Moja żona i ja pojechaliśmy na wakacje do Disney World kilka lat temu. Rodzina świetnie się bawiła, a ja osobiście cieszyłem się, że mogę uciec od biznesu. Mieszkaliśmy w timeshare moich rodziców Orange Lake Resort, który znajduje się tuż za parkiem.
Mimo że są właścicielami nieruchomości w oznaczonym czasie od ponad 10 lat, po raz pierwszy tam byłem. Sam ośrodek jest bardzo ładny, posiada wszystkie udogodnienia i jest w doskonałej lokalizacji. Zawsze jednak uważałem, że zakup moich rodziców był złą decyzją. W końcu zapłacili za to 10 000 USD, a dziś utrzymanie wynosi 750 USD rocznie.
Moje pytanie brzmi: czy nie byłoby taniej po prostu zatrzymać się w hotelu lub wynająć mieszkanie w ośrodku na ten tydzień? Odpowiedź niestety brzmi tak.
Jak działają nieruchomości w oznaczonym czasie
Timeshare to plany wakacyjne, które istnieją w USA od 1969 roku. Dziś jest to przemysł o wartości 9,2 miliarda dolarów, według Amerykańskie Stowarzyszenie Rozwoju Ośrodków (ARDA). To całkiem sporo w porównaniu z prawie 8 miliardami dolarów przemysłu muzycznego lub 9 miliardami dolarów rocznych przychodów Major League Baseball. W 2016 r. w samych Stanach Zjednoczonych było 1558 ośrodków typu timeshare, ze średnią 132 jednostkami na ośrodek.
Udział w oznaczonym czasie daje ci częściową własność nieruchomości wakacyjnej. Możesz nawet myśleć o tym jako o posiadaniu akcji w wynajmie wakacyjnym. Płacisz z góry cenę zakupu urządzenia, a następnie roczną opłatę za utrzymanie. Daje to dostęp do nieruchomości przez określony czas, który zwykle jest taki sam w każdym roku. Kiedy nie korzystasz z nieruchomości w oznaczonym czasie, korzystają z niej inne osoby o podobnych zainteresowaniach.
Według ARDA średnia cena sprzedaży tygodniowego użytkowania w oznaczonym czasie wynosi około 20 940 USD, a średnia roczna opłata za utrzymanie wynosi 880 USD. Większość umów timeshare to umowy na czas nieokreślony, co oznacza, że jesteś zobowiązany do uiszczania opłaty za utrzymanie przez czas nieokreślony, co jest dużym zobowiązaniem finansowym.
Jeśli chcesz korzystać z urządzenia w innym tygodniu, musisz „zbankować” swój tydzień i wymienić go na inny czas lub miejsce. W prezentacji sprzedażowej (miałem nieszczęście uczestniczyć w jednym) ośrodek wspomniał, że nie oferuje już tygodniowych umów w oznaczonym czasie. Jest to teraz system oparty na punktach. Kupując jednostkę otrzymujesz X punktów rocznie, a następnie możesz ją wykorzystać w dowolny sposób.
Punkty można wykorzystać na wiele innych rzeczy: kupić bilet, udać się w inne miejsce lub ulepszyć do większej jednostki. Heck, to jak mile lotnicze i punkty kart kredytowych. Punkty możesz wykorzystać w sklepach takich jak Best Buy i Bed Bath & Beyond. Świetnie — mogę kupić pokrowiec na deskę sedesową zamiast jechać na wakacje. Jestem pewien, że podobnie jak w przypadku punktów kart kredytowych, otrzymujesz uczciwą wymianę punktów na dolary.
Jakbyś nie mógł powiedzieć, jestem sarkastyczny.
Nie sprawdziłem liczb, ale jestem pewien, że współczynniki konwersji są okropne. Tak więc w końcu robią nawet jeden tydzień w oznaczonym czasie o wiele bardziej abstrakcyjnym niż posiadanie twardych aktywów. Sprzedawca pod presją, proszę, przypomnij mi jeszcze raz, jaki jest cel posiadania nieruchomości w oznaczonym czasie?
Brakujący składnik inwestycyjny
W pokerze mówi się, że jeśli nie możesz dostrzec kozła, to właśnie ty. Dotyczy to zakupu nieruchomości w oznaczonym czasie. Z transakcji skorzystają sprzedawcy i właściciele ośrodka. Niestety utknąłeś z małym kawałkiem jednostki, która ma niewielką lub żadną wartość odsprzedaży.
