În 2012, Warren Buffett a apărut la Squawk Box de la CNBC cu gazda Becky Quick.
Warren Buffett i-a spus lui Quick că, dacă ar fi practic, ar cumpăra câteva sute de mii de case unifamiliale. Este o clasă de active foarte atractivă.
Imobilul este în sine o clasă de active atractivă, în parte, deoarece nu a cunoscut aceeași creștere masivă pe care o au alte active. Stocurile au cunoscut o creștere extraordinară, cu Raport CAPE (Raport PE ajustat ciclic) la peste 30. Obligațiunile arată mai puțin atractive într-un mediu în creștere a ratei dobânzii și o curbă a randamentului aplatizantă.
Imobilele sunt atractive. Încă este atractiv.
Ceea ce mi se pare mai puțin atractiv sunt mecanica investițiilor în proprietăți imobiliare. Dacă lui Warren Buffett i s-a părut impracticabil să cumpere câteva sute de mii de case unifamiliale, mi se pare prea greu să cumperi o investiție imobiliară. Nu vreau să fiu proprietar. De asemenea, nu vreau să scufund o sumă imensă de bani unu proprietate.
Vreau diversificare. Vreau imobile. Nu vreau să-l lipesc într-un REIT masiv și nu vreau să fiu proprietar.
Din fericire, există platforme de investiții imobiliare finanțate în mod colectiv și schimbă modul în care oamenii investesc în imobiliare. Există chiar și opțiuni pentru folk
Iată 8 motive (și un singur avertisment!) Pentru care vor schimba modul în care oamenii investesc în imobiliare:
Cuprins
- REIT-urile sunt prea mari, prea generale
- Diversificați sume mici de investiții între proiecte
- Multe opțiuni pentru investitorii neacreditați
- Fără muncă practică, apeluri telefonice, dureri de cap
- Platformele organizează oferte imobiliare
- Utilizați arbitrajul geografic
- Perioade de investiții pe termen scurt, opțiuni
- Structură redusă / rezonabilă a taxelor
- Avertisment: Nu sunt perfecte
REIT-urile sunt prea mari, prea generale
O REIT, prescurtare pentru investiții imobiliare, este o companie care deține și, uneori, operează, imobile producătoare de venituri. Acestea pot fi orice, de la parcuri de birouri la spitale, la centre comerciale, la facilități de depozitare, la tot ceea ce este între ele. Sunt populare deoarece vă expuneți la proprietăți imobiliare în timp ce puteți cumpăra și vinde acțiuni ale acelor companii pe piața publică. REIT-urile, la fel ca orice altă companie, pot plăti dividende, făcându-l excelent activ care produce venituri.
Oricine poate investi într-un trust de investiții imobiliare și Vanguard’s REIT ETF (VNQ) nu are minim cu un raport de cheltuieli de doar 0,12%.
Dacă aceste opțiuni există, de ce ar lua cineva în considerare proiecte imobiliare de crowdfunding?
Când investiți într-un REIT, obțineți tot ce investesc în acestea. Nu puteți alege. Un fond REIT investește în alte REIT. Principalele participații ale VNQ se află în companii pe care probabil le-ați recunoaște numai dacă ați analiza listele de bunuri imobiliare comerciale sau dacă ați cunoaște numele companiilor holding. Primele 10 sunt Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Depozitare, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. și Welltower Inc.
Cu site-urile imobiliare de crowdfunding, aveți opțiuni. Puteți investi în proprietăți individuale, cum ar fi cu RealtyMogul, sau puteți alege eREIT-uri foarte concentrate, cum ar fi cu Fundrise. REIT-urile tranzacționate public sunt masive și au urme geografice uriașe, deci nu puteți găsi ineficiențe și profitați de ele.
