Wat is vastgoedsyndicatie?

Ik heb altijd gehoord dat onroerend goed de weg naar rijkdom is. Jij waarschijnlijk ook.

Voor veel Amerikanen betekent dat uw hoofdverblijfplaats. U koopt het, u betaalt uw hypotheek, en die "gedwongen besparingen" plus waardestijging van onroerend goed resulteren in eigen vermogen dat vaak een groot percentage van uw vermogen.

Voor anderen betekent het investeren in onroerend goed buiten uw huis. In sommige gevallen betekent het betrokken raken bij deals voor onroerendgoedsyndicatie.

Vastgoedsyndicatie is hoe reguliere investeerders, zoals ikzelf, betrokken kunnen raken bij vastgoedtransacties van meerdere miljoenen dollars.

Het is zelfs hoe ik betrokken raakte bij de aankoop door een vastgoedsyndicaat van een $ 8,15 miljoen 98-eenheid appartementengemeenschap in Arizona met een verwacht intern rendement (IRR) van 14-18%.

De sleutel is om te begrijpen hoe vastgoedsyndicatie werkt, hoe u een syndicaat kunt vinden waar u lid van kunt worden en hoe u ze kunt doorlichten zodat u een solide rendement krijgt:

Inhoudsopgave

1. Wat is vastgoedsyndicatie?
2. Hoe zijn vastgoedsyndicaten gestructureerd?
3. Hoe verschillen syndicaties van REIT's?
4. Zijn vastgoedsyndicaties passief?
5. Hoe vind je een vastgoedsyndicaat?
6. Hoe past crowdfunding in het plaatje?

Wat is vastgoedsyndicatie?

Een vastgoedsyndicaat is wanneer een groep van investeerders geld steken in een onroerendgoedtransactie die is samengesteld door a Sponsor.

De gemakkelijkste analogie is als jij en een paar vrienden een wasserette willen runnen. Wasserettes zijn duur om te beginnen omdat je het gebouw moet krijgen, alle schoonmaakapparatuur, enz. Ze zijn echter relatief eenvoudig te bedienen in vergelijking met andere bedrijven.

Dus jij en een handvol vrienden (investeerders) zamelen wat geld bij elkaar en een andere vriend (sponsor) biedt de zaak. De sponsor krijgt een salaris voor het runnen van de wasserette, zoals elke exploitant zou doen, en iedereen krijgt een deel van de winst.

Bij een vastgoedtransactie is het vrijwel hetzelfde. De investeerders dragen geld bij aan de deal en de sponsor steekt in het eigen vermogen en vaak ook een beetje van zijn of haar eigen geld. Investeerders dragen vaak 80-95% van het totale kapitaal bij, terwijl de sponsor de rest ophaalt.

Hoe zijn vastgoedsyndicaten gestructureerd?

Ze zijn gestructureerd zoals de meeste andere onroerendgoeddeals - meestal als een Limited Liability Company (LLC) maar soms als een Limited Partnership (LP). In het geval van een LP is de Sponsor de General Partner/Manager, terwijl de Investeerders commanditaire vennoten of passieve investeerders zijn.

Dit betekent dat uw organisatie Operationele Overeenkomsten (LLC) of een Partnerschapsovereenkomst (LP) zal hebben - u wilt deze aandachtig lezen omdat ze beschrijven hoe uitkeringen worden uitbetaald, hoe stemrechten worden vastgesteld en eventuele vergoedingen die de sponsor ontvangt voorafgaand aan distributies. Alles wat belangrijk is, wordt vastgelegd in een van die documenten.

Vastgoedsyndicatieovereenkomsten hebben veel verschillende structuren. Ik ben bijvoorbeeld betrokken bij een syndicatiedeal waarbij de "distributiewaterval" is:

• Ten eerste krijgen Klasse A-leden (beleggers) 8% op onze bijdragen (voorkeursrendement);
• Vervolgens krijgen we 70% van de resterende uitkeerbare contanten;
• Dan krijgen Klasse B Leden (Sponsors) 30% van het uitkeerbare geld.

Van de uitkeerbare contanten krijgen investeerders 8% op hun kapitaalinvesteringen voordat de sponsors een deel van de rest krijgen. Dit, en nog veel meer, staat beschreven in de Operationele Overeenkomst.

Er zijn vier primaire factoren om te onderzoeken in een distributie:

1. Rendement van het investeringskapitaal – Hoe wordt uw geld aan u terugbetaald. Vaak worden de investeerders eerst terugbetaald dan de sponsors.
2. Gewenste retour: - Bij uitkeringen is het gewenste rendement het bedrag dat eerst aan beleggers wordt betaald. In bovenstaand geval is het gewenste rendement 8%.
3. Inhaalclausule – Indien aanwezig, krijgt de sponsor 100% van de uitkeringen tot aan de inhaalclausule vóór de carry-rente. In bovenstaand geval is er geen inhaalclausule.
4. “Gedragen belang” – Immers, zo wordt de winst verdeeld tussen investeerders en sponsor. In het bovenstaande geval is de splitsing 70/30.

