Priekšrocības un mīnusi, iegādājoties īstermiņa īres īpašumu brīvdienām

Vai esat kādreiz domājis iegādāties brīvdienu īpašumu īstermiņa nomai? Es domāju, ka tā ir diezgan izplatīta ideja. Un ideālā pasaulē tas var apvienot labāko atpūtu un ieguldījumus vienā īpašumā.

Es nesen saņēmu jautājumu no lasītāja, kurš apsver iespēju rīkoties:

“Mēs ar sievu esam 50 gadu vidū, bez parādiem un mums pieder mūsu māja. Mēs vēlētos, lai mūsu ģimene un bērni varētu izmantot vietu, lai izpētītu nākotnes pensionēšanās rajonus netālu no brīvdienu mājas.

Lielākā daļa tradicionālo plānotāju/CPA neiesaka to darīt, taču mūs interesē, kāds ir Wealth Hacker viedoklis.– Paldies, Stīv

Stīvs nav īpaši jautājis par īpašuma nomas potenciālu. Bet, tā kā tas ir izplatīts rezultāts, es nolēmu to iekļaut plusos un mīnusos, iegādājoties brīvdienu īpašumu īstermiņa īrei. Es pievērsīšos Stīva tiešajiem jautājumiem, kā arī īstermiņa nomas aspektam.

Es sākšu ar priekšrocību apskatu, pēc tam pāriešu pie mīnusiem. Es ceru, ka, prezentējot abus, es ne tikai atbildēšu uz Stīva jautājumu, bet arī sniegšu vērtīgu informāciju citiem lasītājiem, kuri apsver iespēju iegādāties brīvdienu māju.

Priekšrocības, iegādājoties atvaļinājuma īpašumu īstermiņa nomai

Bez šaubām, brīvdienu īpašuma iegādei īstermiņa īrei ir reālas priekšrocības. Bet, pirms mēs iedziļināmies tajos, es vispirms vēlos skaidri pateikt, ka mēs runājam par šīm priekšrocībām, kā tās ir saistītas brīvdienu īpašums. Citiem vārdiem sakot, brīvdienu īpašums nav ieguldījumu īpašums, tāpēc ieguvumi būs atšķirīgi.

Lai gan ieguldījumu īpašums ir tikai naudas riska darījums, brīvdienu īpašums ir kaut kas līdzīgs hibrīdam. Līdzīgi kā māja, kurā dzīvojat, brīvdienu īpašums sniedz personiskus labumus, taču tajā pašā laikā var gūt finansiālus ieguvumus.

To sakot, pāriesim pie atvaļinājuma īpašuma priekšrocībām.

1. Jūs varat gūt papildu ienākumus

Ja jūs pērkat brīvdienu īpašumu tikai personiskai lietošanai, tas jūsu budžetam pievienos lielus izdevumus. Bet, izīrējot to vismaz daļu laika, jūs varat gūt ienākumus no īpašuma.

Piemēram, pieņemsim, ka maksājums par jūsu atvaļinājumu ir USD 1500 mēnesī. Izīrējot to vienu nedēļu no katra mēneša, arī par USD 1500, jūs segsiet mājas uzturēšanas izmaksas. Bet, ja jūs to iznomājat vairāk nekā vienu nedēļu katru mēnesi, īpašums radīs pozitīvu naudas plūsmu.

Šeit jūs varat arī darboties radoši. Jūs varat izīrēt māju noteiktos gadalaikos un paturēt to tikai personīgai lietošanai pārējā gada laikā.

Varbūt jūs izvēlaties īrēt māju tikai "sezonā". Tas varētu nozīmēt nopelnīt 2500 USD nedēļā 12 sezonas maksimālās nedēļas laikā. Šī vienošanās segs ikmēneša pārvadāšanas izmaksas visu gadu, vienlaikus radot 12 000 USD peļņu.

