4 Tipos de Hipoteca Primária

As discussões sobre hipotecas geralmente se concentram nos empréstimos como um único tipo. Mas nada pode estar mais longe da verdade. Não só existem diferentes tipos de empréstimos hipotecários, mas também existem diferentes programas de hipotecas, para não mencionar credores hipotecários.

Vamos discutir os diferentes tipos de empréstimos hipotecários e os vários programas que os oferecem. No entanto, esta é uma discussão geral dos tipos mais populares, uma vez que existem tipos de empréstimo menos populares e até emissores.

Os diferentes tipos de programas de hipoteca

Existem quatro programas de hipotecas principais disponíveis:

Convencional

De um modo geral, as hipotecas convencionais referem-se a empréstimos financiados pela Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e pela Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Eles são normalmente originados por bancos, cooperativas de crédito, bancos hipotecários, companhias hipotecárias e outros credores, depois vendidos para uma das duas principais agências de hipotecas.

Esses empréstimos também são tipificados pelo que é conhecido como limites de empréstimo em conformidade. Ou seja, há um limite para o valor que pode ser emprestado em um programa convencional. Esse limite é geralmente US$ 548.250 para 2021. No entanto, os empréstimos convencionais podem ser maiores para residências de duas a quatro famílias e também para imóveis localizados em áreas designadas como de alto custo. (Esses são os mercados imobiliários de custo mais alto geralmente localizados nas costas leste e oeste, incluindo Nova York, Boston, Washington DC, São Francisco e Los Angeles.)

As hipotecas convencionais também se distinguem dos empréstimos FHA e VA pela exigência de seguro hipotecário. Comumente referido como seguro hipotecário privado, ou PMI, é um tipo de cobertura de seguro que paga ao credor hipotecário parte do saldo do empréstimo se você não pagar o empréstimo.

Algumas das principais características das hipotecas convencionais incluem o seguinte:

• O pagamento mínimo de entrada é de 5%, mas eles oferecem empréstimos com até 3% de entrada para compradores de primeira vez, bem como para famílias de baixa e média renda.
• Ao contrário das hipotecas FHA e VA, o PMI é pago apenas mensalmente como parte do pagamento do empréstimo. Não há custo de seguro de hipoteca inicial exigido.
• A pontuação de crédito mínima para empréstimos convencionais é 620, mas você obterá uma taxa de juros melhor quanto maior for sua pontuação de crédito.
• Os empréstimos convencionais podem ser usados ​​para a compra de segundas residências e propriedades de investimento, além de residências primárias.
• Os empréstimos estão disponíveis em taxas fixas e ARMs.

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FHA

Os empréstimos FHA funcionam da mesma forma que os empréstimos convencionais, mas os parâmetros são mais básicos. Por exemplo, o requisito mínimo de entrada é de 3,50%, mesmo para compradores de primeira viagem.

Mas as duas principais características dos empréstimos FHA, as que mais os diferenciam das hipotecas convencionais, são:

Seguro de hipoteca. PMI em empréstimos FHA é comumente referido como prêmio de seguro de hipoteca, ou simplesmente MIP. A palavra privado não se aplica, porque o seguro de hipoteca é fornecido pelo governo dos EUA por meio da Administração Federal de Habitação.

O seguro de hipoteca é coletado de duas maneiras. Assim como os empréstimos convencionais, há um prêmio mensal adicionado ao pagamento da sua casa. Mas também há um prêmio de seguro de hipoteca inicial (UFMIP) que é adicionado ao saldo do seu empréstimo, embora possa ser pago do próprio bolso no momento do fechamento do empréstimo.

Considerações de crédito. Provavelmente não há razão maior para a popularidade das hipotecas da FHA do que o fato de serem mais relaxadas com os padrões de crédito. Por exemplo, enquanto os empréstimos convencionais exigem uma pontuação de crédito mínima de 620, os empréstimos da FHA aceitam uma pontuação tão baixa quanto 580. Mas eles vão tão baixo quanto 500 com um adiantamento de pelo menos 10%. Este é definitivamente um programa de empréstimo a considerar se você tiver crédito justo ou ruim.

