Strategia de planificare imobiliară „Cumpără, împrumută, mor”

Dacă se simte ca bogații să joace după un set diferit de reguli, este pentru că o fac.

Am aflat recent despre conceptul „Cumpărați, împrumutați, muriți” și este fascinant. Nu sunt un expert în planificarea imobiliară sau impozite sau sunt suficient de bogat pentru a face acest lucru (încă!), Dar subliniază modul în care diferite părți ale legislației fiscale se pot uni la ceva (probabil) neintenționat.

Din câte îmi dau seama, originea acestui cadru (sau cel puțin numele distractiv) provine Profesorul Edward McCaffery de la Universitatea din California de Sud Gould School of Law. Este prezentat pe site-ul său Pagina de impozite pentru oameni cu privire la planificarea fiscală 101: Cumpărați, împrumutați, muriți.

Această strategie are trei părți - cumpărați, împrumutați și muriți.

Dacă trebuie să creați un plan imobiliar, luați în considerare Încredere și voință. Vă pot ajuta să creați un plan imobiliar care reprezintă o fracțiune din costul angajării unui avocat pentru a vă ajuta să întocmiți un testament. Cu siguranță merită să aruncați o privire dacă nu ați configurat deja acest lucru.

Există, de asemenea, mai multe producători de testamente online gratuite poți folosi în schimb.

Cuprins

1. 1. Cumpără
2. 2. Împrumuta
1. Acesta NU este un împrumut 401 (k)
3. 3. A muri
4. Există o captură?
5. Aceasta nu este atât de nebun de o idee

1. Cumpără

În primul rând, cumperi ceva.

Aveți o mare cantitate de bani și doriți să îi investiți în aprecierea activelor, astfel încât să vă puteți retrage pentru totdeauna. Este, de asemenea, important ca cei care apreciază activele să facă acest lucru fără taxe (sau mai exact, amânat).

Veți dori să introduceți acești bani în piața de valori, în proprietăți imobiliare sau într-o altă clasă de active care apreciază. Cumpărarea unei mașini ar fi o idee proastă pentru asta, deoarece valoarea unei mașini scade în timp. De asemenea, este mai bine dacă alegeți o clasă de active care se bucură de vântul din spate al inflației, împingând valoarea sa nominală.

Imobilul este aproape perfect pentru asta deoarece:

• valoarea sa tinde să crească,
• nu este volatil
• îl puteți deprecia, ceea ce vă reduce impozitul pe venit
• este ușor acceptată ca garanție.

Și garanția este importantă pentru al doilea pas. Doriți să alegeți un activ care poate fi utilizat ca garanție pentru un împrumut. Investiția în afacerea prietenului tău este rău pentru asta. Investiția în propria afacere ar fi mai bună, dar nu la fel de bună ca proprietatea imobiliară.

Este posibil ca o bancă să nu dorească să utilizeze afacerea dvs. ca garanție, dar toate vor lua bunuri imobiliare.

2. Împrumuta

Apoi, împrumutați contra activului dvs.

De obicei, dacă sunteți bogat în active și săraci în numerar, s-ar putea să vindeți unele dintre activele dvs. pentru a putea trăi în numerar. Când faceți acest lucru, declanșează câștiguri de capital.

Pentru a evita acest lucru, nu vă vindeți activele pentru a primi bani. În schimb, obțineți un împrumut de la bancă cu activele dvs. ca garanție. Păstrând activele așa cum sunt, acolo unde își păstrează valoarea tot mai mare, nu declanșezi un eveniment impozabil. Încă primești bani, este doar un împrumut.

Cea mai bună parte a acestui lucru este că, atunci când primiți un împrumut, nu este considerat venit. Deoarece împrumutați un activ, ați primit numerar în mână, dar dețineți și un împrumut pe care trebuie să îl rambursați.

Folosiți o parte din încasările împrumutului pentru a efectua plățile împrumutului.

Acesta NU este un împrumut 401 (k)

Dacă sună puțin ca și cum ai lua un împrumut de la 401 (k), nu este același lucru. Când luați un împrumut din 401 (k), reduceți valoarea contului cu valoarea împrumutului. Îți plătești dobândă, ceea ce este drăguț, dar pierzi orice câștiguri (sau pierderi) care apar atunci când banii sunt din 401 (k).

Evităm orice impozite pe câștiguri de capital din cauza statutului amânat de impozitare al 401 (k).

Cu strategia Buy Borrow Die, activele tale sunt utilizate ca garanție și nu sunt atinse niciodată. Se poate aprecia în continuare.

Îți iei tortul și îl mănânci și tu! (deși trebuie să sculptați o mică felie la bancă ca dobândă - deci nu există prânz gratuit)

3. A muri

Fiecare plan bun necesită o strategie bună de ieșire și acesta se bazează pe strategia finală de ieșire - moartea.

