Det er ingen hemmelighet at eiendomsprisene har gått gjennom taket de siste årene. Mange potensielle investorer har slitt med å rettferdiggjøre investeringer i eiendom på grunn av høyere boliglånsrenter og høye boligpriser. Den gode nyheten er at det er en løsning på dette dilemmaet. Hvis kommunen tillater det, kan du bygge en annen bolig/utleieeiendom på din eksisterende tomt. Det kan være en ADU for å huse dine aldrende foreldre, et eget kontor, et treningsstudio eller til og med en inntektskilde.
Det er akkurat dette vi gjør. Min mann og jeg bygger for tiden en frittliggende ADU i bakgården vår som jeg skal bruke som kontor for nå, men vi er også åpne for å la et av barna våre bo der når de blir eldre. Vi vil også ha muligheten til å leie den som en korttidsleie i fremtiden og gi oss inntekt i pensjon.
Kortversjonen:
- Accessory Dwelling Units (ADU) har vokst i popularitet ettersom boligkrisen fortsetter.
- Disse boligene kan være en hytte i bakgården, en garasje omgjort til et loft, eller et vedlegg til en eksisterende bolig.
- Mange familier har investert i ADUer for å ha et sted for sine aldrende foreldre eller voksne barn å bo midlertidig.
- ADU eiendomsinvestering kan tillate deg å utvide eiendomsporteføljen din uten å prøve å finne en ny eiendom.
Fordeler og ulemper med å bygge en ADU
proffer
- Hus familien din: du kan skaffe bolig til en aldrende slektning eller la barna dine spare opp etter college, slik at de ikke trenger å forholde seg til astronomiske leiepriser andre steder.
- Leieinntekt: En av hovedfordelene med ADU-eiendomsinvesteringer er at du skaper en ekstra inntektsstrøm. Du har mange alternativer når det kommer til hvordan du velger å tjene penger på denne nye plassen.
- Jegøkte eiendomsverdien din: Det sier seg selv at å legge til en helt ny eiendom til ditt eksisterende land vil øke eiendomsverdien din. Selv om dette kommer med skattemessige implikasjoner, øker du også eiendomsverdien din slik at du kan tjene mer penger til hjemmet ditt når du er klar til å selge.
ulemper
- Kostnader: Det kan være svært dyrt å gjøre et tillegg eller legge til en egen struktur på eiendommen din. I tillegg vil du sannsynligvis ha løpende kostnader for ekstra skatter, forsikringer og verktøy.
- Du kan ikke selge den separat: Hvis du ønsker å ha en utleieeiendom og kjøpe et eget hus eller leilighet på sin egen tomt, kan du selge den når som helst. Hvis du bygger noe på din egen tomt, står du fast med det så lenge du eier huset ditt.
- Potensielt tap av personvern: Hvis du skal leie ut din ADU, betyr det at noen vil bo i hagen din.
Hva er ADUer?
Hva er egentlig en ADU? Tilbehørsboligenheter, eller ADUer som de ofte refereres til, er mindre boliger som er bygget på samme tomt som den primære boligen man bor i. Disse mindre boligene går under forskjellige navn, som laneway-hjem, svigerleiligheter, vognhus, casitas eller bestemorleiligheter.
For eksempel, å sette et lite hus på tomten din vil bli vurdert og ADU. Å bygge et loft over garasjen din, eller til og med gjøre garasjen om til en studioleilighet, vil også være en ADU. Du kan selvfølgelig også bygge en egen frittliggende struktur på eiendommen din.
Det er omtrent 1,5 millioner ADUer over hele landet, med rundt 100 000 enheter som øker årlig. De øverste statene for ADUer er California, Florida, Texas og Georgia. Los Angeles, Portland og Houston er de mest populære byene på landsbasis for ADUer. Interessant nok steg antallet ADU-tillatelser i Los Angeles fra 80 i 2016 til 5064 i 2021. Dette betyr at én av fire nye boliger som kom opp i byen i 2021 var en ADU.
Innføringen av sonering førte til at bygging av disse bittesmå boligene i bakgårder ble forbudt. Det var en tid i historien da disse enhetene var mer vanlige siden de lot folk bo i lokalsamfunn de vanligvis ikke hadde råd til.
Hva brukes ADUer til?
Du lurer kanskje på hva som skjer med en ADU når huseieren setter opp denne ekstra enheten.
