E se eu dissesse que existe um investimento com uma taxa de retorno garantida pelo governo?
Você provavelmente diria - “Obrigado, Jim, mas não sou um idiota e conheço certificados de depósito e eles são muito chatos”. (eles também são super seguros!)
Se você pudesse ler o título deste post, provavelmente já sabe a resposta: gravames fiscais (e eles são garantidos por imóveis).
Aprendi sobre essas coisas há muitos anos e até participei de um leilão de penhor de impostos. Não comprei nada, só queria aproveitar a experiência. Quase dez anos atrás, participei de um leilão de penhor de impostos, também conhecido como venda de impostos, realizado na escadaria do Tribunal do Condado de Howard.
O leilão só acontece uma vez por ano aqui, em maio ou junho, e o que participei foi bem informal. Não tenho certeza do que eles farão com 2020 porque os programados já foram cancelados. Achei que qualquer coisa envolvendo o governo e os tribunais teria algum tipo de formalidade. Era um cara, literalmente, parado nos degraus segurando uma prancheta e gritando garantias, fazendo lances e rabiscando registros.
As pessoas que circulavam eram igualmente informais. Eles sabiam o que queriam, esperaram para ouvir o número da garantia e fizeram seus lances. Algumas pessoas estavam no telefone, outras com suas próprias pranchetas e parecia que todos se conheciam. Era como Guerras de Armazenamento, mas com as casas das pessoas.
Saí pensando que essa era uma boa maneira de investir, mas provavelmente não para mim... mas aprendi muito.
O que é o investimento em gravames fiscais?
Os governos estaduais e locais precisam de seus impostos e, quando não são pagos, devem recuperá-los de outra forma. Os impostos sobre a propriedade são o principal fluxo de receita para a maioria dos governos locais. Se um proprietário deixar de pagar a conta do imposto sobre a propriedade, o condado ou cidade local põe uma garantia na propriedade e leiloa essa garantia aos investidores por meio de um leilão de garantia fiscal.
Pode variar, mas a maioria dos departamentos fiscais locais leiloam uma garantia fiscal após dois a cinco anos de impostos não pagos. O período exato depende das leis estaduais.
Alguns governos locais vendem certificados de garantia fiscal onde os investidores podem pagar o valor do imposto em atraso. O governo recebe seu dinheiro e o investidor pode cobrar juros à medida que o proprietário do imóvel paga seus impostos inadimplentes.
O proprietário do imóvel pode ter até um ano para reembolsar a garantia. Assim que eles pagarem a garantia, você sai do investimento e eles voltam a possuir a propriedade integralmente.
Se o proprietário ficar para trás, você precisará executar a hipoteca e tomar posse total da propriedade. Em seguida, você precisará vender a casa ou transformá-la em um imóvel para alugar para obter o rendimento do investimento. Na realidade, isso raramente acontece, a maioria dos investidores recebe a taxa de juros exigida pelo município.
Tax Lien vs. Escritura Fiscal
O leilão de impostos que você está participando pode estar vendendo gravames fiscais e escrituras fiscais. Embora esses dois termos pareçam semelhantes, as escrituras fiscais exigem que você compre a propriedade inteira antecipadamente.
Comprar casas para execução hipotecária durante a Grande Recessão de 2008 para reabilitar e lucrar é um exemplo de investimento em escritura fiscal. Nem todo investidor tem tempo ou capital para investir em escrituras fiscais.
As garantias fiscais exigem apenas que você invista nos impostos inadimplentes. Apenas ter que investir alguns milhares de dólares e não consertar uma casa hipotecada é mais viável para a maioria.
Aproximadamente 30 estados permitir que cidades e condados leiloem ônus fiscais.
As garantias fiscais são semelhantes a um empréstimo bancário para um empréstimo de carro ou hipoteca de casa no sentido de que é uma obrigação de dívida. O proprietário não pode vender ou refinanciar a propriedade até que a garantia seja liberada. Nesse caso, eles pagam a você o valor do penhor mais os juros.
Como você pode ganhar dinheiro investindo em gravames fiscais
Existem duas maneiras de ganhar dinheiro investindo em gravames fiscais:
- Recolher pagamentos de juros simples do proprietário do imóvel
- Impedir a propriedade e vendê-la ou alugá-la
Cada estado tem um teto de taxa de juros diferente para gravames fiscais. Você pode esperar ganhar entre 5% e 18% de juros sobre o valor da garantia na maioria dos estados. O Condado de Howard define uma taxa de juros de 18%. A taxa de juros real (real) que você pode coletar depende de quão competitivo é o leilão de impostos, porque todos estão dando lances no penhor.
