DiversyFund Review: investeren in meergezinsvastgoed

Als het op onroerend goed aankomt, is het oude gezegde "locatie, locatie, locatie".

Met de opkomst van platforms voor vastgoedinvesteringen is het nu gemakkelijker om uw portefeuille geografisch te diversifiëren.

Wat een beetje moeilijker is om te doen, is het te diversifiëren op basis van de activaklasse. Met beursgenoteerde REIT's krijgt u vaak een aanzienlijke toewijzing van commercieel onroerend goed - winkelcentra, opslagfaciliteiten, medische parken, enz. American Tower (NYSE: AMT), een van de grootste REIT's, is geconcentreerd op commerciële locaties (zendmasten voor mobiele telefoons). Prologis (NYSE: PLD) is eigenaar van logistieke faciliteiten om de wereldwijde toeleveringsketen te vergemakkelijken.

Wat als je naar de andere kant wilde gaan? Residentieel?

Dat is waar een bedrijf als DiversyFonds komt binnen. Ze hebben een achtergestelde niche geïdentificeerd: meergezinswoningen.

Inhoudsopgave

1. Wie is DiversyFund?
2. Hoe werkt DiversyFund?
1. Wat is een voorkeursrendement?
2. Hoe u uw aandelen kunt verkopen
insta stories
3. DiverseFondsvergoedingen
4. DiversyFondsbelastingen
5. DiversFonds Risico's
1. Investeringscyclus met toegevoegde waarde
2. Lokaal vastgoedmarktrisico
3. Illiquide investeringsperiode
4. Gebrek aan diversificatie
6. DiversyFund vs. Fondsenwerving
7. DiversyFund vs. RealtyMogul 
8. Wie moet beleggen met DiversyFund?
9. Is DiversyFund iets voor jou?
1. Hoge investeringskosten
2. Gewenste retour:
10. DiversyFund Voor- en nadelen
1. Pluspunten
2. nadelen
11. Overzicht

Wie is DiversyFund?

DiversyFund is in 2016 opgericht door Craig Cecilio en Alan Lewis, twee ervaren vastgoedbeleggers professionals, en begon een vastgoedbeleggingstrust aan te bieden nadat hij in november door de SEC was gekwalificeerd van 2018.

Ze bieden één fonds aan, hun Growth REIT, en het belegt in meergezinsvastgoed (appartementsgebouwen) met een omvang van ten minste honderd eenheden in de Verenigde Staten. Ze streven naar een intern rendement van 10%-20% met een cyclus van toegevoegde waarde van ongeveer vijf jaar.

De strategie is niet nieuw. Ik heb persoonlijk geïnvesteerd in een particuliere REIT die investeert in appartementencomplexen met dezelfde strategie. Als de huurovereenkomsten aflopen, renoveert de exploitant ze en rekent de nieuwe huurders hogere huren aan. Naarmate het complex verandert, wordt het onroerend goed verbeterd, worden de huren verhoogd en groeit de waarde van de investering.

Ze zijn ook verticaal geïntegreerd, wat betekent dat ze alles in eigen beheer doen. Dit komt later aan de orde als we het over vergoedingen hebben.

Hoe werkt DiversyFund?

DiversyFund is vrij eenvoudig - je hebt één optie (Growth REIT). Geen keuzes, slechts een enkel fonds, vrij eenvoudig.

DiversyFund heeft een accountminimum van $ 500 en u hoeft geen lid te zijn geaccrediteerde belegger om te beleggen, aangezien u in een fonds belegt en niet in een individueel onroerend goed.

U kunt beleggen als individu, gezamenlijk, entiteit of via een trust. Als individu moet u 18 jaar of ouder zijn, een burgerservicenummer hebben, een wettelijk woonadres in de VS hebben en een Amerikaans staatsburger of permanent ingezetene zijn of een geldig Amerikaans visum hebben. Vrij standaard spul.

