Tas nav pārsteigums; nekustamā īpašuma tirgū šobrīd ir DAUDZ Foreclosures.
Nav arī brīnums, ka šīs mājas var iegādāties ar lielām atlaidēm.
Patiesībā Foreclosures, manuprāt, ir karstākā lieta, kas saistīta ar ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.
Tirgus ir pilns ar tiem, un bankas aiztur tūkstošus, lai vēl vairāk neappludinātu tirgu. Kā lielākā daļa no jums zina, bankas nenodarbojas ar nekustamo īpašumu. Viņi nodarbojas ar naudas aizdošanu.
Kad banka saņem ierobežojumu, tas ir toksisks aktīvs banku grāmatās. Tagad, vairāk nekā jebkad agrāk vēsturē, bankas šos toksiskos aktīvus par santīmiem izmet par dolāru.
Pirms pametat ikdienas darbu un nolemjat kļūt bagāts, pērkot un pārdodot Foreclosures, ziniet to:
Vārds ierobežošana nozīmē vairākas dažādas lietas, un tam ir vairāki dažādi posmi. Atkarībā no tā, kādā mājokļa ierobežošanas stadijā atrodas, būs atkarīgs no tā, cik lielu risku jūs uzņemsities. Apskatīsim dažādus ierobežošanas posmus un pozitīvos un negatīvos aspektus, kas saistīti ar pirkšanu katrā posmā.
Pirms lasāt tālāk, saprotiet, ka katrs štats Foreclosures apstrādā atšķirīgi. Tālāk minētie laika grafiki un piemēri ne vienmēr būs jūsu dzīvesvietas standarti.
Iepriekšēja ierobežošana
Ierobežošanas procesa pirmais posms ir pazīstams kā iepriekšēja ierobežošana. Tas nozīmē, ka indivīds, kuram pieder hipotēka, atpaliek no maksājumiem. Atkarībā no bankas maksājumi varētu būt par 3–12 mēnešiem. Jā, dažas bankas neuzsāk pirms ierobežošanas periodu 12 mēnešus!
Šajā posmā īpašnieks joprojām dzīvo mājā. Par viņu aizdevumu tiek uzkrāti procenti un sodi, taču vienīgais, kas patiešām notiek, ir viņu kredītreitings samazinās (strauji), un viņi no pasta saņem daudz vēstuļu banka. Banka vēl nav nolēmusi pilnībā izslēgt ierobežojumus, jo viņi mēģina kaut ko vienoties ar mājas īpašnieku un ietaupīt sev ļoti augstās ierobežošanas procesa izmaksas.
Pozitīvs pirkums šajā ierobežošanas procesa posmā ir acīmredzami motivēts pārdevējs. Atkarībā no situācijas viņi var būt gatavi pārdot savu māju ļoti lēti, lai izvairītos no tirgus ierobežošanas un ietaupītu visu iespējamo.
Negatīvs ir tas, ka viņiem mājā var nebūt daudz pašu kapitāla, un tāpēc viņu motivācija var nebūt faktors. Ieguldītājam nav izdevīgi iegādāties māju, ja tas ir tā vērts, ko pārdevējs par to ir parādā (vai, kā tas ir daudzu īpašumu gadījumā šajā tirgū, māja nav tā vērts, ko pārdevējs ir parādā).
Jūs meklējat motivāciju, bet pērkat akcijas.
Pārāk neiedziļinoties investīciju stratēģijā, ziniet, ka dažos gadījumos var būt vērts nokavēt maksājumus un iegādāties māju ar radošu finansējumu. Šajā postā mēs to neapspriedīsim, bet ziniet, ka tā ir dzīvotspējīga iespēja, un mēs to apspriedīsim turpmākajos ierakstos.
Īsa izpārdošana
Nākamais ierobežošanas procesa posms ir tad, kad jūs varat iegādāties māju īsā laikā. Īsā pārdošana ir tad, kad banka ir gatava par māju ņemt mazāk, nekā pašlaik ir parādā par īpašumu. Nav noteikts laika periods, kad māja pāriet no situācijas pirms ierobežošanas, lai banka būtu gatava veikt īso pārdošanu.
