Reversās hipotēkas pēdējos gados ir kļuvušas populāras vairāku faktoru kombinācijas dēļ. Papildus īpašuma vērtības pieaugumam un augstākām dzīves izmaksām miljoniem senioru ar fiksētiem ienākumiem vēlas palikt savās mājās.
Desmitiem aizdevēju piedalās reversās hipotēkas programmās, kuras bieži tiek reklamētas televīzijā, radio un tiešsaistē. Bet kas ir reversā hipotēka, kā darbojas reversā hipotēka un vai reversā hipotēka ir piemērota jums?
Satura rādītājs
- Kas ir reversā hipotēka un kā tā darbojas?
- Prasības aizņēmējam
- Īpašuma prasības
- Vecuma prasības
- Ieņēmumu sadale
- Reversās hipotēkas priekšrocības
- Reversie hipotēkas kredīti ļauj jums nemaksāt ikmēneša pamatsummu un procentus
- Reversā hipotēka var nodrošināt papildu naudu vai papildu ienākumus
- Reversās hipotēkas pamatkapitāla izņemšanai nav nekādu nodokļu seku
- Tas varētu būt labākais veids, kā palikt savā mājā
- Jūs nezaudēsit savu māju, ja vērtība samazināsies
- Reversās hipotēkas trūkumi
- Mājas kapitāla samazināšana
- Aizdevuma summu ierobežo jūsu mājas kapitāls
- Reversajām hipotēkām ir augstas slēgšanas izmaksas
- Jums joprojām ir jāmaksā īpašuma nodokļi, apdrošināšanas remonts un apkope
- Reversajām hipotēkām ir vecuma ierobežojums
- Vai jums vajadzētu ņemt reverso hipotēku?
Kas ir reversā hipotēka un kā tā darbojas?
Reversā hipotēka ir īpaša programma, ko piedāvā Federālā mājokļu pārvalde (FHA). Reversās hipotēkas tehniskais termiņš ir Mājas kapitāla konvertēšanas hipotēkas vai saīsināti HECM. Tie ir paredzēti, lai palīdzētu vecākiem māju īpašniekiem piekļūt pašu kapitālam savās mājās, neveidojot atbilstošu ikmēneša maksājumu.
Termins “reverss” attiecas uz pašu maksājumu. Tā vietā, lai veiktu ikmēneša maksājumus par aizdevumu, aizņēmējs var saņemt ikmēneša maksājumus no aizdevēja. Tas ļauj vecāka gadagājuma māju īpašniekiem piekļūt pašu kapitālam savās mājās, neuzņemoties tradicionālo hipotēku un tās atmaksas nosacījumus.
Prasības aizņēmējam
Lai pretendētu uz reverso hipotēku, jums ir jāatbilst noteiktiem ļoti specifiskas programmas prasības:
Jums jābūt vismaz 62 gadus vecam.
Māja, ar kuru tiks nodrošināta reversā hipotēka, būs īpašnieka apdzīvota kā jūsu galvenā dzīvesvieta.
Jums ir jābūt ievērojamam kapitālam mājās; jo vairāk jums ir kapitāla, jo vairāk naudas jūs varēsit piekļūt.
Jūs nevarat maksāt nekādus parādus federālajai valdībai.
Kad esat paņēmis aizdevumu, jums ir jāspēj pilnībā pārvaldīt īpašuma nodokļu, apdrošināšanas, komunālo pakalpojumu, kā arī remonta un apkopes maksājumus.
Jums būs jāpiedalās patērētāju informēšanas sesijā no FHA apstiprināta konsultanta.
Īpašuma prasības
Īpašumam ir jābūt 1 līdz 4 ģimeņu savrupmājai vai FHA apstiprinātam dzīvokļu dzīvoklim vai ražotnei mājai. Maksimālās aizdevuma summas nosaka un atjaunina Federālā mājokļu finanšu aģentūra (FHFA). 2021. gadam maksimālā summa var svārstīties no USD 548 250 līdz USD 822 375. Precīza summa būs atkarīga no apgabala, kurā māja atrodas, kā arī no tajā iekļauto dzīvojamo vienību skaita.
