Wanneer moet u uw hypotheek herfinancieren?

Met hypotheekrentes die op record lage niveaus schommelen, is er nooit een beter moment geweest om te herfinancieren dan nu. Er zijn ook nooit meer opties geweest over waar en wanneer u uw hypotheek moet oversluiten. Er zijn honderden hypotheekverstrekkers in het hele land, waarvan de meeste hun diensten online aanbieden.

Het grote aantal hypotheekverstrekkers is een complete aanwinst voor u als huiseigenaar. Als je wilt herfinancieren, heb je tientallen kredietopties om uit te kiezen. Dat geeft u de mogelijkheid om de kredietverstrekker te kiezen met de beste combinatie van een laag tarief, lage afsluitkosten en snelle, efficiënte service.

De huidige hypotheekrentes 

Hypotheektarieven vergelijken

Op het eerste gezicht is het vergelijken van hypotheekrentes een eenvoudig proces. Het enige wat u hoeft te doen is online te gaan en te zien welke tarieven worden aangeboden door kredietverstrekkers.

Makkelijk genoeg, toch?

Nou, dat is misschien niet zo nogal dat is simpel. In een poging om zo concurrerend mogelijk te zijn, adverteren hypotheekverstrekkers de laagste tarieven die ze in rekening brengen aan de meest gekwalificeerde kredietnemers.

Helaas ben jij dat misschien niet. Meest gekwalificeerd verwijst naar leners met een uitstekende kredietwaardigheid, zeer laag schuld-inkomensratio'sen het nemen van grotere leningen die niet hoger zijn dan 80% van de waarde van hun huis.

Als u afwijkt van een van de bovenstaande criteria - zelfs een beetje - komt u mogelijk niet in aanmerking voor de beste geadverteerde tarieven.

Zo niet, dan is het geen groot probleem. Het betekent gewoon dat u misschien wat dieper moet graven om een ​​hypotheekofferte te krijgen.

Bijvoorbeeld, in plaats van alleen gepubliceerde rentetarieven tegen de nominale waarde te accepteren, moet u mogelijk een soort van voorlopige aanvraag indienen. Dat omvat het aangeven van het geleende bedrag dat u van plan bent te lenen, de waarde van uw huis, uw geschatte kredietscorebereik, uw inkomen en niet-huisvestingsschulden.

De aanvraag kan ook vragen of u in de afgelopen zeven jaar faillissement of executie heeft aangevraagd, als u nog openstaande vonnissen of retentierechten heeft, of als u alimentatie of kind moet betalen steun.

Hoewel de gevraagde informatie invasief kan lijken, hoe meer u verstrekt, hoe nauwkeuriger uw leningofferte zal zijn.

Dit is ook het moment om te begrijpen dat er een verschil is tussen het verkrijgen van een leningofferte en het verkrijgen van een voorafgaande goedkeuring.

Als u alleen op zoek bent naar schattingen van het tarief, heeft u alleen een leningofferte nodig. Maar u heeft geen voorafgaande goedkeuring nodig totdat u genoegen neemt met een geldschieter. U kunt een geldschieter kiezen op basis van de beste rente en afsluitingskosten voor uw financiële profiel, dan een pre-approvisatie aanvragen, of zelfs direct naar een volledige hypotheek sollicitatie.

Met de nadruk van vandaag op online sollicitaties, is het verkrijgen van prijsoffertes en het invullen van een aanvraag nog nooit zo eenvoudig geweest.

Waar kan ik hypotheekrente vergelijken?

Een van de beste manieren om hypotheekrentes te vergelijken, is door gebruik te maken van een hypotheek-aggregatorsite. Voorbeelden zijn LendingTree. Maar die sites bieden u alleen een "grote hoogte" -weergave van wat er beschikbaar is. Als u nauwkeurigere offertes wilt, kunt u deze krijgen door naar sites van directe geldschieters te gaan.

Aanbevolen voorbeelden zijn onder meer:

Quicken-leningen

Quicken-leningen is snel uitgegroeid tot de grootste verstrekker van hypotheken in Amerika. Hoewel Quicken Loans al een tijdje bestaat, zijn ze misschien het best bekend om hun online portal, Rocket Mortgage. De twee bedrijven zijn één en hetzelfde.

Ze verstrekken alle soorten hypotheken, waaronder conventionele, Jumbo-, FHA- en VA-leningen. Financiering is beschikbaar voor zowel aankopen als herfinancieringen, en met zowel hypotheken met vaste als variabele rente (ARM's).

