Ar trebui să-mi refinanțez ipoteca?

Fratele ipotecare generale sunt un factor declanșator obișnuit pentru proprietarii de case care se gândesc la refinanțarea ipotecilor lor. La urma urmei, unul dintre cele mai puternice argumente pentru refinanțarea ipotecii dvs. este să profitați de o rată mai mică, astfel încât să plătiți mai puțin pentru ipoteca la domiciliu în timp.

Dar rata dobânzii nu este singurul factor pe care va trebui să îl luați în considerare. Există o serie de probleme pe care veți dori să le comparați cu rata potențială a dobânzii mai mică atunci când decideți momentul potrivit pentru a vă refinanța ipoteca. De asemenea, veți dori să restrângeți numerele pentru a vă asigura că luați decizia corectă pentru bugetul și ipoteca dvs.

Iată tot ce trebuie să știți pentru a decide cel mai bun moment pentru a vă refinanța ipoteca:

Factori de luat în considerare atunci când vă gândiți la refinanțarea ipotecii de acasă

Iată principalii factori de refinanțare pe care trebuie să îi luați în considerare, împreună cu câteva întrebări pe care ar trebui să le puneți despre fiecare.

Rata dobânzii

Când ratele dobânzilor scad, este firesc să începeți să vă gândiți la refinanțare pentru a bloca rata mai mică. O modificare a ratei de doar 1% poate face o diferență uriașă în suma plății dvs. și, mai important, în valoarea dobânzii pe care o veți plăti pe durata de viață a împrumutului. Dar asigurați-vă că vă puneți următoarele întrebări înainte de a semna pe linia punctată:

• Care este rata dvs. actuală a dobânzii?
• Ce ar fi dacă ați refinanța?
• Există o diferență suficient de mare între cele două?
• Se așteaptă ca tarifele să crească în viitor?

Cel mai bun mod de a vă asigura că faceți o alegere în cunoștință de cauză este să cercetați ratele dobânzilor ipotecare actuale pentru zona dvs. și tipul de împrumut.

Citeste mai mult:Cele mai bune rate ipotecare pentru lucrătorii independenți

Tip împrumut

Ce tip de împrumut aveți în prezent și tipul cu care veți refinanța poate face diferența în rata, costurile, durata termenului și alte caracteristici ale împrumutului. De aceea, este o idee bună să vă puneți următoarele întrebări despre potențialul dvs. refinanțare:

• Treceți de la un credit ipotecar cu rată ajustabilă (ARM) la un împrumut cu rată fixă?
• Aveți în vedere mutarea condițiilor de împrumut de la 30 de ani la 20 sau 15

Vezi si:Pro și dezavantaje ale ipotecii 15 vs 30 de ani

Costuri de închidere

Nu doriți ca costurile de închidere să fie o surpriză neplăcută. Deși unele costuri de închidere pot fi negociate și uneori puteți include costurile de închidere în noul sold al împrumutului, sau plătiți-le folosind o rată a dobânzii mai mare, va trebui totuși să vă pregătiți pentru această cheltuială ipotecară inevitabilă. Asigurați-vă că vă gândiți la suma de bani pe care va trebui să o plătiți în costurile de închidere pentru a vă asigura refinanțarea cu aceste întrebări:

• Cât te va costa să refinanțezi?
• Aveți această sumă disponibilă pentru economiile pe termen scurt?
• Cât timp vă va dura să recuperați aceste costuri?
• Vei fi acasă atât de mult?

Ratingul dvs. de credit

Doar pentru că ratele au scăzut, în general, nu înseamnă că toată lumea are acces la aceleași rate scăzute ale dobânzii. Ratingul dvs. de credit poate fi diferența dintre o rată de dragoste și una dureroasă. Asigurați-vă că răspundeți la aceste întrebări:

• A crescut recent ratingul dvs. de credit? Dacă da, s-ar putea să vă calificați pentru o rată a dobânzii mai bună, chiar dacă ratele nu sunt din punct de vedere istoric scăzute.
• Vă așteptați ca ratingul dvs. să scadă din orice motiv? Dacă credeți că acest lucru se va întâmpla, vă recomandăm să faceți greva în timp ce ratingul de credit este încă ridicat.