Bet tieši tas, cik daudz jūs varat aizņemties, būs atkarīgs arī no jūsu mājās esošā kapitāla un jūsu vecuma pieteikuma iesniegšanas brīdī.
Jūsu pašu kapitāls tiek noteikts pēc novērtētās mājas vērtības, atskaitot visas esošās parādsaistības.
Vecuma prasības
FHA nepublicē konkrētus ar vecumu saistītus pašu kapitāla procentus aizdevuma summām. Bet, jo vecāks esat, jo lielāka procentuālā daļa no kapitāla varat piekļūt no mājām. Piemēram, jūs varat piekļūt 50% no jūsu mājas kapitāla 62 gadu vecumā, un līdz 80% var būt pieejami, ja jums ir 80 vai vairāk gadu.
Ieņēmumu sadale
Kad būsiet apstiprinājis reverso hipotēku, jums būs iespēja izveidot kredītlīniju, kurai varat piekļūt pēc vajadzības, vai saņemt regulārus ikmēneša maksājumus.
Ikmēneša maksājumi var būt vai nu uz noteiktu laiku, vai vienādos ikmēneša maksājumos. Vismaz vienam aizņēmējam jāturpina dzīvot mājā kā galvenajā dzīvesvietā.
Reversās hipotēkas priekšrocības
Reversie hipotēkas kredīti ļauj jums nemaksāt ikmēneša pamatsummu un procentus
Atkal šī ir reversās hipotēkas pamatjēdziens. Tā vietā, lai veiktu ikmēneša maksājumus aizdevējam, aizņēmējs saņem ikmēneša maksājumus (vai piekļuvi kredītlīnijai pret mājokli) uz noteiktu laiku.
Jūs joprojām būsiet atbildīgs par citu ar jūsu mājas uzturēšanu un uzturēšanu saistīto izmaksu segšanu. Bet jūs nebūsiet atbildīgs par ikmēneša pamatsummas un procentu samaksu aizdevējam tā, kā jūs to darītu, ja veiktu tradicionālo refinansēšanu.
Ja jums pašlaik ir pamatsummas un procentu maksājumi par savu esošo pirmo hipotēku, rīkojieties pretēji hipotēka var izbeigt šo maksājumu, ja reversā hipotēkas summa pārsniedz jūsu pašreizējo bilanci hipotēka.
Reversā hipotēka var nodrošināt papildu naudu vai papildu ienākumus
Viens no galvenajiem iemesliem, kāpēc vecākie māju īpašnieki izvēlas reversās hipotēkas, ir piekļuve īpašuma kapitālam. Tradicionālajai hipotēkas refinansēšanai ir tāds trūkums, ka tiek izveidots jauns un lielāks ikmēneša maksājums. Tas nenotiks ar reverso hipotēku.
Jūs varat piekļūt aizdevuma ieņēmumiem, izmantojot pašu kapitāla kredītlīniju, un jums ir gatavi un pieejami līdzekļi, kad vien tie ir nepieciešami.
Varat arī izvēlēties saņemt ieņēmumus ikmēneša maksājumu veidā. Tādā veidā jūs radīsit papildu ienākumu plūsmu no savas mājas.
Šī papildu ienākumu plūsma bieži vien ļauj pensionāriem turpināt dzīvot savās mājās pat tad, ja ikmēneša ienākumi pilnībā nesedz uzturēšanās izdevumus.
Reversās hipotēkas pamatkapitāla izņemšanai nav nekādu nodokļu seku
Nauda no reversās hipotēkas var kļūt par ar nodokli neapliekamo ienākumu avotu. Tā kā aizdevuma ieņēmumi ir mājas kapitāla avanss, tie netiek uzskatīti par ienākumiem, un tādējādi tie nav apliekami ar nodokli.
Tas atšķiras no citām ienākumu gūšanas vai skaidras naudas piekļuves stratēģijām. Piemēram, ja pārdodat ar nodokli apliekamā kontā esošās akcijas, jums būs jāmaksā nodoklis par jebkādu kapitāla pieaugumu.
Tāpat, ja jūs veicat sadali no pensiju plāna, kas aizsargāts ar nodokļiem, šīs sadales var tikt apliktas ar nodokli kā parastie ienākumi. Izņemot lielu summu, jūs pat varētu tikt pakļauts augstākām nodokļu kategorijām.
