Hoeveel huisbetaling kunt u zich ECHT veroorloven?

Op een recente ondernemersconferentie waar ik was uitgenodigd om deel te nemen aan een gastpanel, werd ons panel een heel goede vraag gesteld door een jonge vrouwelijke studente over hypotheekbetalingen. De aard van de vraag was deze: Mijn ouders hadden me altijd geadviseerd hoeveel van een huisbetaling ik kon betalen op basis van een percentage van mijn salaris. Maar ik weet dat de regels zijn veranderd sinds de tijd van mijn ouders en nog meer sinds de financiële crisis van 2008. Wat is het geschatte percentage dat aan te raden is voor iemands hypotheekbetaling vs. hun bruto inkomen? Wauw! Wat een geweldige vraag. Mijn eerste gedachte toen ik deze vraag voor het eerst hoorde, was: "Hoeveel beter zouden we financieel af zijn als meer mensen dit soort vragen zouden stellen?" Het antwoord is: veel, veel beter.

Antwoord uit het leerboek

Omdat ik me de exacte verhoudingen niet kon herinneren, was de eerste plaats die ik moest controleren mijn CFP®-studiemateriaal. Nog steeds op mijn boekenplank voor dit soort situaties, ging ik naar het hoofdstuk over "Cashflow en schuldenbeheer" om mijn antwoord te vinden. In mijn studiegids verwijst het naar de meest gebruikte schuldbeheerratio als de “

schuldgraad van de consument“. Dit is de verhouding tussen de maandelijkse betalingen van consumentenschulden en het maandelijkse netto-inkomen (of na belastingen). Met consumentenschuld bedoelen we in dit geval al het andere dan de afbetaling van je huis.

Een algemene vuistregel in de wereld van financiële planning is dat deze ratio niet hoger mag zijn dan 20%.

Naast de consumentenschuldquote kan een andere ratio worden gebruikt om te bepalen hoe financieel stabiel een huishouden is. Deze verhouding omvat al uw schulden, inclusief uw woonschuld, als een percentage van uw totale schuld. Dit zijn de percentages die deze verhoudingen niet mogen overschrijden:

• 28% van het bruto maandinkomen voor huisvestingskosten, zoals huur of de maandelijkse hypotheeklasten van een persoon, inclusief hoofdsom en rentebetalingen op de hypotheek, onroerendgoedbelasting en premie voor de huiseigenaar (PITI)
• 36% van het bruto-inkomen voor de totale schuld, inclusief kosten en consumentenschuld.

Ter herinnering: u moet niet overschrijden deze percentages.

Voorbeeld consumentenschuldratio (dit is een voorbeeldtestvraag van het CFP®-examen):

John verdient $ 80.000 per jaar als ingenieur. Hij spaart momenteel 10% in het 401k-plan van zijn bedrijf. Hij woont in een bescheiden huis waar zijn maandelijkse hypotheek betaling is $ 1.500 en dat is inclusief belastingen en verzekeringen. Op basis hiervan, wat is de verhouding van het inkomen van John dat wordt besteed aan huisvestingskosten? Onthoud dat de verhouding "bruto-inkomen" omvat, dus het feit dat hij $ 8.000 in zijn 401k uitstelt, is niet relevant. In zijn geval is de huisvestingskostenratio 22,5% ($ 1.500 gedeeld door $ 6.666 - zijn maandinkomen). Oké, nu we een goed idee hadden van wat financiële planners denken dat een passend percentage van je is hypotheek aflossen op je bruto inkomen, ik dacht dat het wel netjes zou zijn om een ​​mening van een ander te krijgen perspectief.

Het perspectief van een bankier

Ik nam contact op met mijn bankier die behulpzaam was bij het voorbereiden van de financieringsstappen die we nodig hadden om ons eerste huis te bouwen. John Streuter, met People's National Bank is al meer dan 25 jaar actief in de hypotheeksector, dus ik wist dat hij enig licht kon werpen op hoe de sector zich door de jaren heen heeft ontwikkeld. Voordat hij begint, volgen hier enkele van de meest voorkomende termen en hun definities in de branche:

MOTI-ratio en DTI-ratio zijn hetzelfde en worden vaak de "back-end-ratio" genoemd. Ze zijn uitwisselbaar, het hangt er gewoon van af met wie je praat over welk jargon ze gebruiken. Met wie u ook praat, gebruikt PITI en MOTI samen, of PTI en DTI samen, of front-end en back-end samen terwijl ze deze verhoudingen bespreken, zeer zelden zal men ze niet gebruiken in een van die drie groeperingen. Helder als modder? Goed 🙂 Voor onze discussie zal ik PTI (Payment to Income) en DTI (Debt To Income) gebruiken.

