House flipping houdt in dat je een huis koopt dat moet worden gerepareerd, de reparaties uitvoert en het snel met winst verkoopt. Het is een vrij eenvoudig idee, maar de uitvoering is allesbehalve eenvoudig. Een huis omdraaien is geen investering die de meeste investeerders zouden moeten doen. Dat gezegd hebbende, voor de juiste belegger kan het omdraaien van huizen buitengewoon winstgevend zijn.
Dus, moet je investeren in het omdraaien van huizen? Dat zoeken we uit.
De korte versie
- House flipping kan lucratief zijn voor investeerders met vooraf kapitaal en die bereid zijn het project zelf te maken.
- U kunt een aanzienlijke winst maken op slechts één omgedraaid huis, ervan uitgaande dat u geen complicaties ondervindt.
- House flipping is riskant en investeerders moeten bereid zijn om extra geld te sparen in een noodfonds.
De kosten van een gemiddelde flip
Bijna elke expert met wie ik sprak, noemde de enorme kosten van het omdraaien van een huis. De gemiddelde kosten, schommelt rond de $ 48.000, maakt deze investeringsoptie onbereikbaar voor beginners. Verwacht wordt dat u tijdens het proces de volgende kosten betaalt:
Aankoopprijs
De aankoopprijs is waarschijnlijk de grootste kost die u moet betalen. Het financieren van een huis dat u wilt omdraaien, verhoogt uw risico, dus u wilt indien mogelijk de volledige verkoopprijs betalen. Als je het moet financieren, overweeg dan om in het huis te gaan wonen terwijl je renoveert.
Hoewel flippers bedoeld zijn als goedkope huizen die u renoveert, moet u duizenden dollars, zo niet honderdduizenden dollars bedenken om alleen de aankoopprijs te dekken. “Huisvinnen zouden baat kunnen hebben bij het toepassen van de 70%-regel. Het houdt in dat beleggers niet meer dan 70% van de ARV van een pand mogen betalen, minus de kosten van de vereiste renovaties”, zegt Jon Sanborn van Broederlijke liefde onroerend goed.
Afsluiting van de kosten
Wanneer u een flipper koopt, moet u twee keer afsluitkosten betalen: wanneer u koopt en wanneer u verkoopt. Gemiddeld liggen de sluitingskosten tussen de 2% en 7% van de aankoopprijs, zegt Sanborn.
Als u zelf makelaar bent, kunt u deze kosten helpen verlagen, aangezien u een commissie krijgt wanneer u koopt (als makelaar voor de koper) en u hoeft slechts één onroerend goed te betalen wanneer u verkoopt.
Renovatie kosten
De grootste kosten die u zult hebben, zijn de materialen en tijd die u nodig heeft om het huis daadwerkelijk te renoveren.
"Natuurlijk berekenen investeerders de belangrijkste kosten van dure items zoals keuken en badkamers, dak, schilderen en vloeren, enz., Zegt Scott Harveyll, oprichter van Snelle verkoop Homes, Inc. “Maar sommige investeerders hebben geen budget voor veel van de kleinere ticketitems die zich opstapelen. Verlichtingsarmaturen, schakelaars en stopcontacten, deurklinken, landschapsarchitectuur en zelfs zo minuscuul als spijkers en schroeven kunnen allemaal oplopen tot duizenden dollars.”
>>Gerelateerd: Hoeveel kost het om een huis te verkopen
Kosten van nutsvoorzieningen
Terwijl u aan het renoveren bent, moet u rekening houden met de kosten van het gebruik van elektriciteit, water en verwarming. Net als elke andere huiseigenaar betaalt u deze maandelijks totdat u de woning leeghaalt.
Marketing kosten
Wanneer u op zoek bent naar een huis of een nieuw omgedraaid huis wilt verkopen, moet u rekening houden met de kosten van de marketing die u moet doen.
Harvey zegt: “De meeste investeerders moeten consequent adverteren om voldoende mogelijkheden te hebben om onroerend goed met korting te kopen. De gemiddelde kosten per contract in onze markt bedragen momenteel $ 7.500. Met andere woorden... elke $ 7.500 die we aan advertenties uitgeven, resulteert gemiddeld in één huis onder contract.