Kad banka ir nolēmusi veikt īsu pārdošanu, tā būtībā ir nonākusi pie secinājuma Pašreizējais mājas īpašnieks nevarēs veikt savus atpakaļmaksājumus un turpināt hipotēka. Vienīgais iemesls, kādēļ banka pieņems īso darījumu, ir atteikties no ilgstošā procesa un augstajām izmaksām, lai Foreclose aizkavētu kavēto hipotēku.
Šajā ierobežošanas posmā pirkšanai ir daži pozitīvi un DAUDZ negatīvi. Dažiem investoriem šajā posmā patīk pirkt, taču, kā redzat, tas ir daudz darba, prasa ārkārtīgi daudz laika un reti sastāda darījumu.
Pozitīvi, pērkot māju kā īsu pārdošanu, ir tas, ka jūs varat saņemt ļoti strauju atlaidi…. Tas ir par to!
Negatīvie ir šādi: Pašreizējam mājas īpašniekam ir jāpiesakās īstermiņa pārdošanai, nosūtot daudz finanšu informācija būtībā pārliecina banku, ka viņi vairs nevar samaksāt hipotēka.
Tas prasa mūžīgi!
Kad māja ir apstiprināta īstermiņa pārdošanai, pašreizējam īpašniekam jāpiekrīt jūsu cenai un pēc tam jānosūta bankai apstiprināšanai. Šis process arī ilgst mūžīgi (vairākus mēnešus). Īsā pārdošana var viegli aizņemt 6–9 mēnešus, un esmu redzējis gadījumus, kad tas aizņēma vairāk nekā gadu.
Šeit ir īstermiņa pārdošanas biedējošā realitāte, tas var būt līdz pašām beigām un jūs domājat, ka darījums, pie kura strādājat vairākus mēnešus, drīz beigsies un BOOM, banka to noraida. Īsās pārdošanas darījumos ir iespējams nopelnīt naudu, taču tā noteikti nav metode, lai balstītu savu ieguldījumu biznesu.
Dodoties uz izsoli
Trešais ierobežošanas procesa posms ir tad, kad īpašums tiek izsolīts tiesu nama soļos. Šis ir visbīstamākais pirkšanas laiks, un tikai pieredzējušiem investoriem vajadzētu mēģināt pirkt tiesas nama izsolē!
Šajā posmā banka ir izgājusi ierobežošanas procesa likumības, un māja tiek pārdota izsolē. Banka nosūtīs pārstāvi, lai nosolītu vismaz to, kas ir parādā par īpašumu, un ikviens, kurš ir gatavs maksāt vairāk par to, var iegādāties māju.
Pozitīvi ir tas, ka, ja mājā ir daudz pašu kapitāla, jums var būt izdevība iegūt labu darījumu. Šeit ir negatīvi. Šajā posmā indivīds bieži vien var atrasties mājā! Pat ja jūs to iegādājaties, viņi var atstāt to atkritumos. Tādējādi jums nav iespējas aprēķināt, kāds būs jūsu mājas remonts.
Tāpat šajā posmā banka NAV obligāti noņem visus īpašuma apgrūtinājumus. Jūs varat iegādāties māju un atklāt, ka pastāv mehāniķu apgrūtinājums, apgrūtinājums no pilsētas vai dažādi citi apgrūtinājumi, ko jūs tagad esat mantojis.
Turklāt katrā štatā ir atpirkšanas periods, lai pēc izsoles pārdošanas iepriekšējais mājas īpašnieks varētu atgūt hipotēku un visas nodevas.
Tiesa, tas ir ĻOTI maz ticams, taču tas ir jāņem vērā. Turklāt, veicot tiesas nama soļus, pircējam ir jāiemaksā liela naudas summa kā depozīts, ar ļoti mazu logu, lai iegūtu atlikušo atlikumu.
Ja neesat pircējs skaidrā naudā, jums būs ļoti grūti iegādāties šos īpašumus. Vēlreiz ir jāiegūst nauda, iegādājoties mājas tiesas nama izsolē, taču tas ir ļoti bīstami iegādājoties īpašumu, varat atklāt vairākas lietas, kas pilnībā maina nekustamā īpašuma finanšu perspektīvas darījums.