>Du kan huse dine aldrende foreldre
I følge en 2021 studie utført av HomeLight, 61 % av huseierne bygde en ADU for å huse sine aldrende foreldre, mens 32 % gjorde det for å huse turister på korttidsopphold for ekstra leieinntekter. I stedet for å plassere foreldrene dine i et aldershjem, kan du bygge dem et tilfluktssted i bakgården.
>Et alternativt alternativ for dine voksne barn
På grunn av problemer med boligoverkommelighet blir unge voksne hjemme hos foreldrene lenger. Du kan legge til en ADU til eiendommen din hvis du vil hjelpe dine voksne barn uten å ha dem til å bo under taket ditt.
Dette er et alternativ vi også vil vurdere når våre to tenåringer blir voksne. Med boligprisene som de er, liker jeg ideen om å gi dem et mer privat rom samtidig som de kan spare penger på husleien.
>Leieinntekter
Den tredje vanligste bruken av denne plassen er leieinntekter. Du kan bygge et tillegg eller separat plass for å leie ut. Dette kan være en langtidsleie, der noen faktisk bor der på heltid. Eller et feriehus hvor du leier det ut på nattbasis.
Det er også en i mellom, hvor du bruker den som bedriftsutleie. Omreisende sykepleiere eller forretningsfolk trenger ofte et sted å bo i noen uker eller måneder.
Hvis du vil se hvor mye inntekt du kan generere fra kortsiktige leieinntekter, sjekk ut Airbnb eller Vrbo for å se hva lignende enheter i ditt område går for. Husk at det er løpende kostnader forbundet med ferieleie.
>>Relatert:Fordeler og ulemper med eiendomsinvestering
En separat plass for et kontor
I følge a regjeringen folketelling, tredoblet antall personer som jobber hjemmefra mellom 2019 og 2021. Hvis du er en av de over 27 millioner menneskene som jobber hjemmefra, kan det være lurt å bytte plass i stedet for å prøve å finne kaffebarer eller kontorlokaler å jobbe fra.
Dette er hvordan vi vil bruke vår ADU. Alle som jobber hjemmefra forstår fordelene og ulempene med denne ordningen. Selv om det er flott å holde dine kjære i nærheten, kan det også være en stor distraksjon. Å ha en helt separat plass i bakgården vil gi meg det beste fra to verdener.
Også, hvis du ser kunder som har en egen plass, kan du spare mye for kontorleie. Terapeuter, massasjeterapeuter, regnskapsførere, frisør, eiendomsmeglere, til og med personlige trenere kunne gjøre forretninger fra en ADU og ikke betale leie for kontorlokaler. Alternativene er uendelige.
Hvor mye koster det å bygge en ADU?
Hvor mye koster det å bygge en ADU? Det korte svaret er at det varierer på mange faktorer. En garasjeoppgradering er mye billigere enn å legge til en helt ny struktur i hagen din, men prisen vil avhenge av mange ting.
Ring noen entreprenører og få noen tilbud. De vil komme og ta en titt på plassen, og du kan forklare hva du ønsker å bygge. De vil kunne gi deg et grovt verbalt tilbud under avtalen.
For å gi deg en rask idé, jeg bor i Phoenix og vår koster rundt $400 per kvadratmeter. Men selvfølgelig hva du ønsker å gjøre vil påvirke det enormt.
>Ansette riktig hjelp for ADU-konstruksjonen din
Du bør rådføre deg med følgende fagfolk før du begynner med ADU eiendomsinvestering:
- Eiendomsmegler. Du vil se alternativene dine og hva slags ADUer som er vanlige i samfunnet ditt.
- Landmåler. Du må sørge for at du kan gjøre de nødvendige endringene på landet ditt.
- Entreprenør. Du må finne et firma som vil bygge denne nye boligen for deg.
- Designer. Det kan være lurt å jobbe med en form for designer for å sikre at det nye stedet ditt er estetisk tiltalende.
> Byggekostnader
Det ser ut til å være i hovedsak umulig å gi en gjennomsnittspris for å bygge en ADU fordi alt avhenger av hva slags struktur du ønsker å legge til og størrelsen på plassen. Vi kan heller ikke ignorere rollen til gjeldende priser på råvarer sammen med lønnskostnader.
