Revisão dos tios ricos: invista em imóveis com apenas US $ 5

Você já ouviu o conselho de que o verdadeiro caminho para a riqueza é através do mercado imobiliário?

Para muitos americanos, os imóveis representam uma grande porcentagem de seus patrimônio líquido. Comprar uma casa é o sonho americano e os pagamentos mensais da hipoteca geram patrimônio. Ainda é um edifício de riqueza, mas como um subproduto da necessidade de um lugar para morar.

Se você deseja diversificar e investir em uma classe de ativos com um histórico sólido, o mercado imobiliário é uma forma historicamente confiável.

Mas é difícil encontrar bons negócios, especialmente se você se restringir ao mercado local. É difícil comprar fora do seu mercado sem um sistema de suporte. E, finalmente, é difícil gerenciar propriedades, especialmente se você deseja escalonar.

Há toda uma safra de plataformas imobiliárias com financiamento coletivo isso vai permitir que você investir em imóveis sem comprar propriedades individuais.

Um dos mais novos participantes é uma empresa chamada Rich Uncles.

O que são tios ricos?

Rich Uncles é uma plataforma de investimento imobiliário que oferece REITs com estratégias de investimento exclusivas. Essas estratégias estão disponíveis em corretoras maiores, como Vanguard e Fidelity.

Quem são os tios ricos?

Os “tios” são Ray Wirta, investidor fundador, e Harold Hofer, CEO. Ray Wirta é o presidente do Grupo CBRE (NYSE: CBG), uma empresa listada na lista Fortune 500 que é a maior empresa de serviços e investimentos imobiliários comerciais do mundo. Você pode reconhecer o logotipo embaixo de muitos painéis de rodovias, mas eles são enormes. Eles têm 80.000 funcionários e uma capitalização de mercado de quase US $ 17 bilhões!

Harold Hofer é o CEO da Rich Uncles. Ele é um especialista imobiliário experiente com US $ 2 bilhões em experiência transacional. Nos últimos trinta anos, ele patrocinou muitos negócios imobiliários em uma variedade de situações e configurações.

Fundada em 2012, o nome oficial da empresa é BrixInvest, LLC (eles têm o dba “Rich Uncles”). O objetivo declarado é tornar os imóveis comerciais mais acessíveis aos indivíduos. Eles fazem isso oferecendo REITs com mínimos baixos. Um fundo tem um mínimo de $ 500, enquanto o Student Housing REIT tem um investimento mínimo de apenas $ 5. Você não precisa ser um investidor credenciado.

Os dois maiores fundos são o RW Holdings NNN REIT com ~ $ 145 milhões de ativos e o Rich Uncles Real Estate Investment Trust I com ~ $ 147 milhões de ativos.

Estratégias de investimento imobiliário

Tios ricos tem dois fundos - os tios ricos NNN REIT e a moradia estudantil dos tios ricos REIT. Os nomes resumem suas abordagens.

O Tios ricos NNN REIT é especializada em investimentos em propriedades comerciais que alavancam uma estrutura de locação NNN (“triplo líquido”), com um prazo médio remanescente de locação de 8 anos. Eles limitam a dívida de compra a 50% do portfólio e se concentram em propriedades de um único inquilino alugadas por inquilinos com capacidade de crédito.

Eles listam as propriedades pertencentes a cada REIT. Isso pode lhe dar uma boa ideia de sua estratégia de investimento. Eles possuem propriedades como uma academia 24 horas em Las Vegas e uma instalação da 3M em DeKalb, IL. São grandes espaços comerciais alugados para empresas das quais você já ouviu falar. O fundo nacional concentra-se em arrendamentos Triple Net (daí o NNN) e adquire as propriedades com 50% + caixa.

O Habitação para estudantes dos tios ricos REIT é especializada em hospedagem estudantil. São 150 leitos, no mínimo, taxas de ocupação de 90% a uma distância de uma milha a pé de uma universidade da Divisão I da NCAA com pelo menos 15.000 alunos matriculados. Um de seus investimentos mais recentes foi o Stadium View Suites, perto do estado de Iowa. É uma unidade habitacional de 518 leitos com 99% de ocupação.

É difícil encontrar no site, mas o NNN REIT gerou um retorno anual de 7%. O Student Housing REIT gerou um retorno anual de 6% até a data. Ambos fizeram suas distribuições dentro do cronograma mensal e ainda não perderam um pagamento. Dito isso, o desempenho passado não é indicativo de retornos futuros. 🙂

Seu nível de divulgação sobre as participações do fundo é OK. Cada lista será lida como um minifolheto e esclarecerá os detalhes, mas fornece uma visão. No entanto, dá uma boa amostra do que o fundo está fazendo.