Tikmēr jūs gūsit labumu no mājas baudīšanas 40 nedēļas no katra gada. Tādā veidā māja būs ieguldījumu īpašums 12 nedēļas gadā un brīvdienu māja pārējās 40 nedēļas.

2. Jūs varat nopelnīt ilgtermiņa kapitāla pieaugumu

Lielākā daļa cilvēku uzskata, ka māja, kurā viņi dzīvo, ir viens no labākajiem ieguldījumiem, ko viņi jebkad ir veikuši. Pat ja jūs neuzskatāt savu galveno dzīvesvietu kā ieguldījumu, bet gan kā savu māju, tā var darboties abos virzienos. Māja, kuru iegādājaties par 400 000 USD un kurā dzīvojat 20 gadus, galu galā var būt divreiz lielāka. Tas ir vislabākais finansiāls ieguvums!

Tas pats var notikt ar brīvdienu māju. Jūs varētu iegādāties īpašumu par 200 000 USD, pēc tam divdesmit gadus vēlāk tas dubultosies līdz 400 000 USD. Pa ceļam jums patiks pavadīt atvaļinājumu mājās, vienlaikus arī izīrējot to, lai gūtu ienākumus.

Šeit ir svarīgi saprast sviras priekšrocības, ko sniedz nekustamais īpašums.

Atšķirībā no vairuma citu ieguldījumu, nekustamais īpašums parasti tiek iegādāts galvenokārt, izmantojot aizņemto naudu. Tas ievērojami palielina jūsu ieguldījumu atdevi.

Ja iegādājāties atvaļinājuma īpašumu 200 000 USD vērtībā ar 20% iemaksu — USD 40 000 — un tā vērtība dubultojās līdz USD 400 000, jūs patiešām nopelnīsit USD 200 000 peļņu, ieguldot USD 40 000. Tas ir 500% ieguvums 20 gadu laikā!

Tajā pašā laikā jūsu 30 gadu hipotēka tiks samaksāta līdz aptuveni 98 000 USD. Cenas pieauguma un hipotēkas amortizācijas kombinācija palielinās jūsu neto pašu kapitālu līdz 298 000 USD. Tā ir pārsteidzoša atdeve no ieguldījumiem USD 40 000 apmērā.

Un atcerieties, ka jūs arī iegūsit labumu, baudot īpašumu kā brīvdienu māju.

3. Izbaudiet dāsnus nodokļu atvieglojumus

Tā kā jūsu brīvdienu māja gūs ienākumus, jūs varēsiet arī norakstīt visus izdevumus, kas samaksāti saistībā ar šo ieņēmumu gūšanu.

Pieņemsim, ka jūs izīrējat māju 25% no gada. IRS ļaus jums atskaitīt aptuveni 25% no īpašuma pārvadāšanas izmaksām no ienākumiem, ko tas rada.

Izdevumos, kurus varat norakstīt, ietilpst hipotēkas procenti, nekustamā īpašuma nodokļi, īpašuma apdrošināšana, māju īpašnieku asociācijas nodevas, īpašums uzturēšana, komunālie izdevumi, tīrīšanas izmaksas, piegādes (īrniekiem) un pārvaldības maksas, ja nolīgst ārpakalpojumu, lai pārvaldītu process.

Vēl viens izdevums ir nolietojums. IRS ļaus jums nolietot mājas vērtību (neieskaitot zemes vērtību) aptuveni 30 gadu laikā. Tā kā nolietojums ir pazīstams kā a papīra izdevumi, tas samazinās jūsu nodokļu saistības, neradot jums nekādas izmaksas.

Protams, jūs varat piemērot nolietojumu tikai mājas izmantošanai uzņēmējdarbībā. Ja tie ir 25%, jūs varēsiet nolietot tikai 25% no mājas vērtības.

Runājot par ienākuma nodokļiem, kad jūs nolemjat pārdot māju, jūs iegūsit ilgtermiņa kapitāla pieauguma nodokļa likmes.