De gehele leningaanvraag kan online worden ingevuld. Het sollicitatieproces wordt versneld door het feit dat het bedrijf vaak onmiddellijk werk en inkomen kan verifiëren bij grote werkgevers.

Het grootste nadeel van Quicken Loans is dat ze geen secundaire financiering aanbieden, zoals hypotheken of home equity-kredietlijnen (HELOC's).

Beter

Beter begon te werken in 2014 en is een andere all-online hypotheekverstrekker. Net als Quicken Loans bieden ze ook conventionele, Jumbo- en FHA-hypotheken (maar niet VA). Die leningen zijn beschikbaar als zowel vaste rente als ARM's. En nogmaals, ze bieden, net als Quicken, geen secundaire financiering.

Maar waar Better verschilt van Quicken Loans, is dat ze financiering kunnen aanbieden van een van de 17 van de beste hypotheekverstrekkers in het land. Dat gezegd hebbende, Better is een goedgekeurde Fannie Mae-verkoper / -beheerder, wat betekent dat Better uw lening zal aflossen, ook al wordt deze gefinancierd door een andere geldschieter. (Echter, zoals gebruikelijk bij hypotheken, kan uw lening in de toekomst worden overgedragen aan andere dienstverleners.)

Wanneer u een aanvraag doet op de website, kunt u binnen 24 uur een pre-approval-brief ontvangen.

Better leent momenteel in 46 van de 50 staten. Ze lenen momenteel niet uit in Hawaii, Massachusetts, New Hampshire of Nevada.

Gilde

Guild is een van de beter gevestigde online kredietverstrekkers, die al in 1960 actief was. Het bedrijf, gevestigd in San Diego, verstrekt conventionele, Jumbo-, FHA-, VA- en zelfs USDA-leningen (voor landelijke eigendommen). Zowel vaste tarieven als ARM's worden aangeboden. En net als de andere geldschieters op deze lijst, bieden ze geen secundaire financiering aan.

Hoewel Guild fungeert als een online hypotheekverstrekker, hebben ze winkelfilialen in 31 staten. Een van de belangrijkste voordelen van het werken met Guild is hun 17 Day Closing Guarantee. Als u in aanmerking komt voor het programma, betalen zij $ 500 voor uw afsluitingskosten als uw afsluiting wordt vertraagd vanwege problemen met de geldschieter.

Een nadeel van Guild is dat ze geen rentetarieven op de website vermelden. U moet contact opnemen met een leningfunctionaris om deze te krijgen. Klantenservice voor nieuwe leningen is beschikbaar van maandag tot en met vrijdag, van 8:00 tot 17:00 uur, Pacific time.

Suntrust

Suntrust verstrekt hypotheken via SunTrust Bank, die momenteel haar naam verandert in Truist. De naamswijziging is te danken aan een fusie tussen SunTrust en BB&T, waardoor het bedrijf het voordeel heeft vestigingen te hebben in 17 staten.

SunTrust verstrekt alle soorten hypotheken, inclusief conventionele, Jumbo-, FHA-, VA- en USDA-leningen. Die zijn beschikbaar in zowel vaste rente als ARM's. Maar een voordeel dat SunTrust heeft, is dat ze secundaire financiering verstrekken, waaronder leningen voor eigen vermogen en kredietlijnen voor eigen vermogen. Ze verstrekken zelfs bouw- en renovatieleningen.

Nog een ander voordeel is dat SunTrust als bank persoonlijke en zakelijke bankdiensten levert, evenals creditcards, leningen, vermogensbeheer en beleggings- en pensioendiensten.

SunTrust is beschikbaar voor leningen in alle staten behalve Alaska, Arizona en Hawaï. Hypotheekrentes worden momenteel op de websites van zowel SunTrust- als BB&T-banken vermeld.

Wat zijn de soorten hypotheken?

Er zijn vier primaire hypotheekvormen:

Gebruikelijke

Dit zijn hypotheken die worden gefinancierd door Fannie Mae en Freddie Mac, door de overheid gecharterde instanties die zijn opgericht om hypotheekfondsen te verstrekken.

Conventionele hypotheken vereisen over het algemeen een redelijk krediet, met een minimale kredietscore van 620. Hoewel ze hypotheken aanbieden met aanbetalingen van slechts 3%, moet u betalen particuliere hypotheekverzekering (PMI) als u een aanbetaling doet van minder dan 20%.

Hoewel conventionele hypotheken kunnen worden gebruikt voor koopwoningen, zijn ze ook beschikbaar voor tweede huizen en zelfs beleggingspanden.