I følge undersøkelser gjort av BuildingAnADU, det nærmeste vi kunne finne en gjennomsnittspris på en ADU var omtrent $180 000. Disse kostnadene vil inkludere:
- Designarbeid
- Søker om tillatelse
- Koble til nye verktøy for å gi plassen tilstrekkelig strøm og rørleggerarbeid
- Alle byggekostnader
- Din svette egenkapital
Hvis du ansetter en entreprenør vil de ta seg av alt for deg. Inkludert å ansette en arkitekt og forholde seg til byen for tillatelser og inspeksjoner. De skal også ansette, koordinere og betale alle underleverandørene, som elektrikere og snekkere.
>Ytterligere kostnader å vurdere med å bygge en ADU
Skattemessige konsekvenser: Eiendommen din vil være verdt mer når du legger til en annen enhet til den, så du må sannsynligvis bruke mer på eiendomsskatt. Avhengig av ditt område kan dette være litt eller mye.
Økt husforsikring: Med mer eiendom, må du bruke mer penger på huseierforsikring.
Innredning av det nye stedet: Med mindre du skal leie ut som langtidsleie, må du fullt møblere og dekorere ADU. Selv med en langtidsleie vil du fortsatt trenge det lille ekstra som persienner og hvitevarer.
Økning i verktøy: Avhengig av reguleringslovene kan det hende du kan legge til et separat sett med verktøy. Dette betyr at din nye ADU kan legges til hovedhjemmets strøm, vann og søppel.
Hvor mye vil en ADU øke eiendomsverdien?
Hvor mye din eksakte eiendom vil øke er umulig å si. En lokal eiendomsmegler kan gi deg en idé om hvor mye verdi prosjektet ditt vil tilføre huset.
Da jeg kontaktet en eiendomsmegler sa de at den skulle øke med gjennomsnittsprisen på kvadratmeterne. Så hvis huset ditt er verdt $200 per kvadratfot og du legger til 500 kvadratfot, bør det øke eiendomsverdien din med rundt $100 000.
Selvfølgelig er det kanskje ikke så enkelt. Hvis kjøpere i ditt område verdsetter ADU høyt, kan det legge til mer enn det; hvis de ikke gjør det, kan det legge til mindre. Ikke alle jobber hjemmefra eller ønsker å være utleier.
Hvis du vet nøyaktig hvor mye en ADU vil øke eiendomsverdien din, er definitivt en viktig faktor for deg samarbeide tett med en eiendomsmegler for å sikre at du ikke bruker mer enn du får tilbake når du selge.
Er ADUer lovlige overalt?
Hver stat og kommune har forskjellige lover angående regulering av boliger og konstruksjon.
Din entreprenør eller lokale reguleringsforordning vil gi deg informasjonen du trenger om det er lovlig å bygge en ADU der du bor. Du vil sikre at denne tilleggsenheten er lovlig, slik at du ikke skaper problemer for deg selv i fremtiden. Det er ditt ansvar å finne ut om det er lovlig for deg å bygge denne boligen.
For oss var den store bomringen at vi ikke får legge til 220 volt strøm. Dette er kraften en ovn bruker. De føler at det å legge til en ovn gjør eiendommen til en flerfamilietomt, og det er ikke tillatt i arronderingen vår.
Vi måtte også være oppmerksomme på de juridiske tilbakeslagene. Vi bor i et tradisjonelt forstadsområde, så tomten vår er ikke enorm. Disse tilbakeslagene begrenset størrelsen og plasseringen av strukturen.
Er ADU eiendomsinvestering verdt det?
Mange føler at ADU-er er løsningen på boligkrisen og det perfekte alternativet for miljøet når vi ønsker å legge til flere boliger. Ved å bygge en ADU kan du hjelpe til med boligkrisen med minimal miljøpåvirkning samtidig som du skaper en passiv inntektsstrøm for deg selv.
Du må sette deg ned og knuse tallene, men det er klart at hvis byen din tillater det, er ADU ekte eiendomsinvestering kan være en unik måte å bli en eiendomsinvestor uten å kjøpe et nytt stykke eiendom.
Mange eksperter roper på ADU-investeringer fordi du ikke trenger å kjøpe nytt land, og de gir deg fleksibilitet. Hvis du allerede har eiendommen og ønsker å komme inn i eiendomsinvesteringer, vil du ta en seriøs titt på ADUer.