Revisão da RealtyMogul: Investimento em imóveis para todos os investidores

O investimento imobiliário é frequentemente visto como uma das formas mais confiáveis ​​de crescimento e acumulação de riqueza, mas investir em propriedades individuais nunca foi atraente.

Demora muito tempo para pesquisar e verificar as propriedades individuais. Exige muito conhecimento de domínio que eu não tenho, como avaliar as várias partes de uma casa e não tenho largura de banda para aprender e internalizar. Além disso, imóveis comerciais são o que mais me interessa e muitos dos melhores projetos simplesmente não estão disponíveis para indivíduos, a menos que você tenha uma grande quantidade de capital para implantar ...

… até investimento imobiliário financiado coletivamente. 🙂

Eu acho que o futuro do investimento imobiliário está na rota do crowdfunding e uma das empresas mais notáveis ​​no espaço é a RealtyMogul.

Índice

1. Quem é RealtyMogul?
2. Tipos de oportunidades de investimento
3. O que é MogulREIT?
4. Processo de inscrição rápido
5. Analise oportunidades abertas, financiadas e fechadas
6. Estrutura de taxas da RealtyMogul
7. Benefícios e desvantagens do RealtyMogul

Quem é RealtyMogul?

RealtyMogul foi fundada em 2012 pela CEO Jilliene Helman, quando ela era vice-presidente do Union Bank em Los Angeles, CA, e lançada em 2013 depois que ela recrutou Justin Hughes, CTO da RealtyMogul, e levantou uma pequena semente arredondar. Desde então, eles levantaram dinheiro mais cinco vezes, totalizando US $ 46,6 milhões, incluindo investidores importantes, como Canaan Partners e Sorenson Capital.

Eles inscreveram mais de 150.000 membros e investiram em mais de $ 2 bilhões em valor imobiliário, desembolsando mais de $ 82 milhões para investidores. Eles já estão nisso há algum tempo e tiveram bom sucesso com os negócios que fecharam. Eles se gabam de ver mil negócios antes de aprovar um que atenda a seus padrões.

Se o nome soa familiar, talvez você tenha ouvido falar do negócio mais famoso deles - US $ 1,5 milhão para o Hard Rock Hotel em Palm Springs, CA. O aumento aconteceu em 2014 e foi a primeira oferta hoteleira com financiamento coletivo do país. O Hard Rock Hotel gastou milhões de dólares renovando o antigo Hotel Zoso e reabriu o local em outubro de 2013. Se você fosse um dos investidores em ações, receberia vantagens especiais, como 25% de desconto na tarifa do quarto, $ 50 em créditos de alimentos e bebidas, uso da Cabana do Proprietário de luxo, além de upgrades e outras vantagens VIP. (se você estiver na plataforma, aqui está o página de oferta arquivada)

Tipos de oportunidades de investimento

RealtyMogul oferece negociações de ações e dívidas / empréstimos para investidores credenciados, bem como um investimento do tipo REIT, denominado MogulREIT.

Eles começaram oferecendo negócios de ações, como muitos outros sites de investimento imobiliário com financiamento coletivo, mas rapidamente adicionaram dívidas e produtos de empréstimo. Eles oferecem apenas negócios comerciais - comerciais, industriais, escritórios, hotéis, varejo, bem como propriedades multifamiliares, como apartamentos. Eles costumavam oferecer negócios residenciais, mas não mais.

A estrutura do negócio será familiar se você já fez algum investimento imobiliário de crowdfunding antes.

O que é MogulREIT?

MogulREIT é o produto REIT da RealtyMogul. MogulREIT I foi lançado em agosto de 2016 e detém uma mistura de ativos de dívida e patrimônio (55% dívida, 45% patrimônio líquido) no espaço imobiliário comercial nos Estados Unidos. Tem como objetivo distribuir 8,00% ao ano, embora as distribuições sejam feitas mensalmente.

Você não precisa ser um investidor credenciado para investir no MogulREIT, desde que seu investimento no fundo não represente mais do que 10% de sua receita anual ou patrimônio líquido (o que for maior).

O investimento mínimo é de apenas US $ 1.000 e é gerenciado por Opus Fund Services, um administrador de fundos baseado em Illinois. Você pode investir no MogulREIT I por meio de um IRA autodirigido, mas o investimento inicial mínimo aumenta para $ 5.000.

MogulREIT II é o segundo fundo MogulREIT e a diferença é que ele visa edifícios de apartamentos multifamiliares, em vez de imóveis comerciais, e distribui trimestralmente.

Processo de inscrição rápido

O processo de inscrição foi rápido. É necessário preencher um breve perfil do investidor, que começa perguntando seu patrimônio líquido e sua receita neste ano e nos dois anos anteriores. Isso é para determinar se você é um Investidor Credenciado (patrimônio líquido superior a $ 1 milhão, excluindo a residência principal ou renda de pelo menos $ 200k neste ano e nos dois anteriores, $ 300k se você for casado).