Er zijn ook kosten, hier zijn de kosten om in de gaten te houden (geen uitputtende lijst):

• Overnamekosten – Dit is de vergoeding die wordt betaald voor het sluiten van de fondsenwerving en omvat het vinden van de deal, de organisatie en de aankoop van het onroerend goed.
• Financieringskosten – Als er sprake is van financiering, is dit de vergoeding voor het verkrijgen van de overnamelening.
• Beheervergoeding – Dit is hoeveel de sponsor wordt betaald om de activa van het bedrijf te beheren.
• Beheerkosten onroerend goed – Dit is hoeveel de sponsor wordt betaald om het onroerend goed te beheren.
• Beschikkingsvergoeding – Dit is hoeveel de sponsor wordt betaald bij verkoop van de woning.

Dat is slechts het vastleggen van enkele van de grote lijnen van elke deal - u moet de abonnementsdocumenten en andere juridische documenten bekijken om het volledige beeld te krijgen. Het is belangrijk omdat al die kosten oplopen, vooral als je het hebt over de sommen geld die nodig zijn voor een vastgoeddeal van meerdere miljoenen dollars.

Hoe verschillen syndicaties van REIT's?

Een vastgoedbeleggingstrust (REIT) is een fonds dat belegt in onroerend goed. Sommige REIT's zijn beursgenoteerd, andere (zoals Fondsenwerving) zijn niet.

Als u kijkt naar de top 10 posities van Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), het is een lijst van beursgenoteerde bedrijven (behalve #1, dat is hun eigen fonds):

1. Vanguard Real Estate II Index Fund (VRTPX) – Vanguard's institutionele REIT met een vergelijkbare reeks bedrijven
2. Amerikaanse Toren Corp.
3. Prologis Inc.
4. Crown Castle International Corp.
5. Equinix Inc.
6. Openbare opslag
7. Dgital Realty Trust Inc.
8. Simon Property Group Inc.
9. SBA Communicatie Corp.
10. Welltower Inc.

Als je die bedrijven onderzoekt, heb je een grote verscheidenheid aan soorten onroerend goed. American Tower Corp is eigenaar van draadloze en broadcast communicatie-infrastructuur. Simon Property Group is eigenaar van commercieel vastgoed en de grootste exploitant van winkelcentra. Public Storage is, nou ja, het oranje openbare opslagbedrijf.

Het is vastgoeddiversificatie in één enkele transactie.

En als je kijkt naar de percentages op basis van het type onroerend goed, is het veel van hetzelfde.

Zien? Een beetje van alles. Als vastgoedbelegger kun je de eenvoud niet verslaan.

Hier zijn een paar belangrijke manieren waarop syndicaties verschillen van REIT's:

U koopt een enkele woning. Met een REIT kunt u beleggen in verschillende eigendommen. Met een vastgoedsyndicatie koopt u er meestal maar één. Het is misschien een grote, zoals een appartementencomplex, maar het is nog steeds een enkel pand.

U moet een geaccrediteerde belegger zijn voor syndicatie van onroerend goed. Een onroerendgoedsyndicatie is in feite een onderhandse plaatsing (onderhandse verkoop van aandelen in de LLC/LP die het onroerend goed zal houden) en dat betekent dat u een geaccrediteerde belegger om deel te nemen. Een REIT wordt openbaar verhandeld en kent dergelijke beperkingen niet.

Veel hogere minimale investeringsbedragen. Sponsors willen niet veel investeerders. Om compliant te blijven, moeten ze de aantallen zelfs klein houden. Dit betekent dat de minimale investeringen vaak $ 25.000 of hoger zullen zijn. Als je $ 2,5 miljoen wilt ophalen, heb je zelfs voor $ 25.000 honderd investeerders nodig. Dat is veel te veel. U kunt een aandeel kopen van Vanguard's Real Estate ETF (VNQ) voor minder dan honderd dollar.

Het is een private niet-publieke transactie. Wanneer u belegt, moet u vaak tot het einde vasthouden. Als u uw positie wilt liquideren, moet u uw Operationele Overeenkomst raadplegen om te zien hoe u dat doet. Het is niet zo eenvoudig als het klikken op "Verkopen/Inwisselen" op uw aandelen in een REIT. In dit opzicht is uw kapitaal opgesloten en illiquider dan bij een fonds.

Als het mis gaat, sta je er alleen voor. Zoals elke deal zijn syndicaties gebaseerd op vertrouwen. Als uw sponsor u en de andere investeerders wil bedriegen, door de kosten op te drijven (en in de zak te steken) hen) of zich onttrekken aan hun taken, er is niet veel dat u kunt doen, tenzij u er dagelijks bent basis. Het is minder waarschijnlijk dat dit gebeurt met de beursgenoteerde bedrijven in een REIT.