Ja jūsu ar nodokli apliekamie ienākumi ir USD 100 000, jūs iegūsit 22% nodokļu grupa federālā ienākuma nodokļa vajadzībām. Bet tā kā brīvdienu mājas pārdošana būs ilgtermiņa kapitāla pieaugums, jūs maksāsit tikai 15% no šī pieauguma.

4. Jūs veidosit nekustamā īpašuma portfeli

Viens no visizplatītākajiem un vērtīgākajiem padomiem, kad runa ir par ieguldījumu, ir dažādošana. Tas ir par naudas sadali vairākos ieguldījumos. Tas ne tikai samazina iespējamos zaudējumus no jebkura atsevišķa ieguldījuma, bet arī nodrošinās piekļuvi vairākām ieguldījumu iespējām.

Īpašuma augsto izmaksu dēļ var būt grūti dažādot ar nekustamo īpašumu. Bet, ja jums jau pieder galvenā dzīvesvieta un jūs iegādājaties brīvdienu māju, jūs dažādojat savu nekustamo īpašumu portfeli divos īpašumos.

Ja īpašuma vērtība ilgtermiņā pieaugs, kā tas parasti notiek, jūs iegūsit labumu no kapitāla pieauguma par diviem īpašumiem, nevis vienu.

5. Jums un jūsu ģimenei būs brīvdienu īpašums - Apmaksā jūsu īrnieki!

Iepriekš es pieskāros šādam piemēram, proti, mājas gada daļu izīrēt, lai segtu visas izmaksas par to. Pat ja jūs negūstat peļņu no īres, ieņēmumi, ko tas rada, jums dos a bezmaksas brīvdienu īpašums.

Padomājiet par tūkstošiem dolāru, ko katru gadu ietaupīsit, apmetoties viesnīcā vai izīrējot kāda cita brīvdienu īpašumu. Tad reiziniet šos ietaupījumus ar 20 vai 30 gadiem.

Ieguvums viegli varētu būt vairāk nekā 100 000 USD. Lai gan tas var nebūt tiešs ieguldījums, tas atbrīvos daudz naudas, lai veiktu citus ieguldījumus.

6. Brīvdienu īpašums varētu kļūt par jūsu pansionātu

Šis ieguvums var nebūt tik acīmredzams, jo tas nav finansiāls. Bet tas var būt tikpat svarīgi. Patiesībā tas attiecas uz Stīva jautājuma būtību.

Brīvdienu māja, kuru iegādājaties īstermiņa nomai, var kalpot arī kā jūsu pensionēšanās mēģinājums. Tas dos jums iespēju pavadīt ilgāku laiku brīvdienu mājā. Šajā laikā varat izlemt, vai īpašums būs jums piemērotais pansionāts.

Ģeogrāfiska pāreja uz pensionēšanos var būt saspringtāka un traucējošāka, nekā jūs gaidāt.

Bet, ja jūs jau dzīvojat pensijas galamērķī, vismaz daļu gada, jūs jau pazīsiet jauno kopienu.

Un pat tad, ja izlemjat nevēlēties savu brīvdienu māju kā savu pansionātu, tas var palīdzēt jums izlemt, vai apgabals, kurā tā atrodas, ir jums piemērotākais. Ja tā ir, varat pārdot savu brīvdienu māju un gūt peļņu un pēc tam iegādāties citu māju šajā rajonā. Jūs jau zināt zemes izvietojumu, kā arī vietējā īpašuma vērtības. Tas novērsīs lielu risku, kas saistīts ar lielas darbības veikšanu.

Mīnusi, iegādājoties atvaļinājuma īpašumu īstermiņa īrei

Lai gan brīvdienu īpašuma iegādei īstermiņa īrei ir daudz priekšrocību, ir tikpat daudz mīnusu. Pirms sperat soli, ir svarīgi zināt, kas ir šie negatīvie aspekti, un iepriekš sagatavoties.