Oto problemy z posiadaniem w oznaczonym czasie:
- Tam jest olbrzymi rynek odsprzedaży. Często możesz odebrać jednostki za mniej niż połowę pierwotnie zapłaconej kwoty.
- Podobnie jak samochód, prawo do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie amortyzuje się, gdy „wypędzasz go z parkingu” (przejęcie na własność).
- Rzadko zdarza się, że własność w oznaczonym czasie zyskuje na wartości. W rzeczywistości spodziewaj się, że straci na wartości, ponieważ całkowity koszt posiadania został wyznaczony na prezentacje sprzedażowe, zachęty i upominki.
- Timeshare są zwykle sprzedawane, gdy jesteś na wakacjach, a twoja obrona jest słaba.
- Większość ma wysokie roczne opłaty za utrzymanie. W przypadku moich rodziców ich opłaty rosną z roku na rok, szybciej niż stopa inflacji. Za kwotę, którą płacisz w samych opłatach za utrzymanie (zapomnij o początkowej „inwestycji”), możesz spędzić tydzień w hotelu przyzwoitej jakości.
Pomimo tych wad branża nadal przyciąga nowych właścicieli. W 2015 r. 46% sprzedaży nieruchomości w oznaczonym czasie trafiło do nowych właścicieli, odwracając poprzedni trend polegający na coraz większym uzależnieniu od dotychczasowych właścicieli. Jeśli naprawdę chcesz się dostać inwestowanie w nieruchomości, kliknij tutaj, aby przeczytać nasz przewodnik. Możesz również zacząć od następujących dostawców finansowania społecznościowego:
| Najważniejsze |  |
 |
 |
| Ocena | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Minimalna inwestycja | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Opłaty za konto | 1 rok | Inwestycje w akcje zwykłe: 0,5-1,5% rocznie, plus 10% wszystkich zysków przy wyjściu | 1-1,25%/rok opłaty za zarządzanie aktywami |
| Prywatny REIT | |||
Zapisać sięPrzeczytaj recenzję
|
Zapisać się Przeczytaj recenzję |
Zapisać się Przeczytaj recenzję |
Timeshare nie generują dochodu
Teoretycznie kupując prawo do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie, masz ułamkowy udział w nieruchomości, na której znajduje się wynajem. Ale ważne jest, aby zrozumieć, że nie daje to wszystkich korzyści, które posiadanie nieruchomości normalnie ma.
Na początek interesuje Cię ta sama jednostka, co inne osoby uczestniczące w timeshare. Twoim interesem nie jest zatem samodzielna własność. Nie możesz robić z jednostką tak, jak chcesz.
Na przykład istnieją ścisłe limity czasu, w którym fizycznie przebywasz w jednostce. W przeciwieństwie do prawdziwego domu wakacyjnego, nie możesz go wynająć przez resztę roku, jeśli nie wynajmujesz go do użytku osobistego.
Możemy myśleć o użytkowaniu nieruchomości w oznaczonym czasie jako posiadaniu częściowego udziału w jednej nieruchomości lub jednostce wakacyjnej. To nic takiego posiadanie nieruchomości na wakacje wprost, z korzyściami wynikającymi z jego posiadania.
Według ARDA właściciele nieruchomości w oznaczonym czasie są zwykle młodsi i bardziej zróżnicowani etnicznie niż wtedy, gdy branża zaczynała działalność i była skierowana do osób starszych. Mediana wieku niedawnych nabywców to 39 lat, a 34% właścicieli to osoby pochodzenia azjatyckiego lub afroamerykańskiego. Prawie dwie trzecie ma wykształcenie wyższe. Ich średni dochód wynosi 81 311 dolarów.
Wydaje mi się jednak, że rynek timeshare jest skierowany do osób niedoświadczonych finansowo. Niestety, nieruchomości w oznaczonym czasie stają się nieruchomościami wakacyjnymi dla osób, których nie stać na nieruchomości wakacyjne. Materiały sprzedażowe mają bardziej przypominać o błyskotliwości i „dobrym życiu” niż o zwrocie z inwestycji. To dlatego, że tam jest bez powrotu.