Reversā hipotēka nodrošina to pašu skaidru naudu, nesamazinot ieņēmumus ar nodokļiem.
Tas varētu būt labākais veids, kā palikt savā mājā
Ja jums ir fiksēti ienākumi, tāpat kā daudziem pensionāriem, tas var neatbilst dzīves dārdzībai. Papildu ienākumi no reversās hipotēkas var ļaut jums palikt savā mājā pat ar fiksētu ienākumu.
Jūs nezaudēsit savu māju, ja vērtība samazināsies
Izmantojot reverso hipotēku, nepastāv draudi zaudēt savu māju, ja īpašuma vērtība nokrītas zem hipotēkas bilances. Jūs varat turpināt dzīvot mājā līdz mūža galam.
Arī aizdevējs nevar piespiest jūs atmaksāt kredītu pirms termiņa.
Jums pat var būt iespējams refinansēt esošu reverso hipotēku. Ja īpašuma vērtība ievērojami palielināsies, jums būs pieejams lielāks mājas kapitāla procents.
Citi scenāriji, kuros jūs varētu pretendēt uz reverso hipotēkas refinansēšanu: ir ievērojams procentu likmju kritums; ir palielināta maksimāli pieļaujamā hipotēkas summa; jūs vēlaties konvertēt hipotēku ar regulējamu procentu likmi uz fiksētu likmi vai; ja jums ir jāmaina aizdevuma aizņēmējs.
Reversās hipotēkas trūkumi
Mājas kapitāla samazināšana
Reversā hipotēka sniedz jums piekļuvi jūsu mājas kapitālam, līdzīgi kā tradicionālā hipotēkas refinansēšana. Negatīvā puse ir tāda, ka nākotnē jums būs mazāks kapitāls, ja tas būs nepieciešams citiem mērķiem.
Piemēram, pieņemsim, ka vēlāk nolemjat pārcelties uz citu māju. Samazināts mājas kapitāla apjoms nozīmē mazāk iespēju pārcelties uz jaunu māju vai citu vietu.
Aizdevuma summu ierobežo jūsu mājas kapitāls
Jūsu mājās esošais kapitāls ir nozīmīgs faktors, nosakot, cik daudz varat aizņemties. Nepietiekams pašu kapitāls nozīmēs vai nu mazāk ieņēmumu, vai pat atteikumu no aizdevuma.
Piemēram, pieņemsim, ka jums ir 62 gadi, jūsu mājas vērtība ir 400 000 ASV dolāru un jūsu pašreizējā hipotēka ir 250 000 ASV dolāru. Ja maksimālā aizdevuma summa ir USD 200 000, jūs nevarēsit pabeigt refinansēšanu. Šādā situācijā jūsu pašreizējās hipotēkas atlikums pārsniedz maksimāli pieļaujamo reversā hipotēkas summu 62 gadu vecumā.
Nākamajā piemērā reversās hipotēkas ieņēmumi var būt nepietiekami, lai gan jūs varētu kvalificēties.
Pieņemsim, ka esat parādā 150 000 USD par savu māju 400 000 USD vērtībā. Jūs varat aizņemties 50% vai 200 000 USD. Bet neto ieņēmumi būs tikai 50 000 USD (200 000 USD mīnus 150 000 USD, lai nomaksātu esošo hipotēku).
Atkarībā no apgrieztā hipotēkas mērķa, USD 50 000 var nepietikt.
Reversajām hipotēkām ir augstas slēgšanas izmaksas
Ikreiz, kad ņemat jaunu pirmo hipotēku pret savu māju, jums būs jāmaksā slēgšanas izmaksas. Šīs slēgšanas izmaksas samazinās ieņēmumus, ko saņemsit no jaunā aizdevuma. Taču reverso hipotēku unikālā rakstura dēļ šīs slēgšanas izmaksas ir augstākas nekā tradicionālās refinansēšanas gadījumā.
Tradicionālās hipotēkas refinansēšanas slēgšanas izmaksas svārstās no 2% līdz 3% no aizdevuma summas. Reversās hipotēkas slēgšanas izmaksas viegli pārsniedz 4%, sākot ar FHA hipotēkas apdrošināšanas prēmiju vai MIP. MIP ir maksa, ko maksāsit FHA par apdrošināšanu aizdevējam par aizdevuma veikšanu.