Cronologia dvs.

Refinanțarea ipotecară este, în general, o strategie de economisire a banilor pe termen lung. Aceasta înseamnă că refinanțarea trebuie să se încadreze în calendarul personal pentru ca casa să aibă sens financiar. Câteva întrebări de luat în considerare cu privire la cronologia dvs. includ:

• Cât timp intenționați să fiți în casă și să păstrați ipoteca?
• Vei fi acolo suficient de mult timp pentru a recupera costul de închidere?
• Căutați să vă închiriați casa în viitor?
• Plata mai mică vă va permite să o închiriați mai ușor?

Bugetul tău

Refinanțarea vă poate reduce uneori plata și vă permite să alocați mai mulți bani pentru economii. Refinanțarea poate crește și plata dvs. dacă doriți să scăpați mai repede de împrumutul dvs. și să plătiți mai puțin în dobânzi.

Dacă aveți în vedere o refinanțare pentru a crește spațiul în bugetul dvs., asigurați-vă că puteți flota costul închiderii pentru a ajunge la plățile lunare reduse.

Director pe care l-ai plătit

Luați în considerare suma plătită deja pentru împrumut. Dacă ați plătit 20% din valoarea casei dvs., este posibil să fiți eligibil pentru o scădere a asigurării ipotecare private (PMI) fără a fi nevoie să refinanțați. Dar dacă împrumutul dvs. actual nu îl renunță, luați în considerare o refinanțare pentru a scăpa de el.

Legate de:Ar trebui să vă achitați ipoteca mai devreme? Da! Iată 6 strategii pentru a-l pune în practică!

De ce veți avea nevoie pentru a finaliza un calculator de refinanțare ipotecară

După ce v-ați pus întrebările de mai sus, este timpul să începeți să calculați modul în care o refinanțare ipotecară ar putea afecta rezultatul dvs.

Există o mulțime de calculatoare gratuite de refinanțare disponibile pe web și toate vă pot ajuta să vă faceți o idee despre ce să vă așteptați de la o refinanțare. Îmi plac funcțiile de pe calculatorul de refinanțare ipotecară al Bankrate.com.

Iată articolele de care veți avea nevoie pentru a finaliza calculul de refinanțare:

Suma curentă a împrumutului: Aici veți introduce suma pe care ați împrumutat-o ​​pentru a vă cumpăra casa. De exemplu, să presupunem că ați cumpărat o casă de 200.000 USD cu 20% reducere, suma inițială a împrumutului dvs. ar fi de 160.000 USD.

Rata curentă a dobânzii (%): Pur și simplu introduceți rata actuală a dobânzii la ipoteca dvs. la domiciliu.

Termen (în ani): Introduceți suma de ani pentru care ați avut ipoteca inițială (adică 30 de ani față de 15 ani)

Sold curent ipotecar: Acesta este suma pe care o dețineți în prezent asupra ipotecii dvs. la domiciliu. Găsiți cea mai recentă factură și căutați soldul.

Rata dobânzii de refinanțare (%): Aici veți pune rata dobânzii pe care ați fost cotată la noul împrumut.

Termen (în ani): Care este noul dvs. termen? 30 de ani? 15?

Penalitate de plată în avans (%): Veți datora o penalitate de plată în avans pentru că ați achitat vechea sumă a împrumutului un pic mai devreme? Dacă nu știți, sunați la creditorul actual și aflați. Acest lucru trebuie luat în considerare în decizia dvs.

Costuri de închidere pentru o nouă ipotecă:-Costurile de închidere includ adesea o taxă de inițiere a împrumutului, puncte, comision de evaluare, căutare de titluri și asigurare, sondaj, impozite, comision de înregistrare a actelor, taxa pentru raportul de credit și alte costuri evaluate la decontare. Costurile de închidere se ridică de obicei între 2% și 6% din totalul ipotecii noi.

