Kiedy giełda ma się dobrze, niewiele osób mówi o inwestowaniu w nieruchomości.
Ma to jednak sens – giełda jest łatwiejsza.
Kupujesz część akcji, sprzedajesz część akcji i odnotowujesz zyski i straty po zwrocie. Jest jeszcze łatwiej, jeśli trzymasz się portfel trzech funduszy lub zainwestuj w konto emerytalne – o wiele mniej papierkowej roboty!
Nieruchomości są nieco trudniejsze. Kupno i sprzedaż nieruchomości wymaga pośredników i zajmuje więcej niż kilka sekund, które zajmuje handel akcjami.
Co zrobić, jeśli zainwestowałeś za dużo na giełdzie lub po prostu potrzebujesz innej klasy aktywów? Co zrobić, jeśli uważasz, że rynek jest przewartościowany i chcesz zabezpieczyć się? A jeśli nie żywopłot, to po prostu inna opcja?
Nieruchomości to świetna alternatywna inwestycja, która nie jest dziwna (jak działki grobowe, które technicznie też są nieruchomościami!).
Ale dostanie się do własności fizycznej może być wyzwaniem i bardzo przerażającym. Nawet jeśli pójdziesz trasa FHA i odłóż tylko 3%, to wciąż stosunkowo duże nakłady kapitałowe na początek. Poza zaangażowaniem kapitału wiąże się z tym sporo pośpiechu i pracy nóg.
Ale są sposoby, aby postawić stopę w drzwiach bez ogromnych inwestycji gotówkowych.
Spójrzmy.
Spis treści
- Sprzedaż hurtowa nieruchomości
- Zastawy podatkowe
- Nieruchomości finansowane społecznościowo
- Fundusze Inwestycyjne w Nieruchomości (REIT)
- Pożyczki na twarde pieniądze
Sprzedaż hurtowa nieruchomości
Po raz pierwszy dowiedziałem się o obrocie nieruchomościami od Alex Martinez w podcaście Opt Out Life. Podcast jest fascynującym odsłuchem jego krótkiej kariery, ale Alex Martinez zaczął od sprzedaży hurtowej nieruchomości. To wtedy dostajesz nieruchomość na kontrakcie, a następnie sprzedajesz prawa innemu inwestorowi, który ją przejmuje. Inwestor wykonuje remont, a następnie sprzedaje go lub wynajmuje dla przepływu gotówki. Otrzymujesz zapłatę za kontrakt. Jego pierwsza transakcja hurtowa przyniosła mu 22 000 $ za około 8 godzin pracy.
8 godzin jest trochę mylące, ponieważ jest w to o wiele więcej pracy. Spędza się dużo czasu na szukaniu nieruchomości, nawiązywaniu kontaktów z inwestorami, znajdowaniu nieruchomości, które się nie sprawdzają, negocjowaniu umów, które się nie sprawdzają itp. W grę wchodzi więc trochę kosztów ogólnych, które niekoniecznie są uwzględniane, ale nie ma zbyt wielu kosztów ogólnych.
Nakład finansowy byłby wszelkimi pieniędzmi wymaganymi w umowie. Podpisując, zgadzasz się na zakup nieruchomości w przyszłości. Czasami możesz tego uniknąć, jeśli pozyskasz inwestora w ciągu kilku dni, ale jest to specyficzne dla stanu. Prawdopodobnie chcesz, aby inwestorzy ustawili się w kolejce i wiedzieli, czego potrzebują w transakcji.
(czasami nazywa się to dogging ptaszkiem z nieruchomości lub że jesteś psem z ptasią nieruchomością – ten post na BiggerPockets jest bardziej szczegółowy)
Prawdziwy urok tego jest jak odskocznia. Możesz wiele dowiedzieć się o branży nieruchomości, zostając hurtownikiem lub ptaszkiem. Usuwasz większość pracy związanej z transakcjami pozyskiwania, więc inwestorzy prawdopodobnie spróbują pomóc Ci dowiedzieć się więcej o firmie. Im lepiej oceniasz koszty remontu, tym lepszy jesteś dla inwestora. Jeśli chcesz to zrobić, naprawdę sugeruję, abyś poświęcił mniej więcej godzinę na wysłuchanie tego podcastu, ponieważ Nate i Dana (gospodarze) są również inwestorami w nieruchomości (do pewnego stopnia) i proszą o coś dobrego pytania.
Zastawy podatkowe
Jak powiedział kiedyś Ben Franklin: „… ale na tym świecie nic nie można powiedzieć, że jest pewne, z wyjątkiem śmierci i podatków”.
W przypadku nieruchomości jest jedna pewność – podatki od nieruchomości. Niektóre stany nie mają podatku dochodowego, niektóre stany nie mają podatku od sprzedaży, ale nie znam ani jednego stanu bez podatku od nieruchomości.
A kiedy ludzie nie płacą podatku od nieruchomości, rząd stanowy lub okręgowy nakłada na nieruchomość zastaw podatkowy. Następnie, jak to zwykle robią rządy, licytuje ten zastaw, ponieważ potrzebuje dochodów z podatków. Osoba, która kupuje zastaw, ma zagwarantowane oprocentowanie, na podstawie lokalnych i stanowych przepisów, od tej inwestycji.
