Hipotekāro kredītu procentu likmes vasarā dramatiski samazinājās līdz tādam līmenim, ka mājokļa kredīti lielākajā daļā mūsu pieaugušo dzīves nekad nav bijuši lētāki. Ja likmes ir vēsturiski zemākās, jūs, iespējams, būtu apsvēris iespēju tās izmantot, iegādājoties jaunu māju vai refinansējot savu pašreizējo hipotēku.
Jaunākie Fredija Maka skaitļi liecina, ka 2020. gada pirmajā ceturksnī pieauga hipotekāro kredītu refinansēšana, refinansējot gandrīz 400 miljardus ASV dolāru. Tomēr, kā izrādās, hipotēkas refinansēšana patiesībā varētu būt dārgāka nekā jaunas mājas iegāde.
Tas pārsteidza arī mūs - kāpēc vispār būtu atšķirība?
Mēs pētījām, kā tiek noteiktas refinansēšanas likmes un jaunu mājokļu kredītu pirkšanas likmes, un atklājām vairākus šīs likmju atšķirības iemeslus. Papildus likmju starpībai, ņemot vērā pašreizējo ekonomiku, hipotēku refinansēšanai ir vēl grūtāk pretendēt.
Esošās hipotēkas refinansēšanai var būt jēga procentu ietaupījumu ziņā, taču neizslēdziet jaunas mājas iegādi.
Pirms steidzaties refinansēt savas mājas, izlasiet tālāk, lai apkopotu informāciju, kas nepieciešama, lai pieņemtu pareizo finansiālo lēmumu atbilstoši jūsu situācijai.
Cik jūsu māja ir vērts refinansēt?
Lai sāktu darbu, izvēlieties savu valsti
Saņemiet bezmaksas piedāvājumuPandēmijas ietekme uz mājokļa kreditēšanu
Tāpat kā hipotekāro kredītu likmes ir paklupušas, bankas un aizdevēji ir pievilkuši aizņēmēju skrūves COVID-19 dēļ, pieprasot augstākus kredītreitingus un pirmās iemaksas summas. Piemēram, Čeiss paaugstināja minimālās FICO punktu prasības mājokļa iegādei un refinansēšanai līdz 700, un pirmās iemaksas prasība ir vismaz 20%.
Zemās likmes ir veicinājušas arī milzīgu pāreju uz hipotēku refinansēšanu. Saskaņā ar to pašu Fredija Maka ziņojumu 42% māju īpašnieku, kuri veica refinansēšanu, to darīja ar lielāku aizdevuma summu, lai viņi varētu “izņemt naudu”.
Diemžēl māju īpašniekiem, kuri vēlas refinansēt, var rasties tikpat stingras aizdevuma prasības kā tiem, kas ņem pirkuma aizdevumu. Hipotēku refinansēšanas likmes arī dažu iemeslu dēļ parasti ir augstākas nekā mājokļu iegādes likmes, un tas viss var padarīt refinansēšanu ievērojami mazāk pievilcīgu.
Kā tiek noteiktas refinansēšanas likmes
Lai gan daži aizdevēji var nepārprotami norādīt, ka viņu refinansēšanas likmes ir augstākas, citi skaidri norāda uz augstākām mājokļa refinansēšanas cenām. Piemēram, dodoties uz hipotēkas sadaļu Wells Fargo vietnē, tajā ir atsevišķi uzskaitītas mājokļa iegādes un refinansēšanas likmes, ar 0,625 procentu likmju starpību trīsdesmit gadu mājokļa kredītam.
Ir daži iemesli, kāpēc lielās bankas var pieprasīt augstākas likmes refinansēšanai, tostarp:
Pievienotas refinansēšanas maksas
Gada augustā Fannie Mae un Freddie Mac paziņoja, ka, sākot ar 1. septembri, iekasē 5% maksu par hipotēku refinansēšanu. Šī maksa tiks novērtēta, veicot naudas izņemšanas refinansējumus, un nekādus naudas izņemšanas refinansējumus. Saskaņā ar Frediju Makujaunā maksa tika ieviesta “riska pārvaldības un zaudējumu prognozēšanas rezultātā, ko izraisīja ar COVID-19 saistītā ekonomiskā un tirgus nenoteiktība”.
Padarot refinansēšanu dārgāku, aizdevēji var samazināt to refinansēšanas aizdevumu skaitu, kas viņiem jāapstrādā, dodot viņiem vairāk laika koncentrēties uz pirkuma aizdevumiem un citiem darījumiem.
Aizdevēji, kas ierobežo jaunu pieteikumu apjomu
Pieprasījums pēc hipotēkas refinansēšanas ir bijis tik liels, ka daži aizdevēji nespēj izpildīt visus pieprasījumus. Nevēlas pievienot vairāk darbinieku, lai tiktu galā ar strauju pieaugumu, kas nebūs mūžīgs, daudzi aizdevēji vienkārši ierobežo apstrādāto refinansēšanas pieteikumu skaitu vai papildu nosacījumu noteikšanu, kas ierobežo iespējamo aizdevumu skaitu kvalificēties.
Ņemiet vērā arī to, ka daži aizdevēji priekšroku dod jaunu kredītu iegādei, nevis hipotekāro kredītu refinansēšanas pieteikumiem, jo jaunajiem mājokļu pircējiem ir jāievēro termiņi. Tā kā daudzās valsts daļās arī mājokļu tirgus pieaug, daudzas lielākās bankas un aizdevēji vienkārši nevar sekot līdzi.
