Quando o mercado de ações está indo bem, poucas pessoas falam sobre investimentos imobiliários.
Mas faz sentido - o mercado de ações é mais fácil.
Você compra algumas ações, vende algumas e registra os ganhos e perdas em seu retorno. É ainda mais fácil se você se limitar a um carteira de três fundos ou investir em uma conta de aposentadoria - muito menos papelada!
O mercado imobiliário é um pouco mais complicado. Comprar e vender uma propriedade requer intermediários e leva mais do que alguns segundos para uma negociação de ações.
E se você tiver investido muito no mercado de ações ou simplesmente quiser outra classe de ativos? E se você achar que o mercado está sobrevalorizado e quiser um hedge? E se não for uma cerca viva, apenas outra opção?
O mercado imobiliário é um ótimo investimento alternativo que não é estranho (como os cemitérios, que tecnicamente também são imóveis!).
Mas entrar em propriedades físicas pode ser um desafio e muito assustador. Mesmo se você for o Rota FHA e reduziu apenas 3%
, ainda é um gasto de capital relativamente grande para começar. E há um pouco de trabalho árduo e complicado envolvido, além de comprometer capital.Mas há maneiras de entrar no mercado sem um grande investimento em dinheiro.
Vamos dar uma olhada.
Índice
- Venda de bens imobiliários
- Ônus fiscais
- Imobiliário com financiamento coletivo
- Fundos de investimento imobiliário (REITs)
- Empréstimos de dinheiro duro
Venda de bens imobiliários
Aprendi pela primeira vez sobre venda de imóveis por atacado em Alex Martinez no podcast Opt Out Life. O podcast é uma escuta fascinante de seu curto arco de carreira, mas Alex Martinez começou como atacadista. É quando você obtém um contrato de propriedade e, em seguida, vende os direitos para outro investidor, que assume a partir daí. O investidor faz as reformas e depois vende ou aluga para gerar caixa. Você é pago pelo contrato. Seu primeiro negócio no atacado rendeu a ele US $ 22.000 por cerca de 8 horas de trabalho.
As 8 horas são um pouco enganadoras porque há muito mais trabalho envolvido. Gasta-se muito tempo procurando propriedades, fazendo networking com investidores, encontrando propriedades que não dão certo, negociando contratos que não dão certo, etc. Portanto, há um pouco de sobrecarga envolvida que não é necessariamente considerado, mas não há muita sobrecarga financeira.
O desembolso financeiro seria em qualquer dinheiro sério exigido no contrato. Ao assinar, você concorda em comprar a propriedade em uma data futura. Às vezes, você pode evitar isso se garantir um investidor dentro de alguns dias, mas isso é específico do estado. Você provavelmente quer ter investidores alinhados e saber o que eles precisam em um negócio.
(às vezes também é chamado de cão de caça ao pássaro imobiliário, ou que você é um cão pássaro imobiliário - este post no BiggerPockets entra em maiores detalhes)
O verdadeiro apelo disso é como um trampolim. Você pode aprender muito sobre o negócio imobiliário tornando-se um atacadista ou um cão de guarda. Você está removendo grande parte do trabalho braçal envolvido em negócios de sourcing, de modo que os investidores provavelmente tentarão ajudá-lo a aprender mais sobre o negócio. Quanto melhor você estimar os custos de renovação, melhor será para o investidor. Se você quiser fazer isso, eu realmente sugiro que você invista uma hora ou mais para ouvir esse podcast porque Nate e Dana (os anfitriões) também são investidores imobiliários (até certo ponto) e pedem coisas boas perguntas.
Ônus fiscais
Como Ben Franklin disse uma vez, “... mas neste mundo nada pode ser dito como certo, exceto morte e impostos”.
Para imóveis, há uma certeza - os impostos sobre a propriedade. Alguns estados não têm imposto de renda, alguns estados não têm imposto sobre vendas, mas não conheço um único estado sem impostos sobre a propriedade.
E quando as pessoas não pagam a conta do imposto sobre a propriedade, o governo do estado ou do condado coloca uma garantia fiscal sobre a propriedade. Então, como os governos tendem a fazer, leiloa essa garantia porque ela precisa da receita tributária. A pessoa que adquire o penhor tem garantida uma taxa de juros, com base na legislação local e estadual, sobre esse investimento.
