4 primārie hipotēkas veidi

Diskusijas par hipotēkām parasti koncentrējas uz aizdevumiem kā vienu veidu. Bet nekas nevar būt tālāk no patiesības. Ir ne tikai dažādi hipotēku kredītu veidi, bet arī dažādas hipotēkas programmas, nemaz nerunājot hipotēku aizdevēji.

Mēs apspriedīsim gan dažādus hipotekāro kredītu veidus, gan dažādas programmas, kas tos piedāvā. Tomēr šī ir vispārīga diskusija par populārākajiem aizdevumu veidiem, jo ​​ir arī mazāk populāri aizdevumu veidi un pat izsniedzēji.

Dažādi hipotēku programmu veidi

Ir pieejamas četras primārās hipotēkas programmas:

Vispārpieņemtais

Vispārīgi runājot, parastās hipotēkas attiecas uz aizdevumiem, ko finansē Federālā Nacionālā hipotēku asociācija (Fannie Mae) un Federālā mājokļu aizdevumu hipotēku korporācija (Freddie Mac). Tos parasti veido bankas, krājaizdevu sabiedrības, hipotēku bankas, hipotēku kompānijas un citi aizdevēji, un pēc tam tos pārdod vienai no divām lielākajām hipotēku aģentūrām.

Šos aizdevumus raksturo arī tā sauktie aizdevumi atbilstošs aizdevuma limits

. Tas nozīmē, ka ir ierobežots apjoms, ko var aizdot saskaņā ar parasto programmu. Tāda robeža parasti ir 548 250 $ 2021. gadam. Tomēr parastie aizdevumi var būt lielāki divu līdz četru ģimeņu mājām, kā arī īpašumiem, kas atrodas teritorijās, kas noteiktas kā augstas izmaksas. (Šie ir dārgāko mājokļu tirgi, kas parasti atrodas austrumu un rietumu krastā, tostarp Ņujorkā, Bostonā, Vašingtonā, Sanfrancisko un Losandželosā.)

Parastās hipotēkas no FHA un VA aizdevumiem atšķiras arī ar hipotēkas apdrošināšanas prasību. Parasti dēvē par privātā hipotēkas apdrošināšana, vai PMI, tas ir apdrošināšanas seguma veids, kas maksā hipotēkas aizdevējam daļu no aizdevuma atlikuma, ja nepildat kredīta saistības.

Dažas no galvenajām parasto hipotēku iezīmēm ir šādas:

• Minimālā pirmā iemaksa ir 5%, taču tie piedāvā aizdevumus ar mazāk nekā 3% atlaidi mājokļa pircējiem, kā arī mājsaimniecībām ar zemiem un vidējiem ienākumiem.
• Atšķirībā no FHA un VA hipotēkām, PMI tiek maksāta tikai katru mēnesi kā daļa no jūsu aizdevuma maksājuma. Nav nepieciešamas sākotnējās hipotēkas apdrošināšanas izmaksas.
• Minimālais kredītreitings parastajiem aizdevumiem ir 620, taču jūs saņemsiet labāku procentu likmi, jo augstāks būs jūsu kredītreitings.
• Tradicionālos aizdevumus var izmantot ne tikai primārās dzīvesvietas, bet arī otrā mājokļa un ieguldījumu īpašumu iegādei.
• Aizdevumi ir pieejami gan ar fiksētu likmi, gan ARM.

FHA

FHA aizdevumi darbojas tāpat kā parastie aizdevumi, taču parametri ir vienkāršāki. Piemēram, minimālās pirmās iemaksas prasība ir 3,50%, pat par pirmreizējie mājokļa pircēji.

Bet divas galvenās FHA aizdevumu iezīmes, kas tos visvairāk atšķir no parastajiem hipotēkām, ir:

Hipotēku apdrošināšana. FHA aizdevumu PMI parasti sauc par hipotēkas apdrošināšanas prēmiju vai vienkārši MIP. Vārds privāts netiek piemērots, jo hipotēkas apdrošināšanu nodrošina ASV valdība ar Federālās mājokļu pārvaldes starpniecību.