Voors en tegens van huis omdraaien
Voordelen
- Het is een kortetermijninvestering – De meeste flips gebeuren binnen een jaar, waardoor het kortetermijninvesteringen zijn die vaak een hoog rendement opleveren. Dit betekent dat u geen tien jaar hoeft te wachten om de vruchten van uw investering te plukken.
- Ervaren bouwers kunnen doe-het-zelfprojecten doen – Flipping kan het beste worden gedaan door degenen die weten wat ze doen, zowel aan de bouwkant als aan de vastgoedkant. Dit vermindert wat u een buitenstaander moet betalen om het werk te doen.
- Potentieel hoge winsten – Flippers verdienen gemiddeld $ 67.000 aan retouren (vanaf het eerste kwartaal van 2022) wanneer ze worden verkocht. Als alles volgens plan verloopt, kunt u in zeer korte tijd een serieus rendement behalen.
nadelen
- De woningmarkt is vaak risicovol – De woningmarkt staat er niet om bekend consistent te blijven. Bepaalde jaren zien een enorme toename van het kopen van huizen, terwijl andere hoge rentetarieven en minder kopers zien. Voor niet-ingewijden kan het moeilijk zijn om de complexiteit te begrijpen die deze verschuivingen veroorzaakt en het kan zijn dat u uw project niet op het juiste moment koopt of voltooit om te kopen of verkopen.
- U betaalt vooraf veel – Tussen de aankoopprijs, sluitingskosten en alle andere bijbehorende kosten kijk je naar een enorm stuk geld om te beginnen met beleggen. Veel investeringen hebben geen minimale investeringsvereisten, zelfs niet in de buurt van dat hoge.
- U kunt vermogenswinsten op korte termijn betalen – Als u uw woning binnen een jaar koopt, verbouwt en verkoopt, betaalt u op korte termijn vermogenswinstbelasting.
- Financiering kan moeilijk rond te krijgen zijn - U kunt niet uitgaan en een traditionele hypotheek krijgen als u een huis omdraait. In plaats daarvan heb je een soort renovatielening nodig (er zijn veel). Dit zijn risicovolle leningen voor kredietverstrekkers, dus ze hebben vaak onderpand nodig, zoals huizen of auto's voordat ze worden verstrekt goedkeuring voor financiering, wat extra tijd (en kosten) toevoegt aan elk projectplan”, zegt Shaun Martin, CEO van Contant geld voor huizen.
Hoe lang duurt het om een huis om te draaien?
Dat meldt Rocket Hypotheek, duurt een typische flip waarbij zich geen problemen voordoen tussen de 6 en 12 maanden. Dat gezegd hebbende, moeten beleggers niet onderschatten op hoeveel manieren deze specifieke investering mis kan gaan. U koopt een huis, geen voorraad die afhankelijk is van een groot aantal factoren die de prijs verschuiven. Je zou kunnen ontdekken dat je een heel elektrisch systeem opnieuw moet doen waar je geen rekening mee hebt gehouden, of dat de hele fundering kan worden neergeschoten, of dat je misschien een put of leidingen moet repareren.
Je weet nooit helemaal wat het huis in petto heeft totdat je de sleutels in handen hebt en je dingen begint af te breken. Dat gezegd hebbende, het toevoegen van een paar extra maanden aan uw tijdsbestek is een noodzaak bij het omdraaien van huizen.
>>Gerelateerd: Vermogenswinstbelasting op lange termijn versus korte termijn
Wie kan er geld verdienen met het omdraaien van huizen?
Er is geen wettelijke beperking op wie huizen kan kopen en omdraaien. Elke volwassene met de knowhow en het beschikbare geld kan proberen een huis om te draaien. Dat gezegd hebbende, er zijn zeker investeerders en individuen die meer geschikt zijn voor de baan.
Risicomijdende beleggers
Het loont om geduld te hebben als je een huisflipper bent. Over-enthousiaste kopers zullen waarschijnlijk niet de beste deal krijgen. “Beleggers die het meest aan house flippen doen, zijn zeer selectief en risicomijdend. Spring niet op het eerste huis dat je pad kruist; de beste investeerders zouden de cijfers van honderd deals kunnen nalopen voordat ze er een vinden die bij de rekening lijkt te passen, "legt Josh Steppling, een Broker Associate bij Josh Steppling Group bij EXP Vastgoed.