Jeśli wydajesz pieniądze na przyszłość, należy to uznać za inwestycję. Jeśli nie generuje dochodu, jest to wydatek — prosty i prosty. ty móc czerpać z tego przyjemność, ale nadal nie jest to inwestycja. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się jak inwestować
Timeshare nie są bardzo płynne
Zwykle dopiero po zakupie nieruchomości w oznaczonym czasie zdajesz sobie sprawę, że więcej osób chce je sprzedać niż je kupić. Prawdopodobieństwo odzyskania początkowej inwestycji jest bardzo niskie — nie mówiąc już o odzyskaniu wieloletnich opłat za utrzymanie.
Istnieją strony internetowe, z których właściciele nieruchomości w oznaczonym czasie mogą próbować sprzedać swoją nieruchomość, takie jak RedWeek, ale oni pobierać opłatę za ogłoszenie i roczną opłatę członkowską za korzystanie z witryny — i nie ma gwarancji, że udział w oznaczonym czasie będzie Sprzedać.
W branży odsprzedaży istnieje wiele oszustw. Oszuści polują na właścicieli nieruchomości w oznaczonym czasie, obiecując sprzedać za Ciebie nieruchomość — za opłatą z góry — a po jej uiszczeniu nigdy więcej się od nich nie odezwie.
Jeśli jesteś w stanie sprzedać prawo do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie (a to nigdy nie jest pewne), prawdopodobnie dostaniesz tylko ułamek tego, co za niego zapłaciłeś. Jeśli chodzi o ich sprzedaż, są dwa podstawowe problemy:
- Coraz więcej jest budowanych/oferowanych przez cały czas, zalewając rynek i
- Obecni właściciele sprzedają je, aby wyjść z długów lub gdy zdają sobie sprawę, że nie jest to transakcja, o której myśleli, kiedy ją kupowali.
Jeśli nadal uważasz, że kupno nieruchomości w oznaczonym czasie to dobry pomysł i chcesz uniknąć płacenia więcej, niż kiedykolwiek zapłacisz, kup ją na rynku wtórnym. Istnieje wiele stron internetowych, na których można kupić używany timeshare.
Firmy korzystające z nieruchomości w oznaczonym czasie wiedzą, że prawdopodobnie można znaleźć tańsze opcje od istniejących kupujących na stronach takich jak Timeshare Users Group i RedWeek. Tak więc firmy zwykle oferują zachęty do zamknięcia i inne korzyści. Ale te korzyści zwykle nie zwracają pieniędzy, które zaoszczędziłbyś kupując od istniejącego właściciela.
Lepsza alternatywa dla timeshare
Moim zdaniem lepiej zatrzymać się w lokalnym hotelu niż wykupić prawo do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie. Weźmy na przykład prawo do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie moich rodziców. Za pierwszy zakup zapłacili 10 000 USD, a jeśli dodasz 750 USD rocznie opłaty za utrzymanie płaconej w okresie 10 lat, łączna inwestycja w ten udział w oznaczonym czasie wynosi 17 500 USD.
W ciągu ostatnich 10 lat ich użytkowanie w oznaczonym czasie zapewniało pobyt na jeden tydzień w roku — siedem dni i sześć noclegi — łącznie 60 nocy, co daje średnio 291 USD za noc na wakacje w tej samej jednostce rok. Gdybyś miał wynająć pokój hotelowy o przyzwoitej jakości za około 175 USD za noc, całkowita cena zapłacona za użytkowanie w oznaczonym czasie dałaby ci 100 nocy pobytu w hotelu. Pobyt w hotelu nie tylko kosztuje mniej za noc, ale możesz również urozmaicić swoje wakacje, zatrzymując się w hotelach zlokalizowanych w różnych miejscach.
Będziesz także mógł skorzystać z programów nagród dla częstych użytkowników i innych zniżek oferowanych przez hotele.
Odwiedzać |
Są szanse, że są proste sposoby, aby uzyskać znacznie więcej niż 100 noclegów w hotelach.
Co najlepsze, nie utopiłbyś kapitału w oznaczonym czasie, a pieniądze na opłacenie tego czasu można by zainwestować, aby uzyskać zwrot z inwestycji. Przy konserwatywnym 5-procentowym zwrocie składanym rocznie (zaczynając od 10 000 USD i dodając 750 USD rocznie), siedziałbyś teraz na ponad 26 000 USD. To znacznie lepsza oferta z miejsca, w którym siedzę.