Ce este sindicarea imobiliară?

Am auzit întotdeauna că proprietatea imobiliară este calea spre bogăție. Probabil că ai și tu.

Pentru mulți americani, asta înseamnă reședința principală. Îl cumpărați, efectuați plățile ipotecare și acele „economii forțate” plus aprecierea proprietății au ca rezultat capitaluri proprii care constituie adesea un procent mare din valoarea dvs. netă.

Pentru alții, înseamnă să investești în proprietăți imobiliare în afara casei tale. În unele cazuri, înseamnă să te implici în oferte de sindicare imobiliara.

Sindicarea imobiliară este modul în care investitorii obișnuiți, ca și mine, sunt capabili să se implice în tranzacții imobiliare de milioane de dolari.

De fapt, așa m-am implicat în achiziționarea unei sindicări imobiliare a unei comunități de apartamente de 98 de unități de 8,15 milioane de dolari din Arizona, cu o rată internă de rentabilitate (IRR) proiectată de 14-18%.

Cheia este înțelegerea modului în care funcționează sindicarea imobiliară, cum să găsiți un sindicat la care vă puteți înscrie și cum să le examinați pentru a obține un randament solid:

Cuprins

1. Ce este sindicarea imobiliară?
2. Cum sunt structurate sindicatele imobiliare?
3. Cum diferă sindicalizările de REIT?
4. Sindicatele imobiliare sunt pasive?
5. Cum se găsește un sindicat imobiliar?
6. Cum se încadrează crowdfunding-ul în imagine?

Ce este sindicarea imobiliară?

Un sindicat imobiliar este atunci când un grup de Investitori pune bani într-o tranzacție imobiliară alcătuită de o Sponsor.

Cea mai ușoară analogie este dacă tu și câțiva prieteni doriți să conduceți o spălătorie. Spălătorii sunt scumpe pentru a începe, deoarece trebuie să obțineți clădirea, să obțineți toate echipamentele de curățare etc. Cu toate acestea, acestea sunt relativ ușor de operat în comparație cu alte companii.

Așadar, tu și o mână de prieteni (investitori) ați pus împreună niște bani, iar un alt prieten (sponsor) oferă acest loc. Sponsorul primește un salariu pentru gestionarea spălătoriei, așa cum ar face orice operator, și toată lumea primește o parte din profit.

Într-o tranzacție imobiliară, este cam la fel. Investitorii contribuie cu bani la tranzacție, iar sponsorul pune la dispoziție echitate de transpirație și, de multe ori, un pic din banii săi. Investitorii contribuie adesea la 80-95% din capitalul total, sponsorul ridicând restul.

Cum sunt structurate sindicatele imobiliare?

Acestea sunt structurate ca majoritatea celorlalte oferte imobiliare - de obicei ca societate cu răspundere limitată (LLC), dar uneori ca societate în comandită limitată (LP). În cazul unui LP, sponsorul este partenerul general / managerul, în timp ce investitorii sunt asociați în comandită sau investitori pasivi.

Acest lucru înseamnă că organizația dvs. va avea acorduri de operare (LLC) sau un acord de parteneriat (LP) - veți dori să citiți acest lucru cu atenție deoarece prezintă modul în care sunt plătite distribuțiile, modul în care sunt stabilite drepturile de vot, precum și orice taxe pe care sponsorul le primește înainte distribuții. Totul important va fi surprins într-unul dintre aceste documente.

Ofertele de sindicare imobiliară au o mulțime de structuri diferite. De exemplu, sunt implicat într-un acord de sindicalizare în care „cascada de distribuție” este:

• În primul rând, membrii clasei A (investitori) primesc 8% din contribuțiile noastre (rentabilitate preferată);
• Apoi, ni se distribuie 70% din restul de numerar distribuibil;
• Apoi, membrii clasei B (sponsori) primesc 30% din banii distribuibili.

Din numerarul distribuibil, investitorii vor primi 8% din investițiile lor de capital înainte ca sponsorii să obțină o parte din rest. Acest lucru și multe altele sunt prezentate în Acordul de funcționare.

Există patru factori principali de cercetat într-o distribuție:

1. Returnarea capitalului investitorului - Cum ți se vor rambursa banii. Adesea, investitorii sunt plătiți mai întâi înaintea sponsorilor.
2. Returnare preferată - În ceea ce privește distribuțiile, randamentul preferat este cât de mult sunt plătiți mai întâi investitorilor. În cazul de mai sus, randamentul preferat este de 8%.
3. Clauza de recuperare - Dacă este prezent, sponsorul primește 100% din distribuții până la clauza de recuperare înainte de dobânda reportată. În cazul de mai sus, nu există clauză de recuperare.
4. „Dobândă purtată” - După ce toate sunt spuse și realizate, acesta este modul în care profitul este împărțit între investitori și sponsor. În cazul de mai sus, împărțirea este de 70/30.

