"Kjøp, lån, dø" Eiendomsplanleggingsstrategi

Hvis det føles som de rike spiller etter et annet sett med regler, er det fordi de gjør det.

Jeg lærte nylig om konseptet "Kjøp, lån, dø" og det er det fascinerende. Jeg er ikke ekspert på eiendomsplanlegging eller skatt eller er rik nok til å gjøre dette (ennå!), Men det fremhever hvordan forskjellige deler av skattelovgivningen kan komme sammen til noe (sannsynligvis) utilsiktet.

Så vidt jeg kan fortelle, kommer opprinnelsen til dette rammeverket (eller i det minste det morsomme navnet) fra Professor Edward McCaffery ved University of Southern California Gould School of Law. Det er beskrevet på nettstedet hans People's Tax Page on Tax Planning 101: Buy, Borrow, Die.

Denne strategien har tre deler - kjøp, lån og dø.

Hvis du trenger å lage en eiendomsplan, bør du vurdere Tillit og vilje. De kan hjelpe deg med å sette opp en boplan som er en brøkdel av kostnaden ved å ansette en advokat for å hjelpe deg med å lage et testament. Det er absolutt verdt en titt hvis du ikke allerede har konfigurert dette.
Det er også flere gratis testamente på nettet du kan bruke i stedet.

Innholdsfortegnelse

1. 1. Kjøpe
2. 2. Låne
1. Dette er IKKE et 401 (k) lån
3. 3. Dø
4. Er det en fangst?
5. Dette er ikke en gal idé

1. Kjøpe

Først kjøper du noe.

Du har en stor slug med penger, og du vil investere dem i å sette pris på eiendeler, slik at du kan trekke deg for alltid. Det er også viktig at de verdsettende eiendelene gjør det skattefritt (eller mer nøyaktig skatteutsatt).

Du vil sette disse pengene inn på aksjemarkedet, eiendom eller en annen aktivaklasse som setter pris på. Å kjøpe bil ville være en dårlig idé for dette fordi verdien på en bil går ned over tid. Det er også bedre hvis du velger en aktivaklasse som nyter inflasjonen i medvind som presser sin nominelle verdi opp.

Eiendom er nesten perfekt for dette fordi:

• verdien har en tendens til å stige,
• det er ikke flyktig
• du kan avskrive den, noe som reduserer inntektsskatten
• det godtas lett som sikkerhet.

Og sikkerheten er viktig for det andre trinnet. Du vil velge en eiendel som kan brukes som sikkerhet for et lån. Å investere i din venns virksomhet er dårlig for dette. Å investere i din egen virksomhet ville være bedre, men ikke like bra som eiendom.

En bank vil kanskje ikke bruke virksomheten din som sikkerhet, men de tar alle eiendom.

2. Låne

Deretter låner du mot eiendelen din.

Vanligvis, hvis du er rik på eiendeler og fattige, kan du selge noen av eiendelene dine for å få penger. Når du gjør det, utløser det gevinster.

For å unngå dette, selger du ikke eiendelene dine for å få kontanter. Få i stedet et lån fra banken med eiendelene dine som sikkerhet. Ved å beholde eiendelene slik de er, hvor de fortsetter å øke verdien, utløser du ikke en skattepliktig hendelse. Du får fortsatt kontanter, det er bare et lån.

Den beste delen med dette er at når du får et lån, regnes det ikke som inntekt. Siden du låner mot en eiendel, har du mottatt kontanter i hånden, men du har også et lån som du må betale tilbake.

Bruk noen av inntektene fra lånet til å foreta lånebetalinger.

Dette er IKKE et 401 (k) lån

Hvis dette høres litt ut som å ta et lån fra 401 (k), er det ikke det samme. Når du tar et lån fra 401 (k), reduserer du verdien av kontoen med lånebeløpet. Du betaler renter til deg selv, noe som er hyggelig, men du går glipp av gevinster (eller tap) som oppstår når pengene er ute av dine 401 (k).

Vi unngår eventuelle gevinstskatter på grunn av 401 (k) s utsatt skattestatus.

Med Buy Borrow Die -strategien brukes eiendelene dine som sikkerhet og blir aldri berørt. Det kan fortsette å sette pris på.

Du får kaken din og spiser den også! (selv om du må skære et lite stykke til banken som rente - så det er ingen gratis lunsj)

3. Dø

Hver god plan krever en god exit -strategi, og denne er avhengig av den ultimate exit -strategien - døden.