Em seguida, ele passa para seis questões sobre risco, como sua tolerância ao risco, períodos de retenção e experiência de investimento. Tudo muito normal. Após o processo de inscrição, eles irão ligar para você (ou você pode ligar para eles, eles enviam um e-mail com um número para ligar) para confirmar suas informações.

Até que você faça isso, as únicas oportunidades que você verá são os MogulREITs.

Analise oportunidades abertas, financiadas e fechadas

Depois de um rápido telefonema confirmando meu status de credenciado, minha conta pôde ver todas as suas ofertas.

Eu examinei suas ofertas anteriores primeiro. O que é bom sobre sua página de "investimentos anteriores" é que eles foram concluídos e financiados. Concluído significa 100% feito, enquanto financiado significa que eles estão financiados e pagando. É uma boa distinção.

As ofertas anteriores incluíam todos os tipos de propriedades (escritório, multifamiliar, armazenamento próprio, industrial, etc.) espalhados por todo o país (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) com tipos de investimento de capital e dívida. Eles também são corajosos o suficiente para mostrar a TIR (taxa interna de retorno) real, algo que você sabe porque está concluído. Na maioria das vezes, eles eram mais altos do que o objetivo da TIR, um bom bônus.

No momento em que este artigo foi escrito, havia cinco oportunidades de investimento em aberto, três das quais eram Elegíveis para 1031.

O que significa 1031 Elegível? A seção 1031 é a parte do código tributário que diz que você pode diferir os ganhos de capital se trocar propriedades semelhantes. Com a RealtyMogul, essas propriedades são (passivamente) mantidas em Delaware Statutory Trusts e se você vendeu uma propriedade existente que é elegível para 1031, este DST está disponível para a troca 1031 completa. Os investidores 1031 existentes podem ter um mínimo mais alto do que os investidores em dinheiro.

Estrutura de taxas da RealtyMogul

A estrutura de taxas depende do tipo de negócio e eles são explicados claramente em Taxas na guia Finanças de cada negócio.

Para investimentos diretos de capital, eles listam todas as taxas pagas a todas as entidades envolvidas.

Quando analisei um negócio de compra de um prédio de apartamentos, havia taxas únicas de 2% para a imobiliária e de 4% para a corretora. Depois, há taxas recorrentes de 4% da receita bruta para a administradora de imóveis e 1% para a RealtyMogul como taxa de administração e administração. Você precisa verificar a lista de taxas porque nem todos os tipos de negócios são estruturados da mesma maneira, alguns têm mais taxas e outros menos.

Para os REITs, as taxas estão listadas na circular da oferta e exigem um pouco de pesquisa. Há uma taxa de administração de ativos de 1% paga ao gestor.

Benefícios e desvantagens do RealtyMogul

O maior Pro para a RealtyMogul é como eles têm opções para investidores credenciados e não credenciados. Os MogulREITs são ofertas sólidas com clara diferenciação (imóveis comerciais ou multifamiliares) e uma taxa de distribuição e frequência decentes. Você tem que ir um pouco mais fundo nas taxas, pois são mais caras do que outros REITs, mas é um produto diferente (REIT da Vanguard apenas investe em empresas imobiliárias de capital aberto, não fornece, analisa e coordena o financiamento de projetos individuais).

Há uma grande variedade de investimentos diretos e a capacidade de aproveitar as vantagens da Seção 1031 significa que você pode ser mais eficiente em termos de impostos em seus investimentos. Os mínimos nessas ofertas diretas são maiores do que em algumas outras plataformas (das cinco ofertas disponíveis, o mínimo foi de US $ 25.000), mas todos os outros aspectos das negociações foram semelhantes (tempo de espera, IRR projetado e retorno de dinheiro em dinheiro, etc).

Isso não é uma desvantagem na plataforma, mas para o tipo de investimento - é ilíquido. Quando você investe em uma propriedade, você não pode vender sua parte em um mercado secundário. Com os MogulREITs você pode resgatar suas ações, mas é limitado. É assim que acontece com os investimentos imobiliários reais, então não deve ser nenhuma surpresa, e a maioria dos REITs têm limitações na negociação (eles não são feitos para negociação, então eles limitam você nas compras e resgates).

Gosto de como eles compartilharam a TIR real em negócios anteriores, mas eles não mostram nenhum dos documentos de oferta. Você pode revisar os documentos do negócio financiado, o que pode ser divertido se você ler sobre eles nas notícias e ficar curioso para saber como foram apresentados, mas assim que forem fechados, estarão fechados. Parecia que eu estava trapaceando quando li a oferta do Hard Rock Hotel e pude ver todas as vantagens que eles estavam oferecendo, embora tenha fechado um tempo atrás.

Dito isso, todos nós sabemos que o investimento imobiliário não é isento de riscos. Em meados de abril de 2018, o Hard Rock Hotel anunciou que era desligando o Hard Rock Hotel em Palm Springs. Então... as vantagens são boas, mas não se o hotel fechar. 🙂

De qualquer forma, dê uma olhada se você estiver interessado e é grátis para se inscrever.

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