Uw rendement is gebaseerd op wanneer de eigendommen zijn verkocht, waarvan zij verwachten dat dit tegen het einde van 2023 zal zijn. Wanneer ze de eigendommen verkopen, krijgt u uw hoofdinvestering terug plus een gewenst rendement van 7%. Dit rendement wordt betaald voordat het bedrijf iets verdient. De resterende winst (als die er is), wordt volgens een schema betaald. Beleggers krijgen 65% van de winst totdat ze een jaarlijks rendement van 12% bereiken, waarna de resterende winst 50/50 wordt verdeeld tussen de investeerders en het bedrijf.

Wat is een voorkeursrendement?

Een preferent rendement heeft betrekking op de volgorde waarin geld wordt uitgekeerd aan beleggers.

De DiversyFund Growth REIT biedt een preferentieel rendement van 7% van het geïnvesteerde kapitaal uit de operationele cashflow. Wat betekent dat het eerste geld dat wordt betaald aan de investeerders wordt gegeven totdat ze een rendement van 7% krijgen.

Daarna kunnen beleggers 65% van de resterende cashflow innen nadat de REIT-sponsor een inhaalbijdrage heeft geïnd. Beleggers kunnen een jaarlijks rendement van maximaal 12% behalen.

Hoewel een gewenst rendement niet gegarandeerd is tijdens een slecht investeringsjaar, kunnen beleggers hun langetermijninvesteringsinkomsten berekenen.

Meer informatie over DiversyFund

Hoe u uw aandelen kunt verkopen

Een verschil tussen een crowdfunded REIT voor onroerend goed en een beursgenoteerde REIT die op de aandelenmarkt wordt verhandeld, is liquiditeit. Beleggers kunnen openbare REIT's verhandelen door vandaag boetevrij te kopen en morgen te verkopen.

Het kan echter enkele jaren duren om uw DiversyFund-aandelen in te wisselen. De meeste beleggers zullen moeten wachten tot de REIT-fondsbeheerder besluit het fonds te sluiten en de aandelen te liquideren. De geschatte liquidatiedatum is eind 2023.

Het is ook mogelijk voor beleggers om hun aandeel vroegtijdig te verkopen, maar een verkoop is niet gegarandeerd. Beleggers moeten de fondsbeheerder op de hoogte stellen van hun wens om aandelen te verkopen. De fondsbeheerder heeft het eerste recht van weigering. Beleggers kunnen mogelijk ook aandelen overdragen aan een andere belegger.

Als de meergezinsvastgoedmarkt keldert of veel beleggers willen verkopen, kan DiversyFund weigeren om aandelen terug te kopen. Vanwege de open beleggingshorizon is het verstandig om alleen contant geld te beleggen dat u pas over een aantal jaren nodig heeft.

DiverseFondsvergoedingen

DiversyFonds zegt dat het u geen kosten in rekening brengt, wat waarheidsgetrouw is, maar niet het volledige plaatje. Zij brengen geen beheervergoeding in rekening over het fonds.

Wanneer er meerdere entiteiten bij betrokken zijn, worden vergoedingen in verschillende stadia beoordeeld. Bij onroerend goed heb je verschillende entiteiten zoals het fonds, de ontwikkelaar en de sponsor. Zoals je zou verwachten, moet iedereen worden betaald, zodat het fonds mogelijk kosten in rekening brengt door de ontwikkelaar, vastgoedbeheerder, enz. Aangezien DiversyFund verticaal geïntegreerd is, betaalt het fonds in zekere zin 'zichzelf'.

Het fonds mag beleggers geen fondsbeheervergoeding in rekening brengen, maar het fonds betaalt wel maandelijkse/jaarlijkse en transactiegebaseerde vergoedingen. Dus indirect zijn er kosten (er zijn altijd kosten).

Als u de Groei REIT circulair, zult u zien dat het gedeelte voor vergoedingen behoorlijk uitgebreid is. Het omvat een vergoeding voor activabeheer en een aanzienlijke ontwikkelaarsvergoeding. Elke maand wordt een klein percentage opgenomen om het beheer te betalen.

Dit soort vergoedingen zijn gebruikelijk. De vraag is of je ze te hoog (of te laag) vindt – dat moet je zelf beslissen.

