Īre vs. debates par mājokļa iegādi turpinās, un tās, šķiet, pieaug un samazinās līdz ar īpašuma vērtībām.
Tā kā mājokļu cenas tagad ir rekordlīmenī, debates ir svarīgākas nekā priekšvakarā.
Tas jo īpaši attiecas uz tirgiem ar augstām cenām, kur mājokļu cenas ir sasniegušas deguna asiņošanas līmeni, un tas prasīs milzīgus finanšu ieguldījumus-ja tas ir pat iespējams.
Pirmās lietas vispirms: kur jūs dzīvojat, aprēķina īri vs. Pirkšanas lēmums
Nevajadzētu pārsteigt, ka ģeogrāfijai ir liela nozīme īres maksā. nopirkt māju lēmums.
Dažos tirgos ar ļoti augstām mājokļu cenām vai īres mājokļu pārpilnību īre būs labākā izvēle. Bet citos, kur īres maksa ir augstāka par parasto mājas maksājumu, pirkšana izceļas kā vēlamā stratēģija.
CNBC ziņojums pagājušā gada beigās, Labāk īrēt, nekā pirkt mūsdienu mājokļu tirgū, atklāja, ka mājokļa iegāde tagad ir lētāka nekā īrēšana tikai 35% ASV apgabalu. Viņi ziņo, ka īre ir labāks ieguldījums nekā pirkšana 16 no 23 lielākajiem metropoles tirgiem.
Metropoles teritorijas, kurās labāk īrēt, ir Atlanta, Dalasa, Denvera, Hjūstona, Losandželosa, Maiami, Sanfrancisko un Sietla. Tomēr pirkšana pārspēj īri lielākajā daļā Vidusrietumu un Ziemeļaustrumu, un Čikāga un Klīvlenda ir labākās pirkšanas vietas.
Sanfrancisko ir klasisks gadījums. Šā gada vidū vienas ģimenes mājas vidējā pārdošanas cena sasniedza neticamu 1,7 miljoni dolāru un 1,3 miljoni USD par dzīvokļiem. Pirkšana par šādu cenu līmeni lielākajai daļai mājsaimniecību var nebūt iespējama.
Turpretī mājas vidējā cena Bufalo ir 115 750 USD, salīdzinot ar vidējo mēneša īres maksu 1100 USD. Šādi skaitļi padara īpašumu par labāku ieguldījumu nekā īre, jo ikmēneša maksājums par vidējās cenas mājokli būs zemāks par vidējo mēneša īres maksu.
Ja jums nav tiesību uz hipotēku, tam nav nozīmes
Tas ir vēl viens būtisks dzīves fakts, kad runa ir par mājokļa iegādi.
Vienkārši sakot, īre vs. Mājas pirkšanas jautājums nav piemērojams, ja nevarat pretendēt uz a hipotekārais aizdevējs par finansējumu.
Tas var ietvert vairākus faktorus, tostarp:
- Nepietiekami vai nestabili ienākumi.
- Slikta kredītvēsture.
- Pārmērīgi ar mājokli nesaistīti parādi un saistības.
- Līdzekļu trūkums iemaksai.
Ja jūs cerat iegādāties mājokli nākotnē, labā ziņa ir tā, ka katru no šīm problēmām var novērst, turpinot darbu. Tas prasīs laiku, bet tas noteikti ir izdarāms.
Pa to laiku mēs šīs debates koncentrēsimies uz īres maksu. jautājums par pirkšanu, pieņemot, ka jums ir finanšu resursi, ko iegādāties.
Īre vs. Pērciet māju: kas jums ir labāk?
Ir daudz faktoru, kas ietekmē īri vs. pirkt mājas lēmumu. Arī ne visiem ir sakars ar naudu.
Tālāk mēs sadalīsim katru faktoru atsevišķi, apspriedīsim informāciju par to, kā tas ietekmē īri vai īpašumtiesības, pēc tam mēģināsim pasludināt uzvarētāju katrā kategorijā.
Ikmēneša maksājums vs. Faktiskās izmaksas
Šis var būt vissarežģītākais no visiem. Ja iegādājaties māju par 300 000 USD, iemaksājot 60 000 USD (20%), jums būs nepieciešama hipotēka 240 000 USD apmērā. 4% apmērā uz 30 gadu aizdevumu ikmēneša hipotēkas maksājums būs USD 1145. Īpašuma nodokļi 3000 USD gadā jūsu ikmēneša maksājumam pievienos vēl 250 USD. Jums vajadzētu arī aprēķināt papildu USD 100 mājas īpašnieka apdrošināšanai.