Există, de asemenea, taxe, iată cele pentru care trebuie să fii atent (nu o listă exhaustivă):

• Taxa de achiziție - Aceasta este taxa plătită pentru închiderea strângerii de fonduri și include găsirea tranzacției, organizarea și achiziționarea proprietății.
• Taxa de finanțare - Dacă există finanțare implicată, aceasta este comisionul pentru obținerea împrumutului de achiziție.
• Comision de administrare - Acesta este cât de mult se plătește sponsorul pentru a gestiona activele companiei.
• Taxa de administrare a proprietății - Așa se plătește sponsorul pentru administrarea proprietății.
• Taxa de dispunere - Acesta este suma plătită sponsorului atunci când proprietatea este vândută.

Aceasta reprezintă doar captarea unora dintre acțiunile generale ale fiecărei oferte - trebuie să examinați documentele de abonament și alte documente legale pentru a obține imaginea completă. Este important, deoarece toate aceste taxe se adună, mai ales atunci când vorbiți despre sumele de bani necesare pentru o tranzacție imobiliară de milioane de dolari.

Cum diferă sindicalizările de REIT?

Un trust de investiții imobiliare (REIT) este un fond care investește în imobiliare. Unele REIT sunt tranzacționate public, altele (cum ar fi Fundrise) nu sunt.

Dacă vă uitați la primele 10 dețineri ale fondului index Vanguard Real Estate Index (VGSLX), este o listă a companiilor tranzacționate public (cu excepția # 1, care este fondul lor propriu):

1. Fondul index Vanguard Real Estate II (VRTPX) - REIT instituțional Vanguard care deține un set similar de companii
2. American Tower Corp.
3. Prologis Inc.
4. Crown Castle International Corp.
5. Equinix Inc.
6. Depozitare publică
7. Dgital Realty Trust Inc.
8. Simon Property Group Inc.
9. SBA Communications Corp.
10. Welltower Inc.

Dacă cercetați acele companii, aveți o mare varietate de tipuri de proprietăți imobiliare. American Tower Corp deține infrastructură de comunicații wireless și de difuzare. Simon Property Group deține proprietăți imobiliare comerciale și cel mai mare operator de centre comerciale. Stocarea publică este, bine, compania portocalie de stocare publică.

Este diversificarea imobiliară într-o singură tranzacție.

Și dacă te uiți la procentele bazate pe tipul imobiliar, este cam la fel.

Vedea? Câte puțin din toate. În calitate de investitor imobiliar, nu puteți bate simplitatea.

Iată câteva moduri cheie în care sindicările sunt diferite de REIT:

Cumpărați o singură proprietate. Cu un REIT, puteți investi într-o varietate de proprietăți. Cu o sindicare imobiliară, cumpărați de obicei doar una. Poate fi unul mare, ca un complex de apartamente, dar este totuși o singură proprietate.

Trebuie să fiți un investitor acreditat pentru sindicarea imobiliară. O sindicare imobiliară este într-adevăr o plasare privată (vânzare privată de acțiuni în LLC / LP care va deține proprietatea) și asta înseamnă că trebuie să fii investitor acreditat să participe. Un REIT este tranzacționat public și nu are astfel de restricții.

Sume minime de investiții mult mai mari. Sponsorii nu doresc mulți investitori. De fapt, pentru a rămâne conform, trebuie să păstreze cifrele mici. Aceasta înseamnă că investițiile minime vor fi adesea de 25.000 USD sau mai mari. Dacă doriți să strângeți 2,5 milioane USD, chiar și la 25 000 USD veți avea nevoie de o sută de investitori. E prea mult. Puteți cumpăra o parte din ETF-ul imobiliar Vanguard (VNQ) pentru mai puțin de o sută de dolari.

Este o tranzacție privată non-publică. Când investiți, de multe ori vi se cere să păstrați până la final. Dacă doriți să vă lichidați poziția, va trebui să vă verificați Acordul de funcționare pentru a vedea cum se face acest lucru. Nu este la fel de simplu ca să lovești „Vinde / Rambursează” acțiunile tale într-un REIT. În acest sens, capitalul dvs. este blocat și mai nelichid decât cu un fond.

Dacă lucrurile merg spre sud, ești singur. Ca orice afacere, sindicalizările se bazează pe încredere. Dacă sponsorul dvs. dorește să vă înșele pe dvs. și pe ceilalți investitori, prin umflarea costurilor (și prin buzunare nu le puteți face mult decât dacă sunteți acolo în ziua de zi bază. Este mai puțin probabil să se întâmple cu companiile tranzacționate public într-un REIT.

Puteți obține randamente mai bune, dar cu siguranță veți avea taxe mai mari. ETF REIT Vanguard (VNQ) percepe doar 0,12%, o sumă mică pentru că sunt un fond atât de mare. Probabil că veți plăti mai mult în orice sindicalizare pur și simplu pentru că nu aveți economiile de scară. Acestea fiind spuse, ETF-ul REIT al Vanguard are o rentabilitate de ~ 8,5% din 2004 - sperăm că puteți face mai bine.

