Se você é um investidor imobiliário ou pretende ser, você precisa estar familiarizado com uma troca 1031, que é uma estratégia que permite vender um imóvel em troca de outro sem incorrer em impostos no processo.
Isso parece bom demais para ser verdade? Talvez sim, mas 1031 trocas são reconhecidas pelo IRS e cair dentro de suas diretrizes. Neste artigo, explicarei como funciona a troca 1031 e cobrirei os vários tipos, benefícios e riscos.
Índice
- O que é uma troca 1031?
- Diferentes tipos de trocas 1031
- Troca Build-to-Suit
- Troca atrasada
- Câmbio Reverso
- Por que fazer uma troca 1031?
- Passivo de Imposto de Renda Diferido
- Alienar uma propriedade com um grande ganho
- Beneficie-se de uma maior despesa de depreciação
- Como funciona uma troca 1031
- O papel do intermediário qualificado
- Regras para uma troca 1031
- Riscos de uma troca 1031
- Resumo
O que é uma troca 1031?
Uma troca 1031 é uma transação na qual você “troca” uma propriedade por outra, permitindo adiar ganhos de capital – e impostos – para uma data posterior.
A estratégia é usada principalmente com propriedades para investimento. E embora você possa usá-lo com praticamente qualquer ativo, tem sido quase inteiramente limitado a imóveis desde 2018.
Frequentemente referido como “trocas semelhantes”, 1031 é uma estratégia popular que investidores imobiliários sofisticados usam para minimizar o impacto dos impostos sobre ganhos de capital em suas atividades de investimento.
Diferentes tipos de trocas 1031
Como acontece com quase todas as estratégias relacionadas a impostos, existem diferentes tipos de 1031 exchanges.
Vamos dar uma olhada em cada um deles.
Troca Build-to-Suit
Uma troca built-to-suit envolve uma propriedade recém-construída, mas pode incluir propriedades com reformas substanciais.
Troca atrasada
De acordo com as diretrizes do IRS, uma troca 1031 deve ser concluída em 180 dias. Mas muitas trocas podem precisar de tanto tempo para concluir o processo. É aí que entram as trocas atrasadas.
Naturalmente, isso adiciona uma camada de complicação à troca. Se você vender sua propriedade antes de adquirir uma substituição, a troca é efetivamente suspensa até que a troca seja concluída. O produto da venda de sua propriedade será mantido por um intermediário qualificado e não será distribuído até que a nova propriedade seja adquirida.
Câmbio Reverso
Sob uma troca atrasada, uma nova propriedade é adquirida depois vendo o original. Mas com uma troca reversa, o novo imóvel é adquirido antes o anterior é vendido.
O lado financeiro de uma troca reversa é semelhante ao da troca atrasada, pois serão necessários os serviços de um intermediário qualificado.
Por que fazer uma troca 1031?
Antes de entrarmos nos detalhes das trocas 1031, vamos discutir os benefícios e por que você pode querer fazer uma.
Passivo de Imposto de Renda Diferido
Uma troca 1031 permite que você adie o imposto sobre o ganho de capital da venda de sua propriedade.
Os investimentos imobiliários já possuem uma vantagem tributária embutida com taxas mais baixas para ganhos de capital de longo prazo. Essa taxa mais baixa aplica-se a propriedades mantidas por mais de um ano.
Enquanto os ganhos de capital de curto prazo – realizados em um ano ou menos – estão sujeitos a taxas de imposto de renda normais, as taxas de imposto de ganhos de capital de longo prazo são consideravelmente mais baixas.
Por exemplo, a taxa de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo da maioria dos contribuintes não será superior a 15% (em comparação com uma taxa de imposto normal de 22% para ganhos de curto prazo na mesma faixa de imposto geral). Alguns contribuintes podem até ter uma taxa de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo de 0%.
Ao adicionar uma troca 1031 à mistura, até mesmo o imposto sobre ganhos de capital de longo prazo é adiado para o futuro.
Isso pode transformar o investimento imobiliário em algo como um conta IRA. E embora o ganho seja tributável na distribuição futura, não há consequências fiscais entre agora e a venda da propriedade final na cadeia de câmbio.
Um 1031 permite que investidores imobiliários usem 100% dos ganhos gerados com a venda de imóveis. Isso permite que o investidor compre propriedades com preços cada vez mais altos, com potencial de lucro futuro ainda maior.
Alienar uma propriedade com um grande ganho
Suponha que você comprou uma propriedade para investimento há 15 anos, que desde então dobrou de valor. Se você vendê-lo, deverá reconhecer o ganho e pagar o imposto sobre ganhos de capital de longo prazo aplicável sobre o lucro.
Mas, ao estabelecer uma troca 1031 e comprar uma nova propriedade de valor semelhante, o lucro da propriedade original pode ser adiado por vários anos.
Beneficie-se de uma maior despesa de depreciação
Um dos benefícios do investimento imobiliário é poder reivindicar uma despesa de depreciação. Os investidores podem amortizar o custo de aquisição de uma propriedade ao longo de muitos anos. Isso cria o que é conhecido como “despesa de papel” – uma despesa que existe para fins fiscais e não requer desembolso de dinheiro do próprio bolso.