Tādējādi kopējās ikmēneša pirkšanas izmaksas sasniegs 1395 USD.
Ja vienas un tās pašas mājas īres izmaksas ir 1800 USD mēnesī, pirkšana noteikti būs labākā izvēle.
Bet pieņemsim, ka tā vietā, lai veiktu pirmo iemaksu 20% apmērā, jūs dodaties tikai ar 5%. Tas palielinās jūsu hipotēku līdz 285 000 USD. 4% apmērā uz 30 gadu aizdevumu pats hipotēkas maksājums būs 1360 USD. Jums būs jāpievieno arī 350 ASV dolāri īpašuma nodokļiem un mājas īpašnieka apdrošināšanai, tādējādi kopējā summa sasniedz 1710 USD.
Bet ar to stāsts nebeidzas. Samazinot 5%, jums būs jāmaksā privātā hipotēkas apdrošināšana. Ikmēneša prēmija par USD 285 000, kas veido 95% no mājas vērtības, maksājumam pievienos aptuveni 185 USD.
Tādējādi kopējās ikmēneša pirkšanas izmaksas palielināsies līdz 1895 USD.
Bet īpašniekiem ir vēl viens mainīgais: remonta un apkopes izmaksas.
HGTV ziņo, ka vidējās ikgadējās remonta un uzturēšanas izmaksas māju īpašniekiem ir no 1% līdz 3% no mājas pirkuma cenas. Mājai, kas iegādāta par 300 000 USD, izmantojot 2%viduspunktu, remonta un uzturēšanas izmaksas sasniedz 6 000 USD gadā. Tas jūsu ikmēneša maksājumam pievienos aptuveni 500 ASV dolāru neatkarīgi no tā, vai esat samazinājis 5% vai 20%.
Pēc 20% pirmās iemaksas ikmēneša maksājums palielinās līdz 1895 USD. Ar 5% pirmo iemaksu tas palielinās līdz 2395 USD.
Uzvarētājs: Īre
Darba stabilitāte
Šī ir bieži nepietiekami novērtēta īres maksa. pirkt kritērijus. Ja jums ir ļoti stabils darbs vai jūs strādājat ļoti stabilā karjeras jomā, pirkšanai var būt lielāka jēga. Bet, ja, tāpat kā daudzas profesijas mūsdienās, turpmākā nodarbinātība ir neskaidra, iespējams, jums būs labāk īrēt.
Daļa no nestabilās nodarbinātības problēmām ir ienākumu uzticamība. Ja jūs bieži maināt darbu, pastāv reāla iespēja, ka kādā brīdī jūs nopelnīsit mazāk nekā nopirkāt savu māju. Ja tas pat potenciāli raksturo jūsu situāciju, īre ir labākā izvēle.
Uzvarētājs: Pirkšana tiem, kuriem ir stabils darbs, īre visiem pārējiem.
Mobilitāte
Tas aplūko darba stabilitātes situāciju no cita leņķa. Ja jūs dzīvojat nelielā pilsētā vai lauku apvidū un darba vietas jūsu jomā ir maz, iespējams, jums būs jāpārceļas, ja zaudējat darbu.
Vēl viens piemērs ir tas, ka jūs, iespējams, tuvākajā laikā apprecēsities, un jums būs nepieciešama pārvietošana. Vēl viena iespēja ir slims mīļotais cilvēks citā pilsētā, un tas var prasīt jums kādu soli.
Jebkurā no iepriekš minētajām situācijām īre sniegs jums nepieciešamo mobilitāti, lai pārvietotos ar vismazāko problēmu. Jūs varat izkļūt no nomas vēlākais termiņa beigās, un daži ļaus jums lauzt nomu ar minimālām izmaksām. Bet mēģinājums pārdot māju, lai veiktu pārcelšanos, ir ne tikai laikietilpīgāks, bet, ja jums ir nepieciešams ātri pārvietoties, jūs varat zaudēt naudu par pārdošanu.
Uzvarētājs: Īre
Ietekme uz nodokļiem
Bija laiks, kad nodokļu kods bija ārkārtīgi draudzīgs māju īpašniekiem. Bet nodokļu kodeksa izmaiņas, kas tika ieviestas 2017. gada beigās, mainīja šo vienādojumu miljoniem māju īpašnieku.