DiversyFondsbelastingen

Omdat u in een fonds belegt, ontvangt u aan het einde van het jaar een formulier 1099-DIV. Als en wanneer ze de REIT liquideren, krijgt u nog steeds een 1099, maar deze wordt behandeld als vermogenswinst.

Dit benadrukt een voordeel van fondsen vs. individueel eigendom. Toen ik een fractioneel aandeel van een onroerend goed kocht via RealtyShares (inmiddels opgeheven), werd ik een commanditaire vennoot in een maatschap die eigenaar was van het onroerend goed. Elk jaar ontving ik een formulier K-1. Op zich niet erg. Maar dit betekende ook dat ik belasting moest indienen in een andere staat. Als inwoner van Maryland dien ik normaal gesproken geen belastingaangifte in in North Carolina... totdat ik een K-1 heb ontvangen van een partnerschap in North Carolina. 🙂

Een ander formulier 1099-DIV is geen probleem, het verandert niets aan de manier waarop u uw belastingen indient.

DiversFonds Risico's

Het beoordelen van investeringsrisico's voor een potentiële investering maakt deel uit van het uitvoeren van uw due diligence. Hoewel u geld kunt verdienen met DiversyFund, is dit platform niet bepaald een belegging met een laag risico.

Investeringscyclus met toegevoegde waarde

Het is mogelijk om meer te verdienen door te beleggen met DiversyFund dan vergelijkbare REIT's die u via uw online broker kunt kopen. Maar de verticale integratie van hun diensten is een beetje zorgelijk.

Het beleggingsproces bestaat uit meerdere fasen:

1. Kapitaalverhoging: Open financieringsronde om kapitaal te verzamelen en onroerend goed te kopen
2. Acquisitie: Koop in aanmerking komende vastgoedbeleggingen
3. Vernieuwing: Repareer en verbeter bestaande eigendommen om potentiële waarde toe te voegen
4. Waardering: Geef de woningwaarde de tijd om te stijgen na renovaties
5. dispositie: Vastgoed verkopen en winst uitkeren aan investeerders

De circulaire lanceerde de Growth REIT oorspronkelijk als een 'blind pool'-aanbod zonder bestaande voordelen of geïdentificeerde projecten. Er zijn nu verschillende uitgelichte projecten die beleggers een idee geven van waarin het fonds belegt.

In eerste instantie kan het investeringsrendement op jaarbasis lager zijn dan verwacht vanwege de initiële aanschaf- en reparatiekosten. Toch kan het beleggingsrendement stijgen als de vastgoedbeheerders de huur kunnen verhogen en uiteindelijk een woning met winst kunnen verkopen.

Vertrouwen op waardering van onroerend goed is misschien niet ideaal als u een stabiel dividendinkomen. Beleggers kunnen ze ontvangen via de maandelijkse huurbetalingen van huurders. Het kan ook moeilijk zijn om het potentiële totale beleggingsrendement in te schatten.

Aangezien de minimale investeringsperiode vijf jaar is, kunnen vastgoedwaarden enigszins moeilijk te voorspellen zijn. In een half decennium kan er veel gebeuren met een lokale vastgoedmarkt. Winst is geen garantie. Soms duurt het verbeteren van een onroerend goed en wachten om te verkopen met winst langer dan verwacht of gebeurt het helemaal niet.

Meer informatie over DiversyFund

Lokaal vastgoedmarktrisico

Als activaklasse kan meergezinsvastgoed een geweldige langetermijninvestering zijn om rijkdom op te bouwen. Maar er zijn investeringsfaillissementen. DiversyFund beloont beleggers met winst door dividenden uit te keren van maandelijkse huurinkomsten en onroerend goed met winst te verkopen.