REIT-urile sunt un set solid și uită strategia pentru investiții imobiliare, dar pierzi avantajul flexibilității și vitezei tale. Investițiile imobiliare prin finanțare colectivă vă oferă posibilitatea de a investi în proprietăți cu care REIT-urile mai mari nu au de-a face, deoarece sunt prea mici. Aceste proiecte mici pot fi rele dacă aveți milioane de implementat, dar pot oferi profituri mai mari pentru cei care au doar câteva mii.
Diversificați sume mici de investiții între proiecte
Vorbind despre cei care au doar câteva mii, asta e tot ce ai nevoie.
Dacă doriți să răsturnați o casă, trebuie să veniți cu banii pentru a cumpăra casa și pentru a plăti renovările. Chiar dacă ai fi a cumpara o casa pentru a locui, astfel încât să vă calificați pentru un credit ipotecar obișnuit, trebuie totuși să veniți cu fondurile pentru o plată în avans plus renovarea. Fiecare investiție va fi relativ mare. Câteva mii de dolari nu o vor reduce în majoritatea domeniilor.
Proprietățile imobiliare cu finanțare colectivă vă vor permite să investiți doar o mie de dolari într-o varietate de proiecte. Vă puteți diversifica riscul în funcție de împrumutat, tipuri de active, locație geografică și tip de proiect. Indiferent dacă doriți un contract de închiriere cu amănuntul NNN (triplu net) sau o investiție pentru o singură familie, îl veți găsi pe platforme imobiliare cu finanțare participativă.
Multe opțiuni pentru investitorii neacreditați
Dacă sunteți un investitor acreditat, cu o valoare netă de 1 mm sau ați câștigat șase cifre în ultimii ani, întregul univers vă este disponibil. Puteți investi în orice platformă imobiliară de crowdfunding și puteți alege proprietățile dvs.
Dacă nu sunteți un investitor acreditat, opțiunile sunt limitate la „eREIT”. Acestea sunt similare cu REIT-urile mari pe care le-am menționat anterior, cu excepția faptului că acestea sunt de obicei mai concentrate.
Fundrise este unul dintre liderii este spațiu de investiții imobiliare neacreditat iar pentru 1.000 de dolari puteți investi în eREIT-urile lor. Au cinci eREIT-uri cu abordări mai strânse - există eREIT-urile de creștere și venituri plus trei eREIT-uri axate pe regiune.
De asemenea, au „ePlanuri” cu minimum 500 USD. Alegeți dacă doriți venituri sau aprecieri, nivelul de risc și vă plasează într-un fond care găsește proprietăți care să răspundă nevoilor dvs. Acestea sunt de obicei proprietăți rezidențiale și un amestec de tranzacții de datorii și capitaluri proprii.
Fără muncă practică, apeluri telefonice, dureri de cap
Dacă răsturnați o casă, trebuie să faceți lucrările sau să supravegheați renovările.
Dacă sunteți proprietar, trebuie să angajați un administrator de proprietate sau să vă ocupați de găsirea, facturarea, colectarea și evacuarea potențială a chiriașilor.
Când investiți în imobiliare de crowdfunding, nu faceți nicio treabă după închiderea investiției. Încă mai aveți toată treaba inițială de a analiza investiția și de a vedea dacă este un brad bun pentru planul dvs. general. După transferul fondurilor, este gestionat la fel ca un REIT.
Pur și simplu colectați cecuri și citiți corespondența; nu există apeluri telefonice la ora 2 dimineața despre un încălzitor de apă cu scurgeri.
Platformele organizează oferte imobiliare
În ceea ce privește cercetarea inițială, platformele crowdfunded fac o cantitate extraordinară de due diligence și de gestionare a tranzacțiilor. Multe dintre proiectele pe care le lansează nu sunt transmise niciodată investitorilor. Acest lucru se datorează faptului că există o cerere extraordinară de capital, dar foarte puțini parteneri merită să facă față. Multe dintre platforme prefinanțează tranzacții pentru a facilita închiderea și atunci când aceste tranzacții sunt pentru milioane, vor prefinanța doar tranzacțiile despre care știu că vor investi.
