Como ganho mais de $ 250.000 por ano em investimentos imobiliários

A seguir, um post convidado de meu amigo Eric Moorman, que fez uma fortuna em investimentos imobiliários em pequenas cidades.

Há muitos anos sou um investidor imobiliário em tempo integral. Comecei com uma mistura de necessidade desesperada (um diploma de mestrado, sem emprego e sem dinheiro) e a promessa de enormes lucros sem a necessidade de experiência ou dinheiro inicial.

Eu nunca tinha feito um curso de Imobiliário e não tinha ideia de como consertar algo. Eu nem tinha ou sabia como investir com $ 1000! A única vantagem que eu tinha era um pai que era um mentor incrível, o empresário por excelência.

Claro, agora existem maneiras mais fáceis de começar investindo em imóveis. Sites de investimento imobiliário online, como Arrecadação de fundos permitem que você invista uma pequena quantia de dinheiro para obter exposição a investimentos imobiliários em todo o país. O investimento imobiliário online é agora a melhor maneira de ganhar dinheiro no mercado imobiliário e construir uma riqueza passiva de longo prazo.

Mas quando você ouvir que pode comprar casas sem dinheiro, acredite. Hoje quero compartilhar as quatro melhores maneiras de ganhar dinheiro no mercado imobiliário, com os pontos positivos e negativos de cada uma.

4 maneiras de ganhar dinheiro em investimentos imobiliários

1. Sites de investimento imobiliário online
2. Locação com opção de compra
3. Escolha uma propriedade
4. Venda no atacado

Antes de começar, deixe-me dizer que vou dar apenas uma explicação extremamente básica dessas idéias.

Eu poderia facilmente escrever um livro sobre cada um sozinho, mas aqui estão os esqueletos para investir sem dinheiro ou crédito. Aqui está outra ótima leitura de Jeff sobre melhores investimentos de curto prazo lá fora, então dê uma olhada também!

1. Sites de investimento imobiliário online

Os sites de investimento online mudaram o jogo nos últimos anos. Com esses sites, você pode possuir ações fracionárias de projetos imobiliários. O que isso significa é que você pode obter exposição a imóveis, mas não precisa chegar a grandes somas de capital ou negociar com inquilinos. Este é um estritamente estratégia de renda passiva.

Arrecadação de fundos é minha primeira escolha nessa categoria porque você pode começar com muito pouco dinheiro e não precisa ser um investidor credenciado. Para outros sites, você deve certificar-se de que tem um patrimônio líquido acima de certa quantia ou ganha uma certa quantia de dinheiro por ano.

Aqui está um link para o nosso Análise de levantamento de fundos.

Como funciona

Com o Fundrise, você pode começar com apenas $ 500. Você abre uma conta e seleciona entre várias opções de portfólio. O Fundrise cobra uma taxa de administração de cerca de 1% ao ano, o que é bastante baixo em comparação com outras opções, e o retorno anualizado de 2019 foi de 9,47%.

O que você ganha

Investindo dessa forma, você ganha uma tonelada de liberdade e exposição à classe de ativos imobiliários com muito pouco dinheiro ou esforço.

O que você arrisca

Você não consegue realmente usar qualquer experiência local que possa ter, e você não necessariamente obtém o orgulho que vem de visitar um projeto imobiliário que você totalmente possui, melhora e pode ver facilmente. Para algumas pessoas, é um grande atrativo para investir à moda antiga!

2. Locação com opção de compra

A segunda maneira eu ganhar dinheiro no mercado imobiliário que quero dividir para você é a aquisição de um imóvel por meio de um “Arrendamento com opção de compra.”

Como funciona

É aqui que você aluga uma propriedade de um vendedor por uma determinada quantia em dinheiro a cada mês, com o direito exclusivo de comprar a propriedade dentro de um determinado prazo.

Não há fechamento no início desta transação, simplesmente um contrato estabelecendo o acordo.

Agora que você tem um contrato com o seu vendedor, você encontra um “comprador inquilino” para se mudar para a propriedade. Você assina um contrato de locação com opção de compra e, portanto, tem uma opção de locação sanduíche.

O comprador inquilino dará a você um depósito não reembolsável pelo direito exclusivo de opção da propriedade a um preço definido por um determinado período de tempo e pagar a você um aluguel mensal enquanto eles estiverem morando na propriedade.

Como observação lateral, nunca assino nada nem conduzo transações imobiliárias sem que meu advogado analise os documentos. Vale a pena dinheiro extra, confie em mim. Falaremos mais sobre a importância dos advogados em outra postagem.

Como afirmei, há muito mais coisas envolvidas na criação de uma transação de opção de locação, mas é basicamente assim que funciona. Existem vários pontos positivos e negativos para esse tipo de transação. Vamos dar uma olhada em alguns. Primeiro, vamos olhar para o lado positivo.