Ja frāze “Pircējs piesargāties” kādreiz bija piemērota, tad tas ir, pērkot pie tiesas nama soļiem!
REO... Speedwagon? Ne īsti
Ierobežošanas procesa pēdējais posms ir mans mīļākais. Tas ir punkts, kad māja kļūst par “REO”. Kad notiek izsole tiesu namā vietā, un neviens nepiedāvā vairāk par bankas piedāvājumu, īpašums atgriežas bankā un kļūst par REO vai “Nekustamais īpašums”Īpašums.
Šajā brīdī banka jau ilgu laiku nodarbojas ar šo toksisko aktīvu, bez naudas ienākšanas un tikai naudas iziešanas! Jums ir jāsaprot bankas izmaksas, lai saprastu, kāpēc tās ir ārkārtīgi motivētas pārdot šos īpašumus.
Kā minēts iepriekš, banka jau ilgu laiku ir iekļāvusi šo ienākumus nenesošo aktīvu grāmatvedībā. Viņi ir tērējuši naudu advokātu honorāriem, īpašuma saglabāšanai, apdrošināšanai utt. Lielākajai daļai lielo banku ir tūkstošiem šo ienākumus nenesošo aktīvu, un viņiem tie ir ļoti nepieciešami.
Pozitīvi, pērkot šajā posmā, ir daudz. Pirmkārt, ja īpašums ir REO, kad banka pārdod īpašumu, tai ir jānodrošina tīrs īpašums un jānoņem visas apgrūtinājuma tiesības. Tādējādi, iegādājoties māju, jums nebūs pārsteigumu.
Turklāt šajā laikā mājā neviens nedzīvos. Banka ir redzējusi, ka iepriekšējie īpašnieki ir atbrīvojuši īpašumu, bez izredzēm izpirkt savu aizdevumu. Negatīvie, pērkot šajā posmā, ir tādi, ka iepriekšējie īpašnieki bieži atstāj māju sliktā stāvoklī. Atkarībā no tā, kā uz to skatāties, tas var nebūt negatīvs. Jo sliktākā stāvoklī ir īpašums, jo labāka ir atlaide. Kad jūs labi novērtējat remontu, tas ir vienkārši faktors, kas ņems vērā jūsu piedāvājumu.
Tas var jūs pārsteigt, bet kā ieguldītājiem mājai ir ļoti maza nozīme čeka saņemšanā.
Es nesaku, ka īpašuma stāvoklim nav nekādas nozīmes, lemjot par ieguldījumu veikšanu, bet mājas stāvoklis nav galvenais faktors.
Mans mērķis ir - nenokļūstiet prom no mājām, kas smaržo pēc kaķa urinēšanas vai ir sliktā formā, tur ir nauda! Daudzas pašreizējās tirgū esošās mājas to stāvokļa dēļ nebūs finansējamas ar bankas starpniecību. Tas kalpo tikai kā bonuss jums, ieguldītājam!
Šī raksta laikā Fannie Mae, Freddie Mac un FHA (Federālā mājokļu pārvalde) vien tur gandrīz 250 000 REO māju. Kā ieguldītājam ierobežošanas tirgus noteikti ir tas, kam jums vajadzētu pievērst uzmanību.
Lai gan ir dažādi ierobežošanas posmi un katrs posms rada atšķirīgu risku, katrs posms arī dod iespēju radīt milzīgu bagātību. Lai gan, mēģinot pelnīt naudu nekustamajā īpašumā, ir jākoncentrējas uz vairākām iespējām, šajā tirgū tikai daži ir tuvu spēkam piesaistīt pašu kapitālu no banku grūtībās nonākušajiem REO.
Koncentrējieties uz savu izglītību un apgūstiet ierobežošanas procesu, un tad pelniet naudu!
Vai vēlaties uzzināt vairāk par to, kā pelnīt naudu ar nekustamo īpašumu?
Parakstieties uz mūsu bezmaksas biļetenu, lai saņemtu informāciju, tiklīdz tā iznāk.