Hipotēku apdrošināšana tiek iekasēta divos veidos. Līdzīgi kā parastajiem aizdevumiem, jūsu mājas maksājumam tiek pievienota ikmēneša prēmija. Bet ir arī avansa hipotēkas apdrošināšanas prēmija (UFMIP), kas tiek pievienota jūsu aizdevuma atlikumam, lai gan to var samaksāt no savas kabatas aizdevuma slēgšanas brīdī.

Kredīta apsvērumi. Iespējams, ka FHA hipotēku popularitātei nav lielāka iemesla kā tas, ka tie ir brīvāki attiecībā uz kredīta standartiem. Piemēram, lai gan parastajiem aizdevumiem minimālais kredītreitings ir 620, FHA aizdevumi pieņems tik zemu punktu skaitu kā 580. Bet tie samazināsies līdz 500 ar pirmo iemaksu vismaz 10%. Šī noteikti ir aizdevuma programma, kas jāņem vērā, ja jums ir godīgi vai slikti kredīti.

Citas FHA aizdevumu funkcijas, kas jāzina, ietver:

• Lai gan minimālā pirmā iemaksa ir 3,5%, FHA aizdevumi parasti tiek izmantoti kopā ar pirmās iemaksas palīdzības programmām, kas ļauj pircējiem iegādāties mājas bez pirmās iemaksas.
• Lai gan FHA ir vairāk piemērota zemākam kredītreitingu līmenim, programmu nevajadzētu uzskatīt par paaugstināta riska hipotēku. Jūs nevarēsiet saņemt aizdevumu, ja jums ir pagājuši seši mēneši no bankrota vai ja jums nesen ir bijuši ievērojami kavēti maksājumi.
• FHA aizdevumi ir pieejami tikai īpašnieka apdzīvotām galvenajām dzīvesvietām. Tos nevar izmantot, lai finansētu ieguldījumu īpašumus vai otrās mājas.
• Aizdevumi ir pieejami gan ar fiksētu likmi, gan ARM.

VA aizdevumi

VA aizdevumi tiem ir daudz vairāk kopīga ar FHA aizdevumiem nekā ar parastajiem aizdevumiem. Tas ir tāpēc, ka līdzīgi kā FHA aizdevumiem, VA aizdevumiem ir hipotēkas apdrošināšana, ko nodrošina valsts aģentūra (Veterānu administrācija). Hipotēkas apdrošināšana tiek iekasēta kā vienreizēja avansa maksa, bez ikmēneša piemaksas jūsu mājas maksājumam.

Aizdevumus izsniedz iesaistītie aizdevēji, kas var būt bankas, krājaizdevu sabiedrības un citi hipotēku aizdevēji. Tie ir pieejami tikai atbilstošiem veterāniem un pašreizējiem ASV armijas locekļiem.

Tomēr VA aizdevumu lielā priekšrocība ir tā, ka tie nodrošina 100% finansējumu. Tas nozīmē, ka tiesīgs veterāns var iegādāties māju bez naudas. Un, lai gan hipotēkas apdrošināšanas prēmija tiek iekasēta avansā, tā tiek pievienota aizdevuma summai, tāpēc nav jāmaksā sākotnējās izmaksas.

100% aizdevuma nodrošinājums attiecas uz atbilstošo aizdevuma limitu. Bet VA aizdevumi ir pieejami arī augstākas cenas īpašumiem, ja nepieciešams. Tomēr aizņēmējam būs jāuzrāda pirmā iemaksa 25% apmērā no summas, ja aizdevums pārsniedz atbilstošo aizdevuma limitu.

Piemēram, ja aizdevums pārsniedz limitu par USD 100 000, aizņēmējam būs tiesības uz 100% finansējumu līdz USD 548 250, bet viņam ir jāiemaksā USD 25 000–25% par pārsnieguma summu.