Se o dono do imóvel não pagar dentro do prazo estipulado, o dono do penhor do imposto pode executar a hipoteca sobre o imóvel e fica na frente de todos, inclusive das hipotecas. Em muitos casos, os bancos vão pagar a garantia porque não querem perder a casa.
Eu fui a um penhor de imposto leilão uma vez e foi um caso bastante casual. Apenas um bando de gente circulando pelos degraus da frente do tribunal do condado. A maioria estava ao telefone com seus investidores, mas foi um processo de licitação bastante casual, menos empolgante do que um daqueles leilões de instalações de armazenamento encenados que você vê na TV.
Eu cobri investindo em gravames fiscais antes, ao falar sobre investimentos de curto prazo de baixo risco também, se você quiser ler mais.
Imobiliário com financiamento coletivo
O financiamento imobiliário coletivo é uma opção relativamente nova disponibilizada pela Lei JOBS. A Lei JOBS, que significa Jumpstart Our Business Startups Act, permite que as empresas levantem fundos por meio de crowdfunding. No caso de imóveis, isso significa que uma empresa pode levantar fundos para um negócio por meio de plataformas de financiamento coletivo e investidores individuais como você e eu. Ainda existem algumas regras a serem seguidas, como o número de acionistas, mas isso aumenta o número de pessoas que podem se envolver e como podem ser solicitadas.
Se você é um investidor credenciado, pode investir em propriedades individuais. Muitas vezes, eles têm um mínimo maior que $ 1.000, mas muitos estão disponíveis se você puder comprometer pelo menos $ 5.000 por negócio. Eu compartilho um lista das melhores plataformas imobiliárias de financiamento coletivo.
Se você não for um investidor credenciado, pode investir em um “eREIT” que seleciona propriedades individuais para investir. Aqui está um lista das melhores plataformas de CRE para investidores não credenciados, dos quais meus favoritos são Fundrise e stREITwise (revisão completa aqui). Mais sobre esses dois abaixo quando eu discutir REITs.
Fundos de investimento imobiliário (REITs)
Esta é provavelmente a maneira mais enfadonha de investir em imóveis. 🙂
É para investir em um REIT ou Fundo REIT, como o Vanguard REIT (VGSLX). Você está investindo em empresas que investem em imóveis. Muitos REITs investem em armazenamento público ou imóveis comerciais, como parques corporativos, portanto, seu investimento está muito concentrado em uma classe de ativos imobiliários específica.
Você também pode recorrer a alguns REITs privados disponíveis em plataformas como Arrecadação de fundos e stREITwise. Eles oferecem um pouco mais de variedade na classe de ativos imobiliários.
Por exemplo, em stREITwise você pode investir em imóveis comerciais com no mínimo $ 5.000. Eles têm uma estrutura de taxas transparente e estão pagando dividendos de 8 a 9% desde o início. Suas ofertas são muito focadas e você sabe exatamente no que está se metendo. Isso está disponível para todos os investidores.
Empréstimos de dinheiro duro
Um empréstimo de dinheiro duro é aquele que você faz a um investidor imobiliário com um imóvel como garantia. É estruturado como uma nota, o que significa que o investidor é na verdade um tomador de empréstimo e você não está "investido" na propriedade em si. Você e o mutuário concordam com os termos do empréstimo (taxa de juros, extensão da nota, pagamentos, etc.).
Só fiz isso uma vez, com alguém que conhecia e confiava, e até agora tem funcionado bem. As taxas de juros são normalmente de 11-12% (mais altas se forem mais arriscadas, mais baixas são mais seguras), mas não sou a melhor pessoa para perguntar quando se trata de vetar ofertas e encontrá-las. Desejo incluir essa opção, pois ela está disponível.
Lembre-se de que você não está investindo em propriedade, mas sim emprestando dinheiro a um investidor que lhe pagará uma taxa fixa de retorno. É, no entanto, alguma exposição ao mercado imobiliário.
Depois de conseguir alguns desses negócios em seu currículo, você pode ter o suficiente para começar a se aventurar ofertas de distribuição de imóveis. É onde você faz parte de um grupo que faz um investimento. Existem requisitos de capital mais elevados, não tão baixos quanto os sites de crowdfunding, mas existem negócios mais atraentes.