Cadre Review 2022: Datadrevet kommersiell eiendomsinvestering

Oppstart av eiendomsinvestering Cadre gir akkrediterte investorer direkte investeringstilgang til næringseiendom.

Selskapet utnytter skattefordeler fra mulighetssoneinvesteringer. Den har også en datadrevet tilnærming til å finne eiendomsmuligheter, og står bak teknologien som et middel til å forstyrre det tradisjonelle crowdfunding-markedet.

Men mye av medias oppmerksomhet rundt Cadre har handlet om grunnleggerne og tilknytningen til Det hvite hus. Og med høye investeringsminimum og få alternativer å velge mellom, er det neppe det beste valget for å legge til eiendom i porteføljen din.

Cadre fordeler og ulemper

Hva er Cadre?

Cadres er en reklamefilm eiendomsinvestering plattform som startet i 2014. Selskapet ble grunnlagt av Ryan Williams og er kjent for sitt mulighetssonefond som har som mål å investere i lavinntektssoner for å utnytte skattefordeler etter endringer i Lov om skattekutt og jobber fra 2017.

Men Cadre er også kjent for sine tidlige forbindelser til Jared Kushner, den tidligere seniorrådgiveren til 45. president Donald Trump.

Kushner var en tidlig investor i Cadre, og Joshua Kushner, Jareds bror, til og med hjalp til med å finne Cadre. Begge Kushner-brødrene endte opp med rådgivende roller, men tilknytning til Det hvite hus førte til bekymring for potensielle interessekonflikter med Cadre som hentet penger fra utenlandske investorer. Denne konflikten førte til at Jared Kushner planla å selge seg fra Cadre før utsette sin avgjørelse på grunn av Covid.

For å være tydelig, er Cadre en legitim eiendomsinvesteringsplattform som ønsker å utfordre crowdfunding selskaper og utnytte mulighetssoner for å generere høy avkastning. Men investorer bør vite at mye av medieoppmerksomheten rundt Cadre har fokusert på potensielle interessekonflikter og hvordan det påvirker selskapets fremtid.

Hvordan fungerer Cadre?

Cadre investerer i en portefølje av flerfamiliehus, industrilokaler, kontorbygg og hoteller. Og som nevnt, selskapet fokuserer i stor grad på mulighetssoneinvesteringer.

I følge nettstedet deres, mulighetssoner "er lavinntekts folketellinger utpekt av statlige og føderale myndigheter. Kvalifiserte investeringer i disse traktene kan være kvalifisert for skattemessig fortrinnsrett dersom de gjøres gjennom eksisterende kapitalgevinster.»

Ideen bak mulighetssoner er å oppmuntre til økonomisk utvikling i mindre velstående områder. Og investorer kan også få betydelige skattelettelser som utsettelse av kapitalgevinster. Dette er en del av hvordan Cadre planlegger å generere betydelig avkastning for investorer.

Den andre strategien Cadre bruker for å prøve å forstyrre crowdfunding-markedet er data og teknologi. Firmaet stresser hvordan det er et "datadrevet" eiendomsinvesteringsselskap. Nærmere bestemt har Cadre sitt eget datavitenskapsteam og søker å utkonkurrere konkurrentene. Det står:

"Ved å utnytte tradisjonelle, alternative og proprietære datasett, kan vi supplere den tradisjonelle eiendomsinvesteringen strategi med avanserte kvantitative metoder og maskinlæringsteknikker som har transformert andre områder av finansiere."

Er alt dette sjargong, eller er det noe bak dataene?

Med en rapporterte historisk avkastning på 18,6 %, virker det som om Cadres modell fungerer. Men det er fortsatt noen bekymringer angående investeringsalternativer og likviditet potensielle investorer bør være klar over.

Cadre investeringsalternativer

Cadre har to hovedprodukter for investorer: en deal-by-deal-markedsplass og et eget direktetilgangsfond. Det er også en sekundær markedsplass for kjøp og salg av aksjer.

Her er hvordan hvert investeringsalternativ fungerer.

Deal-by-Deal-investering

Cadres deal-by-deal-markedsplass ligner på investeringsplattformer som CrowdStreet og lar deg investere i individuelle næringseiendommer.

Cadre er fortsatt i tidligere stadier kontra de større aktørene i rommet. I skrivende stund har den fått over 40 avtaler i 24 markeder. Som nevnt inkluderer disse næringseiendommer som flerfamiliehus, kontorlokaler og hoteller.

Det er en minimumsinvestering på $50 000 for direkte avtaler. Du må registrere deg for Cadre med e-post, navn og telefonnummer for å se oppføringer. Cadre verifiserer også kontoen din, noe som kan ta en virkedag eller to.