VA aizdevumu galvenās iezīmes ir šādas:

• Aizdevumi ir pieejami tikai tiesīgiem pašreizējiem un bijušajiem ASV militārpersonām un viņu ģimenēm.
• Lai gan aizdevumiem ir iepriekšēja hipotēkas apdrošināšanas prēmija, ikmēneša prēmijas maksājums nav nepieciešams.
• Aizdevumi ir pieejami finansēšanai tikai īpašnieku apdzīvotām galvenajām dzīvesvietām. Līdzīgi kā FHA aizdevumi, tie nav pieejami ieguldījumu īpašumiem vai otrajām mājām.
• VA nav noteikta minimālā kredītvēsture, taču tiek sagaidīts, ka aizņēmēji demonstrēs atbildīgu kredīta pārvaldību.

Jumbo aizdevumi

Kā norāda nosaukums, Jumbo aizdevumi ir lielāki aizdevumi, kas pārsniedz atbilstošos aizdevuma limitus. Tādējādi tos parasti izmanto, lai iegādātos vai refinansētu īpašumus par augstāku cenu. Aizdevuma summas var sasniegt vairākus miljonus dolāru.

Jumbo aizdevumiem ir vairāk kopīga ar parastajiem aizdevumiem nekā ar FHA un VA aizdevumiem. Taču atšķirībā no parastajiem aizdevumiem, ko finansē Fannie Mae un Freddie Mac, Jumbo aizdevumus nodrošina neatkarīgi aizdevēji, piemēram, bankas. Tā kā tās ir, kreditēšanas vadlīnijas ir mazāk standartizētas nekā citās aizdevumu programmās. Kopumā viņiem ir stingrākas aizdevuma prasības.

Jumbo aizdevumu pamatfunkcijas ir šādas:

• Aizdevuma summas var svārstīties no nedaudz virs atbilstošā aizdevuma limita līdz pat vairākiem miljoniem dolāru.
• Aizdevumi var būt pieejami otrajām mājām un ieguldījumu īpašumiem, taču aizdevējs var arī ierobežot tos tikai ar īpašnieka apdzīvotām galvenajām dzīvesvietām.
• Viņiem parasti ir nepieciešams labs vai izcils kredīts, lai kvalificētos. Minimālais kredītreitings var būt no 650 līdz vairāk nekā 700.
• Parastā pirmās iemaksas prasība ir vismaz 20%. Un jūs varat sagaidīt, ka šis procents palielināsies, palielinoties aizdevuma summām.
• Tā kā tās ir lielākas aizdevuma summas, Jumbo hipotēku procentu likmes parasti ir augstākas nekā citiem aizdevuma veidiem.

Fiksētā likme vs. Regulējamas likmes hipotēkas (ARM)

Fiksētās likmes un ARM ir divi galvenie hipotēku kredītu veidi, kas tiek piedāvāti saskaņā ar četrām galvenajām hipotēku programmām (parastā, FHA, VA un Jumbo). Lai gan tos abus piedāvā FHA un VA, vairums aizņēmēju, kas izvēlas kādu no šīm aizdevumu programmām, izvēlas fiksētas likmes aizdevumu.

Tomēr tas pats nenotiek gan ar parastajiem, gan Jumbo aizdevumiem. ARM aizdevumi ir nedaudz populārāki ar katru no šiem aizdevumu veidiem. Tas jo īpaši attiecas uz Jumbo aizdevumiem, kas ir paredzēti aizņēmējiem ar lielākiem ienākumiem, kuri bieži vien ir ieinteresēti saņemt zemāko iespējamo procentu likmi.

Tomēr kopumā ARM aizdevumi mūsdienās ir diezgan reti. Saskaņā ar Bankrate 2020. gadā publiskoto informāciju ARM veido mazāk nekā 3% no 2020. gadā izsniegtajām hipotēkām. Tas ir saistīts ar neseno parādību, kurā ARM aizdevumi ir tikai nedaudz zemāki par fiksētajām likmēm. Turklāt, ja fiksētās likmes ir rekordzemas, lielākajai daļai aizņēmēju ir lietderīgi fiksēt šīs likmes, nevis riskēt ar vēl zemākām ARM likmēm.

Fiksētas procentu likmes aizdevums ir tieši tas, ko norāda nosaukums. Gan procentu likme, gan ikmēneša maksājums ir fiksēts uz aizdevuma darbības laiku. Aizdevuma termiņš ir no 10 līdz 30 gadiem.