O que você ganha

Você adquiriu uma propriedade sem dinheiro e ganhou dinheiro com o comprador do inquilino com o depósito não reembolsável, bem como o pagamento mensal (você sempre deve ganhar dinheiro com o spread mensal entre o comprador e o vendedor).

Dica profissional: Eu tenho uma regra de pelo menos $ 200 de fluxo de caixa positivo por mês por propriedade. Tenho alguns que chegam a $ 600, mas como regra, gosto de ter pelo menos $ 200 por casa a cada mês. Em teoria, o seu inquilino comprador irá em algum momento a um banco e resgatá-lo, e você ganhará uma grande quantidade de dinheiro quando ele fizer isso!

O que você arrisca

Aqui está a realidade, algo que você não ouvirá na maioria dos seminários de Investimento Imobiliário, onde o indivíduo que fala está tentando lhe vender seu programa.

Noventa por cento do tempo, seus compradores inquilinos são compradores de crédito B & C. Eles são atraídos pelo seu programa “Rent to Own” porque nenhum banco NUNCA emprestaria dinheiro a eles.

Nesta economia e mercado, esses compradores são em toda parte.

A realidade é que poucos deles (apenas 10% na minha experiência) realmente limpar seu crédito e acabar comprando a casa. Além disso, você terá um grande número que será forçado a despejar quem vai destruir a propriedade. Digo isso não para assustá-lo, mas para prepará-lo se este for o veículo imobiliário que você escolherá perseguir.

Se você fizer isso, certifique-se de obter um grande depósito da Opção para cobrir o aluguel perdido, honorários advocatícios e danos causados ​​à propriedade.

Vale a pena?

É possível ganhar dinheiro com as opções de locação? sim.

Se você encontrar o inquilino comprador certo, independentemente de ele comprar a casa, você ganhará dinheiro com o depósito da Opção e o spread mensal do aluguel. Se você não for forçado a despejar essa pessoa e ela não rasgar a casa ao sair, considere-se com sorte.

É fácil investir em imóveis com opções de locação? Sem chance. Tive mais dores de cabeça com as opções de locação do que com qualquer outro tipo de transação.

Por um lado, você tem um vendedor gritando com você para vender sua casa e obter o empréstimo de seu nome; independentemente de quanto tempo você tem para fazer isso. Por outro lado, você tem um comprador de crédito B / C que está muito menos motivado para fazer o que precisa para financiar a casa.

Se você se envolver neste tipo de transação, você DEVE ter uma pele dura e estar pronto para lidar com processos judiciais, dores de cabeça e nada perto do potencial de lucro que lhe foi prometido pelos "Gurus".

Tenho mais de vinte opções de locação em andamento neste momento. Eu ainda os persigo, mas sou muito cauteloso e relutante em perseguir mais. A principal razão? É mais fácil ganhar dinheiro com imóveis, e vou mostrar não só o que é, mas como fazer... o caminho certo.

3. Escolha uma propriedade

Uma terceira forma de ganhar dinheiro investindo em imóveis sem dinheiro ou crédito é “Opção” de uma propriedade.

Como funciona

Este tipo de transação é semelhante a uma Opção de Arrendamento, mas também muito diferente. Considere-o um primo de opção de locação, que é muito mais gostoso e divertido.

Aqui está a diferença simples entre os dois:

• Opção de locação: o vendedor concordou em receber um pagamento mensal por um período específico de tempo, com um preço de compra definido em algum momento no futuro. Não aceito menos de 5 anos para essas transações e tento conseguir dez anos.
• Opção de compra: o vendedor não está aceitando pagamentos mensais. Eles simplesmente concederam a você o direito exclusivo de comprar uma propriedade por um determinado preço por um determinado período de tempo.

Por que um vendedor escolheria um em vez do outro?

Vejamos algumas circunstâncias e razões que podem persuadir um vendedor a decidir de uma forma ou de outra.

• Com uma Opção, o vendedor pode continuar morando na casa. Ao mesmo tempo, ele continuará a fazer o pagamento mensal e a cuidar de todas as manutenções e reparos. O vendedor pode não querer aceitar pagamentos mensais, com a ideia de que outra pessoa está morando em sua casa. Embora possam estar motivados a vender, a ideia de outra pessoa jantando e andando nua por aí onde criaram seus filhos pode ser demais para eles aguentarem.
• Eles podem não ter o tempo necessário para uma opção de locação. Se um vendedor está dez meses atrasado em seus pagamentos com a execução hipotecária batendo na porta, e você (o investidor) não quer para fazer esses pagamentos, mas ainda há uma tonelada de capital na casa, uma opção pode ser sua única escolha, antes de pagar dinheiro.
• Com uma “Opção” direta, o vendedor não tem nada a perder. Você tem um determinado período de tempo para comprar a casa, o que só fará se e quando encontrar um comprador por um preço mais alto do que você tem uma opção. Nesse tipo de transação, seu público-alvo não é o comprador do crédito B / C, mas sim o indivíduo com dinheiro ou com capacidade de ir ao banco e obter um empréstimo.