U kunt een beter rendement behalen, maar u zult zeker hogere kosten hebben. Vanguard's REIT ETF (VNQ) rekent slechts 0,12%, een schijntje omdat ze zo'n groot fonds zijn. U zult waarschijnlijk meer betalen in een syndicatie, simpelweg omdat u niet over de schaalvoordelen beschikt. Dat gezegd hebbende, heeft Vanguard's REIT ETF sinds 2004 een rendement van ~ 8,5% - hopelijk kunt u het beter doen.

Zijn vastgoedsyndicaties passief?

Passief inkomen is geweldig.

Helaas lijken vastgoedsyndicaties passief, maar dat zijn ze niet. Als belegger hoeft u het onroerend goed niet te exploiteren, maar u kunt niet achterover leunen zoals bij een REIT. U moet de mogelijkheid analyseren, uw due diligence doen en beslissingen nemen.

Aangezien veel van uw eieren in die ene mand zullen zitten, moet u ook financiële overzichten bekijken, zoals winst- en verliesrekeningen en balansen, om er zeker van te zijn dat alles nog werkt binnen de projecties. Je moet dit doen omdat je niet zeker weet of iemand anders dat ook is.

Het is dus passief in de zin dat je geen huurders hoeft te vinden, huur hoeft te innen, niet-betalende huurders uit te zetten... maar het is niet helemaal passief.

Hoe vind je een vastgoedsyndicaat?

Het is niet moeilijk om mensen te vinden die financiering nodig hebben om onroerendgoeddeals te sluiten - er zullen altijd onroerendgoeddeals en exploitanten zijn die financiering nodig hebben, maar het niet voor hun deal kunnen krijgen. Het kan zijn dat ze een beperkt trackrecord hebben, geen onderpand hebben, de deal te klein is voor een bank of andere risicofactoren.

De gemakkelijkste manier is om met een crowdfundingplatform te werken, waarover hieronder meer, maar als je die wilt vermijden... moet je gewoon andere vastgoedinvesteerders of -exploitanten ontmoeten. Ik leerde via mond-tot-mondreclame over de twee syndicaties waarbij ik betrokken ben. Wanneer u begint met beleggen, begint u met collega-investeerders te praten over hoe deals zijn gestructureerd, wat typisch is en hoe u de voorwaarden kunt controleren. Ze zullen ook deals naar je toe brengen om een ​​second opinion te krijgen en zo leer je er meer over.

Ik had geen praktische ervaring met beleggen in onroerend goed voordat ik me in deze twee vastgoedsyndicaties verdiepte, maar ik begreep beleggen. Ik kende het interne rendement dat ik nodig had om te worden verleid door een riskantere relatief illiquide deal (vergeleken met de aandelenmarkt).

Hoe past crowdfunding in het plaatje?

Crowdfundingplatforms maken het gemakkelijker om syndicatiedeals te vinden. Als een platform een ​​investering in individuele eigendommen aanbiedt, kijk je echt naar een syndicatiedeal.

Zoals het geval is met alle particuliere investeringen, is de grootste uitdaging de dealflow. Om goede deals te vinden, moet je veel deals zien, ze analyseren en alleen investeren in degene die aan je criteria voldoen. Als u niet veel deals ziet, kunt u in de verleiding komen door ondermaatse deals, zwakkere operators en andere negatieve problemen om gewoon te investeren.

Crowdfunded vastgoedsites fungeren als een magneet voor deals. Als u een sponsor bent en u niet over een pool van investeerders beschikt, kan het moeilijk zijn om investeerders te vinden. De sites werken dus als een magneet voor sponsors en investeerders, waardoor het leven van iedereen gemakkelijker wordt terwijl ze een klein deel nemen (een percentage wanneer de deal is voltooid plus een percentage van de uitkeringen).

Vóór crowdfunding was het moeilijker om syndicatiedeals te vinden. Je moest al vastgoedinvesteerders kennen, online forums of andere groepen doorzoeken, en je moest zelf de due diligence doen zonder filter.

Eén ding leer je heel snel als je besluit om buiten de beurs te beleggen, je moet door heel wat slechte beleggingen heen filteren. Met crowdfunding heb je op zijn minst een grof filter dat de echt slechte deals verwijdert voordat je ze zelfs maar ziet. (en ik zou beweren dat de falen van RealtyShares laat zien dat het moeilijk is om dit op schaal te doen)

Als u een geaccrediteerde belegger bent die individuele eigendommen wil vinden, zou ik de deals bekijken op RealtyMogul en AandelenMeervoud.

Als u dat niet bent, of liever crowdfunded vastgoedfondsen, kijk eens naar Realty Mogul of Fondsenwerving. Met fondsen hoeft u geen geaccrediteerde belegger te zijn. Met fondsen hoeft u zelfs geen due diligence te doen voor individuele deals. U kunt beleggen in hun fondsen, die vaak zeer specifieke investeringscriteria hebben, en eenvoudig uitkeringen innen. Het voordeel van een fonds is dat u gediversifieerd wordt over veel eigendommen, in plaats van onderworpen te zijn aan het lot van één enkel onroerend goed.

Heeft u vastgoedsyndicatie overwogen?