Du dør.

Når du dør, går eiendommen din til arvingene dine. Lånene betales ned med eiendelene, og deretter får eiendelene et trinn opp (kostnads) når de går videre til arvingene dine. Når mottakerne får disse eiendelene, er gjeldende kostnadsgrunnlag i eiendelen gjeldende markedspris (på tidspunktet for din død). Denne oppgraderingen kan spare arvingene dine tonn i skatt.

For eksempel, hvis jeg kjøpte aksjer i Apple for $ 15 i 2011 og jeg døde i dag (med en pris på ~ $ 126), får mottakerne mine et økning i kostnadsgrunnlaget. Hvis de selger aksjene i dag for $ 126 hver, betaler de Nei kapitalgevinstskatt fordi de ikke hadde noen gevinst. (De må kanskje betale eiendomsskatt som et resultat av å få disse aksjene.)

Hva med lånet? Du betaler den ned med salgsinntektene.

Er det en fangst?

Ingen fangst.

Vel, fangsten er at eiendelene dine må fortsette å sette pris på. Og du må dø, men vi gjør alle til slutt, og den delen er i strategiens navn, så ingen overraskelser der.

Fordelen med denne strategien er at når du låner penger fra banken i stedet for å selge en eiendel for kontanter, betaler du banken renter, og regjeringen får ikke kapitalgevinster avgift. Du må gå gjennom noen flere bøyler på grunn av lånet. Å selge en eiendel og rapportere salget på selvangivelsen er enkelt og krever ingen søknad - men du betaler skatt.

Den andre vurderingen er at det kanskje ikke er den mest effektive måten å skaffe seg en eiendel i utgangspunktet. Du kan vanligvis eie eiendom ved å betale en brøkdel av kostnaden for å kjøpe den. Du kan få en eiendom for 20% forskuddsbetaling (noen ganger mindre).

Til slutt fungerer denne strategien så bra på grunn av trappet opp i basis "smutthull". Hvis det ikke eksisterte, er denne planen ikke like effektiv (men er fremdeles nyttig fra et skatteplanleggingsperspektiv). Oppgraderingen fjerner en potensielt stor del av gevinster fra skatter.

Hvis oppgraderingen ble fjernet, tjener du fortsatt litt på at du fortsatt får penger mens du beholder eiendelen, slik at den kan sette pris på det. Du må bare fortsette å betale lånets rente i mellomtiden, så du trenger eiendelen til å verdsette mer enn renten på lånet. Det er egentlig ikke annerledes enn å låne penger for å investere, noe som ikke er uhørt, men du gjør det på en måte som unngår gevinster.

Dette er ikke en gal idé

Hvis strategien høres ut som en veldig gal idé, er det ikke det - vi gjør faktisk dette allerede med våre hjem.

Du kjøper en bolig, som generelt er en verdsettende eiendel, og du kan få et lån mot verdien av boligen (boliglån). Når du går for å selge, kan du ignorere gevinster på $ 250 000 så lenge det var din primære bolig (ligner på en økning i basis). Hvis lånet fortsatt er utestående når du selger, kan du betale tilbake boliglånet med inntektene, og det påvirker ikke kostnadsgrunnlaget for hjemmet ditt.

Har du noen gang refinansiert lånet på hjemmet ditt etter at det er satt pris på? Ta ut refi? Det er egentlig den samme strategien.

Det eneste som mangler er at du ikke kan avskrive verdien på hjemmet ditt og bruke det til å kompensere for inntekten din. 🙂

Det er over 263 milliarder dollar revolverende boliglån i henhold til Federal Reserve (data er fra 9. juli 2021):

Boliglån er ganske enkelt lån som er tatt opp mot egenkapitalen i hjemmet ditt. Kjøp Borrow Die er bare en riff av denne veldig populære ideen.

Den eneste rynken er at de fleste ikke tar boliglån for daglig bruk av penger - de gjør det vanligvis ved større kjøp, men penger er fungible. Det spiller ingen rolle hva du bruker den til.

Vil du gjøre dette med aksjeporteføljen din? Noen, men ikke alle, meglerhus tilbyr dette. For eksempel kaller Schwab det a Pantet eiendelslinje.

Nå kjenner du Buy Borrow Die -strategien!

Gå imponere vennene dine på country club. 🙂