Pēc aizdevuma termiņa beigām aizdevuma pamatsumma tiks pilnībā atmaksāta. Tas būs taisnība gan fiksētas likmes aizdevuma, gan ARM gadījumā.

ROKAS

ARM piedāvā fiksētu procentu likmi uz noteiktu laiku. Parasti sākotnējie termiņi ir trīs gadi, pieci gadi, septiņi gadi un 10 gadi. Pēc sākotnējās fiksētās procentu likmes perioda aizdevums kļūs regulējams uz vienu gadu, likmei mainoties gandrīz katru gadu.

ARM procentu likmes ir balstītas uz kopīgu indeksu, piemēram, viena gada ASV Valsts kases parādzīmes vai sešu mēnešu LIBOR. Pēc tam aizdevējs indeksam pievienos rezervi (procentu punktus), lai iegūtu procentu likmi, uz kuru balstīsies turpmākās likmju izmaiņas.

Piemēram, ja viena gada ASV valsts iekšējā aizņēmuma parādzīmju ienesīgums korekcijas brīdī ir 1,00% un peļņa ir 1,50%, jūsu procentu likme tiks atiestatīta uz 2,5%. Šī likme būs laba vienu gadu un tiks atkārtoti koriģēta, izmantojot to pašu formulu kā nākamās korekcijas datums.

ARM procentu likmes ierobežojumi

Par laimi, ARM ir likmju griesti, kas ierobežo to, cik augsta likme var sasniegt katru atsevišķu korekciju vai pat aizdevuma darbības laikā.

Kopējā vāciņa struktūra ir 5/2/5. Katrs skaitlis apzīmē maksimālo procentuālo daļu, par kādu pilnībā indeksētā likme (indekss plus starpība) var pielāgoties korekcijas laikā.

Pirmais cipars nozīmē, ka likme nevar palielināties par vairāk kā 5% virs sākotnējās procentu likmes sākotnējās maiņas gadījumā. Ja jūsu sākotnējā likme ir 2,50%, maksimālais aizdevējs to var palielināt līdz 7,50%.

Otrais cipars (2 jeb 2%) ir lielākais rādītājs, ko likme var mainīties, veicot turpmākas korekcijas. Ja jūsu sākotnējā likme ir 2,50%, un tā palielinās līdz 3,50% pirmajā korekcijas reizē, bet pēc tam palielinās līdz 7,5% otrajā korekcijā, augstākā likme, ko maksāsit, ir 5,50%. Tā ir 3,50% likme plus 2%.

Trešais skaitlis secībā apzīmē lielāko procentu likmes pieaugumu aizdevuma darbības laikā. Iepriekš minētajā piemērā tas ir 5%. Tas nozīmē, ka, ja jūsu sākotnējā likme ir 2,50%, augstākā likme, ko varat iekasēt aizdevuma darbības laikā, ir 7,50%, neatkarīgi no augstām procentu likmēm.

Ja jūs interesē ARM, noteikti iepazīstieties ar procentu likmju ierobežojumiem, kas saistīti ar aizdevumu. Aizdevējam tas jums jāatklāj pieteikuma iesniegšanas brīdī, taču tas tiks iekļauts arī noslēguma dokumentos. Pirms jebkādu dokumentu parakstīšanas noteikti pieprasiet dokumentus, kas konkrēti norāda uz jūsu ARM vāciņa izvietojumu. Kad aizdevums tiek slēgts, vāciņa struktūru nevar mainīt.

Kad jums vajadzētu izmantot fiksētas procentu likmes hipotēku, nevis citus veidus?

Fiksētas procentu likmes aizdevumi parasti ir labāka izvēle, ja plānojat palikt mājās daudzus gadus. Ja domājat, ka pašreizējā mājvieta būs jūsu “mūžīgā mājvieta” vai plānojat tur dzīvot vismaz 10 gadus, fiksētas procentu likmes hipotēka parasti ir labākā izvēle. Tas nodrošinās likmju un maksājumu aizsardzību neatkarīgi no tā, kas notiek ar procentu likmēm. Ja pēc aizdevuma saņemšanas likmes samazināsies, jūs vienmēr varat veikt refinansēšanu, lai iegūtu zemākas likmes priekšrocības.