Despesas com papel podem ser usadas para proteger os lucros de renda de impostos. Quanto mais depreciação você puder amortizar, mais lucro de aluguel você poderá proteger dos impostos.
Se você possui um imóvel alugado há muito tempo, a despesa de depreciação anual será baseada em um custo de aquisição original mais baixo. Mas com uma troca 1031, você pode amortizar a depreciação da nova propriedade com base em seu valor (mais alto).
Como funciona uma troca 1031
Em primeiro lugar, você deve estar preparado para concluir a venda de sua propriedade atual e adquirir uma nova dentro do prazo de 180 dias.
Em seguida, a propriedade que você planeja adquirir deve ser “igual” à que você vende. Isso não significa que eles precisam ser réplicas exatas, mas geralmente são semelhantes. As duas propriedades também devem ter valores comparáveis para evitar o recebimento de lucros em dinheiro na troca, que podem ser tributáveis.
A transação deve ser configurada como uma troca, o que significa que o “vendedor” da propriedade que você está adquirindo também deve ser um participante voluntário.
Depois de vender sua propriedade atual, você terá 45 dias para localizar uma propriedade substituta. Todas as partes da transação devem ser notificadas da troca 1031. Isso inclui o vendedor da propriedade substituta e o intermediário qualificado escolhido (veja abaixo).
Lembre-se, a data de fechamento da compra da propriedade substituta deve ocorrer dentro de 180 dias após o fechamento da propriedade original vendida.
O intermediário qualificado é essencial para 1031 exchanges. Também conhecido como facilitador de intercâmbios, eles retêm fundos até que a transação seja concluída. Seu papel é semelhante ao que um advogado de fechamento ou uma empresa de títulos fazem em uma transação imobiliária comum.
O intermediário qualificado deve ter uma compreensão clara do processo de troca 1031. Eles também devem fornecer evidências de conformidade, como a conclusão do relatório anual exame SSAE 16. Os fundos detidos pelo intermediário devem ser colocados num segurado pelo FDIC conta e aberta para verificação por ambas as partes na troca a qualquer momento.
É altamente recomendável escolher seu intermediário qualificado antes de iniciar o processo de troca 1031. Devido às restrições de tempo envolvidas nessas trocas, você deve estar totalmente familiarizado com a competência e as qualificações do intermediário, bem como com suas práticas de processo.
Regras para uma troca 1031
Devido às implicações fiscais, existem regras específicas em torno de 1031 exchanges.
- As propriedades que estão sendo trocadas devem ser “iguais”. Felizmente, a definição de semelhante no setor imobiliário é bastante ampla. Por exemplo, você provavelmente terá poucos problemas para trocar uma propriedade de aluguel unifamiliar por uma de quatro unidades; no entanto, trocar sua residência principal por uma de quatro unidades pode ser um problema. (Ou seja, você pode trocar um imóvel alugado por outro, mas a troca não se estende a bens de uso pessoal).
- A troca pode envolver várias propriedades. Você pode trocar dois imóveis por um ou um imóvel por dois ou mais.
- O intermediário qualificado deve manter quaisquer fundos trocados na transação. Os principais envolvidos na troca não estão autorizados a receber ou reter quaisquer fundos da troca.
- Reportando a transação ao IRS. Mesmo que não haja responsabilidade tributária imediata de uma troca 1031, você ainda deve relatar o evento em Formulário 8824 do IRS, trocas semelhantes. O formulário não precisa ser preenchido com cada troca 1031 que você fizer, mas deve ser preenchido e arquivado com sua declaração de imposto de renda individual em qualquer ano em que ocorrer uma troca.
Riscos de uma troca 1031
Como uma troca 1031 é mais complicada do que uma venda definitiva, há riscos dos quais você precisa estar ciente antes de prosseguir:
- Se você fizer uma troca atrasada e não conseguir adquirir uma propriedade substituta dentro de 180 dias, o ganho de capital na venda original será tributável.
- Se a aquisição do imóvel de substituição exigir uma hipoteca inferior à do imóvel alienado, poderá haver incidência de imposto sobre a diferença entre ambas.
- As trocas 1031 não eliminam sua responsabilidade fiscal; eles apenas o adiam. Se você concluir uma série de trocas ao longo de muitos anos, o resultado final será a venda da propriedade final com um grande ganho de capital. Isso pode criar uma enorme responsabilidade fiscal de ponta a ponta.
- Como uma troca 1031 é complicada, localizar propriedades e vendedores de imóveis dispostos a participar pode ser mais difícil.
Como uma troca 1031 é, antes de mais nada, uma estratégia tributária, é altamente recomendável consultar um especialista tributário antes de prosseguir.
Resumo
Uma troca 1031 é quase como um presente para investidores imobiliários ativos. Mas antes de fazer um, certifique-se de saber como funciona o processo. Além disso, consulte um profissional tributário e, se necessário, solicite assistência de agentes imobiliários e instituições experientes no processo.