Tu mori.

Când mori, moșia ta se duce la moștenitori. Împrumuturile sunt plătite cu activele și apoi activele obțin o step-up în (cost) bază când trec la moștenitorii tăi. Atunci când beneficiarii dvs. obțin acele active, baza lor de cost curentă în acel activ este prețul curent de piață (în momentul decesului dvs.). Această creștere vă poate economisi moștenitorilor o tonă de impozite.

De exemplu, dacă am cumpărat acțiuni de la Apple pentru 15 USD în 2011 și am murit astăzi (cu un preț de ~ 126 USD), beneficiarii mei obțin o creștere a costului. Dacă vând acțiunile astăzi la 126 USD fiecare, vor plăti Nu impozit pe câștiguri de capital, deoarece nu au avut câștiguri. (Poate că trebuie plătiți impozite pe proprietate ca urmare a obținerii acțiunilor respective.)

Dar împrumutul? O plătiți cu încasările din vânzare.

Există o captură?

Fără captură.

Ei bine, captura este că activele tale trebuie să continue să aprecieze. Și trebuie să mori, dar cu toții o facem în cele din urmă și această parte este în numele strategiei, deci nu există surprize acolo.

Avantajul acestei strategii este că atunci când împrumutați bani de la bancă în loc să vindeți un activ pentru numerar, plătiți niște dobânzi băncii și guvernul nu obține câștigurile sale de capital impozit. Trebuie să mai treci prin câteva cercuri din cauza împrumutului. Vânzarea unui activ și raportarea vânzării în declarația dvs. fiscală este ușoară și nu necesită nicio aplicație - dar plătiți impozite.

Cealaltă considerație este că s-ar putea să nu fie cel mai eficient mod de a achiziționa un activ în primul rând. De obicei, puteți deține bunuri imobiliare plătind o fracțiune din costul cumpărării. Puteți obține o proprietate pentru o avans de 20% (uneori mai puțin).

În cele din urmă, această strategie funcționează atât de bine din cauza intensificat în „portiță” de bază. Dacă acest lucru nu a existat, acest plan nu este la fel de eficient (dar este totuși util din perspectiva planificării fiscale). Creșterea bazei elimină o parte potențială imensă a câștigurilor din impozite.

Dacă s-a eliminat intensificarea bazei, veți beneficia încă puțin, deoarece veți primi în continuare bani în timp ce păstrați activul, astfel încât să poată aprecia. Trebuie doar să continuați să plătiți rata dobânzii împrumutului între timp, astfel încât aveți nevoie ca activul să aprecieze mai mult decât rata dobânzii la împrumut. Nu este cu adevărat diferit decât împrumutarea banilor pentru a investi, ceea ce nu este nemaiauzit, dar o faceți într-un mod care să evite câștigurile de capital.

Aceasta nu este atât de nebun de o idee

Dacă strategia sună ca o idee cu adevărat nebună, nu este - de fapt facem asta deja cu casele noastre.

Cumpărați o casă, care este, în general, un activ apreciat și puteți obține un împrumut contra valorii casei (împrumut de capital propriu). Când mergeți să vindeți, puteți ignora câștigurile de 250.000 USD, atâta timp cât a fost reședința dvs. principală (similar cu creșterea în bază). Dacă împrumutul este încă restant atunci când vindeți, puteți rambursa împrumutul de capital propriu cu încasările și nu are impact asupra bazei costurilor pentru casa dvs.

Ați refinanțat vreodată împrumutul pentru casa dvs. după ce a fost apreciat? Împrumut refi? Este practic aceeași strategie.

Singurul lucru care lipsește este că nu poți deprecia valoarea casei tale și să o folosești pentru a compensa veniturile tale. 🙂

Există rezerve de împrumuturi rotative de peste 263 miliarde de dolari în conformitate cu Rezerva Federală (datele sunt din 9 iulie 2021):

Împrumuturile cu capital propriu sunt pur și simplu împrumuturi contractate împotriva capitalului propriu din casa ta. Cumpărați împrumut Die este doar un riff pentru această idee foarte populară.

Singurul rid este că majoritatea oamenilor nu iau împrumuturi de capital propriu pentru cheltuirea banilor de zi cu zi - de obicei o fac pentru achiziții majore, dar banii sunt fungibili. Nu contează pentru ce îl folosești.

Doriți să faceți acest lucru cu portofoliul dvs. de acțiuni? Unele, dar nu toate, brokerajele oferă acest lucru. De exemplu, Schwab îl numește a Linie de active gajate.

Acum știți strategia Buy Borrow Die!

Mergeți să vă impresionați prietenii la clubul de țară. 🙂