Maximale leenbedragen voor conventionele hypotheken zijn als volgt:

Jumbo

Dit zijn leningen die zijn uitgegeven door banken en andere financiële instellingen, met uitzondering van Fannie Mae en Freddie Mac. Ze worden soms "niet-conform" genoemd omdat ze niet onderworpen zijn aan de richtlijnen van het bureau. In plaats daarvan worden die richtlijnen vastgesteld door de kredietverstrekker die de lening verstrekt.

In wezen zijn Jumbo-hypotheken beschikbaar in bedragen die hoger zijn dan die van Fannie Mae en Freddie Mac. Leningbedragen kunnen zelfs meer dan $ 1 miljoen bedragen.

Omdat dit grotere leenbedragen zijn, worden ze ook als een hoger risico beschouwd. Dat betekent dat u een goed of uitstekend krediet nodig heeft, en een grotere aanbetaling (of eigen vermogen bij een herfinanciering) dan nodig is voor andere soorten leningen. Ze zijn doorgaans beschikbaar voor koopwoningen en vakantiewoningen, maar vaak ook voor vastgoedbeleggingen.

FHA

Dit zijn hypotheken die zijn verzekerd door de Federal Housing Authority (FHA). FHA verstrekt de leningen niet echt - ze verzekeren ze gewoon tegen wanbetaling. Dat moedigt kredietverstrekkers aan om leningen te verstrekken aan kredietnemers die mogelijk niet in aanmerking komen voor conventionele financiering.

FHA-leningen zijn onderworpen aan conventionele leninglimieten. Ze vereisen doorgaans een minimale aanbetaling van 3,5% van de aankoopprijs (of overwaarde voor een herfinanciering). Maar het voordeel van FHA is dat ze flexibeler zijn met zowel krediet als inkomen.

Het nadeel is dat ze alleen beschikbaar zijn voor koopwoningen, maar niet voor tweede woningen of beleggingspanden. Er is ook geen Jumbo-leningequivalent voor FHA-hypotheken.

VA

Net als FHA-leningen, zijn VA-hypotheken verzekerd door de Veterans Administration, maar niet gefinancierd door het agentschap. VA-leningen zijn uitsluitend bedoeld voor Amerikaanse militaire leden in actieve dienst en in aanmerking komende veteranen. Zij zorgen voor 100% financiering van koopwoningen.

Hoewel VA-leningen over het algemeen beschikbaar zijn tot conventionele leninglimieten, is het mogelijk om een ​​VA Jumbo-lening te krijgen. Als u dat doet, moet u een aanbetaling doen die gelijk is aan 25% van het bedrag waarmee de lening de conventionele leninglimieten overschrijdt.

Hoe krijg ik een hypotheek?

Aangezien de meeste hypotheekverstrekkers nu gedeeltelijk of volledig online werken, kunt u het proces starten door naar de website van een geldschieter te gaan. Eenmaal daar kunt u leningoffertes krijgen, een voorafgaande goedkeuring aanvragen of zelfs een volledige aanvraag indienen.

Het online goedkeuringsproces kan eenvoudig zijn, maar u moet bereid zijn om documentatie te verstrekken ter ondersteuning van de informatie die u op uw aanvraag claimt.

Dat omvat inkomensdocumentatie, zoals recente loonstrookjes, W-2's en zelfs belastingaangiften als u als zelfstandige werkt of een huurwoning heeft. Voor aanbetalingen moet u mogelijk ook kopieën van recente bankafschriften overleggen. Hoe meer documentatie u vooraf kunt verstrekken, hoe sneller de voorafgaande goedkeurings- en volledige aanvraagprocessen zullen verlopen.

U moet zich ervan bewust zijn dat het bedrag dat u bij de geldschieter moet verifiëren, voldoende moet zijn om eventuele afsluitingskosten in verband met de lening te dekken. De geldschieter zal u een schatting geven van de fondsen die nodig zijn voor het sluiten, inclusief de afsluiting van de kosten en eventuele vereiste escrow-vergoedingen.

Wat zijn afsluitingskosten bij een herfinanciering? Ze variëren over het algemeen tussen 2% en 4% van het nieuwe geleende bedrag. De kosten kunnen echter ofwel worden toegevoegd aan het nieuwe geleende bedrag of worden gedekt door de geldschieter via wat bekend staat als: geldschieter betalen sluitingskosten. Dit is een regeling waarbij de kredietverstrekker u een iets hogere rente in rekening brengt om eventuele noodzakelijke sluitingskosten te dekken.