Outras características dos empréstimos da FHA que você deve conhecer incluem:

• Embora o pagamento mínimo de entrada seja de 3,5%, os empréstimos da FHA são comumente usados ​​em conjunto com programas de assistência de pagamento de entrada que permitem que os compradores comprem casas sem entrada.
• Embora a FHA seja mais flexível com pontuações de crédito mais baixas, o programa não deve ser visto como uma hipoteca subprime. Você não poderá obter um empréstimo se estiver seis meses fora da falência ou se tiver um padrão recente de pagamentos atrasados ​​significativos.
• Os empréstimos da FHA estão disponíveis apenas para residências primárias ocupadas pelo proprietário. Eles não podem ser usados ​​para financiar propriedades de investimento ou segundas residências.
• Os empréstimos estão disponíveis em taxas fixas e ARMs.

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Empréstimos VA

Empréstimos VA têm muito mais em comum com os empréstimos FHA do que com os empréstimos convencionais. Isso porque, assim como os empréstimos da FHA, os empréstimos do VA têm seguro de hipoteca fornecido por uma agência governamental (a Administração dos Veteranos). O seguro de hipoteca é cobrado como uma taxa única e inicial, sem prêmio mensal adicionado ao pagamento da sua casa.

Os empréstimos são fornecidos por credores participantes, que podem incluir bancos, cooperativas de crédito e outros credores hipotecários. Eles estão disponíveis apenas para veteranos elegíveis e membros atuais das forças armadas dos EUA.

No entanto, a grande vantagem dos empréstimos do VA é que eles fornecem 100% de financiamento. Isso significa que um veterano elegível pode comprar uma casa sem dinheiro. E embora o prêmio do seguro de hipoteca seja cobrado antecipadamente, ele é adicionado ao valor do empréstimo, portanto, não há custo inicial.

A provisão de empréstimo de 100% aplica-se ao limite de empréstimo em conformidade. Mas os empréstimos VA também estão disponíveis para propriedades com preços mais altos, se necessário. No entanto, o mutuário terá de apresentar um adiantamento igual a 25% do montante que o empréstimo excede o limite de empréstimo conforme.

Por exemplo, se o empréstimo exceder o limite em US$ 100.000, o mutuário terá direito a 100% de financiamento em até US$ 548.250, mas deverá adiantar US$ 25.000—25%—para o valor excedente.

As características básicas dos empréstimos VA incluem o seguinte:

• Os empréstimos estão disponíveis apenas para membros atuais e antigos elegíveis das forças armadas dos EUA e suas famílias.
• Embora haja um prêmio de seguro de hipoteca inicial para os empréstimos, não há necessidade de pagamento de prêmio mensal.
• Os empréstimos estão disponíveis para financiamento apenas para residências primárias ocupadas pelo proprietário. Assim como os empréstimos da FHA, eles não estão disponíveis para propriedades de investimento ou segundas residências.
• O VA não tem uma pontuação de crédito mínima estabelecida, mas espera-se que os mutuários demonstrem uma gestão de crédito responsável.

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Empréstimos jumbo

Como o nome indica, os empréstimos Jumbo são empréstimos maiores que excedem os limites de empréstimo em conformidade. Como tal, eles normalmente são usados ​​para comprar ou refinanciar propriedades com preços mais altos. Os montantes dos empréstimos podem chegar a vários milhões de dólares.

Os empréstimos jumbo têm mais em comum com os empréstimos convencionais do que com os empréstimos FHA e VA. Mas, ao contrário dos empréstimos convencionais, que são financiados pela Fannie Mae e Freddie Mac, os empréstimos Jumbo são fornecidos por credores independentes, como bancos. Por serem, as diretrizes de empréstimo são menos padronizadas do que em outros programas de empréstimo. Em geral, eles têm requisitos de empréstimo mais rígidos.

As características básicas dos empréstimos Jumbo incluem o seguinte:

• Os montantes dos empréstimos podem variar desde um pouco acima do limite de empréstimo em conformidade até vários milhões de dólares.
• Empréstimos podem estar disponíveis para segundas residências e propriedades de investimento, mas um credor também pode restringi-los apenas a residências primárias ocupadas pelo proprietário.
• Eles geralmente precisam de crédito bom ou excelente para se qualificar. As pontuações de crédito mínimas podem variar de 650 a mais de 700.
• O requisito típico de adiantamento é de pelo menos 20%. E você pode esperar que essa porcentagem aumente em valores de empréstimo mais altos.
• Por serem valores de empréstimo maiores, as taxas de juros cobradas nas hipotecas Jumbo são geralmente mais altas do que em outros tipos de empréstimo.