Evolutie van hypotheekratio's

Ik weet zeker dat de verhoudingen zijn geëvolueerd, beginnend met veel lagere cijfers, maar als referentiepunt ben ik sinds 1985 in de hypotheekbranche en dit is waar mijn discussie zal beginnen. Bij het afsluiten van hypotheken 25 jaar geleden waren de ratio's die we gebruikten 25% PTI (Payment to Income) en 35% DTI (Debt to Income). Leningen werden handmatig onderschreven door de leningfunctionaris en normaal goedgekeurd door een combinatie van twee leningfunctionarissen of een leningcommissie. Verhoudingen mochten dat zelden overschrijden, maar er waren systemen om uitzonderingen te maken. Ergens eind jaren 80/begin jaren 90 breidden de ratio's zich uit tot 28% PTI en 36% DTI voor conventionele leningen en overheidsleningen (FHA, VA, USDA-RD) waren 29% PTI en 41% DTI (overheidsleningen gebruiken het PITI - MOTI-jargon). Officieel bestaan ​​die twee sets ratio's (28/36 & 29/41) voor handmatig onderschreven leningen nog steeds.

Explosie uit de jaren 90

De explosie begon in de vroege jaren 90 toen FICO-scores gangbaar werden in de industrie en drie grote nationale kredietbureaus (vaak repositories genoemd) geëvolueerd. Voorafgaand hieraan zou een bank een Residential Mortgage Credit Report (RMCR) aanvragen bij een lokale kredietdienst bureau. Een plaatselijk kredietservicebureau is meestal gekoppeld aan slechts een van de nationale depots. Zo hadden we jarenlang een plaatselijk agentschap in Mt Vernon dat verbonden was met het filiaal van TransUnion in St. Louis. De meeste kredietverstrekkers in Zuid-Illinois maakten gebruik van deze dienst, dus bijna iedereen in ons gebied gebruikte Trans Union-rapporten. Naarmate het tijdperk van computers groeide en het begin van FICO-scores, sloten alle kleine regionale kredietservicebureaus omdat: banken konden kredietinformatie ontvangen via computerdownload van een van de belangrijkste opslagplaatsen (TransUnion, Equifax en Experian). In zeer korte tijd begonnen de repositories een "tri-merge" -rapport aan te bieden, wat betekent dat ze hun computer en samengevoegde klantinformatie en rapporteerde het in één beknopt rapport, in plaats van 3 verschillende rapporten. Dus tegen het midden van de jaren 90 begon de acceptatie op de secundaire markt een "tri-merge" -rapport te vereisen om een ​​volledig beeld te krijgen van de kredietgeschiedenis van een kredietnemer.

Vergeet Freddie en Fannie niet

Dit alles leidt tot het midden tot de late jaren 90 toen Freddie Mac en Fannie Mae computermodellen ontwikkelden voor acceptatie, genaamd "Automated Underwriting Systems" of AUS. Freddie Mac noemde er "Loan Prospector" (LP) en Fannie Mae noemde er Desktop Underwriter (DU). Deze systemen waren in staat om klanten te scoren op basis van hun kredietscore, kredietgeschiedenis, kredietbedrag uitstaand, creditcardlimieten versus creditcardsaldi, lening-tot-waarderatio, PTI-ratio en DTI-ratio. Tot op de dag van vandaag zijn de exacte scoremodellen voor zowel kredietscores als AUS eigendomsgeheimen en als kredietverstrekkers kunnen we alleen maar raden wat enkele van de grote factoren zijn die in deze modellen passen. Er is ons verteld dat de modellen meerdere factoren bevatten, maar degene die ik heb genoemd liggen voor de hand. Bij deze AUS-modellen werd een lener gescoord als een Accepterent of a Voorzichtigheid. Accepteer wat betekent dat als alle informatie is geverifieerd, de klant is goedgekeurd voor verkoop aan Fannie en Freddie. Een waarschuwing vereiste een handmatig onderschreven lening volgens de oude acceptatienormen met 28/36-ratio's. Met de komst van AUS lieten Fannie en Freddie hun modellen de verhoudingen uitbreiden tot 33% PTI en 40% DTI. Het kostte Fannie/Freddie niet meer dan een paar jaar om hun modellen te verfijnen op basis van toegang tot statistische informatie die: zij en de kredietbureaus kregen inzicht in de kans op wanbetaling door kredietscore-informatie te combineren met AUS informatie. Dus al snel waren we in staat om kredietnemers te verzekeren, met behulp van AUS, met 33/45-ratio's en vervolgens 35/49-ratio's.

