Se você possui uma casa e passa muito tempo com seus vizinhos, invariavelmente acabará falando sobre valores de propriedades e impostos sobre propriedades.
As pessoas adoram falar sobre como sua casa subiu de valor, mas também odeiam como seus impostos sobre a propriedade são tão altos. Desculpe amigo, você não pode ter as duas coisas! 😂
Se os valores das propriedades subirem, os impostos sobre a propriedade sobem!
No condado de Howard, nossos impostos sobre a propriedade são de aproximadamente 1,442% (condado, estado, incêndio e ad valorem). Pesado em comparação com alguns, leve em comparação com outros.
Bem, recentemente recebemos um aviso de cobrança de imposto predial do Departamento de Avaliações e Tributação de nosso estado. Como muitas propriedades em todo o país, vimos um aumento em nossas avaliações.
Esta foi a primeira vez que o valor da propriedade subiu significativamente. Esperávamos isso porque fizemos algumas reformas durante a pandemia e nossa casa ficou um pouco maior.
Não sei o que é uma avaliação justa ou não, mas quando houve uma oportunidade de apelar, achei que não faria mal tentar, certo?
Observe que moramos no condado de Howard, Maryland, portanto, seu condado e estado podem ter processos e prazos diferentes, mas muitas áreas seguem procedimentos semelhantes.
Índice
- Iniciando o processo de apelação da avaliação
- Revendo a Planilha de Reavaliação
- Ligue para o seu agente imobiliário
- Devo apelar?
- O que é o Fator de Qualidade?
- Recurso escrito, verbal ou em vídeo?
- Nosso Recurso foi Aprovado! (tipo)
- Qual é o próximo?
Iniciando o processo de apelação da avaliação
O processo de apelação é direto e você tem 45 dias para entrar com uma apelação formal.
Meu aviso foi datado de 29/12/2022 (embora eu só o tenha recebido alguns dias depois). Tive até 12 de fevereiro para decidir o que quero fazer.
Felizmente, você pode fazer tudo online através do essa forma mas você precisa ter seu aviso de avaliação. Eles pedem seu aviso e número de controle. (localizado na caixa no canto superior direito)
Primeiramente, você pode solicitar a planilha de avaliação do seu imóvel, bem como uma análise de vendas da área. É disso que você vai apelar, então você precisa da planilha para decidir com que base apelar.
No início, eu não tinha certeza se queria interpor recurso, mas você pode solicitar os documentos sem interpor recurso. É bom poder ver como eles determinaram o valor da sua casa.
Solicitei a planilha e análise em 03/01/2023 e recebi por e-mail em 21/01/2023.
Revendo a Planilha de Reavaliação
Em Maryland, a Planilha Residencial para Reavaliação é um documento direto que explica como o Departamento de Avaliações e Tributação do Estado de Maryland chegou à sua avaliação.
As três primeiras páginas cobriam nossa casa. Inclui todos os aspectos da nossa casa e inclui a taxa pela qual ela é avaliada. (esse PDF explica a planilha e o que cada um dos valores significa)
As duas páginas finais incluíam vendas comparáveis nos últimos anos.
É bastante detalhado e, no nosso caso, correto. Não houve erros nele. Vaia.
Ligue para o seu agente imobiliário
Se você está começando a se sentir um pouco sobrecarregado ou apenas para obter uma segunda opinião, ligue para o seu corretor de imóveis. Ele ou ela poderá ajudá-lo porque eles passam por esse processo o tempo todo. Eles sabem como tudo funciona e podem até ter um bom relacionamento com o supervisor que analisará seu caso.
E não se sinta culpado por usar o tempo deles também – para quem você acha que provavelmente ligará quando for a hora de vender sua casa?
Alguns sites sugerem que você pode contratar um terceiro para lidar com isso em troca de uma porcentagem do dinheiro economizado. Não acho que isso seja necessário – se o seu agente não ajudar, considere contratar um novo agente na próxima vez. Mas eu mesma fiz o processo e a primeira fase do processo não foi difícil.
Devo apelar?
Ao pensar se você deve apelar, há algumas considerações.
Há erros? Esta é provavelmente a coisa mais fácil de consertar.