Taxa fixa vs. Hipotecas de taxa ajustável (ARMs)

Taxa fixa e ARMs são os dois principais tipos de empréstimos hipotecários oferecidos nos quatro principais programas de hipotecas (convencional, FHA, VA e Jumbo). Embora ambos sejam oferecidos pela FHA e VA, a maioria dos mutuários que escolhe um desses programas de empréstimo opta por um empréstimo com taxa fixa.

No entanto, o mesmo não acontece com empréstimos convencionais e Jumbo. Os empréstimos ARM são um pouco mais populares com cada um desses tipos de empréstimo. Isso é especialmente verdadeiro para empréstimos Jumbo, que atendem a mutuários de renda mais alta que geralmente estão interessados ​​em obter a menor taxa de juros possível.

No geral, no entanto, os empréstimos ARM tendem a ser bastante raros nos dias de hoje. De acordo com informações divulgadas pelo Bankrate em 2020, os ARMs representam menos de 3% das hipotecas feitas em 2020. Isso se deve ao fenômeno recente em que os empréstimos ARM são apenas ligeiramente inferiores às taxas fixas. Além disso, com taxas fixas em mínimos recordes, faz sentido para a maioria dos mutuários fixar essas taxas em vez de arriscar taxas ainda mais baixas com ARMs.

Um empréstimo de taxa fixa é exatamente o que o nome indica. Tanto a taxa de juros quanto o pagamento mensal são fixos para a vida do empréstimo. Os prazos dos empréstimos variam entre 10 e 30 anos.

No final do prazo do empréstimo, o principal do empréstimo será totalmente reembolsado. Isso será verdade no caso de um empréstimo de taxa fixa e um ARM.

Braços

ARMs oferecem uma taxa de juros fixa por um período de tempo específico. Os termos iniciais típicos são três anos, cinco anos, sete anos e 10 anos. Após o período inicial de taxa fixa, o empréstimo se tornará ajustável por um ano, com a taxa mudando quase todos os anos.

As taxas de juros dos ARMs são baseadas em um índice comum, como a letra do Tesouro dos EUA de um ano ou a LIBOR de seis meses. O credor adicionará então uma margem (pontos percentuais) ao índice para produzir a taxa de juros na qual as futuras mudanças de taxa serão baseadas.

Por exemplo, se o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA de um ano for de 1,00% no momento do ajuste e a margem for de 1,50%, sua taxa de juros será redefinida em 2,5%. Essa taxa será válida por um ano e será reajustada pela mesma fórmula da data do próximo reajuste.

Limites de limite de taxa de juros ARM

Felizmente, os ARMs têm tetos de taxa que limitam o quão alto a taxa pode ir em qualquer ajuste único, ou mesmo durante a vida do empréstimo.

Uma estrutura de tampa comum é 5/2/5. Cada número representa a porcentagem máxima pela qual a taxa totalmente indexada (índice mais margem) pode ser ajustada no momento do ajuste.

O primeiro número significa que a taxa não pode aumentar mais de 5% acima da sua taxa de juros original para a alteração inicial da taxa. Se sua taxa original for de 2,50%, o máximo que o credor pode aumentar é de 7,50%.

O segundo número (2, ou 2%), é o máximo que a taxa pode mudar nos ajustes subsequentes. Se sua taxa inicial for de 2,50% e aumentar para 3,50% no primeiro ajuste, mas depois saltar para 7,5% no segundo ajuste, a taxa mais alta que você pagará será de 5,50%. Essa é a taxa de 3,50%, mais 2%.

O terceiro número na sequência representa o máximo que a taxa de juros pode aumentar ao longo da vida do empréstimo. No exemplo acima, isso é 5%. Isso significa que, se sua taxa inicial for de 2,50%, a taxa mais alta que você pode cobrar ao longo da vida do empréstimo é de 7,50%, independentemente de quão altas sejam as taxas de juros.