Pas op: hier komt subprime

Begin 2000 explodeerden de niet-conforme of wat we 'subprime'-geldschieters noemen. Met behulp van hun eigen hybride AUS-modellen (genaamd Desktop Originator, "DO") zagen we dat de industrie de PTI-ratio begon te negeren en de DTI-ratio steeg tot 55%.

Sub-prime kredietverstrekkers zouden kredietnemers goedkeuren met DTI-ratio's van wel 60-70%.

Het duurde niet lang daarna, ik denk dat in 2003 Fannie en Freddie zo zeker waren van hun AUS-modellen dat ze het proces van "ratio-vrijstelling" begonnen. Als hun AUS-model de klant een 'Accept' geeft, kunt u de PTI- en DTI-ratio's negeren. Hun bewering is dat LP & DU rekening hielden met de klantenratio's samen met de andere factoren bij het bepalen van de kans op wanbetaling. U had dus klanten met een hoog krediet en een groot eigen vermogen die in theorie konden worden goedgekeurd met 100% DTI. Zo wordt de deur geopend voor alle "geen inkomen - geen activa" -leningen en de "aangegeven inkomen" -leningen.

Hier komt de bubbel

Tegen 2007 begon de huizenbubbel te lekken en hoewel we nog steeds werkten met vrijstellingen van ratio's, kon je zien dat de AUS-modellen de DTI-ratio begonnen aan te scherpen en zelden een Acceptatie van meer dan 55% zouden krijgen. In 2008 weten we allemaal dat de huizenzeepbel barstte, de markt instortte, en naarmate de markt elke maand slechter werd, waren Fannie & Freddie bijna maandelijks bezig met het finetunen van hun AUS-modellen. In zeer korte tijd zagen we de DTI-ratio teruggebracht tot 49% en vervolgens 45%.

Schuldratio's voor de moderne tijd

Tegenwoordig hebben we eigenlijk veel verschillende verhoudingen om naar te leven. De standaard voor handmatige acceptatie is 28% PTI en 36% DTI voor conventionele leningen en 29% / 41% voor overheidsleningen.

Opmerking van de uitgever: Ik vind het grappig dat de verhoudingen zijn teruggevallen op de oorspronkelijke verhoudingen die in mijn CFP®-studiegidsen staan.

Voor AUS-verzekering wordt nog steeds afgezien van PTI als we een Acceptatie op ons AUS-profiel ontvangen. Voor leners met hoge kredietscores en 20% of meer eigen vermogen kan de toegestane DTI oplopen tot 49%. Voor consolidatieherfinancieringen of cash-outherfinancieringen is de maximaal toegestane DTI 45%. Voor leners met minder dan 20% eigen vermogen, waarvoor PMI vereist is, is de maximaal toegestane 42%, maar in gevallen waarin de kredietscore hoger is dan 740, kan het PMI-bedrijf een vrijstelling verlenen en tot 45% toestaan. Dat geeft je mijn 25-jarige geschiedenis in de hypotheeksector. Als je dat allemaal begrijpt, dan zijn er enkele hypotheekbedrijven die je willen inhuren. Ik heb de afgelopen 2 jaar meer veranderingen gezien dan in het decennium vóór 2008. Nu computers nog steeds de statistieken verzamelen over de kans dat een lener in gebreke blijft, zullen we de sector blijven zien evolueren. ++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ + Ik wil John bedanken voor het delen van zijn ervaring met de hypotheeksector in de afgelopen 2,5 jaar. Ik denk dat de grootste afhaalmaaltijd hier eenvoudig is: leef binnen je mogelijkheden. Alleen omdat je meer mag lenen, wil nog niet zeggen dat je dat zou moeten doen. Hier moet gezond verstand een rol gaan spelen. Vertrouw op je gevoel voordat je een hypotheekbetaling aangaat die je mogelijk kan wegvagen.