1. Brīvdienu mājām ir nepieciešamas lielākas pirmās iemaksas un augstākas procentu likmes

Jums ir jāmīl šīs zemās iemaksas hipotēkas ar zemām procentu likmēm, kuras redzat visu laiku reklamētos.

Ziņu zibspuldze:tie nav pieejami brīvdienu mājām.

Sāksim ar pirmās iemaksas prasību. Aizdevēji pieļauj pirmo iemaksu tikai 3% apmērā par galveno dzīvesvietu. Ja jūs esat tiesības saņemt VA aizdevumu, jūs varat saņemt 100% finansējumu – vai 0 pirmo iemaksu.

Bet, ja jūs pērkat brīvdienu īpašumu, minimālā pirmās iemaksas prasība ir 10%. Ja jums ir augstāka kvalifikācija, aizdevēji var pieprasīt lielāku pirmo iemaksu. Tas var ietvert augstākas parāda attiecības un zemākus kredītreitingus.

Pat ja jūs varat iegūt brīvdienu māju ar 10% iemaksu, jums būs jāmaksā privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI). Tas var ievērojami palielināt jūsu ikmēneša maksājumu. Ja jūs pērkat brīvdienu īpašumu, jums vajadzētu plānot 20% iemaksu, lai samazinātu maksājumu.

Arī procentu likmes būs augstākas. Ja labākā pieejamā likme galvenajai dzīvesvietai ir 4%, sagaidiet, ka par aizdevumu brīvdienu mājai būs jāmaksā 4,5%.

Jums arī jāzina, ka hipotēkas kvalifikācija būs grūtāka ar atvaļinājuma īpašumu. Tā kā tas tiek uzskatīts par luksusa pirkumu, aizdevēji meklēs lielu pirmo iemaksu, zemu parāda attiecību pret ienākumiem un labu vai izcilu kredītu.

Vēl viens punkts par kvalifikāciju - jūs nevarēsit izmantot brīvdienu mājas īres ienākumus, lai pretendētu uz hipotēku.

Ja pat norādīsit savu nodomu īpašumu izīrēt, aizdevējs mājokli pārklasificēs par ieguldījumu īpašumu. Viņiem būs nepieciešama minimālā pirmā iemaksa 20% apmērā un vēl lielāka procentu likme.

2. Ne visas kopienas gaida īstermiņa nomu!

Ja plānojat iegādāties brīvdienu māju, kuru izīrēsiet pat uz īsu laiku, jums būs jāpaveic mājasdarbi. Ne visas kopienas atzinīgi vērtē īstermiņa nomu. Viņi tos aizliedz saskaņā ar īslaicīgi lietošanas ierobežojumi. Uzziniet, vai kopienai, kurā atrodas jūsu iecerētais brīvdienu īpašums, ir šādi ierobežojumi. Ja tā, tad īstermiņa nomas ideja nebūs iesācēja.

Daži dzīvokļu īpašnieki arī aizliedz īstermiņa nomu. Parasti tā nav dzīvokļu dzīvokļos, kas atrodas kūrorta zonās vai to tuvumā. Taču ierobežojumi katrā kondominijā ir atšķirīgi. Jums būs iepriekš jānoskaidro, vai apkārtnē ir kādi ierobežojumi. Lai gan dzīvoklis atrodas ideālā brīvdienu vietā, šī konkrētā apkaime, iespējams, ir uzcelta īpaši īpašniekiem, nevis īstermiņa īrniekiem.

Tikpat svarīgi ir ierobežojumi attiecībā uz īstermiņa īri pie hipotēkas aizdevējiem.

Ja īpašums tiek izmantots īstermiņa nomai, to var klasificēt kā a condotel. Tas ir vārdu “kondominijs” un “viesnīca” hibrīds. Tas attiecas uz kondominiju, kas būtībā tiks izmantota kā viesnīca.

