Mājas apgriešana ietver mājas iegādi, kurai nepieciešams remonts, labošanu un ātru tās pārdošanu, lai gūtu peļņu. Tā ir diezgan vienkārša ideja, bet izpilde ir nekas cits kā vienkārša. Mājas pārvēršana nav ieguldījums, kas lielākajai daļai investoru būtu jāuzņemas. Tas nozīmē, ka pareizajam investoram māju pārveidošana var būt ārkārtīgi ienesīga.
Tātad, vai jums vajadzētu ieguldīt māju pārveidošanā? Noskaidrosim.
Īsā versija
- Mājas apgriešana var būt ienesīga investoriem, kuriem ir iepriekšējs kapitāls un kuri ir gatavi veikt projektu.
- Jūs varat gūt ievērojamu peļņu tikai vienā apgrieztā mājā, pieņemot, ka jūs nesagaida nekādi sarežģījumi.
- Mājas apgriešana ir riskanta, un investoriem ir jābūt gataviem papildu naudas ietaupīšanai ārkārtas fondā.
Vidēja apgriešanas izmaksas
Gandrīz katrs eksperts, ar kuru es runāju, minēja milzīgās izmaksas, kas saistītas ar mājas pārvēršanu. Vidējās izmaksas, svārstās ap 48 000 USD, padara šo ieguldījumu iespēju iesācējiem nepieejamu. Procesa laikā ir jāmaksā šādas izmaksas:
Iepirkuma cena
Pirkuma cena, iespējams, ir lielākās izmaksas, kas jums būs jāmaksā. Finansējot māju, kuru plānojat apgriezt, palielinās jūsu risks, tāpēc, ja iespējams, vēlēsities maksāt visu pārdošanas cenu. Ja jums tas ir jāfinansē, apsveriet iespēju dzīvot mājā, kamēr veicat remontu.
Lai gan pleznas ir paredzētas kā lētas mājas, kuras jūs atjaunojat, jums būs jāsamaksā tūkstošiem dolāru, ja ne simtiem tūkstošu dolāru, lai segtu tikai pirkuma cenas izmaksas. “Mājas pleznas varētu gūt labumu no 70% noteikuma piemērošanas. Tas nozīmē, ka investoriem nevajadzētu maksāt vairāk par 70% no īpašuma ARV, atskaitot nepieciešamās renovācijas izmaksas," saka Džons Sanborns. Brāļu mīlestības nekustamais īpašums.
Slēgšanas izmaksas
Pērkot pleznas, jums būs jāmaksā slēgšanas izmaksas divreiz: pērkot un pārdodot. Vidēji slēgšanas izmaksas mēdz "svārstās no 2% līdz 7% no pirkuma cenas", saka Sanborns.
Ja pats esat nekustamā īpašuma aģents, tas palīdzēs samazināt šīs izmaksas, jo, pērkot, jūs saņemsiet komisijas maksu (kā pircēja aģents), un, pārdodot, jums būs jāmaksā tikai par vienu nekustamo īpašumu.
Renovācijas izmaksas
Lielākās izmaksas, kas jums radīsies, būs materiāli un laiks, kas jums būs nepieciešams, lai faktiski atjaunotu māju.
"Protams, investori aprēķina lielākās izmaksas par tādiem lieliem pirkumiem kā virtuve un vannas istaba, jumts, krāsošana un grīdas utt.," saka Skots Hārvels, uzņēmuma dibinātājs. Quick Sale Homes, Inc. "Bet daži investori neieplāno daudzus mazākus biļešu priekšmetus, kas tiek sakrauti. Gaismas ķermeņi, slēdži un kontaktligzdas, durvju rokturi, ainavu veidošana un pat tik niecīgi kā naglas un skrūves var radīt tūkstošiem dolāru.
>>Saistīts: Cik maksā mājas pārdošana
Komunālie izdevumi
Renovācijas laikā jums jāņem vērā elektrības, ūdens un siltuma izmaksas. Tāpat kā jebkurš cits mājas īpašnieks, jūs tos maksāsit katru mēnesi, līdz izkravāsit īpašumu.
Mārketinga izmaksas
Kad meklējat māju vai vēlaties pārdot tikko pagrieztu māju, jums būs jārēķinās ar mārketinga izmaksām, kas jums jāveic.
Hārvels saka: "Lielākajai daļai investoru ir konsekventi jāreklamē, lai viņiem būtu pietiekami daudz iespēju iegādāties īpašumus ar atlaidi. Vidējās izmaksas par līgumu mūsu tirgū pašlaik ir 7500 USD. Citiem vārdiem sakot… katrs 7500 USD, ko mēs iztērējam reklamēšanai, vidēji rada vienu līgumu.