Număr de puncte la noul împrumut: Acest lucru ar fi orice bani în plus pe care îi plătiți pentru a obține o rată a dobânzii mai bună.

A meritat când mi-am refinanțat ipoteca?

Pentru un exemplu al modului în care poate funcționa refinanțarea, să aruncăm o privire asupra refinanțării mele ipotecare. A fost un proces îndelungat, dar ne-a obținut o rată mai bună pentru ipoteca noastră de 30 de ani (mai puține dobânzi datorate) și plăți mai mici (mai multă flexibilitate cu bugetul și proprietatea).

Iată detaliile (numerele rotunjite și aproximate uneori):

Ipoteca anterioară:

• Achiziționat în octombrie 2007
• 30 de ani, rata ipotecă fixă ​​la 6,375%
• Achiziționat pentru aproximativ 207.000 USD
• 42.000 $ (20%) în jos
• Ipoteca totală de 165.000 USD
• Plata lunară 1.028 USD
• Costuri de închidere de 0 USD după creditele vânzătorului de 5.000 USD
• A plătit 39.000 USD în dobânzi pe 3 ani și 10 luni
• A rămas să plătească 205.000 de dolari în dobânzi pe toată durata împrumutului.

Ipotecă nouă:

• Închis în iulie 2011
• 30 de ani, rata ipotecă fixă ​​la 4,875%
• Ipotecă totală nouă de 159.000 USD
• Nouă plată lunară de 842 USD
• Costuri de închidere de 1.000 USD după credite de creditor de 2.000 USD
• Puteți plăti 144.000 USD în dobânzi pe durata de viață a împrumutului.

Notă: condițiile actuale ale pieței sunt de așa natură încât am pierde bani din vânzarea casei noastre dacă am încerca să vindem chiar acum. Prin urmare, chiar dacă părăsim casa din anul următor, o vom păstra ca unitate de închiriere.

Economii de dobândă și informații de plată

Prin refinanțare, am redus suma dobânzii pe care o vom plăti pe durata de viață a acestor împrumuturi cu 22.000 USD (205.000 USD - 144.000 USD - 39.000 USD), ceea ce este frumos. Modul în care îl văd, pe baza acestor economii de dobândă, avem nevoie de 17 luni pentru a recupera costurile de închidere de 1.000 USD pentru re-fi.

Iată cum am obținut acest număr:

Împart economiile de dobândă pe toate perioadele de plată rămase. Cu un împrumut pe 30 de ani, avem 360 de perioade de plată.

22.000 $ / 360 plăți = 60 USD.

Apoi, am împărțit costurile de închidere de 1.000 USD la 60 USD. Asta îmi dă 17, ceea ce înseamnă că va dura 17 perioade de plată (sau luni) pentru a recupera cei 1.000 de dolari pe care i-am plătit în costuri de închidere. Dacă aș fi vândut casa orașului înainte de decembrie 2012, atunci ar fi fost o risipă.

Știu că regula obișnuită „de echilibru” pentru o refinanțare este de a lua diferența de plăți (în acest caz 1028 USD - 842 USD = 186 USD) în costurile de închidere de 1.000 USD, ceea ce îmi oferă un punct egal de 5,38 luni (1.000 USD / 186 USD = 5,38), dar nu cred că asta spune adevărul poveste. Economiile mele de dobândă pe termen lung sunt economiile mai importante, comparativ cu economiile mai modeste din plata mea lunară.