Avtaler inkluderer informasjon om kjøpesum, total egenkapital og type investeringsmål. Cadre skisserer fire forskjellige investeringsmål akkurat som konkurrenten CrowdStreet. Disse målene inkluderer:

• Kjerne: Eiendommer med høy belegg i primærmarkeder. Lavere investeringsrisiko totalt sett og mål netto internrente (IRR) på 6-8 %.
• Core Plus: Eiendommer med høy belegg i annenhåndsmarkeder med stabil kontantstrøm. Disse tilbyr lav risiko, men litt mer verdistigningspotensial og har en mål-IRR på 8-10 %.
• Verditillegg: Dette er en risikokategori på middels nivå og inkluderer eiendeler som krever forbedringer for å hjelpe med verdivurdering. Målet IRR er 10-12 %.
• Opportunistisk: Dette er den mest risikable investeringsmålkategorien og inkluderer grunnutviklingsprosjekter og eiendommer med lavere kontantstrøm. Målet for IRR er 12 % eller høyere.

Igjen, alt går tilbake til Cadres datadrevne tilnærming og proprietære teknologi. Selskapet har absolutt vist sterk historisk avkastning, så gjør ut av denne påstanden hva du vil.

I skrivende stund er det fem tilgjengelige direktetilbud. Dette er betydelig lavere enn markedsplasser liker CrowdStreet som generelt har dusinvis av åpne avtaler på et gitt tidspunkt.

Cadre Direct Access Fund

Den mest populære måten å investere med Cadre pleide å være fondet med direkte tilgang. Derimot, dette fondet stengte i mars 2022.

Dette fondet hadde en minimumsinvestering på $25 000 og ga en mer diversifisert portefølje på 12 til 15 investeringer. Nærmere bestemt investerte fondet i 50 % flerfamiliehus og 50 % kontorlokaler. Cadre hadde også hud i spillet og målrettet 10-12% avkastning gjennom en "verdiøkende" tilnærming.

Fondet stengte kun på seks aktiva, som er omtrent 50 % av måltallet for aktiva for fondet. Det er uheldig at fondet ikke er tilgjengelig siden dette tar diversifisering av bordet. For investorer som ønsker å investere i REITs eller fond, alternativer som CrowdStreet og Fundrise er for tiden Cadre overlegen.

Kaderinvesteringskrav

Cadre er kun åpen for akkrediterte investorer. Og siden fondet stengte, er investeringsminimum nå $50 000 for deal-by-deal-investeringer.

Det er forskjellige måter å bli en akkreditert investor:

• Ha en nettoverdi over 1 million dollar, enten alene eller sammen med en ektefelle ELLER
• Tjen en inntekt som overstiger $200 000 (eller $300 000 med en ektefelle) i løpet av de to foregående årene og ha samme inntektsforventning for inneværende år

Et minimumsinvesteringskrav på $50 000 er bratt og en ulempe ved Cadre. Dette gjelder spesielt siden konkurrenter liker CrowdStreet, som også er for akkrediterte investorer, har et minimumskrav på $25 000.

Likviditet

En ulempe ved eiendomsinvestering kontra investere i aksjer eller ETFer er at investeringene typisk er svært illikvide. Eiendom er med andre ord vanskeligere å konvertere til kontanter på kort tid.

Cadre har imidlertid en sekundær markedsplass hvor investorer kan opprette salgsordrer seks måneder fra datoen for anskaffelse av en eiendel. På sin støtteside, sier Cadre "vi forventer" at dette er hvordan salgsvinduet vil fungere. Det står også "vi forventer at disse vinduene vil finne sted i omtrent 2 uker i midten av hvert kvartal."

Cadre bruker dette språket fordi det faktisk ikke garanterer likviditet. Den forbeholder seg heller retten til å hindre investorer i å legge ut eiendeler for salg. Eksempler på hendelser som kan føre til dette scenariet inkluderer salg som har startet på eiendomsnivå, naturkatastrofer og partnere som begrenser salg for å overholde skatteregler.

Kort sagt, det avhenger av mange faktorer om du kan avlaste Cadre-eiendeler eller ikke. Så husk denne likviditetsrisikoen. Selgere betaler også et gebyr på 1,5 % ved salg på annenhåndsmarkedet, og kjøpere betaler et gebyr på 3,25 %.