Processo de inscrição

Algumas outras plataformas imobiliárias de crowdfunded permitem que você analise os investimentos sem se registrar. Rich Uncles exige que você se registre, embora seja totalmente gratuito.

Quando você se inscreve, há um menu suspenso que pergunta qual é o seu objetivo de investimento. Você pode escolher entre Planejamento de Aposentadoria, Fluxo de Caixa, Diversificação de Portfólio ou Investimento em Imóveis Comerciais. A partir daí, você preenche as informações de registro típicas (nome, e-mail, número de telefone, senha, país e estado).

A partir daqui - você seleciona um tipo de propriedade de conta. Depois de concluir esta etapa, você tem uma conta aberta e pode começar a olhar para as propriedades que eles possuem.

Se você continuar, estará iniciando o processo de inscrição para investimento - individual, conjunto, fiduciário, entidade ou aposentadoria - e eles fornecem explicações para cada um. Se você quiser investir por meio de um plano de aposentadoria, terá que configurar uma conta de aposentadoria autodirigida separadamente. Eu escolhi Individual.

A partir daqui, você pode escolher os dois investimentos disponíveis:

Embora não haja exigência de um investidor credenciado, há requisitos de renda e patrimônio líquido. Não sei por que eles existem, mas eles existem.

Para o fundo Rich Uncles NNN REIT - se você tem menos de $ 70.000 na renda anual total, precisa de um patrimônio líquido de mais de $ 250.000. Se você deseja investir no Fundo de Habitação para Estudantes, deve atestar que seu investimento não constitui mais do que 10% do seu patrimônio líquido total.

Eu selecionei o Fundo de Estudante com seu mínimo de $ 5.

Você pode investir com apenas cinco dólares, o que lhe dá uma única ação e optar por investimentos automáticos. Você pode coletar dividendos em dinheiro ou optar por reinvesti-los. Depois disso, você deve fornecer informações da conta, incluindo identidade e SSN, além de fontes de financiamento para colocar seu dinheiro. Em alguns minutos, você está pronto!

Taxas dos tios ricos

Rich Uncles não cobra nenhuma taxa de transação ou comissão quando você compra ações em seus REITs. Muitos REITs de capital aberto, como os da Vanguard, não cobram taxas de transação ou comissões / cargas. Muitas das plataformas imobiliárias de crowdfunded também não cobram taxas de transação.

Quando você vende as ações, há uma taxa baseada em quanto tempo você manteve as ações:

• Possui menos de um ano - taxa administrativa de 3%
• Pertencente a 1 - 2 anos - taxa administrativa de 2%
• Propriedade de 2 a 3 anos - taxa administrativa de 1%
• Possui 3+ anos - sem taxa administrativa

Isso não é incomum e muitas outras plataformas nem permitem que você venda antes do fim do negócio (para negócios individuais).

Embora não haja taxas de transação, existem taxas que os REITs pagarão que reduzirão suas devoluções. Para saber quais são todas essas taxas, você deve revisar a circular de oferta desse REIT em particular.

Por exemplo, no Brix Student Housing REIT, as taxas estão na página 18 da circular (foi um aumento máximo de $ 50.000.000):

• Despesas de Organização e Oferta - Reembolso de até 3% do valor bruto ao patrocinador.
• Taxa de Aquisição - 3% ao consultor por cada aquisição que a REIT fizer.
• Taxa de gestão de ativos - Taxa mensal de 0,1% sobre o valor total de investimento dos ativos (valor contábil).
• Taxa de coordenação de financiamento - Qualquer financiamento fora de hipoteca, a taxa de coordenação é de 1% do financiamento.
• Despesas operacionais - Cobrem despesas operacionais relacionadas aos serviços prestados ao REIT, como aluguel, custos com funcionários, utilidades e TI; não deve ultrapassar 2% dos ativos médios investidos ou 25% do lucro líquido (isso fica um pouco complicado, então leia a circular se quiser saber todos os detalhes).
• Remuneração de Conselheiro Independente - os diretores independentes recebem 1.000 ações ordinárias para cada reunião do conselho ou reunião do comitê da qual participarem, 200 ações para cada revisão e aprovação de propriedade.
• Taxa de Disposição - 3% ao consultor para cada ativo que o REIT vende.
• Taxa de participação subordinada - Esta é uma taxa de performance um pouco complicada demais para explicar em um único ponto, a ideia básica é que se os retornos estiverem acima de uma certa quantia, o consultor recebe uma taxa que compartilha dessa parte de cima.
• Taxa de Liquidação - O consultor recebe 30% do aumento no valor resultante por ação em comparação com o maior NAV anterior por ação (isso é semelhante à taxa de participação, mas desencadeia uma venda ou fusão).

Uau!

Então, como isso se compara com os outros?

À primeira vista, parece que há muitas taxas. Mas esse é um caso de Rich Tcles mostrando como a salsicha é feita?