Este foarte asemănător tranzacții de sindicare cu excepția cazului în care aveți profesioniști care fac verificarea. Dacă ești capabil, ai putea să o faci singur, dar majoritatea oamenilor (inclusiv eu) NU sunt.
Platformele nu sunt perfecte, dar atunci când platforma organizează tranzacții, atunci vă asigură că vă dor de cele cu adevărat rele. Probabil că nu vedeți nici măcar ofertele limită. Nu vă pierdeți timpul și asta merită bani.
De asemenea, aceștia pot efectua o mulțime de cercetări despre proprietate, zona locală, partenerul și toate celelalte detalii pe care doriți să le cunoașteți despre o afacere. Acest lucru vă poate economisi o cantitate extraordinară de timp, chiar dacă știați unde să căutați în primul rând!
De exemplu, la RealtyShares, a existat o tranzacție de datorie senioră într-o locație de franciză într-un stat din Midwest. Informațiile pe care le-au adunat pe un bilet de 12 luni de un milion de dolari au fost extinse. Acesta a inclus fiecare detaliu despre proprietate (ați putea vizita lotul liber dacă doriți), piața locală (densitatea populației, gospodăria venituri, estimări DOT ale traficului zilnic, comercianții cu amănuntul învecinați), management (detalii despre împrumutat și istoric), plus date despre vânzări din franciză în sine. Nu știam acest lucru, dar durează doar 125 de zile pentru a construi acest magazin de franciză!
(Folosesc RealtyShares ca exemplu pentru că am investit într-o proprietate prin intermediul lor și așa că sunt familiarizat cu platforma lor, dar de atunci au închis)
Utilizați arbitrajul geografic
Când eram mai tânăr, am investit în proprietăți în Kansas City, MO, în timp ce locuiam în Maryland, deoarece proprietatea era mai ieftină în Missouri. Proprietățile din județul Howard, MD, erau prea scumpe. Proprietatea din Kansas City era mult mai ieftină, datorită parțial unui cost al vieții mult mai mic.
Cu platformele imobiliare de crowdfunding, puteți investi oriunde. Se pune un accent mai mare pe o proprietate de pe cele două coaste, dar puteți găsi în continuare numeroase oportunități în mijlocul țării.
Puteți investi în proiecte Manhatten, unde costul vieții este astronomic, sau puteți investi în Alabama, adesea citată ca fiind unul dintre cele mai accesibile state în care să trăiți. Câștigați un venit într-o zonă de cost al vieții în timp ce investiți într-o altă zonă cu cost de viață mai scăzut, făcând astfel dolarii dvs. să meargă și mai departe.
Perioade de investiții pe termen scurt, opțiuni
În cele din urmă, aceste investiții sunt de obicei foarte scurte. Tranzacțiile de capitaluri proprii sunt de 5-7 ani, în timp ce tranzacțiile de datorii sunt de 12-36 de luni.
Începând cu această scriere, există șase investiții disponibile pe RealtyShares - 3 capitaluri proprii, 3 datorii. Obținerea țintă a tranzacțiilor de capital este de 7 ani, 5 ani și 5 ani. Scadența contractelor de creanță este de 24 de luni, 12 luni și 12 luni.
Dacă mergeți cu o companie care oferă eREIT-uri, perioada dvs. de deținere poate fi la fel de scurtă pe cât doriți. Uneori există reguli cu privire la răscumpărarea / încasarea acțiunilor, deoarece proprietățile imobiliare sunt destinate pentru o perioadă mai lungă de deținere. De exemplu, Fundrise vă permite să răscumpărați acțiuni, dar vă face să așteptați 60 de zile. RealtyMogul permite și răscumpărările trimestriale.