Sindicatele imobiliare sunt pasive?

Venit pasiv este minunat.

Din păcate, sindicatele imobiliare par a fi pasive, dar într-adevăr nu. În calitate de investitor, nu trebuie să operați proprietatea, dar nu vă puteți așeza așa cum ați face cu un REIT. Trebuie să analizați oportunitatea, să vă faceți diligența și să luați decizii.

Deoarece o mulțime de ouă vor fi în acel coș, va trebui, de asemenea, să examinați situațiile financiare, cum ar fi declarațiile de venit și bilanțurile contabile, pentru a vă asigura că totul funcționează în continuare în cadrul proiecții. Trebuie să faceți acest lucru pentru că nu puteți fi sigur că este altcineva.

Deci, este pasiv în sensul că nu trebuie să găsiți chiriași, să colectați chirie, să evacuați chiriașii care nu plătesc... dar nu este complet pasiv.

Cum se găsește un sindicat imobiliar?

Găsirea persoanelor care au nevoie de finanțare pentru a face tranzacții imobiliare nu este dificilă - vor exista întotdeauna oferte imobiliare și operatori care au nevoie de finanțare, dar nu le pot obține pentru afacerea lor. S-ar putea să aibă un istoric limitat, nu au garanții, tranzacția este prea mică pentru o bancă sau alți factori de risc.

Cea mai ușoară cale este să lucrați cu o platformă de crowdfunding, mai multe despre aceasta mai jos, dar dacă doriți să le evitați... trebuie doar să întâlniți alți investitori sau operatori imobiliari. Am aflat despre cele două sindicalizări în care sunt implicat din gură în gură. Când începeți să faceți investiții, începeți să discutați cu colegii investitori despre cum sunt structurate tranzacțiile, despre ce este tipic și despre cum să verificați termenii. De asemenea, vor începe să vă aducă oferte pentru a obține o a doua opinie și așa aflați despre ele.

Nu aveam experiență practică în investiții imobiliare înainte să mă implic în aceste două sindicații imobiliare, dar am înțeles să investesc. Știam că rata internă a rentabilității va trebui să fie atrasă de o afacere relativ mai lichidă mai riscantă (în comparație cu piața de valori).

Cum se încadrează crowdfunding-ul în imagine?

Platformele de finanțare participativă facilitează găsirea ofertelor de sindicalizare. Dacă o platformă oferă o investiție în proprietăți individuale, căutați într-adevăr o afacere de sindicare.

La fel ca în cazul oricărei investiții private, cea mai mare provocare este fluxul de tranzacții. Pentru a găsi oferte bune, trebuie să vedeți o mulțime de oferte, să le analizați și să investiți doar în cele care îndeplinesc criteriile dvs. Dacă nu vedeți o mulțime de tranzacții, este posibil să fiți tentați de tranzacții sub-par, operatori mai slabi și alte probleme negative doar pentru a fi investit.

Site-uri imobiliare cu finanțare participativă acționează ca un magnet pentru tranzacții. Dacă sunteți un sponsor și nu aveți un fond pregătit de investitori, poate fi greu să găsiți investitori. Așadar, site-urile acționează ca un magnet pentru sponsori și investitori, facilitând viața tuturor în timp ce iau o reducere mică (un procent la finalizarea tranzacției plus un procent din distribuții).

Înainte de crowdfunding, era mai greu să găsești oferte de sindicalizare. Trebuia să cunoașteți deja investitorii imobiliari, să parcurgeți forumurile online sau alte grupuri și ați trebuit să faceți singur diligența fără filtru.

Un lucru pe care îl veți învăța foarte repede dacă decideți să investiți în afara pieței de valori, trebuie să filtrați o mulțime de investiții proaste. Cu crowdfunding-ul, cel puțin, aveți un filtru dur care scapă de ofertele cu adevărat rele înainte de a le vedea chiar. (și aș argumenta eșecul RealtyShares arată greu este să faci asta la scară)

Dacă sunteți un investitor acreditat care dorește să găsească proprietăți individuale, aș verifica ofertele RealtyMogul și EquityMultiple.

Dacă nu ești sau preferi fonduri imobiliare crowdfunded, aruncăm o privire la Realty Mogul sau Fundrise. Cu fonduri, nu trebuie să fiți un investitor acreditat. Cu fonduri, nici măcar nu trebuie să faceți diligența cu privire la tranzacțiile individuale. Puteți investi în fondurile lor, care au adesea criterii de investiții foarte specifice, și pur și simplu colectați distribuții. Avantajul unui fond este că obțineți diversificare în mai multe proprietăți, mai degrabă decât să fiți supus averilor unuia singur.

V-ați gândit la sindicarea imobiliară?