Jeśli właściciel nieruchomości nie zapłaci w wyznaczonym czasie, właściciel zastawu podatkowego może przejąć nieruchomość i jest w kolejce przed wszystkimi, w tym hipotekami. W wielu przypadkach banki spłacają zastaw, ponieważ nie chcą stracić domu.
poszedłem do zastaw podatkowy raz na aukcji i była to całkiem niezobowiązująca sprawa. Tylko grupka ludzi kręcących się wokół frontowych schodów sądu hrabstwa. Większość rozmawiała przez telefon ze swoimi inwestorami, ale był to dość swobodny proces licytacji, mniej ekscytujący niż jedna z tych etapowych aukcji magazynów, które można zobaczyć w telewizji.
omówiłem inwestowanie w zastawy podatkowe wcześniej, mówiąc o inwestycjach krótkoterminowych o niskim ryzyku, jeśli chcesz przeczytać więcej.
Nieruchomości finansowane społecznościowo
Nieruchomości crowdfundingowe to stosunkowo nowa opcja udostępniona przez Ustawę o JOBS. Ustawa JOBS, czyli Jumpstart Our Business Startups Act, umożliwia firmom pozyskiwanie funduszy poprzez finansowanie społecznościowe. W przypadku nieruchomości oznacza to, że firma może pozyskać środki na transakcję za pośrednictwem platform crowdfundingowych i indywidualnych inwestorów, takich jak Ty i ja. Nadal istnieją pewne zasady, których należy przestrzegać, takie jak liczba akcjonariuszy, ale zwiększa to liczbę osób, które mogą się zaangażować i jak można ich nakłonić.
Jeśli jesteś inwestorem akredytowanym, możesz inwestować w poszczególne nieruchomości. Często mają one minimum większe niż 1000 USD, ale wiele z nich jest dostępnych, jeśli możesz zaangażować co najmniej 5000 USD na transakcję. dzielę się lista najlepszych platform crowdfundingowych na rynku nieruchomości.
Jeśli nie jesteś akredytowanym inwestorem, możesz zainwestować w „eREIT”, który wybiera poszczególne nieruchomości do inwestowania. Tutaj jest lista najlepszych platform CRE dla nieakredytowanych inwestorów, z których moje ulubione to Fundrise i STREITwise (pełna recenzja tutaj). Więcej o tych dwóch poniżej, kiedy będę omawiać REIT-y.
Fundusze Inwestycyjne w Nieruchomości (REIT)
To chyba najnudniejszy sposób inwestowania w nieruchomości. 🙂
To inwestowanie w fundusz REIT lub REIT, taki jak Vanguard REIT (VGSLX). Inwestujesz w firmy, które inwestują w nieruchomości. Wiele REIT inwestuje w magazyny publiczne lub nieruchomości komercyjne, takie jak parki korporacyjne, więc Twoja inwestycja jest bardzo skoncentrowana na określonej klasie aktywów nieruchomości.
Możesz także zwrócić się do niektórych prywatnych REITów dostępnych na platformach takich jak Pozyskiwanie funduszy oraz STRETYCZNIE. Oferują nieco większą różnorodność w klasie aktywów nieruchomościowych.
Na przykład wł. STRETYCZNIE możesz zainwestować w nieruchomości komercyjne za minimum 5000 USD. Mają przejrzystą strukturę opłat i od początku wypłacają 8-9% dywidendy. Ich oferty są bardzo skoncentrowane i dokładnie wiesz, w co się pakujesz. Jest to dostępne dla wszystkich inwestorów.
Pożyczki na twarde pieniądze
Pożyczka na twarde pieniądze to pożyczka, której udzielasz inwestorowi w nieruchomości, mając jako zabezpieczenie nieruchomość. Jest skonstruowany w formie notatki, co oznacza, że inwestor jest w rzeczywistości pożyczkobiorcą, a Ty nie „inwestujesz” w nieruchomość per se. Ty i pożyczkobiorca zgadzacie się na warunki pożyczki (oprocentowanie, długość noty, płatności itp.).
Zrobiłem to tylko raz, z kimś, kogo znałem i któremu ufałem, i jak dotąd dobrze się to ułożyło. Stopy procentowe zazwyczaj mieszczą się w przedziale 11-12% (wyższe, jeśli bardziej ryzykowne, niższe, tym bezpieczniejsze), ale nie jestem najlepszą osobą, o którą należy pytać, jeśli chodzi o sprawdzanie ofert i ich wyszukiwanie. Chcę uwzględnić tę opcję, ponieważ jest dostępna.
Pamiętaj, że nie inwestujesz w nieruchomości, pożyczasz pieniądze inwestorowi, który zapłaci ci stałą stopę zwrotu. Jest to jednak pewna ekspozycja na nieruchomości.
Gdy zdobędziesz kilka z tych ofert za pasem, możesz mieć wystarczająco dużo, aby zacząć się bawić oferty konsorcjum nieruchomości. To miejsce, w którym jesteś częścią grupy, która dokonuje inwestycji. Istnieją wyższe wymagania kapitałowe, nie tak niskie jak w przypadku serwisów crowdfundingowych, ale są atrakcyjniejsze oferty.