Fiksētas procentu likmes hipotēka ir ļoti ieteicama arī tad, ja vēlaties samazināt mājokļa iegādes risku. ARM raksturīgais trūkums ir tas, ka likmes var pieaugt, iespējams, pietiekami, lai apdraudētu jūsu spēju palikt mājās. Ja jūs tas uztrauc, izvēlieties fiksētas likmes hipotēku.

Tāpat hipotēkas ar fiksētu likmi parasti ir labāka izvēle tiem, kas pirmo reizi pērk māju. Tie nodrošina lielāku paredzamību un novērš iespējamo procentu likmju šoku, kas rodas ar ARM.

Tomēr, ņemot vērā to, ka procentu likmes pašlaik ir vēsturiski zemākajā līmenī, tagad ir ļoti jēga fiksēt fiksētu likmi. Lai gan vienmēr ir iespējams, ka procentu likmes nākotnē samazināsies vēl zemāk, tas gandrīz nav garantēts. Un ikreiz, kad kaut kas ir vēsturiski zemākajā līmenī, turpmāka krituma iespējamība ir daudz mazāka.

Kad jums vajadzētu izmantot ARM?

ARM vislabāk ir izmantot, ja plānojat palikt savā mājā ne ilgāk par fiksētās procentu likmes aizdevuma termiņu. Piemēram, ja plānojat dzīvot mājā nākamos piecus gadus, jūs varat būt apmierināti ar 5 gadu ARM. Visticamāk, jūs izbrauksiet no mājām, pirms tiks veikta pirmā procentu likmes korekcija.

Protams, vienīgais lielākais iemesls ARM izmantošanai vispār ir procentu likmes priekšrocības. Piemēram, ja ARM procentu likme bija par diviem procentpunktiem zemāka par fiksētas procentu likmes aizdevuma procentu likmi, sākotnējos gados ietaupījumi varētu attaisnot likmes korekcijas risku.

Diemžēl likmju starpība starp ARM un fiksētas procentu likmes hipotēkām ne tuvu nav tik augsta. Tas lielā mērā izskaidro, kāpēc ARM tagad veido ļoti nelielu procentuālo daļu no visiem hipotēkām.

Kur iegūt pareizo hipotēkas veidu

Ir daudz iestāžu, kurās varat saņemt hipotēku — parasto, FHA, VA vai Jumbo. Bet, ja jums nav iecienītas bankas vai krājaizdevu sabiedrības, lielie valsts hipotēku aizdevēji ir lieliska izvēle.

Raķešu hipotēka ir Quicken Loans, lielākā mazumtirdzniecības hipotēku aizdevēja valstī, tiešsaistes seja. Tie nodrošina visu veidu hipotekāros aizdevumus, taču tie darbojas tikai tiešsaistē, racionalizējot un paātrinot pieteikšanās procesu.

aizdevumsDepo ir arī valsts mēroga aizdevējs, kas piedāvā parastos, Jumbo, FHA un VA aizdevumus. Līdzīgi kā Rocket Mortgage, tie piedāvā pilnu tiešsaistes pieteikumu, lai paātrinātu aizdevuma pieteikšanās procesu.

Veterāni United ir labākā izvēle veterāniem un aktīvā dienesta militārpersonām, kas meklē VA hipotēkas. Kā lielākais VA hipotēku aizdevējs valstī, viņi specializējas aizdevuma veidā un pat piedāvā VA draudzīgu nekustamā īpašuma aģentu tīklu, lai palīdzētu jums atrast māju un orientēties slēgšanas procesā.

Uzticami ir tiešsaistes hipotēku tirgus, kas sniedz iespēju saņemt likmju piedāvājumus no vairākiem aizdevējiem. Dažu minūšu laikā jūs aizpildīsit īsu tiešsaistes pieteikumu un saņemsit vairākus piedāvājumus, no kuriem izvēlēties. Tas novērsīs nepieciešamību saņemt piedāvājumus no atsevišķiem aizdevējiem pa vienam.