Vezi si: Cum să calculați plata ipotecară pentru o refinanțare sau o achiziție

De ce mă bucur de plata mai mică

Chiar dacă cred cu tărie că economiile de dobândă sunt mai importante, mă bucur totuși că am primit o plată lunară mai mică cu această refinanțare. Iata de ce:

1. Ne-am mărit bugetul lunar cu 186 USD. ($1,028 – $842). Acest tip de flexibilitate este important pentru navigarea pe cont propriu.
2. Eram pe cale să depășim casa. Am cumpărat casa cu ideea că ar putea deveni o investiție imobiliară în viitor. Cu această nouă plată, termenul „investiție” poate fi de fapt folosit. Dacă ne-am închiria locul, am putea obține cel puțin 1.500 de dolari pe lună. Plata ipotecii de 842 USD, impozitele pe proprietate de 350 USD, cotizațiile HOA de 175 USD și asigurarea de 20 USD, ne-ar lăsa cu o unitate de închiriere care curge numerar.

Citeste mai mult:Cum să găsiți proprietăți de închiriere pentru investiții: evaluarea proprietăților imobiliare pentru cumpărare

Unde să vă refinanțați ipoteca

Deși nu există lipsă de împrumuturi de refinanțare disponibile atât de la creditorii tradiționali, cât și de cei care nu sunt tradiționali, lucrurile pot deveni puțin mai dificile dacă ești independent, așa cum sunt și eu. Asigurătorilor le place să vadă declarațiile fiscale care datează de doi ani de la cei dintre noi fără W-2. Obținerea aprobării pentru o ipotecă folosind venituri din activități independente este dificilă în aceste zile. Chiar dacă nu sunteți independent, este o idee bună să căutați împrumutul potrivit pentru refinanțarea dvs. Există doi creditori pe care îi pot recomanda:

Împrumuturi Quicken

Împrumuturi Quicken a fost împrumutătorul care s-a ocupat de refinanțarea mea și asta s-a întors când eram încă un solopreneur destul de nou, fără mai mulți ani de declarații fiscale cu venituri mari. Au lucrat cu mine pentru a-mi oferi o estimare de bună credință a ratei dobânzii și a termenului și m-au ajutat prin procesul de evaluare, verificarea veniturilor și activelor, subscrierea și în cele din urmă a noastră închidere.

Citeste mai mult:Experiența mea de refinanțare cu împrumuturi Quicken [7 pași simpli]

LendingTree

Acest site este o piață de împrumut online, unde debitorii pot completa un singur formular pentru a primi mai multe oferte personalizate de la creditori pe LendingTree reţea. Împrumutatul nu plătește niciun fel de taxe pentru a utiliza LendingTree. Totuși, în funcție de creditorul pe care îl alegeți, este posibil să fiți nevoit să plătiți o taxă pentru cerere, o taxă de procesare și / sau costuri de închidere. Această piață este o opțiune excelentă pentru a vă asigura că obțineți cel mai bun împrumut de refinanțare posibil pentru nevoile dvs.

Gânduri finale

Refinanțarea ipotecii dvs. poate fi o modalitate inteligentă de a reduce plata ipotecii, de a reduce suma plătită în dobânzi și de a bloca o rată a dobânzii mai mică. Dar asta nu înseamnă că o refinanțare este întotdeauna alegerea potrivită pentru fiecare proprietar - nici nu înseamnă că fiecare refinanțare este creată la fel.

Este important să vă asigurați că cunoașteți toți factorii dvs. personali și financiari care vă pot afecta condițiile de refinanțare. Și este inteligent să faceți câteva calcule despre ce să vă așteptați de la o refinanțare înainte de a începe să contactați creditorii.

Care este experiența dvs. cu o refinanțare ipotecară? Spuneți-ne în comentarii!

Fotografie de Breno Assis pe Unsplash

Despre Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias „PT”, este CPA, blogger, podcaster, soț și tată a trei copii. PT este, de asemenea, fondatorul și CEO al conferinței și expoziției din industria finanțelor personale, FinCon.

El a creat Part-Time Money® în 2007 pentru a-și împărtăși sfaturile cu privire la bani, pentru a se răspunde (în timp ce plătind datorii de peste 75.000 de dolari) și să-i întâlnești pe alții pasionați să se îndrepte spre financiar independenţă.