Pirmkārt un galvenokārt, standarta atskaitījums dramatiski pieauga. 2019. gadam tas ir 24 400 ASV dolāri par precētiem kopīgiem iesniegumiem un 12 200 ASV dolāri par vientuļiem.
Turpinot mūsu piemēru no augšas, ja jums ir hipotēka USD 240 000 apmērā par 4%, pirmajā aizdevuma gadā jūs maksāsit hipotēkas procentus par summu, kas ir mazāka par 9600 USD. Pat ja jūs pievienojat 3000 USD nekustamā īpašuma nodokļiem, jums ir tikai līdz 12 600 USD nodokļu atskaitāmie izdevumi, kas saistīti ar jūsu māju.
Tas var dot nelielu atskaitījumu - 200 USD - ja esat viens. Bet tas gandrīz nepārsniegs 50% no standarta atskaitījuma precētiem pāriem.
Jaunajā nodokļu kodeksā ir arī vēl viens ierobežojums. Valsts un vietējo nodokļu (“SALT”) atskaitījumi tagad ir ierobežoti USD 10 000 gadā. Ja jūs dzīvojat valstī ar augstu nodokļu līmeni, jūsu nekustamā īpašuma nodokļa atskaitījums tiks ierobežots, liedzot jums pilnībā izmantot izdevumu atskaitījumu.
Īrnieks saņems standarta atskaitījumu, kas var būt arī viss mājas īpašnieks.
Uzvarētājs: Pērkot, ja vien jums ir lieli detalizēti atskaitījumi, izņemot jūsu māju. Pretējā gadījumā laimests tiek izīrēts.
Likviditāte un “iesprostotais kapitāls”
Nauda, kas ieguldīta mājas iemaksā, faktiski ir iesprostots kapitāls. Tas ir tāpēc, ka tai nevar piekļūt, izņemot mājas pārdošanu vai izvešanu mājokļa kredīts. Viens ir pilnīgi neērts, bet otrs palielina īpašumtiesību izmaksas. Izņemšana tomēr ir tā pirmā iemaksas nauda nav likvīda. Tas ir tur, bet patiesībā tā nav.
Ņemsim piemēru par diviem cilvēkiem, no kuriem katram ir 60 000 ASV dolāru uzkrājumi. Pirmais ņem visu summu un izmanto to kā 20% pirmo iemaksu par māju 300 000 ASV dolāru apmērā. Otrā saglabā to uzkrājumos un īrē savu māju.
Ieguldot savus ietaupījumus un māju, pircējs ir zaudējis likviditāti. Bet, saglabājot ietaupījumus 60 000 ASV dolāru apmērā, īrnieks paliek pilnīgi likvīds. Šīs likviditātes dēļ nomniekam ir vairāk iespēju dzīvē, kā arī dāsns spilvens pret finanšu nenoteiktību.
Uzvarētājs: Īrēt, ja jums ir svarīga likviditāte - un tā tam vajadzētu būt.
Bagātības veidošana
Šim faktoram ir daudz mainīgo, bet pieņemsim īri un pirkšanu individuāli.
Persona A iemaksā 60 000 ASV dolāru lielu iemaksu mājā 300 000 ASV dolāru apmērā un uzticīgi veic hipotēkas maksājumus 30 gadus. Tā laika beigās ne tikai tiek pilnībā samaksāta hipotēka, bet arī mājas vērtība ir dubultojusies. Persona A ir izaugusi bagātība no 60 000 USD līdz 600 000 USD 30 gadu laikā.
Arī personai B ir 60 000 ASV dolāru, bet tā vietā, lai nopirktu māju, viņa to iegulda jauktajā akciju un obligāciju portfelī ar vidējo gada peļņas likmi 7%. Pēc 30 gadiem viņas 60 000 USD portfelis ir pieaudzis līdz 456 735 USD.
Persona A iegūst priekšrocības vairāk nekā 153 000 ASV dolāru apmērā, pērkot, nevis īrējot. Tomēr, ja viņa mājas vērtība nepalielinās, viņa tīrā vērtība pēc 30 gadiem būs tikai 300 000 USD. Tas viņu atpaliks par vairāk nekā 156 000 USD.
Uzvarētājs: Tas varētu notikt jebkurā veidā, atkarībā no mājas īpašnieka cenas veiktspējas, salīdzinot ar īrnieka ietaupījumiem un ieguldījumu saistībām.