Mājas apgriešanas plusi un mīnusi
Pros
- Tas ir īstermiņa ieguldījums – Lielākā daļa apvērsumu notiek gada laikā, padarot tos par īstermiņa ieguldījumiem, kuriem bieži ir augsta atdeve. Tas nozīmē, ka jums nebūs jāgaida desmit gadi, lai gūtu labumu no ieguldījuma.
- Pieredzējuši celtnieki var veikt DIY projektus – Pārvēršanu vislabāk var veikt tie, kas zina, ko dara vai nu būvniecības, vai nekustamā īpašuma jomā. Tas samazina to, kas jums būs jāmaksā nepiederošajam, lai veiktu darbu.
- Potenciāli liela peļņa – pleznas pelna vidēji 67 000 USD atgriešana (no 2022. gada pirmā ceturkšņa), kad tie tiek pārdoti. Ja viss noritēs, kā plānots, ļoti īsā laikā jūs varētu nopelnīt nopietnu atdevi.
Mīnusi
- Mājokļu tirgus bieži ir riskants – Mājokļu tirgus nav pazīstams ar konsekvences saglabāšanu. Dažus gadus ir vērojams milzīgs mājokļu pirkšanas pieaugums, savukārt citos gados ir augstas procentu likmes un mazāk pircēju. Nezinātājiem var būt grūti saprast sarežģījumus, kas izraisa šīs izmaiņas, un jūs, iespējams, nepabeigsit pirkt vai nepabeigt savu projektu īstajā laikā, lai to pirktu vai pārdotu.
- Jūs maksāsiet daudz avansā - Starp pirkuma cenu, slēgšanas izmaksām un visām pārējām saistītajām izmaksām jūs skatāties uz milzīgu naudas daļu, lai sāktu ieguldīt. Daudzām investīcijām minimālās ieguldījumu prasības nav pat tuvu tik augstām.
- Jūs varat maksāt īstermiņa kapitāla pieaugumu - Ja jūs pērkat, atjaunojat un pārdodat savu māju gada laikā, jums būs jāmaksā īstermiņa kapitāla pieauguma nodoklis.
- Finansējumu var būt grūti nodrošināt – Jūs nevarat paņemt tradicionālo hipotēku, kad pārkārtojat māju. Tā vietā jums būs nepieciešams renovācijas aizdevums (tur ir daudz). Tie ir riskanti aizdevumi aizdevējiem, "tāpēc tiem bieži pirms piešķiršanas ir nepieciešams ķīla, piemēram, mājokļi vai automašīnas finansējuma apstiprināšana, kas palielina papildu laiku (un izdevumus) jebkuram projekta plānam,” saka Šons Mārtins, izpilddirektors no Nauda mājām.
Cik ilgs laiks nepieciešams, lai apgrieztu māju?
Saskaņā ar Rocket Mortgage, tipisks apvērsums, kurā nekādas problēmas nerodas, ilgst no 6 līdz 12 mēnešiem. Tomēr ieguldītājiem nevajadzētu par zemu novērtēt, cik daudzos veidos šis konkrētais ieguldījums var noiet greizi. Jūs pērkat māju, nevis akciju, kas ir atkarīgas no daudziem faktoriem, kas maina cenu. Var gadīties, ka jums ir jāpārveido visa elektriskā sistēma, par kuru neesat rēķinājies, vai var tikt nošauti viss pamats, vai arī jums būs jāremontē aka vai santehnika.
Jūs nekad pilnībā nezināt, kas mājā ir noliktavā, kamēr jums nav rokās atslēgas un jūs sākat nojaukt lietas. Tas nozīmē, ka, pārvēršot mājas, ir nepieciešams pievienot savam laika periodam dažus papildu mēnešus.
>>Saistīts: Ilgtermiņa pret īstermiņa kapitāla pieauguma nodokli
Kurš var pelnīt naudu, mainot māju?
Nav juridisku ierobežojumu tam, kurš var pirkt mājas un tās mainīt. Jebkurš pieaugušais, kam ir zināšanas un pieejamā nauda, var mēģināt mainīt māju. Tas nozīmē, ka noteikti ir investori un privātpersonas, kas ir piemērotākas šim darbam.
Investori, kas nevēlas riskēt
Ir vērts apbruņoties ar pacietību, ja esat mājas pleznas. Pārmērīgi ieinteresēti pircēji, visticamāk, nesaņems labāko piedāvājumu. “Investori, kas visvairāk maina māju, ir ļoti selektīvi un izvairās no riska. Nelec uz pirmo māju, kas šķērso tavu ceļu; labākie investori varētu aprēķināt simts darījumus, pirms viņi atrod vienu, kas šķiet atbilstošs,” skaidro Džošs Steplings, uzņēmuma brokeru asociētais pārstāvis. Džoša Steplinga grupa uzņēmumā EXP Realty.
