Aproape toți cei care mă întreabă ce fac pentru a trăi răspund cu entuziasm: „Am vrut mereu asta!” când le spun că sunt investitor imobiliar. Zâmbesc întotdeauna și sunt de acord că este grozav, dar știu că probabil sunt naivi în legătură cu ceea ce este nevoie cu adevărat pentru a avea succes. Și cel mai probabil, nu vor lua timp sau energie pentru a-și da seama.
Investițiile imobiliare sunt a doua mea carieră. Am petrecut peste 30 de ani ca marketer cu răspuns direct și editor de investiții înainte de a mă retrage acum câțiva ani. Acum, achiziționarea de proprietăți rezidențiale aflate în dificultate, repararea și revânzarea lor este ocupația mea principală. Gândiți-vă la Flip This House cu Tarek și Christina El Moussa sau Flip It Forward cu frații Benham - dar fără scenariul și senzaționalismul „made for TV” adăugat.
Te iubesc! Este atât provocator, cât și banal, cu un amestec perfect de artă, matematică și știință. Și ziua de plată este plină de satisfacții - lucrez la cea de-a patra proprietate de reabilitare rezidențială chiar acum și sunt prevăzut să fac un ROI de 36% (rentabilitatea investiției) - și asta după ce mi-am permis un salariu lunar generos pentru mine, deoarece acționez ca antreprenor general și personal fac toată pictura și multe altele reparații.
Imobiliarul este o investiție tangibilă
Unul dintre lucrurile minunate legate de investițiile imobiliare este că aveți de-a face cu o investiție tangibilă. Când cumpărați o casă, aveți un activ real, nu o declarație electronică care reprezintă acțiuni de acțiuni pe care le dețineți cu valori fluctuante asupra cărora nu aveți control. Dacă piața bursieră se prăbușește, rezervele dvs. de stocuri și aveți puțin de arătat pentru aceasta.
Este mult mai ușor să prezici o scădere a pieței imobiliare și poți face ajustări de strategie pentru a atenua riscul. Cea mai bună parte este că păstrați întotdeauna o investiție care nu va dispărea asupra dvs. Puteți merge prin proprietate, atingeți lemnul și examinați structura. Îl puteți îmbunătăți și obține satisfacția de a vă vedea planificarea și munca transformând proprietatea. Și faceți dintr-o mică bucată de lume un loc mai bun - și oferiți o soluție de locuință pentru o familie - transformând o proprietate aflată în dificultate, îndrăgită, într-un loc în care copiii pot crește.
Dacă vă gândiți la un concert cu jumătate de normă ca investitor imobiliar - sau să faceți o investiție imobiliară ca investitor imobiliar o carieră nouă, așa cum am făcut eu - veți dori să vă gândiți la ce este cu adevărat nevoie, de ce eșuează mulți începători și cum să obțineți a început.
Cele 7 trăsături ale tuturor investitorilor de succes
Interacționez cu profesioniștii din domeniul imobiliar și cu începătorii aproape zilnic și am observat câteva caracteristici împărtășite de cei de succes:
# 1: Aceștia sunt (calculați) care asumă riscuri
Imobilele nu sunt statice. Se deplasează în sus și în jos în valoare. Cartierele se transformă. Cumpărătorii navighează și merg mai departe. Și riscul de a greși cu privire la diferite aspecte este inerent afacerii. Trebuie să-ți asumi niște riscuri calculate.
Lucrul cu proiecții și estimări este egal pentru curs. De exemplu, trebuie să vă estimați ARV-ul (valoarea după reparare). De asemenea, trebuie să estimați cu precizie costul total al reparațiilor. Cu aceste două numere, pot îmbunătăți prețul ofertei, în timp ce iau în calcul costurile de deținere și revânzare. Dar țin întotdeauna minte că lucrez cu cifre estimate și mă asigur că sunt confortabil cu riscul de a fi „dezactivat” cu un anumit procent.
Trebuie să faceți tot posibilul pentru a vă reduce riscul și pentru a vă asigura că bugetul dvs. încorporează neașteptatul.
# 2: Sunt negociatori pricepuți și respectuoși.
Trebuie să tratezi alte persoane așa cum ai vrea să fii tratat - și să recunoști și să te îndepărtezi rapid de un escroc când vezi unul.