Jums būs jāmaksā avansa maksa 2% apmērā no jaunās hipotēkas summas. Turklāt ir arī ikgadējā MIP, kas vienāda ar 0,50% no aizdevuma neatmaksātās atlikuma. Ja jūsu aizdevuma summa ir USD 200 000, gada prēmija būs USD 1000 ($ 200 000 x 0,50%). Šajā scenārijā tas aizdevuma izmaksām pievieno apmēram USD 83 mēnesī, samazinot jūsu ikmēneša aizdevuma ienākumus.
Ir arī maksa par uzsākšanu. Aizdevēji var iekasēt lielāko no 2500 USD vai 2% no pirmajiem 200 000 USD no mājas vērtības, plus 1% no vērtības, kas pārsniedz USD 200 000. Tas nozīmē, ka aizdevējs var iekasēt pat USD 4000 (2%) no aizdevuma summas USD 200 000 apmērā.
Aizdevuma izsniegšanā iesaistītajām pusēm tiek maksātas papildu maksas. Tie ietver maksas par īpašumtiesībām, novērtēšanu, ierakstīšanu un aptauju, lai nosauktu tikai dažas.
Jums joprojām ir jāmaksā īpašuma nodokļi, apdrošināšanas remonts un apkope
Lai gan nav ikmēneša maksājumu par reverso hipotēku, jums joprojām ir jāsedz citas mājokļa izmaksas. Tas ietver īpašuma nodokļus, mājas īpašnieka apdrošināšanu, komunālos pakalpojumus un īpašuma remonta un uzturēšanas izmaksas.
Pat ja jums ir reversā hipotēka, jūs varat zaudēt mājokli nekustamā īpašuma nodokļa nemaksāšanas dēļ.
Reversajām hipotēkām ir vecuma ierobežojums
Reversās hipotēkas ir pieejamas tikai tiem māju īpašniekiem, kuri ir sasnieguši 62 gadu vecumu. Ja jūs vēl neesat sasniedzis šo vecumu, reversā hipotēka nav risinājums.
Pat ja jūs atbilstat prasībām, summa, kuru varat aizņemties, būs atkarīga no jūsu vecuma pieteikuma iesniegšanas brīdī. Jo jaunāks jūs esat, jo mazāku procentuālo daļu jūs varēsiet aizņemties pret mājokli.
Šī iemesla dēļ reversās hipotēkas parasti vislabāk darbojas aizņēmējiem vecumā no 70 vai 80 gadiem. Tādā vecumā jūs varat piekļūt lielākam kapitālam, tāpēc ir lielāka iespēja, ka aizdevums apmierinās jūsu finansiālās vajadzības.
Vai jums vajadzētu ņemt reverso hipotēku?
Reverso hipotēku sarežģī vairāki noteikumi, kas jums jāzina pirms pieteikuma iesniegšanas.
Vispirms jums vajadzētu novērtēt, ko jūs sagaidāt no reversās hipotēkas. Vai tas galvenokārt būs, lai piekļūtu skaidrai naudai jūsu mājās vai nodrošinātu jums pastāvīgu ieņēmumu plūsmu? Vai jebkurā gadījumā jums ir pietiekams kapitāls mājās, lai apmierinātu šo vajadzību?
Jums jāņem vērā arī ilgtermiņa sekas. Piemēram, iespējams, nākotnē vēlēsities pārcelties uz citu vietu, iespējams, lai dzīvotu tuvāk saviem bērniem. Tādā gadījumā apgrieztā hipotēka var pietiekami samazināt jūsu mājas kapitālu, lai padarītu pārvietošanos nepraktisku.
Pirms apgrieztā hipotēkas ņemšanas pārliecinieties, ka esat informēts par visu, kas ir saistīts. Kad esat to izdarījis, jums nopietni jāapsver iespēja apspriest šo piedāvājumu ar advokātu, CPA vai finanšu plānotāju. Tā kā viņi nodarbojas ar reversajām hipotēkām, viņi var jums sniegt padomu par labāko rīcību.