Quando se trata de investir, as duas opções mais populares são o mercado de ações e o mercado imobiliário.
Dentro de cada um, existem diferentes classes de ativos. No mercado de ações, você tem pequenas e grandes empresas. Você tem nacional e internacional. Com cada tipo, as empresas dentro deles também são bastante diferentes. Você pode evitar muitas dores de cabeça simplesmente comprando um ETF ou fundo mútuo formado por uma única classe ou de todo o mercado.
Com o mercado imobiliário, não é tão simples. Existem fundos de investimento imobiliário negociados publicamente (REITs) e eles oferecem uma boa opção se você deseja se expor a imóveis, mas não deseja possuir nenhuma propriedade.
Mas uma classe de ativos que me fascinou são as terras agrícolas.
Índice
- Por que investir em terras agrícolas?
- Como Investir em Terras Agrícolas
- REITs especiais
- Plataformas de Crowdfunding Farmland
Por que investir em terras agrícolas?
Estou interessado em terras agrícolas porque oferece valorização do patrimônio, bem como fluxo de caixa. Quando você investe em terras agrícolas, a própria terra pode ser apreciada à medida que o valor da terra aumenta, mas você também pode obter dinheiro com a venda de safras e / ou pagamentos de aluguel.
O USDA publica relatórios de valor de terras regularmente e o mais recente que vi, de Agosto de 2020, mostra que um acre de terras agrícolas (toda a propriedade) vale aproximadamente $ 3.160 em 2020 (sem alteração desde 2019):
O valor da terra cultivável, que é a terra na qual as safras são cultivadas, é ligeiramente mais alto, US $ 4.100 por acre:
Esses valores são nacionais e você verá uma grande variação nos valores com base no estado:
Algumas áreas valem mais do que outras, como Califórnia e Corn Belt (Iowa, Missouri, Illinois, Indiana e Ohio), mas no geral, é uma classe de ativos relativamente estável, pois experimenta uma volatilidade muito menor em comparação com o mercado de ações (que deve ser esperado).
Outro motivo pelo qual me interessa é que tem baixa correlação com o mercado de ações. As pessoas sempre precisam de comida, nos bons e nos maus momentos, e por isso o valor das terras agrícolas não parece mudar muito com o mercado de ações. Ele teve retornos positivos, mesmo durante os anos ruins do mercado de ações.
Por último, como as terras agrícolas produzem alimentos, elas se beneficiam da inflação.
(Outra vantagem oculta das fazendas, às vezes eles instalam torres de telefone celular ou turbinas eólicas e a fazenda pode receber o pagamento do aluguel dessas unidades.)
Como Investir em Terras Agrícolas
Existem algumas maneiras de investir em terras agrícolas sem comprar a terra eu mesmo (eu não seria um bom agricultor, nem mesmo seria um mau agricultor... seria um HORRÍVEL).
REITs especiais
A maneira mais fácil é investir em REITs especiais que investem em terras agrícolas. Os dois maiores são Farmland Partners (FPI) e Gladstone Land Corporation (TERRA).
A Farmland Partners é uma empresa sediada em Denver, CO, fundada em 2013, que possui cerca de 156.600 em 16 estados da América do Norte. Eles possuem fazendas no Alabama, Arkansas, Califórnia, Colorado, Flórida, Geórgia, Illinois, Kansas, Louisiana, Michigan, Mississippi, Nebraska, Carolina do Norte, Carolina do Sul, Dakota do Sul e Virgínia.
A Gladstone Land Corporation está sediada na Virgínia e existe desde 1997. Eles possuem 115 fazendas compreendendo 89.128 acres em 10 estados (Arizona, Califórnia, Colorado, Flórida, Maryland, Michigan, Nebraska, Carolina do Norte, Oregon, Texas e Washington).
REITs especiais são uma maneira conveniente de investir em terras agrícolas porque:
- Qualquer um pode investir - você não precisa ser um investidor credenciado;
- As ações são líquidas - já que você pode comprar e vender no mercado;
- Você obtém diversificação instantânea - entre estados, fazendas, operadores, tipos de cultura, etc;
- Preparação fiscal simples - uma vez que são REITs negociados publicamente, é como negociar qualquer outro título
A grande desvantagem é que você tem risco de mercado. Se o mercado enfraquecer e as pessoas começarem a liquidar, o preço das ações pode cair sem culpa do REIT ou de seus operadores. Enquanto escrevo isso, a Farmland Partners está negociando com um desconto em relação ao seu valor contábil. Em 17/12/2020, o Yahoo Finance tinha seu valor patrimonial por ação em US $ 9,57, enquanto as ações eram negociadas em torno de US $ 8,73.
Plataformas de Crowdfunding Farmland
Se você é um investidor credenciado (patrimônio líquido superior a US $ 1.000.000 ou US $ 200.000 em receita anual em cada um dos últimos dois anos), você pode dar uma olhada nas plataformas de crowdfunding. Por meio dessas plataformas, você pode comprar a propriedade de um pedaço de uma fazenda sem comprar tudo.
AcreTrader é a plataforma com a qual estou mais familiarizado, tendo investido em partes de três fazendas, e eles permitem que você compre hectares de terras agrícolas com um mínimo relativamente baixo. Meu primeiro investimento foi em uma fazenda de cultivo em Illinois com uma turbina eólica - o investimento mínimo foi de 5 ações ($ 4.750,50) com um retorno anual líquido de 9,2% (o que eles chamam de taxa interna de retorno líquida, IRR).
Com cada investimento, eles oferecem muitas pesquisas para que você possa se aprofundar um pouco mais se quiser e tudo isso está disponível sem a necessidade de registro. eu revisado AcreTrader se você quiser mais informações.
FarmTogether é outra plataforma que permite investir em fazendas individuais. Ainda não investi com eles, mas suas ofertas têm um mínimo de $ 10.000 e eles podem usar alavancagem.
FarmTogether oferece uma opção de propriedade exclusiva. Você pode comprar uma fazenda inteira sozinho se estiver disposto a comprometer mais de US $ 1.000.000. Uma desvantagem do site é que eles exigem que você se registre antes de ver mais informações (mas é grátis).
Mais leitura - revisão FarmTogether
As plataformas de financiamento coletivo em fazendas são ótimas porque:
- Invista em fazendas específicas - Você assume um papel ativo na escolha de seus investimentos
- As taxas são razoáveis - A estrutura de taxas padrão de 0,75% da AcreTrader parece justa
- Você escolhe sua combinação de crescimento patrimonial e fluxo de caixa - Diferentes negócios oferecem diferentes estruturas, então você pode escolher o que funciona melhor para você
No entanto, existem desvantagens:
- O fluxo de caixa é principalmente renda ordinária - Quando você obtém distribuições, não vai ser ganhos de capital de longo prazo ou retorno de capital. Os REITs às vezes podem jogar jogos de contabilidade tributária em que parte da distribuição está devolvendo seu dinheiro, mas você não consegue isso aqui.
- Você terá que preencher mais formulários fiscais - Assim como um jogador de beisebol precisa declarar impostos em cada estado em que joga, agora você precisará apresentar uma declaração de impostos estadual para cada estado em que possui uma fazenda. Isso porque você está obtendo renda no estado.
- Altamente ilíquido - Esses investimentos têm períodos de retenção de 5 e 10 anos sem nenhuma maneira de retirar seu dinheiro.
Eu vejo essa classe de ativos como uma boa proteção contra o mercado. Também é divertido investir em algo diferente.
O que você acha?