Por que você deve (ou não) investir

Os pontos positivos para você, investidor, são os seguintes: Você não está lidando com compradores inquilinos, reparos deixados por inquilinos compradores, vendedores irritados, despejos, ações judiciais, pagamentos mensais sem comprador inquilino... a lista continua e em.

Os pontos negativos são que você não ganha nenhum dinheiro, a menos que encontre com sucesso um comprador qualificado dentro do tempo alocado em sua opção de compra. O vendedor se beneficia porque não paga comissão imobiliária e tem o privilégio de morar na casa enquanto você tenta vendê-la.

4. Venda no atacado

Uma quarta maneira de ganhar dinheiro no mercado imobiliário pode exigir que o investidor tenha dinheiro, embora não seja obrigatório.

Essa técnica é de longe a maneira melhor e mais fácil para investidores inexperientes ganharem dinheiro “rápido” no mercado imobiliário. Na verdade, esta é de longe a melhor e mais fácil maneira para investidores veteranos e experientes ganharem dinheiro “rápido” no mercado imobiliário.

O atacado é o arte, e eu uso essa palavra propositalmente, de ser capaz de avaliar com precisão o valor potencial de uma propriedade e comprá-lo tão barato que você pode vendê-lo rapidamente por dinheiro para outro reabilitador ou usuário final que o fará seus casa dos sonhos, sem NUNCA consertar nada, independentemente de quão boas ou ruins sejam as condições da propriedade.

Agora, você pode dizer, não preciso de dinheiro para essa estratégia. Posso simplesmente escolher a propriedade por um preço de atacado e depois vendê-la para um reabilitador ou usuário final. Você está absolutamente correto, mas conseguir que um proprietário aceite um preço de atacado é raro.

Você fará 100 ofertas de atacado aos proprietários antes que uma seja aceita.

Onde você terá muito melhor sorte está comprando execuções hipotecárias de bancos.

Embora a maioria de suas ofertas iniciais ainda seja rejeitada pelos bancos, eles são Muito de mais propensos a aceitar uma oferta de atacado. Eles também nunca permitirão que você opte pela propriedade. Eles só aceitam dinheiro e exigem que você tenha um comprovante de fundos antes mesmo de olharem para a sua oferta.

Qual é a melhor maneira de ganhar dinheiro no mercado imobiliário?

Se você tem estômago para não ouvir várias vezes ao dia e mantém um arquivo de acompanhamento constante com todos ofertas de atacado feitas, você ganhará mais dinheiro no mercado imobiliário do que a maioria dos "flippers" que você vê em TELEVISÃO.

O dinheiro pode ser ganho no mercado imobiliário de várias maneiras diferentes. Nunca direi que uma técnica em particular não é digna de seu tempo. Todos eles funcionam, alguns apenas melhores do que outros.

Os melhores e mais espertos investidores não concentram seu tempo apenas em aluguéis ou reabilitação, e eles nunca usam o martelo ou fazem trabalhos de reabilitação sozinhos.

Os melhores e mais bem-sucedidos investidores imobiliários são aqueles que se concentram em ser engenheiros de transação e tornar-se mestres da negociação, relacionamento com outros investidores e aceitar o fato de que o dinheiro real é criado em empurrando papel, não martelando pregos.

Conforme você cresce em sua carreira de investidor imobiliário, você sempre desejará um portfólio constante de diferentes tipos de transações acontecendo ao mesmo tempo. Alguns investidores se concentram em uma estratégia específica e ganham muito dinheiro.

No entanto, prefiro ter o conhecimento para pegar qualquer negócio que surgir no meu caminho e transformá-lo em dinheiro. Eu constantemente tenho um fluxo constante de vendas por atacado, opções de aluguel, reabilitação, novas construções e qualquer outra coisa que eu possa colocar em minhas mãos.

Conforme afirmado anteriormente; todas essas estratégias (e muitas outras que não mencionei neste artigo) têm seu lugar e podem ganhar dinheiro rápido. No entanto, para o novo investidor, pronto para ganhar os milhões de dólares prometidos pelos “Gurus”, foco em opções e negócios no atacado.

Resultado

Ter caixa não é necessário para ganhar dinheiro investindo em imóveis, mas torna o processo mais fácil.

À medida que avança em sua carreira, você desejará encontrar uma maneira de adquirir algum dinheiro, seja de agiotas privados ou de bancos.

As transações são mais limpas e com experiência, sua confiança para administrar adequadamente um negócio e o dinheiro em risco aumentará. Mas, por enquanto, bagunce com o mínimo de risco possível e mantenha a fé de que há um cheque no fim do túnel.

Para mim, o primeiro cheque que ganhei foi pequeno, mas me deu confiança para continuar. Foi bom ver os cheques maiores seguirem o exemplo. Eu prometo, eles não foram fáceis de encontrar, mas com o treinamento adequado, trabalho duro e um pouco de sorte, pode facilmente ser o seu nome nesses cheques.

Deixe-me mostrar como chegar lá.