Sempre que alguém compra ou vende um imóvel, há taxas. Todos os pagam. A Vanguard os paga. O armazenamento público os paga. Arrecadação de fundos os paga. Os tios ricos estão enumerando isso por conta própria.

Taxas vs. Vanguarda

Esta não é uma comparação comparativa, mas vamos ver de qualquer maneira.

Quando você revê o prospecto do Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), há taxas anuais de 0,26%. As taxas da Vanguard são muito baratas porque eles não adquirem a propriedade. A Vanguard está comprando outras empresas que compram empresas. Esses custos semelhantes são integrados às devoluções para que você nunca os veja.

A taxa anual de 0,26% do Vanguard é barata em comparação com ~ 1,27% (0,1% composto mensalmente por 12 meses) porque o fundo do Vanguard é enorme.

Taxas vs. Arrecadação de fundos

Arrecadação de fundos é a melhor comparação e na revisão do circular de oferta de um eFund nacional de $ 50.000.000, Encontrei despesas com nomes semelhantes:

• Custos de Organização e Oferta - Aproximadamente $ 500.000 (1%) reembolsado ao patrocinador.
• Taxa de gestão de ativos - uma taxa anualizada de 0,85% - 1,0% do valor total do investimento dos ativos (NAV) paga trimestralmente.
• Taxa de Disposição - 1,5% para o consultor para cada ativo que o REIT vende quando o gerente está atuando como o desenvolvedor ou envolvido na venda.
• Taxa de desenvolvimento trimestral - 5% para o gestor dos custos totais de desenvolvimento, excluindo imóveis (semelhante a uma taxa de aquisição).

Rich Uncles parece ter mais partes nomeadas envolvidas - conselheiro vs. gerente - mas Arrecadação de fundos tem taxas ligeiramente mais baixas.

Sobre REITs públicos não negociados

Rich Uncles oferece REITs públicos não negociados - eles estão publicamente disponíveis, mas não são negociados em nenhuma bolsa. Você tem que tratar investimentos como esses são ilíquidos porque não há mercado para vendê-los. Se você quiser vender (resgatar) suas ações, só poderá fazê-lo com os tios ricos.

Se você possuiu as ações por menos de três anos, haverá uma taxa administrativa de 1-3% associada à venda.

Além disso, é complicado calcular o NAV de um fundo cujos ativos subjacentes são imóveis. Se, por exemplo, você está comprando ações de um REIT não negociado a $ 5 por ação e o NAV é menor, então você está pagando um prêmio. Esse prêmio é efetivamente uma taxa porque você está pagando $ 5 por algo que vale menos de $ 5.

É menos opaco do que outras opções e assim A FINRA elaborou este folheto informativo sobre REITs não negociados que você deve revisar.

Algo a ter em conta.

Alternativas para tios ricos

Até que Rich Uncles seja reaberto, recomendo estas alternativas disponíveis para todos os investidores (não apenas os credenciados):

Arrecadação de fundos

Arrecadação de fundos é uma das mais antigas plataformas de financiamento imobiliário de crowdfunding para investidores não credenciados. Eles têm um eREIT que agrupa seus investimentos, mas não têm um foco tão restrito quanto os tios ricos. Eles têm uma estratégia, descrita em seus documentos de oferta, e um mínimo de US $ 1.000. Nós temos uma revisão completa do Fundrise.

Saiba mais sobre Fundrise

Streitwise

Streitwise é uma alternativa com foco no mercado imobiliário comercial. Eles são relativamente novos, mas têm um forte histórico nesse curto período de tempo, e prevêem pagar dividendos de 8-9% em 2021. Eles também têm um mínimo de $ 5.000 e acessíveis a todos os níveis de investidores.

Você pode ver nossa análise completa do Streitwise aqui.

Saiba mais sobre Streitwise

Resumo

Acho a estratégia de investimento deles fascinante. É hiperfocado e oferece uma taxa de retorno comparável a outras plataformas.

Considerando que uma plataforma como RealtyMogul permitirá que você invista em propriedades individuais, exige que você seja um investidor credenciado. Você está comprando um fundo da Rich Uncles, então não precisa ser um investidor credenciado.

Arrecadação de fundos é comparável, mas sua oferta não é tão focada em laser. O Rich Uncles Student Housing REIT é focado no que eles querem - deve estar a uma milha de distância de um campus de mais de 15.000 alunos com pelo menos 150 camas. Isso é específico e gosto disso.

Vale a pena dar uma olhada se você quiser se envolver no mercado imobiliário com essa estratégia de investimento.

Tios ricos

9

No geral

9.0/10

Forças

• REITs hiperfocados
• Taxas razoáveis
• Não precisa ser investidor credenciado

Fraquezas

• Apenas duas estratégias de investimento - NNN ou Student Housing