Er zijn echter verschillende factoren die de waarde van onroerend goed kunnen verlagen:

• Veranderingen in de lokale economie en vastgoedmarkt
• Concurrentie van bestaand vastgoed en nieuwbouw
• Wijziging bestemmingsplan
• Brand, overstromingen en andere slachtoffers
• onverzekerde verliezen

DiversyFund streeft ernaar risico's te beperken door te beleggen in markten met een sterke banengroei, een groeiende bevolking en een ondergemiddelde leegstand.

Kostenoverschrijdingen, onverwachte reparaties en toekomstige leningen kunnen ook de investeringskostenbasis verhogen. Beleggers zullen hoogstwaarschijnlijk geld verliezen als een onroerend goed met verlies wordt verkocht - of faalt.

In tegenstelling tot FDIC-verzekerde spaarrekeningen en depositocertificaten, kunnen beleggers hun verloren investeringssaldo niet recupereren.

Illiquide investeringsperiode

De DiversyFund Growth REIT is een "publieke niet-verhandelde REIT" zonder secundaire markt. U kunt uw DiversyFund-aandelen zoals aandelen en ETF's niet verkopen om snel geld op te halen.

Er is een meerjarige investeringsperiode en DiversyFund vereffent de aandelen wanneer de REIT liquideert. De liquidatiedatum is van onbepaalde duur en beleggers kunnen de aandelen herbeleggen in een andere aanbieding of laten uitbetalen.

Enkele van de eerste beleggers die aandelen kochten in 2018 toen de REIT werd gelanceerd, zullen ongeveer vijf jaar investeren. De huidige geplande liquidatiedatum is eind 2023.

Beleggers kunnen aanbieden om hun aandelen te verkopen aan de beheerder. De beheerder kan echter weigeren de aandelen terug te kopen. Aandelen die zes maanden na de aankoopdatum worden verkocht, worden verkocht voor 90% van de reële marktwaarde. Aandelen overdragen aan een andere koper is onder bepaalde omstandigheden mogelijk.

Gebrek aan diversificatie

De circulaire DiversyFund Growth REIT-aanbieding stelt dat de meeste vastgoedbeleggingen zich waarschijnlijk op de markt in Zuid-Californië zullen bevinden. De sponsor is het meest bekend met deze lokale markt, wat het investeringsrisico kan verminderen.

De Growth REIT is misschien geen goede optie als u geen blootstelling aan onroerend goed in Californië wilt. REIT's met een landelijke portefeuille hebben een meer natuurlijke diversificatie.

Meer informatie over DiversyFund

DiversyFund vs. Fondsenwerving

De naaste concurrent van DiversyFund is Fondsenwerving, die drie accountniveaus biedt: Starter ($ 10 minimum), Core ($ 1.000 min), Advanced ($ 10.000 min) en Premium ($ 100.000 min).

Met Starter kunt u deelnemen aan een eREIT.

Met Core kunt u de gewenste investeringen selecteren (gebalanceerd beleggen, aanvullend inkomen, langetermijngroei) en automatisch beleggen is inbegrepen.

Naarmate u hogerop in de plannen komt, kunt u individuele eigendommen toevoegen en toegang krijgen tot extra fondsen.

Fundrise berekent een jaarlijkse vergoeding voor beleggingsadvies van 0,15% (waarvan onder bepaalde omstandigheden kan worden afgezien, zoals wanneer u een andere belegger uitnodigt) en is eveneens illiquide.

U kunt onze lezen volledige Fundrise-beoordeling voor meer.

DiversyFund vs. RealtyMogul 

RealtyMogul is een ander topalternatief voor DiversyFund en kan een betere optie zijn voor geaccrediteerde beleggers. De vermogende belegger kan beleggen in individuele 'Private Placement'-aanbiedingen en 1031 beurzen. Beleggen in zorgvuldig geselecteerde aanbiedingen biedt meer controle over het beleggingsproces en kan hogere potentiële inkomsten opleveren.

Niet-geaccrediteerde beleggers kunnen in twee verschillende REIT's beleggen. Elke REIT heeft een minimale investering van $ 5.000, maar heeft een andere investeringsstrategie.