Lai gan tie ir populāri kūrorta zonās, tradicionālie hipotēku aizdevēji tos nevar izmantot. Tā kā tie tiek uzskatīti par komerciāliem īpašumiem, jums būs jāsaņem komerciāla hipotēka, lai to iegādātos. Tas nozīmēs vēl lielāku pirmo iemaksu un augstāku procentu likmi. Aizdevums var ietvert arī stingrākus nosacījumus, piemēram, mainīgas procentu likmes hipotēku ar termiņu tikai 10 gadi.

3. Īrnieki var sabojāt īpašumu

Ikreiz, kad īpašumā ir īrnieki, vienmēr pastāv bojājumu iespējamība. Tas ir vēl vairāk iespējams ar īstermiņa nomu. Tāpat kā viesnīcas numuriņā, jums būs virpuļdurvis vai īrnieki, kas izmantos īpašumu gada laikā.

Ne visi īrnieki ir pilnībā atbildīgi. Jūs varat iekasēt depozītu, lai segtu iespējamos zaudējumus, taču, ja zaudējumi pārsniedz depozītu un īrnieks atsakās maksāt, jums var būt nepieciešams uzsākt tiesvedību.

Pat ja neviens īrnieks nenodara nekādus reālus zaudējumus, katru gadu īpašumā ir ducis vai vairāk īrnieku vairākus gadus būs nepieciešams vairāk apkopes un remonta darbu, nekā jūs, iespējams, veicat savā primārajā darbā dzīvesvieta.

Tas izpaudīsies kā nauda bez kabatas, kā arī jūsu laiks un pūles.

Šis ir labs laiks audzināšanai mājas īpašnieka apdrošināšana. Lai ietaupītu naudu, jums varētu rasties kārdinājums savā brīvdienu mājā iegādāties standarta mājas īpašnieka apdrošināšanas polisi. Tā ir slikta ideja! Patiešām slikti!!!

Standarta mājas īpašnieka polise attieksies tikai uz kaitējumu īpašumam, ko jūs, jūsu ģimene un viesi parasti lietojat.

Ja īpašumu sabojājis īrnieks, apdrošināšanas kompānija atlīdzību neizmaksās. Viņi pat var pārtraukt jūsu politiku, ja tiek sniegta nepatiesa informācija par tās paredzēto izmantošanu.

Jums būs jāsaņem īpaša politika, kas apliecina īpašuma izmantošanu īstermiņa nomai. Tā būs dārgāka nekā standarta mājas īpašnieka apdrošināšanas polise. Bet, ja jums tā nav un jūsu īpašumu ir sabojājis vai iznīcinājis īrnieks, standarta polises ietvaros jums nebūs seguma.

4. Brīvdienu īpašuma pārvaldīšana nav pasīva darbība!

Nedomājiet, ka jūsu atvaļinājuma īpašums ir tīra izklaide saulē, ja to izmantojat īstermiņa nomai. Es jau esmu iekļāvis prasību par regulāru tīrīšanu, remontu un apkopi. Bet tas ir tikai sākums.

Jums būs arī jātirgo īpašums, lai to paturētu īrētā veidā. Tas nozīmēs īpašuma reklamēšanu, īrnieku pārbaudi un dokumentu kārtošanu katrai nomai. Jums būs arī jāpārbauda īpašums pēc katras nomas, lai izsekotu, kurš īrnieks varētu būt sabojājis māju.

Maigi izsakoties, brīvdienu īpašuma apsaimniekošana ar īstermiņa īri ir nepilna laika darbs. Vārdu “atvaļinājums” var ātri pārņemt fakts, ka jūs vadāt uzņēmumu no savas otrās mājas. Jā, tas tiešām notiek.