Nu vă lăsați intimidați de experți - trebuie să apelați tauri ** la contractanții supraevaluați. Veți descoperi rapid ce costă diferite aspecte ale reabilitării. Întotdeauna primesc oferte competitive. Prețurile pentru cele mai mici locuri de muncă pot varia semnificativ. Am licitat câteva lucrări de gips-carton recent, iar estimările contractorilor au scăzut între 940 $ și 2.880 $ - pentru aceeași lucrare exactă!
De asemenea, este nevoie de disponibilitatea de a negocia politicos. Înlocuirea unui acoperiș în timpul iernii poate fi adesea mai ieftină decât primăvara. Deoarece există o cerere mai mică pentru înlocuirea acoperișului atunci când temperaturile scad - totuși companiile de acoperișuri trebuie să își plătească echipajul pe tot parcursul anului - puteți obține o reducere, dar numai dacă o solicitați.
# 3: Sunt amândoi umili și încăpățânați.
Fiul meu era tânăr în 4-H. Unul dintre lucrurile pe care această organizație le insuflă copiilor este „să învețe făcând”. Exact despre asta este investiția imobiliară - există întotdeauna mai multe de învățat.
Este nevoie de o atitudine umilă pentru a face pași înainte când nu știi exact ce faci, pentru a cere îndrumări și pentru a învăța făcând greșeli. De asemenea, este nevoie de încăpățânare pentru a învăța prin încercare și eroare. Veți face greșeli, dar veți învăța de la ei și continuați.
# 4: Sunt concentrate.
Începătorii tind să încerce fiecare strategie posibilă cu doar 10% din concentrarea de care au nevoie pentru a avea succes cu o singură strategie. Alegeți o strategie și stăpâniți-o înainte de a merge după ceilalți.
Mulți investitori încep ca angrosiști - ceea ce necesită mult mai puțin capital propriu - și majoritatea se epuizează rapid. Personal nu am făcut comerț cu ridicata, dar lucrez cu mai mulți angrosiști cu normă întreagă.
Pentru mine, mi se pare una dintre cele mai dure strategii, care necesită multă cercetare și apeluri reci de găsit vânzători motivați care înțeleg că nu vor primi oferte de vânzare cu amănuntul în casa lor din cauza formei Este înăuntru. De asemenea, trebuie să dezvoltați o rețea extinsă de reabilitători de încredere și cu experiență, cu numerar.
# 5: Sunt buni la multi-tasking.
Acesta este evident. Indiferent de strategia pe care o alegeți, veți purta o mulțime de pălării. Prin urmare, trebuie să fiți organizat și priceput la multi-tasking. De fapt, trebuie să-ți placă!
# 6: Sunt dispuși să depună efort și timp.
Mulți noi investitori imobiliari se entuziasmează și muncesc din greu timp de două zile, apoi nu fac nimic timp de două luni. Timpul înseamnă bani, totuși „ziua de plată”, în calitate de investitor imobiliar, este adesea la șase luni. Trebuie să continuați să mergeți înainte în fiecare zi și să rămâneți motivați.
Știu întotdeauna costurile lunare de deținere pentru dolar - sunt 731 USD pentru proiectul meu actual. Să am acel număr în fundul capului meu mă motivează să-mi amintesc că întârzierile sunt costisitoare - până la capăt. Un mod în care reușesc acest lucru este să-mi revizuiesc în permanență documentul „sfera de lucru” și să fac ceea ce este necesar pentru ca lucrurile să se întâmple. Îmi port carnetul, îmi aduc sarcinile zilnice și le completez în mod consecvent.
# 7: Își fac temele înainte de a face o ofertă.
Am văzut câteva oferte dezordonate - bricolaj care fac totul prost, investitori neexperimentați cu mult peste cap și investitori cu experiență care își supraestimează capacitatea și ajung în bani crăpătură. Pentru a avea succes în domeniul imobiliar, trebuie să fii realist, să îți stăpânești strategia și să ai cunoștințele, sistemele și echipa la locul lor pentru ca aceasta să se întâmple.
Faceți întotdeauna diligența cuvenită, verificați din nou matematica, aveți un tampon în buget pentru neprevăzut și nu plătiți în exces pentru o proprietate. Nu poți deveni atașat emoțional de proprietăți și suprasolicitați - totuși trebuie să le iubești suficient pentru a dori să faci treaba! Investitorii de succes își conduc numărul și se îndepărtează atunci când un vânzător cere prea mult pentru proprietate.