Se você estiver interessado em obter um ARM, certifique-se de se familiarizar com os limites de taxa de juros associados ao empréstimo. O credor deve divulgar isso a você no momento da solicitação, mas também será incluído nos documentos de fechamento. Faça questão de solicitar os documentos que indicam especificamente o arranjo da tampa em seu ARM antes de assinar qualquer papelada. Uma vez que o empréstimo é fechado, a estrutura do limite não pode ser alterada.

Quando você deve usar uma hipoteca de taxa fixa sobre outros tipos?

Empréstimos com taxa fixa são normalmente a melhor escolha quando você planeja ficar em casa por muitos anos. Se você espera que a casa atual seja sua “casa para sempre” ou espera ficar lá por pelo menos 10 anos, uma hipoteca de taxa fixa geralmente é a melhor opção. Ele fornecerá proteção de taxa e pagamento, independentemente do que está acontecendo com as taxas de juros. E se as taxas caírem depois de pegar seu empréstimo, você sempre poderá refinanciar para obter o benefício de uma taxa mais baixa.

Uma hipoteca de taxa fixa também é fortemente recomendada se você quiser minimizar o risco de propriedade. Uma desvantagem inerente dos ARMs é que as taxas podem aumentar, talvez o suficiente para ameaçar sua capacidade de permanecer em casa. Se esta é uma preocupação que você tem, escolha uma hipoteca de taxa fixa.

Na mesma linha, as hipotecas de taxa fixa são geralmente a melhor escolha para os compradores de casa pela primeira vez. Eles fornecem maior previsibilidade e eliminam um potencial choque de taxa de juros que vem com os ARMs.

No entanto, dado que as taxas de juros estão atualmente em mínimos históricos, faz muito sentido fixar uma taxa fixa agora. Embora seja sempre possível que as taxas de juros caiam ainda mais no futuro, dificilmente é garantido. E sempre que alguma coisa está em uma baixa histórica, a probabilidade de novas quedas é muito menos provável de acontecer.

Quando você deve usar um ARM?

Um ARM é melhor usado quando você espera ficar em sua casa por não mais do que o prazo de taxa fixa do empréstimo. Por exemplo, se você espera morar em uma casa pelos próximos cinco anos, pode se sentir confortável com um ARM de 5 anos. É provável que você saia de casa antes do primeiro ajuste da taxa de juros.

Claro, a maior razão para tomar um ARM é por causa de uma vantagem na taxa de juros. Por exemplo, se um ARM tivesse uma taxa de juros dois pontos percentuais abaixo da de um empréstimo de taxa fixa, as economias nos anos iniciais podem justificar o risco de ajuste da taxa.

Infelizmente, a taxa de spread entre ARMs e hipotecas de taxa fixa não chega nem perto desse alto. Isso explica em grande parte por que os ARMs agora representam uma porcentagem muito pequena de todas as hipotecas tomadas.

Onde obter o tipo certo de hipoteca

Existem muitas instituições onde você pode obter uma hipoteca, seja convencional, FHA, VA ou Jumbo. Mas se você não tem um banco ou cooperativa de crédito favorito, os grandes credores hipotecários nacionais são uma excelente escolha.

Hipoteca de foguetes é o rosto online da Quicken Loans, o maior credor hipotecário de varejo do país. Eles oferecem todos os tipos de empréstimos hipotecários, mas operam totalmente online, agilizando e agilizando o processo de solicitação.

Depósito de empréstimo é também um credor nacional, oferecendo empréstimos convencionais, Jumbo, FHA e VA. Semelhante ao Rocket Mortgage, eles oferecem um aplicativo totalmente online para acelerar o processo de solicitação de empréstimo.

Veteranos Unidos é a escolha para veteranos e militares da ativa que procuram hipotecas VA. Como o maior credor hipotecário VA do país, eles se especializam no tipo de empréstimo e até oferecem uma rede de agentes imobiliários compatíveis com VA para ajudá-lo a encontrar uma casa e navegar no processo de fechamento.

credível é um mercado de hipotecas online que oferece a oportunidade de obter cotações de vários credores. Em questão de minutos, você preencherá uma breve inscrição on-line e receberá várias cotações para escolher. Isso eliminará a necessidade de obter cotações de credores individuais, uma de cada vez.