Para nossa situação específica, pensei que havia uma imprecisão com base no que vi no banco de dados de imóveis. No banco de dados, listamos que tínhamos 6 banheiros completos (3 acessórios ou mais) e um lavabo (2 ou menos). Na realidade, temos apenas 4 banheiros completos e um lavabo. São dois banheiros extras.
Cada banheiro completo vale $ 5.000 em Maryland.
Mas a ficha de reavaliação continha o número correto de banheiros. E cada banheiro custa apenas $ 5.000, o que não é muito.
Após erros, você pode contestá-lo com base em comparáveis. É aqui que você compara o valor avaliado do seu com o valor justo de mercado das casas em sua área - ou o que o condado incluiu em sua planilha de reavaliação. Se houve uma mudança recente no mercado, que muitas áreas experimentaram quando as taxas de juros aumentaram durante o ano passado, você pode argumentar que seu valor também é menor.
Isso exigiria que você obtivesse números de vendas comparáveis e fizesse um pouco de pesquisa. A lista de vendas da área do condado incluía apenas vendas até dezembro de 2022 (e apenas uma venda em dezembro, e duvido que apenas uma casa fosse vendida em todo o mês de dezembro). Se você quiser seguir esse caminho, precisará de mais dados e seu corretor de imóveis poderá ajudá-lo com isso.
Você pode contestar qualquer um dos multiplicadores? Uma vez somado o valor base total da habitação, existem três “ajustes do valor da habitação”:
- Multiplicador do condado – que é aplicado a todas as casas em um condado
- Fator de qualidade – que o avaliador determina (pontuação de 1 a 9)
- Ajuste de vizinhança – que se aplica a todas as casas de um “bairro”
Duvido que você possa contestar o 1º e o 3º multiplicadores, mas e o Fator de Qualidade?
O que é o Fator de Qualidade?
O nosso era um 6, o que significava que o multiplicador do valor da nossa casa era 1,37x. Um 5 é um multiplicador de apenas 1,17x – portanto, uma diferença de 20%!
Enviei um e-mail ao Departamento de Impostos para entender melhor como o valor da qualidade é determinado porque essa é provavelmente a minha melhor abordagem.
No mesmo dia (obrigado Braxton!), o Supervisor Assistente de Avaliações me enviou um documento explicando as Notas de Custo Residencial da CAMA (que nosso estado usa como Fatores de Qualidade). CAMA significa Avaliação em massa assistida por computador e é o que é usado por agências governamentais em todo o país para determinar esse aspecto das avaliações.
Aqui está o que está listado para as séries 5 e 6:
- 5ª série – Habitações neste grau geralmente incluem casas de produção em massa projetadas individualmente em subdivisões melhores. Essas casas são construídas a partir de planos de design, usando artesãos qualificados e materiais padrão a bons. Há ornamentação externa e os interiores são bem acabados (Bom).
- 6ª série – Habitações neste grau geralmente incluem aquelas projetadas para proprietários individuais usando materiais de boa qualidade por toda parte. A construção é supervisionada por um construtor competente. Essas casas podem ser construídas em desenvolvimentos melhores do que a média. Na construção deste tipo de habitações dá-se mais ênfase ao detalhe dos requintes exteriores e interiores (Muito Bom).
Na lista de vendas nas duas páginas finais, comecei a olhar para algumas das casas classificadas com um fator de qualidade de 6 e elas pareciam comparáveis ao meu olho destreinado. Eram casas maiores com exteriores de tijolos, acabamentos semelhantes no interior e construídas em um período de tempo semelhante.
Os que foram classificados como um fator de qualidade de 6 ou 7 eram muito mais novos, muito mais grandiosos e provavelmente tinham alguns recursos internos não totalmente capturados no Zillow.
O único diferencial que pode se aplicar à nossa casa é que a nossa não é uma “casa produzida em massa” no sentido de que um bairro de casas Toll Brothers é produzido em massa. A nossa foi construída na década de 1980 a partir de um plano que a construtora comprou.
Enviei um e-mail ao Supervisor Assistente de Avaliações para perguntar se eu poderia apelar com base nisso e ele disse que sim!