Ir pārvaldības uzņēmumi, kas to darīs jūsu vietā. Bet, ja izvēlēsities šo ceļu, sagaidiet, ka būs jāmaksā nodeva no 10% līdz 20% no īpašuma nomas ienākumiem.

5. Jūs nevarēsiet izmantot atvaļinājuma īpašumu jebkurā laikā, kad vēlaties

Pastāv konflikts ar brīvdienu īpašuma izmantošanu īstermiņa īrei. Visticamāk, jūs vēlēsities izmantot māju tajos gada laikos, kas radīs visvairāk īrnieku un visaugstākās īres maksas.

Tāpēc jūs iegādājaties pludmales māju ar domu pavadīt dažas nedēļas, izbaudot to vasaras kulminācijas laikā. Taču katru nedēļu, kad izmantosit māju, jūs zaudēsiet gada augstāko īres maksu.

Vēl lielāka problēma ir ar kūrorta īpašumiem. Piemēram, pludmales atrašanās vieta būs vispopulārākā vasaras mēnešos. Māja slēpošanas kūrortā ziemā būs ļoti pieprasīta. Šāda veida īpašums var tikai ir nomas vērtība sezonas maksimuma laikā.

Ja jums patīk doties uz pludmali vasarā vai slēpot ziemā, jums var nebūt šādas iespējas — ne tad, ja vēlaties maksimāli palielināt savus ienākumus no īpašuma. Jūs varat to iznomāt sezonas maksimuma laikā, ļaujot jums to izbaudīt tikai starpsezonā. Tas palielinās ieguldījumu atdevi. Bet tas tiks darīts par to, ka tiek apdraudēta atvaļinājuma vērtība.

6. Īpašuma vērtība var nepieaugt

Īpašuma novērtējums nav vienāds visos tirgos. Lai gan tas var būt izplatīts lielpilsētu tirgos, tas nav tik skaidrs kūrorta zonās. Iespējams, ka brīvdienu īpašuma vērtība vispār nepaaugstināsies un var pat samazināties.

Kūrorta īpašumi bieži atrodas attālās vietās. Tie nav piemēroti dzīvošanai visu gadu, jo ir maz nodarbinātības iespēju vai citu pakalpojumu, kas patiktu pastāvīgajiem iedzīvotājiem.

Kūrorta rajonos, kas ir atkarīgi no tūrisma tirdzniecības, īpašuma vērtība var kristies, ja tūrisms palēninās. Samazināšanās var būt vēl dramatiskāka, ja teritorija ir arī pārbūvēta. Tas ir izplatīts intensīvas tūristu satiksmes gados. Bet, ja tas beidzas, celtnieki ir iestrēguši ar nepārdotiem krājumiem, un īpašuma vērtības krītas visā sabiedrībā. Labākais piemērs tam ir kas notika ar īpašumu vērtībām Maiami pēdējās lejupslīdes laikā.

Tas nenozīmē, ka vērtībām ir lemts krist kūrorta zonā vai tās nekad neatgriezīsies. Bet, ja jūs pērkat brīvdienu māju ienākumu gūšanas nolūkā, tas ir risks, kas jums jāapzinās jau pašā sākumā.

Bottom Line

Es ceru, ka tas atbildēs uz jūsu jautājumu, Stīvs. Ja vēlaties iegādāties brīvdienu māju galvenokārt personīgai lietošanai, finanšu leņķis var nebūt tik svarīgs. Bet, ja jūs interesē pērkot brīvdienu īpašumu īstermiņa īrei, jums tas būs jāuzskata par biznesu. Šajā atbildē sniegtā informācija palīdzēs jums to izdarīt.

Labi, lasītāji, ja jums ir finansiāls jautājums, uz kuru vēlaties atbildēt, vienkārši rakstiet man uz e-pastu Uzdodiet Džefam jautājumu @ GoodFinancialCents®.

Kopsavilkums: Plusi un mīnusi, iegādājoties īstermiņa īrētu īpašumu brīvdienām