Iespēju izmaksas
Mēs tikko izdarījām piemēru, kā cilvēks var izvēlēties ieguldīt naudu a akciju un obligāciju portfelis kas citādi novirzītu uz mājas iegādi. Tas ir viens no alternatīvo izmaksu veidiem, kas varētu būt vai nu mājas īpašniekam, vai pret.
Bet noteiktas alternatīvās izmaksas ir mazākas. Piemēram, ja jūs, nevis pērkat māju, izvēlējāties naudu ieguldīt savā karjerā vai pērkot biznesu, ienākumu pieaugums - kā arī uzņēmuma potenciālā tālākpārdošanas vērtība - var ievērojami pārsniegt jūsu mājas ieguldījumu atdevi.
Pašnodarbinātais nekustamā īpašuma ieguldītājs miljonārs Grants Kardone daudzkārt ir paziņojis, ka jums nevajadzētu iegādāties māju, lai dzīvotu, bet gan noma, tad ieguldiet savu naudu sevī. (Viņš īrē savu māju, kamēr viņam pieder ienākumu portfelis, kas rada īres īpašumus.) Naudas izmantošana uzņēmuma iegādei vai karjeras prasmju uzlabošana lielā mērā ir tas, uz ko viņš atsaucās.
Uzvarētājs: Īre
Personīgās izvēles
Tas aptver plašu iespējamo tēmu klāstu, kas ir atkarīgs no jūsu individuālajiem apstākļiem. Piemēram, daži cilvēki vienkārši jūtas labāk emocionāli piederīgi. Viņi dod priekšroku īpašumtiesību pastāvīgumam - kā arī iespējai pielāgot savu māju - jebkurām priekšrocībām, ko var sniegt īre. Tāpat, ja jums ir bērni, visticamāk, jūs ļoti vēlēsities piederēt, lai nodrošinātu viņiem lielāku drošības sajūtu.
No otras puses, ja jums ir ļoti prasīga karjera, jums patīk ceļot, vai jums ir hobiji un aizraušanās, kas neļauj pavadīt daudz laika mājās, priekšroka jādod īrei. Tā ir arī labāka izvēle ikvienam, kurš nevēlas iesaistīties praktiskajā uzturēšanā, kas nepieciešama mājas īpašumam.
Uzvarētājs: Tā ir sertificēta mešana.
Vai jums vajadzētu īrēt vai iegādāties māju?
Kā redzat no dažādiem faktoriem, kurus mēs esam novērtējuši īres maksā salīdzinājumā ar. pērkot mājas lēmumu, tā patiešām ir sarežģīta izvēle.
Tas sākas ar lielajiem ainas faktoriem, piemēram tirgus, kurā jūs dzīvojat. Ja šajā apgabalā ir īpaši augstas mājokļa izmaksas, īpašumtiesības var nebūt risinājums, lai arī cik tas būtu vēlams no emocionālā viedokļa.
Tur ir arī finansiāliem apsvērumiem, kas mēdz dominēt debatēs. Pirmkārt un galvenokārt ir īpašumtiesību ilgtermiņa finansiālās priekšrocības salīdzinājumā ar īri. Tas galvenokārt ir atkarīgs no iespējamības, ka mājokļu cenas jūsu reģionā nākotnē ievērojami pieaugs. Tas, protams, ir mainīgs lielums, jo tas ietver tādas kristāla bumbiņas izmantošanu, kāda nav nevienam no mums.
Tad tādi ir personiskie faktori. Pirmais šajā kategorijā ir tas, vai jūs pat varat atļauties iegādāties māju. Tas būs atkarīgs no jūsu finanšu spējas, salīdzinot ar pieejamības līmeni jūsu reģionā. Jums arī jānosaka, vai īpašumtiesības būs ieguvums no nodokļu viedokļa, kā arī mainīgo izmaksu ietekme, piemēram, remonts un apkope.
Visbeidzot, ir jautājumi par personīgās izvēles. Lai cik jūs varētu vēlēties iegūt māju, īre var labāk pielāgot jūsu dzīvesveidu. Ja jūsu nodarbošanās, vaļasprieki vai bieži ceļošana neļauj jums atrasties mājās, īre var būt labākā izvēle, pat ja citi faktori dod priekšroku īpašumtiesībām.
Ja jūs saskaraties ar īri vs. pērkot lēmumu, rūpīgi apsveriet izvēli, salīdzinot ar visiem iepriekš uzskaitītajiem faktoriem. Jūs varat būt pārsteigts par savu galīgo secinājumu.