Novērtēt slēdzenes maksā naudu
Vispārīgi runājot, aizdevējiem refinansēšanas likmes fiksēšana izmaksā vairāk nekā aizdevumu iegāde. Tādējādi aizdevēji nav ieinteresēti resursu piešķiršanā, ņemot vērā neseno hipotekāro kredītu refinansēšanas pieteikumu pieaugumu.
Tas jo īpaši attiecas uz to, ka daudzi refinansētāji var slēgt likmi pie viena pakalpojumu sniedzēja, bet mainīt aizdevējus un atkal bloķēt likmi, ja procentu likmes pazeminās. Galu galā aizdevēji pastāv, lai gūtu peļņu, un ir jēga, ka viņi tērētu savu laiku aizdevumiem, kas nodrošina vislielāko atdevi.
Ciešākas prasības COVID-19 dēļ
Saskaņā ar Brukinga institūts, Fannie Mae un Freddie Mac ir lūguši aizdevējus pārliecināties, vai jebkādi aizņēmēja nodarbinātības vai ienākumu traucējumi Covid-19 dēļ neietekmēs viņu spēju atmaksāt aizdevumu.
Daudzi aizdevēji arī palielina minimālo kredītreitingu, kāds ir jābūt aizņēmējiem, vienlaikus apgrūtinot citu prasību izpildi. Piemēram, ASV banka paaugstināja minimālā kredītreitinga prasību hipotēku klientiem līdz 680, kā arī ieviesa maksimālo parāda un ienākumu attiecību 50 procentu apmērā.
Šī faktoru kombinācija var apgrūtināt iespēju ietaupīt tik daudz naudas, veicot refinansēšanu, vai pat atrast aizdevēju, kas vēlas apstrādāt jūsu pieteikumu. Paturot to prātā, pirms sazināties ar hipotekāro aizdevēju, veiciet aprēķinus un pārbaudiet, vai refinansēšana ir piemērota jūsu situācijai.
Kā tiek noteiktas hipotēkas pirkuma likmes
Hipotēku pirkšanas likmes tiek noteiktas, izmantojot līdzīgu metodi kā refinansēšanas likmes. Piesakoties mājokļa hipotēkai, aizdevējs ņem vērā tādus faktorus kā jūsu kredītreitings, jūsu ienākumi, pirmā iemaksa un citi parādi, lai noteiktu jūsu atbilstību.
Vispārējai ekonomikai ir arī milzīga loma hipotekāro kredītu procentu likmēs mājokļa kredītiem, ieskaitot pirkuma aizdevumus un refinansēšanas aizdevumus. Hipotekārajām procentu likmēm ir tendence pieaugt straujas ekonomiskās izaugsmes periodos, un tām ir tendence samazināties lēnākas ekonomiskās izaugsmes periodos. Tajā pašā laikā inflācijai var būt nozīme. Zemais inflācijas līmenis veicina zemākas procentu likmes hipotekārajiem kredītiem un citiem finanšu produktiem.
Hipotekārie aizdevēji var arī noteikt savu aizdevumu cenu, pamatojoties uz viņu iesaistīto darījumu apjomu un to, vai viņiem ir iespējas apstrādāt vairāk aizdevumu. Tās var pazemināt likmes, lai veicinātu uzņēmējdarbību, vai paaugstināt likmes, kad tās sasniedz vai tuvojas jaudai. Tas ir viens no iemesliem, kāpēc aizdevējiem likmes var atšķirties, un kāpēc vienmēr ir jēga iepirkties mājokļa kredītam.
Daudzi cilvēki uzskata, ka Federālās rezerves nosaka hipotēku likmes, taču tā nav īsti taisnība. Federālās rezerves nosaka federālo fondu likmi, ko aizdevēji izmanto, lai nodrošinātu, ka tie atbilst obligātajām skaidrās naudas rezervju prasībām. Kad Fed paaugstina šo likmi, bankām ir jāmaksā vairāk, lai aizņemtos viena no otras, un šīs izmaksas bieži tiek pārnestas uz patērētājiem. Tāpat izmaksas var samazināties, kad Fed pazemina federālo fondu likmi, kas aizņēmējiem var nozīmēt zemākas izmaksas un procentu likmes.
Bottom Line
Esošās hipotēkas refinansēšanai var būt jēga procentu ietaupījumu ziņā, taču neizslēdziet jaunas mājas iegādi. Jaunas mājas iegāde var palīdzēt ietaupīt naudu par procentiem un iegūstiet vietu un funkcijas, kuras patiešām vēlaties.
Atcerieties, ka ir daži soļi, kurus varat veikt, lai kļūtu par pievilcīgāku aizņēmēju neatkarīgi no tā, vai izvēlaties refinansēt vai ieguldīt jaunā vietā. Jūs nevarat kontrolēt ekonomiku vai Federālās rezerves, bet jūs varat kontrolēt savas personīgās finanses.
Uzreiz uzlabot savu kredītreitingu un samaksāt parādu, lai samazinātu parāda un ienākumu attiecību, ir tikai dažas stratēģijas, ar kurām sākt. Un, ja jūs plānojat iegādāties jaunu māju, noteikti ietaupiet pamatīgu iemaksas summu. Šīs darbības palīdz uzlabot jūsu izredzes iegūt vislabākās cenas un nosacījumus neatkarīgi no tā, vai izvēlaties pārcelties vai palikt pie esošās mājas.