Cadres Priser og avgifter

Cadre krever ikke månedlige kontogebyrer eller direkte gebyrer for å bli med på plattformen. Imidlertid betaler investorer ulike transaksjonsgebyrer og årlige formuesforvaltningsgebyrer:

• Transaksjonsgebyr: Vanligvis 1,0 %
• Årlige kapitalforvaltningsgebyrer: Vanligvis 1,5 % av investors egenkapital når et prosjekt er finansiert

Det årlige kapitalforvaltningshonoraret trekkes fra den utbetalbare kontantstrømmen. Cadre sier også at du må gjennomgå den spesifikke investeringsrådgivningsavtalen for en fullstendig oversikt over gebyrer for hvert prosjekt siden gebyrene kan variere.

Er Cadre en god investering – historisk ytelse

Cadre er en mindre aktør i det overfylte eiendoms crowdfunding-området. Men det kan skilte med høy historisk avkastning, om enn med et lite antall fullførte avtaler.

Cadre har i skrivende stund 9 fullrealiserte investeringer. Her er hvordan sporrekorden bryter ned:

• Eid transaksjonsverdi: $4,7+ milliarder.
• Bruttodistribusjoner til investorer: $292+ millioner.
• Historisk avkastning: 18.6%.

Dette er en høyere gjennomsnittlig avkastning enn mange konkurrenter liker Fundrise og RealtyMogul. Men husk at Cadre har en mer begrenset historie å jobbe ut fra. Og tidligere resultater er ikke en garanti for fremtidig avkastning.

Og nok en gang, Cadres historie har fått noen investorer til å stille spørsmål ved forholdet til Kushners. Fra og med 2013 sendte Kushner Companies inn falske NYC boligpapirer i henhold til Associated Press å fjerne leietakere fra husleiekontrollerte leiligheter for å erstatte dem med høyere betalende leietakere. Kushner Companies snudde deretter og solgte tre av disse bygningene for nesten 50 % i fortjeneste.

Dette bør ikke bekymre Cadre, bortsett fra det voksende eiendoms FinTech-selskapet hjalp til med å fullføre avtalen og hadde en eierandel i bygningene. For en startup som søker proof-of-concept og en god verdivurdering, var dette sikkert praktisk!

Totalt sett er det vanskelig å vite hva du kan forvente av Cadre. Den viser en datadrevet modell og har sterk historisk ytelse. Men historien til selskapet er rotete.

Beste alternativer

Cadre er et innovativt selskap og dets bruk av mulighetssoneinvestering er det som gjør det mer unikt. Men med et høyt investeringskrav på $50 000 og begrensede investeringsmuligheter, vil det ikke passe for enhver investor.

Heldigvis er det mange anerkjente Cadre-alternativer som er åpne for både akkrediterte og ikke-akkrediterte investorer:

Høydepunkter
Vurdering	9/10	8/10	9/10
Minimum investering	$10	$25,000	$5,000
Kontogebyrer	1 år	Ingen	1-1,25 %/år kapitalforvaltningshonorar
Privat REIT
Melde deg påLes anmeldelse	Melde deg påLes anmeldelse	Melde deg på Les anmeldelse

Fundrise er ditt beste alternativ for investere i eiendom med lite penger siden den har et minimum på 10 dollar. Du trenger heller ikke være en akkreditert investor.

Når det gjelder CrowdStreet, det er et bedre Cadre-alternativ hvis du vil ha mer markedsplassutvalg og et lavere minimum på $25 000. Det er også for akkrediterte investorer, men det lanserte nylig sin egen C-REIT slik at du kan få mer diversifisering.

Endelig, RealtyMogul, er en annen investeringsplattform for kommersiell eiendom for akkrediterte og ikke-akkrediterte investorer. Minimumsinvesteringen på $5 000 er også betydelig lavere enn Cadre.

Fundrise og RealtyMogul har lignende gebyrer, og CrowdStreets gebyrstruktur er lik Cadre og varierer etter avtale.

Bunnlinjen

Cadre er en nyere aktør i et overfylt marked. Og selv om det har en av de høyeste historiske avkastningene der ute på papiret, er det ikke det beste alternativet for enhver investor.

Minimum $50 000 er bratt, og Cadre har mye mindre investeringsutvalg enn de fleste konkurrenter på grunn av størrelsen. Negativ eller tvilende medieoppmerksomhet rundt selskapets finansieringshistorie er også bekymringsfull, spesielt siden dette kan ha påvirket historisk avkastning.

Vi foretrekker Fundrise for nybegynnere investorer og CrowdStreet for akkrediterte investorer til Cadre på dette tidspunktet. Men som alltid, utfør din egen due diligence og utforsk Cadres tilbud for kommersiell eiendom som investerer i mulighetssoner.