>> Lasīt vairāk: Kas ir uzticamības pārbaude nekustamo īpašumu jomā? (Labākā pieredze)
DIYers
Tie, kas veiksmīgi strādājuši celtniecībā, ir vieni no labākajiem kandidātiem māju apgriešanai. Galu galā viņi zina māju celtniecības un apdares smalkumus. Viņi zina, cik ilgi noteikti darbi prasa un, iespējams, cik tie maksās.
Maksāt par darbuzņēmēju ienākšanu un darbu veikšanu jūsu vietā ir pārāk dārgs ceļš, lai lielākā daļa investoru varētu izvēlēties, vismaz līdz brīdim, kad viņiem ir uzkrāts kapitāls, lai to paveiktu. Ja viņi vēlas gūt jebkāda veida peļņu, tiem, kuri pirmo reizi lieto pleznas, un tiem, kam nav pārpilnīga kapitāla, darbs ir jāsaglabā uzņēmumā.
Nekustamā īpašuma nozares profesionāļi
Čips un Džoanna Geinsi ir izveidojuši nekustamā īpašuma impēriju, jo viņi rūpējas par visiem mājas pārkārtošanas aspektiem. Viņi ne tikai paši apgriež mājas, bet tagad viņiem pat ir nekustamā īpašuma aģentūra. Ja jūs varat veikt visu projektu un jums ir kāds, kurš pārzina gan būvniecības, gan nekustamā īpašuma aģenta komponentus, jums nav jāizmanto ārpakalpojumi, lai jūs neiztērētu papildu naudu.
Padomi veiksmīgai mājas apgriešanai
Ja esat nolēmis, ka māju apgriešana var būt jums īstais ceļš, pirms niršanas ar galvu ņemiet vērā dažus padomus:
Gaidiet īsto māju. Esi pacietīgs. Nekustamā īpašuma tirgus bieži mainās. Nav jēgas steigties ar mājokļa iegādi, ja neesat 100% pārliecināts, ka tas galu galā izdosies. Ja jūs steidzaties ar pirkšanu un saskaraties ar problēmām, jūs varētu cerēt uz nulles peļņu.
Pievērsiet uzmanību apkārtnei. Pārvēršot māju nolietotā apkaimē, kas nav atdzīvināšanas stadijā, var nozīmēt, ka jūs neatradīsit pircēju, kuram būtu pietiekami daudz naudas, lai iegādātos īpašumu. Tas var būtiski ietekmēt jūsu peļņu. Noteikti rūpīgi izpētiet visu jūs interesējošo māju rajonus.
Saņemiet pārbaudi. Otra viedokļa iegūšana nav slikta lieta. Pārbaude ir pāris simti dolāru, kas varētu ietaupīt jūs no mājas iegādes, kurā jums būs jāiegulda simtiem tūkstošu dolāru.
Izveidojiet ārkārtas fondu. Jūs nekad nezināt, kas notiks, kad atjaunojat māju, tāpēc pārliecinieties, ka jums ir skaidra nauda. Steplings saka, ka viņa klientu budžetā ir rindas vienums “Pārsteigums”, kas veido 10–20% no kopējā renovācijas budžeta. Ja rodas kas neparedzēts, tas jūs neradīs stresu; ja viss izdodas, kā plānots, jūs saņemat papildus 10%-20% peļņu.”
Apsveriet iespēju dzīvot mājā, kamēr veicat remontu. Ja tas ir iespējams, dzīvojot mājā renovācijas laikā, varat ietaupīt daudz naudas. Tas ne tikai noņem dažus jūsu dzīves izdevumus, nodrošinot vairāk naudas, bet arī var ietaupīt daudzus nodokļus. Ja māja ir jūsu galvenā dzīvesvieta vismaz divus gadus jums nav jāmaksā kapitāla pieauguma nodokļi par jebkuru cenas pieaugumu, kad pārdodat. Tas ir ar nodokli neapliekamais ienākums!
Pēdējās domas
Māju apgriešana prasa lielu kapitālu, lai segtu pastāvīgās izmaksas. Jums būs jāiegādājas māja un pēc tam jāmaksā, lai to atjaunotu. Jums būs arī turēšanas izmaksas, piemēram, aizdevuma maksājumi un komunālie maksājumi, kas palielinās izmaksas katru mēnesi, kad jums pieder īpašums.
Dzīvošana īpašumā vismaz divus gadus, kamēr veicat remontu, var palīdzēt samazināt pastāvīgās izmaksas un ietaupīt nodokļus, pārdodot.