A maioria dos leilões concede ao investidor que oferece a menor taxa de juros. O leilão começa com a taxa de juros máxima e diminui a cada novo lance. Por exemplo, a taxa de juros de abertura pode ser de 18%, mas a taxa de ganho pode ser de apenas 5%.
Em teoria, as propriedades menos arriscadas terão uma taxa de juros mais baixa e as propriedades mais arriscadas estarão mais próximas da taxa de juros mais alta. Isso é semelhante a empréstimos peer-to-peer ou investindo em empréstimos comerciais.
A maioria dos investimentos em garantia fiscal não exige que você execute a hipoteca sobre a propriedade, mas é uma possibilidade. Você deve se concentrar principalmente em seu retorno potencial do investimento.
Investir em gravames fiscais: passo a passo
Investir em penhor fiscal requer MUITA pesquisa por dois motivos. Primeiro, você prefere que o proprietário pague o empréstimo e você receberá sua taxa de juros. Em segundo lugar, se não o fizerem, certifique-se de que pode vender ou alugar a propriedade se tiver de executar a hipoteca.
O melhor ponto de partida pode ser o mercado imobiliário local. Você precisará saber informações como a localização de bairros e distritos escolares de alta qualidade. Proprietários de propriedades de alta qualidade também têm maior probabilidade de pagar seus impostos.
Cada cidade e condado têm procedimentos diferentes para comprar gravames fiscais, cobrar pagamentos de juros e iniciar a execução hipotecária. Embora você precise aprender os meandros de seu mercado de investimento, o processo de investimento é semelhante. Estude isso porque você não quer aprender na hora.
Solicite uma lista de impostos inadimplentes
As listas de impostos inadimplentes estão disponíveis na maioria dos coletores de impostos ou tesoureiros de cidades e condados. Essas listas podem informar quais propriedades estão em leilão.
Dependendo da modernidade do departamento, você poderá receber a lista por e-mail. Departamentos mais antiquados permitem que você recupere uma lista pessoalmente.
Você deve pesquisar a lista de impostos para obter estes detalhes:
- Endereço da propriedade
- Quantidade de impostos devidos
- Número de anos de impostos inadimplentes
Esses três fatores ajudam a criar uma lista de candidatos de propriedades potenciais.
Para evitar a competição, você pode tentar entrar em contato com o proprietário do imóvel para ver se ele tem interesse em vender. Essa tática pode ajudá-lo a evitar uma guerra de lances, se você quiser comprar a escritura fiscal.
Você pode conseguir manter seus custos baixos se uma parcela não desenvolvida tiver impostos não pagos - pense terras agrícolas.
As propriedades desenvolvidas tendem a ter valores de propriedade mais altos e podem exigir reparos extensos se você acabar encerrando.
Propriedades Potenciais de Pesquisa
Depois de descobrir quais propriedades estão em leilão, faça sua lista de candidatas de propriedades potenciais dentro de sua faixa de compra.
Passe pelas propriedades para ver qual é a sua primeira impressão. Se você gosta da propriedade e da área circundante, considere fazer uma oferta.
Antes do leilão, calcule seu menor lance de taxa de juros. Nem toda guerra de lances vale a pena vencer se o seu dinheiro puder render um retorno maior em outro lugar.
Participe de um leilão
Alguns leilões exigem que você compareça pessoalmente para licitar. Muitos lugares agora estão indo para leilões online, permitindo que investidores de longa distância entrem em ação.
Qualquer método de leilão pode ser competitivo. Você deve saber seus limites de lance com antecedência para evitar overbidding.
O licitante vencedor paga esses custos antecipadamente para comprar a garantia fiscal:
- Impostos não pagos
- Penalidades
- Juros acumulados
Estes são os impostos e taxas que o proprietário deve ao governo. Então, esse é o preço mínimo de venda.
Recolher pagamento
A maioria dos estados exige que você envie um aviso ao proprietário do imóvel de que é o proprietário da garantia tributária. O proprietário do imóvel pagará a você mensalmente durante o período de resgate.
A maioria dos períodos de resgate são de pelo menos um ano, mas podem ser mais longos.