MogulREIT Ik kan meer risicomijdend zijn en richt me op schuldaanbiedingen om maandelijkse dividenden te verdienen uit huurinkomsten in commercieel onroerend goed. Het geannualiseerde rendement na vergoedingen is 6,0% APY.

MogulREIT II is vergelijkbaar met de DiversyFund Growth REIT door te beleggen in meergezinswoningen. Een verschil is dat de RealtyMogul-portefeuille een grotere landelijke voetafdruk kan hebben. De meeste eigendommen bevinden zich in het zuiden en oosten van de Verenigde Staten. Deze REIT heeft een jaarlijks rendement van 4,5% en kan meer verdienen wanneer onroerend goed met winst wordt verkocht.

De vermogensbeheervergoedingen kunnen oplopen tot 1,25% van het eigen vermogen. Deze doorlopende vergoeding kan hoger zijn dan wat DiversyFund in rekening brengt. Maar u zult ook de andere incidentele vergoedingen moeten vergelijken, zoals de kosten voor het verwerven of verkopen van onroerend goed.

Wie moet beleggen met DiversyFund?

Beleggers die blootstelling willen aan meergezinsvastgoed in Zuid-Californië met een beleggingshorizon van vijf jaar, moeten DiversyFund overwegen. Het is mogelijk om jaarlijkse rendementen te behalen die concurreren met het historisch gemiddelde jaarrendement van de S&P 500.

DiversyFund is niet risicovrij, maar het verdienen van beleggingsinkomsten kan minder volatiel zijn dan beleggen in vastgoedaandelen. Het investeringsminimum van $ 500 en de mogelijkheid voor niet-geaccrediteerde investeerders om te investeren, maakt het voor iedereen gemakkelijk om rechtstreeks in onroerend goed te investeren.

Is DiversyFund iets voor jou?

Als u in meergezinsvastgoed wilde investeren, is dit een van de betere opties om te overwegen. Aangezien ze slechts één beleggingsoptie bieden, is het de vraag of u tevreden bent met hun vergoedingenstructuur.

Hoge investeringskosten

Toen ik het vergeleek met mijn particuliere belegging, leken de tarieven van DiversyFund hoog. Mijn privé-investering brengt een beheervergoeding van 2% in rekening, maar deze werd beoordeeld op de geïnde huren. Dit is vergelijkbaar met de maandelijkse vergoeding die wordt vermeld in de SEC-aanvraag (hoewel op basis van mijn lezing, die vergoeding wordt beoordeeld op de kapitaalrekening van de belegger). Deze recensie door Motley Fool was geen fan van DiversyFund vanwege hun beperkte staat van dienst, bovengemiddelde vergoedingen en verschillende andere items.

Gewenste retour:

Een, minder voor de hand liggend gebied waar Motley Fool op inspeelde, was dat van de terugkeerstructuur. DiversyFund biedt 7% voorkeur en vervolgens een 65/35 verdeling van de winst tot 12% per jaar. Er is ook een inhaalslag, via Promoted Interest. Motley Fool zei dat 80/20 of 75/25 (zonder inhalen) meer typisch is.

In mijn privédeal kreeg ik een voorkeursrendement van 8% met een 70/30-verdeling zonder inhaalslag of een stap terug in de splitsing op basis van rendement.

Als alternatief, als u gewoon in onroerend goed wilt stappen en niet op meergezinswoningen als activaklasse wordt verkocht, zijn er tal van andere manieren om in onroerend goed te investeren. U kunt kiezen voor de crowdfundingplatforms voor onroerend goed of het simpel houden en een beursgenoteerde REIT kiezen.

Meer informatie over DiversyFund

DiversyFonds Voor-en nadelen

Overzicht

DiversyFund maakt het voor beleggers gemakkelijk om te beginnen met beleggen in meergezinsvastgoed. Met een investering van minimaal $ 500 kunnen veel beleggers het zich veroorloven een kleine positie te openen en hun portefeuille te diversifiëren. Als u wilt investeren in alternatieve activa, DiversyFund kan een lonend langetermijnidee zijn als u vertrouwd bent met crowdfunded REIT's voor onroerend goed.