Structură redusă / rezonabilă a taxelor
Taxele pentru utilizarea multor platforme sunt de obicei facturate împotriva împrumutatului, mai degrabă decât a investitorului. Deși acest lucru poate fi transmis într-un mod similar cu comisioanele pentru tranzacții cu agenții imobiliari, puteți analiza întotdeauna rentabilitatea investiției pe o investiție independentă de aceasta.
De exemplu, o proprietate pe RealtyShares poate oferi o rentabilitate de 9,50% pe 12 luni. RealtyShares colectează 10,50% de la împrumutat, ia 1% pentru ei înșiși și vă transmite 9,50%. Finanțarea împrumutatului poate indica faptul că proprietatea poate suporta o plată de 10,50%, iar „comisionul” pe care îl încasează RealtyShares pare a fi un 9,5% pentru fiecare plată, dar dacă este logic să investiți în această notă pentru 9,50%, atunci nu contează ce alte numere sunt. (RealtyShares încasează, de asemenea, o taxă de inițiere a împrumutului)
Alternativ, unele dintre platformele eREIT vor percepe echivalentul unui raport de cheltuieli. Nu știu de nicio platformă care percepe o taxă pentru aderare (și dacă ar face-o, nu m-aș înscrie niciodată). Fundrise percepe o taxă anuală de 0,85%, iar RealtyMogul percepe o taxă anuală de 1,00%, dar acestea se află pe active aflate în administrare în REIT.
Avertisment: Nu sunt perfecte
Aceste platforme rezolvă multe dintre problemele pe care le am cu investițiile imobiliare directe... dar nu sunt perfecte. Investițiile implică riscuri, iar imobilele prezintă mult risc. Platformele organizează tranzacțiile, dar trebuie totuși să revizuiți împrumutatul și proprietatea. Va fi greu să vizitați proprietățile, cu excepția cazului în care vă aflați în apropiere (atunci renunțați la arbitrajul geografic), astfel încât să vă bazați pe o mare parte din cercetările lor pentru numerele dificile.
Nici o muncă practică nu înseamnă că orice expertiză pe care o aveți în acest domeniu este risipită. Nu există nicio modalitate de a converti transpirația în capital real. Ești complet pasiv.
Sunt investiții nelichide. Nu puteți vinde aceste note sau capitalul dumneavoastră. Dacă optați pentru un fond, le puteți răscumpăra conform programului lor. Lipsa de lichiditate înseamnă că nu ar trebui să le tratați ca pe un investiție pe termen scurt. Heck, nici măcar nu poți lua o penalizare pentru a-ți lua banii.
În cele din urmă, sunt noi. Când au început pentru prima dată împrumuturile de la egal la egal, precum Prosper și Lending Club, toată lumea le-a iubit. Apoi au existat implicitele. Diferitele capcane. Proprietatea imobiliară în sine nu este nouă, deci este posibil ca orice problemă cu care ne confruntăm să fie relativ noi, dar aceste platforme sunt. Unii au făcut sute de milioane în oferte. Alții nu au făcut acest lucru - la fel faceți diligența dvs. pe platformă la fel de mult ca pe orice investiție.
Platformele în sine prezintă riscuri, deoarece sunt start-up-uri, iar startup-urile pot eșua. Realtyshares s-a închis recent deoarece nu au putut asigura finanțarea de risc pentru a alimenta creșterea. Toate investițiile mele de acolo încă plătesc deocamdată, sunt garantate de imobilele care stau la baza lor, dar acum aștept să văd cine va gestiona aceste active după tranziție.
Puteți atenua acest risc lucrând cu o platformă care nu este susținută de finanțarea de risc. EquityMultiple este un exemplu de platformă susținută de Mission Capital, o firmă națională de piețe imobiliare. Pentru a reuși, nu au nevoie să crească platforma cât mai repede posibil și să iasă. Ei o văd doar ca pe un alt canal de generare a capitalului de investiții și, deși ar dori să crească, nu o fac nevoie să crească repede.
Dar nu mă pot gândi la o modalitate mai bună de a intra în investiții imobiliare. Poti tu?