Se o proprietário não pagar a garantia dentro do período legal de resgate, você pode iniciar o processo de execução hipotecária. Existem procedimentos e cronogramas específicos que você deve seguir para encerrar adequadamente. Certifique-se de revisar as leis se sua garantia fiscal se transformar em uma venda de impostos.
Quem deve investir?
As garantias fiscais podem ser uma forma consistente de obter renda de curto prazo sem ter todo o seu dinheiro no mercado de ações. Investidores credenciadoscom experiência em investimentos imobiliários também pode ser uma boa opção.
Os retornos potenciais estão entre 12% e 18%, dependendo do limite máximo da taxa de juros do estado. Quanto você pode ganhar depende do estado em que você investe e do valor do lance.
Em relação ao tempo e ao capital necessário, o investimento em garantia fiscal fica em algum lugar entre a compra de um fundo de índice imobiliário (ou crowdfund imobiliário) e lançando casas.
Quem não deve investir em gravames fiscais?
O investimento em garantia fiscal não é para aqueles que desejam um abordagem de investimento simples sem intervenção. Você precisará passar horas examinando propriedades em potencial, participando de um leilão e potencialmente encerrando a propriedade.
As garantias fiscais não são o lugar para estacionar qualquer dinheiro que você precisa em três anos. No entanto, os ônus fiscais podem ser uma maneira empolgante de diversificar seu portfólio se você puder suportar o risco de ter capital para um horizonte de investimento de médio prazo.
Riscos potenciais de investimento em gravames fiscais
Essa ideia de investimento não é isenta de riscos, pois o proprietário do imóvel ainda deve pagar os impostos vencidos. Em vez de pagá-los ao governo, você está preso. Embora o investimento em gravames fiscais possa ser menos arriscado do que cronometrando o mercado de ações ou negociar ações de moeda de um centavo, você precisa realizar sua devida diligência.
Aqui estão alguns dos riscos que você pode enfrentar e que reduzem sua renda potencial.
Taxas baixo interesse
Uma guerra de lances significa que você pode não ganhar uma taxa de juros desejável. O investimento em gravames fiscais requer muito esforço. Seu retorno potencial do investimento pode ser semelhante a outras ideias de investimento que exigem menos esforço.
Você paga impostos e taxas adicionais
Ter a garantia fiscal significa que você pode ser responsabilizado por futuros impostos e multas não pagos, se o proprietário não pagar. Você pode até ter que pagar multas impostas pela cidade por incidentes como não cortar a grama.
Proprietário declara falência
Um juiz pode reduzir legalmente a taxa de juros de sua garantia fiscal se o proprietário declarar falência. Pense neste risco como um corte de rendimento em seu favorito estoque de dividendos.
As garantias fiscais irão expirar
As garantias fiscais que você ganha no leilão podem expirar após o término do período de resgate. Se você não fizer o acompanhamento após o término do período, poderá perder a oportunidade de recuperar seu investimento original.
Certifique-se de se familiarizar com as regras locais de execução hipotecária. Você precisará iniciar o processo de encerramento em um determinado prazo. Você também precisará enviar notificações ao proprietário sobre os pagamentos perdidos. Seguir um procedimento incorretamente pode atrapalhar seus esforços.
A propriedade não tem valor
Vender uma execução hipotecária não é uma maneira garantida de ganhar dinheiro. A propriedade pode não ser fácil de vender se a estrutura não tiver sido mantida ou se estiver em uma área ruim.
Além disso, você não sabe quais danos o proprietário do imóvel fará ao se mudar.
Você pode inspecionar o exterior de uma propriedade antes do leilão de venda de impostos, mas pode não ser capaz de olhar dentro da casa até depois de executar a hipoteca sobre a propriedade. Pode ser um intervalo de vários anos desde a vitória até você entrar em casa. Muita coisa pode mudar nesse tempo.
Evite bairros com altas taxas de execução hipotecária ou valores de propriedade depreciando. Evitar esses riscos reduz a chance de comprar uma “propriedade subaquática” que tem menos valor de mercado do que seus custos de investimento.
O investimento em gravames fiscais pode ser um bom investimento, mas pode exigir muito trabalho. Essa é uma das razões pelas quais eu acabei não fazendo isso.
Outra coisa é que eu realmente não gosto da ideia de executar uma ação ilegal em alguém e expulsá-lo de sua casa. Percebo que isso raramente acontece, mas não gostaria de fazer isso nem uma vez. Existem outras maneiras, menos emocionalmente carregadas, de ganhar a vida.