>>Lees meer: Wat is due diligence in onroerend goed? (Beste praktijken)
Doe-het-zelvers
Degenen die met succes in de bouw hebben gewerkt, behoren tot de beste kandidaten voor het omdraaien van huizen. Zij kennen immers de kneepjes van het bouwen en afwerken van woningen. Ze weten hoe lang bepaalde taken duren en waarschijnlijk hoeveel ze gaan kosten.
Betalen voor aannemers om binnen te komen en het werk voor u te doen, is voor de meeste investeerders een te dure route, tenminste totdat ze het kapitaal hebben opgebouwd om dit te doen. Nieuwe flippers en degenen zonder een overvloed aan kapitaal moeten de baan in eigen beheer houden als ze enige vorm van winst willen maken.
Professionals in de vastgoedsector
Chip en Joanna Gaines hebben een vastgoedimperium opgebouwd omdat ze zorgen voor elk aspect van het omdraaien van een huis. Ze draaien niet alleen zelf de huizen om, maar ze hebben nu zelfs een makelaarskantoor. Als je het hele project kunt klussen en iemand hebt die zowel de bouw- als de makelaarscomponenten kent, hoef je geen werk uit te besteden en verspil je dus geen extra geld.
Tips om een huis succesvol om te draaien
Als je hebt besloten dat het omdraaien van huizen misschien wel de juiste weg voor je is, overweeg dan een paar tips voordat je er meteen in duikt:
Wacht op het juiste huis. Wees geduldig. De vastgoedmarkt verandert regelmatig. Het heeft geen zin om je te haasten om een huis te kopen als je niet 100% zeker weet dat het uiteindelijk goed komt. Als u zich haast om te kopen en problemen tegenkomt, zou u kunnen kijken naar nul winst.
Let op de buurt. Een huis omdraaien in een vervallen buurt die niet in de revitaliseringsfase zit, kan betekenen dat u geen koper zult vinden met genoeg geld om het onroerend goed te kopen. Dat kan leiden tot een grote hit in uw winst. Zorg ervoor dat je zorgvuldig onderzoek doet naar de buurten van huizen waarin je geïnteresseerd bent.
Krijg een inspectie. Een second opinion vragen is geen slechte zaak. Een inspectie is een paar honderd dollar die u kan besparen op de aankoop van een huis waar u honderdduizenden dollars in moet steken.
Zorg voor een noodfonds. Je weet nooit wat er gaat gebeuren als je een huis renoveert, dus zorg ervoor dat je contant geld bij de hand hebt. Steppling zegt dat zijn klanten "een verrassingsregelitem in [hun] budget hebben dat goed is voor 10% -20% van het totale renovatiebudget. Als er iets onvoorziens gebeurt, zal het je niet stressen; als alles volgens plan verloopt, krijg je 10% -20% extra winst.
Overweeg om in het huis te gaan wonen terwijl je renoveert. Als het haalbaar is om in het huis te blijven wonen terwijl u verbouwt, kan dit u veel geld besparen. Het verwijdert niet alleen een deel van uw kosten van levensonderhoud, waardoor u meer contant geld bij de hand heeft, het kan u ook een hoop belasting besparen. Als de woning uw hoofdverblijf is voor minstens twee jaar hoeft u geen vermogenswinstbelasting te betalen op eventuele prijsstijgingen bij verkoop. Dat is belastingvrij inkomen!
Laatste gedachten
Het omdraaien van huizen kost veel kapitaal vooraf en om de lopende kosten te dekken. U moet het huis kopen en vervolgens betalen om het te laten renoveren. U zult ook opslagkosten hebben, zoals afbetalingen van leningen en energierekeningen, die elke maand dat u eigenaar bent van het onroerend goed, de kosten verhogen.
Als u gedurende ten minste twee jaar in het pand woont terwijl u renoveert, kunt u de lopende kosten helpen verlichten en kunt u bij verkoop geld besparen op belastingen.