Veel mensen verdienen geld door te investeren in onroerend goed.
Maar er is de echte versie en de tv-versie.
Ik viel voor de tv-versie.
Gebaseerd op weinig meer dan een boek van een zelfverklaarde vastgoedsuperster, schoot ik vooruit en kocht mijn eerste vastgoedbeleggingspand.
Het was een complete mislukking.
Ik heb zeven lessen geleerd van die mislukking, en nu zal ik ze met je delen.
1. Als het te mooi klinkt om waar te zijn, is het dat waarschijnlijk ook - en dat was het ook!
Heb je ooit gehoord van een man genaamd Carlton Sheets? Hij was een van die goeroes uit de jaren '80 en '90 om rijk te worden in onroerend goed zonder echt iets te doen.
Het zou me niet verbazen als je niets over hem weet - hij is de laatste tijd niet veel in de buurt. Hij had een reeks overtuigende tv-infomercials, evenals betaalde cursussen en boeken over vastgoedinvesteringen, en was een aantal jaren behoorlijk succesvol.
Mijn schoonvader kocht een van zijn boeken voor me en na het lezen was ik verkocht. Ik zou vastgoedmiljonair worden. Kijk uit Donald Trump,
Jeff Rose zit je op de hielen en zal je over een paar jaar in de snelle rijstrook passeren!Dat is tenminste wat ik mezelf ervan overtuigde.
2. Blijf bij wat je weet en waar je van houdt
Afgezien van het boek van Carlton Sheets, was de som van mijn opgebouwde kennis over vastgoedinvesteringen: nul. Ik had eigenlijk nooit in onroerend goed geïnvesteerd, in ieder geval niet afgezien van mijn eigen huis.
Maar als je ooit een van die blitse tv-infomercials hebt gezien over hoe je rijk kunt worden, moet je toegeven dat ze behoorlijk overtuigend zijn. Ik ben een positieve, energieke man en ik dacht dat als iemand dit plan zou kunnen laten werken, ik het zou zijn.
Maar er was één probleem met mijn denken: beleggen in onroerend goed is niet bepaald mijn ding. En dat betekent alles!
Financiële planning is dat, en ik ben er helemaal klaar voor. Dat is misschien wel de grootste les die ik heb geleerd door te falen bij het beleggen in onroerend goed. Blijf altijd bij wat je weet en waar je van houdt, en laat de andere dingen aan andere mensen over.
3. Echte deals zijn moeilijker te vinden dan u zich ooit kunt voorstellen
Mijn schoonvader en ik besloten dat we samen deze onderneming voor vastgoedinvesteringen zouden aangaan. Ik was een doorgewinterde geldman en mijn schoonvader is een ervaren klusjesman. Het was de perfecte tandem om in onroerend goed te investeren.
Ik bestudeerde het boek van Carlton en kende de 'formule' voor het kopen van een winnende vastgoedbelegging - een onroerend goed kopen waarvan u redelijkerwijs een maandelijks huurinkomen mag verwachten gelijk aan minimaal 1% van de aankoop prijs.
We hebben zo'n pand gevonden. De vraagprijs was $ 120.000, en marktgegevens gaven aan dat het voor $ 1.200 per maand kon worden gehuurd. Precies 1%! We waren onderweg.
Maar tv-infomercial-formules en realiteit gaan niet samen. We hebben het pand gekocht met een aanbetaling van $ 500. Vervolgens besprak ik de deal met mijn CPA, zelf een vastgoedinvesteerder met meer dan een dozijn eigendommen. Hij vertelde me snel dat we te veel betaalden voor het onroerend goed.
Dat was een directe klap voor de maag - en ook voor mijn ego. Omdat we net het terrein hebben gesloten, raadde hij aan om er hoe dan ook uit te komen. Met medewerking van onze makelaar hebben we de deal inderdaad kunnen ontbinden.
Maar ik heb nog iets geleerd voor mijn CPA-vriend. Het vinden van koopje onroerend goed voor investeringen is helemaal niet eenvoudig. Aangezien elke andere vastgoedinvesteerder op zoek is naar koopjes, vindt u ze nooit op de gebruikelijke plaatsen.
Meer daarover in les #6 hieronder.
4. Betaal nooit te veel voor een woning
Deze is enorm. U hoeft voor het onroerend goed veel minder te betalen dan de werkelijke marktwaarde.
Dat levert niet alleen de winst op de verkoop op, maar het biedt u ook enige bescherming in het geval dat het onroerend goed dure en onverwachte reparaties heeft.
5. Cashflow is alles - en u kunt het beter de eerste keer goed berekenen
Vergeet de 1%-regel, de maandhuur zou eigenlijk een stuk hoger moeten zijn. Mijn CPA-vriend heeft me hiervan op de hoogte gebracht nadat we het terrein hadden gesloten, en toen nam ik de moeite om het hem echt te vragen.
Cashflow is ook van cruciaal belang voor het succes van elke investering in onroerend goed.
De huur moet voldoende zijn, niet alleen om de maandelijkse kosten van financiering, onroerendgoedbelasting, verzekering en verhuurder betaalde nutsvoorzieningen, maar het moet ook winst opleveren, evenals een vergoeding voor sommige van die onverwachte uitgaven. Kosten zoals een nieuw dak of een nieuwe oven.
Maar whoodda dacht? Ik zeker niet toen ik nog in mijn “expertfase” zat.
6. Op zoek naar deals op de verkeerde plaatsen
Wanneer u investeringsvastgoed wilt kopen, zult u geen echt goede deals vinden in de krantenadvertenties (waar ik mijn "deal" vond) of zelfs niet op de lokale meervoudige aanbiedingsservice. Het is waarschijnlijker dat u een winnend pand vindt via mond-tot-mondreclame en andere achterdeurkanalen. Het is vaak een kwestie van het lokaliseren van noodlijdende vastgoedverkopen voordat ze op de markt komen.
Het probleem is dat investeringen in onroerend goed zeer concurrerend zijn. Je bent nooit de enige persoon die op zoek is naar de volgende grote deal. Om die reden worden alle gebruikelijke plaatsen waar u onroerend goed vindt snel uitgekozen, maar er zijn er maar weinig.
Succesvol beleggen in onroerend goed vereist veel geduld en tijdsinvestering. Je moet veel graven en veel mensen leren kennen om de deals te vinden die ervoor zorgen dat het werkt.
7. Laat hebzucht nooit je acties beheersen
Zoveel mensen zijn rijk geworden door investeren in onroerend goed dat is moeilijk om de kans te negeren, zelfs als je er niets van af weet. Het wordt hebzucht genoemd, en de combinatie van grote winsten en gelikte tv-infomercials kan het te mooi maken om genegeerd te worden.
Maar dat is nooit een beslissing die is gebaseerd op de financiële realiteit, of zelfs een redelijke evaluatie van uw eigen vaardigheden. Het is puur gebaseerd op hebzucht. Je ziet dat er veel geld wordt verdiend en je wilt meedoen. Maar meedoen en het kunnen waarmaken zijn twee heel verschillende dingen.
Van nu af aan zal ik vasthouden aan wat ik weet, en de belofte van onmiddellijke rijkdom overlaten aan de mensen die er boeken over schrijven.
Dat is mijn verhaal. Ben je ooit gevallen voor wat een plan om geld te verdienen bleek te zijn? Deel en laat me me beter voelen over mijn eigen crash-and-burn.
Dit bericht verscheen oorspronkelijk op Forbes.com.