Boa tarde e de nada. Sim, você pode apelar por esses motivos e seu argumento para a classificação da nota será considerado pelo Avaliador. O avaliador terá a capacidade de extrair dados de avaliação da comunidade em geral e determinar se sua casa foi avaliada de forma justa em comparação com outras. Caso você não esteja familiarizado, anexei um documento sobre o processo de apelação.
Recurso escrito, verbal ou em vídeo?
Existem três opções para uma apelação – apelação por escrito, audiência por telefone ou audiência por vídeo.
A abordagem mais simples é por escrito, mas você pode solicitar uma apelação por telefone ou vídeo.
Apresentei um Recurso por Escrito (que me pareceu mais fácil) declarando basicamente o que escrevi acima:
Nossa casa foi determinada para ter um fator de qualidade de 6, quando acredito que deveria ser considerado com mais precisão um 5. Foi construído em 1980 com base em um projeto amplamente disponível de Avril Shull, portanto, embora seja individual na área (até onde sabemos), não foi projetado sob medida para um proprietário individual. Foi baseado em um design produzido em massa. Dada a lista de casas comparáveis perto de nós, incluindo uma que foi vendida recentemente na vizinhança, acredito que nosso interior e exterior estão mais alinhados com as casas de grau 5.
Eu arquivei isso em 26 de janeiro e há um atraso de 8 a 12 semanas.
Recebi uma resposta em 10 de abril! Foi cerca de 74 dias depois e bem no meio do tempo estimado de espera de 8 a 12 semanas, então nada mal.
Nosso Recurso foi Aprovado! (tipo)
O condado enviou de volta uma carta de duas páginas explicando suas descobertas, a primeira das quais provavelmente é apenas uma carta modelo enviada a todos que apelaram. Explicou que era o aviso final e que a avaliação estava na página dois.
O Aviso Final de Avaliação nos mostrou o Valor Apelado, ou o que o condado teria considerado nosso valor de mercado se não tivéssemos apelado.
Então eles mostraram o nosso Valor final de mercado, que é sobre o que seremos tributados.
Tivemos uma redução de 10,86% no Valor Recorrido!
Se você se lembra de antes, apelei com base no Fator de Qualidade e esse é um cálculo apenas da residência. No Valor Apelado e no Valor Final de Mercado, o valor do nosso Terreno não sofreu alteração. Os nossos “Edifícios, Outros” diminuíram 13,98%.
Se você se lembra do multiplicador do Fator de qualidade, era 1,37x para um QF de 6 e 1,17x para um QF de 5.
0,20 de 1,37 é cerca de 14,5% – muito próximo, mas não exatamente o que foi nossa redução.
Não parece que eles leram as notas do meu apelo, completamente concordamos que éramos o fator de qualidade inferior e o reduzimos de acordo. Eles também não deram nenhuma explicação para o que mudou, mas o Valor Final de Mercado é menor do que antes, o que é bom.
Qual é o próximo?
Com a nova avaliação, você pode apelar novamente se quiser.
Existem três “níveis” para os recursos:
- Nível Supervisor – este é o nível que acabei de passar e garanti uma redução de 10%.
- Conselho de Apelação de Avaliação de Imposto Predial – Você vai à frente de um conselho de residentes locais e apresenta seu caso.
- Tribunal Fiscal de Maryland – Esta é a etapa final e ainda é uma audiência administrativa informal em que você apresenta seu caso pessoalmente (sem audiências por escrito).
Não há taxas para cada um dos níveis e não se espera que você precise de representação.
Neste ponto, sinto que obtive uma vitória bastante sólida ao obter uma redução agradável, mas justa, no Valor Final de Mercado que nos economizará milhares de dólares. Como não havia erros e parecia aceitar o que equivalia a uma redução do Fator de Qualidade, consegui 99% do que queria.
Não me custou dinheiro, aprendi um processo importante que pode ajudar amigos e vizinhos…. tudo enquanto gasta muito pouco tempo com isso também. Além disso, tornou-se material para uma postagem no blog!
Vou colocar este na coluna de vitórias e não buscar recursos adicionais.
💡Minha conclusão dessa experiência - sempre conteste sua avaliação de propriedade. Não custa nada aprender sobre o processo e tentar, especialmente se houver um grande salto. Você pode economizar muito dinheiro no processo.
Você já recorreu de uma avaliação de imposto predial? O que aconteceu?