Cik daudz māju es varu atļauties?

Nekustamā īpašuma izmaksas ir dramatiski pieaugušas pēdējo desmit gadu laikā, bet īpaši pēdējo 12 mēnešu laikā. Patiesībā a jaunākais Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas ziņojums parādīja, ka esošo māju vidējā pārdošanas cena pieauga par 17,8% salīdzinājumā ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu no 2020. gada augusta līdz 2021. gada augustam.

Ja esat sēdējis malā un gaidījis, līdz varēsit atļauties sev vēlamo mājokli, nekustamā īpašuma cenu kāpums var šķist īpaši satraucošs. Varat arī pārdomāt savu stratēģiju un mērķus vai mēģināt noskaidrot, vai varat tērēt vairāk, nekā sākotnēji domājāt.

Iespējams, arī jūsu galvā virmo desmitiem jautājumu. Piemēram:

Cik es varu atļauties par māju? Turklāt, cik daudz hipotēku uzņēmums man faktiski aizdos?

Diemžēl tas, ko saka hipotēku uzņēmums un ko jūs varat ērti atļauties, ne vienmēr ir vienādi.

Šīs rokasgrāmatas mērķis ir izskaidrot, kā noskaidrot, cik daudz mājas jūs faktiski varat atļauties, nevis tikai to, ko saka hipotēkas uzņēmums. Ja esat gatavs ienirt nekustamā īpašuma tirgū, pirms cenas virzās uz mēnesi, lasiet tālāk, lai uzzinātu vairāk.

Kā aizdevēji izlemj, cik daudz mājokļa jūs varat atļauties

Kad jūs piesakāties hipotēkai, lai varētu iegādāties māju, aizdevēji ņem vērā vairākus svarīgus faktorus, tostarp jūsu kredītvēsturi, ienākumus un citus parādus. Viņi arī izmanto īpašu metriku, kas pazīstama kā parāda attiecība pret ienākumiem (DTI), lai novērtētu, cik daudz viņi var jums saprātīgi aizdot.

Parāda un ienākumu attiecība (DTI) var izklausīties pēc izdomāta termina, taču patiesībā tas nav nekas vairāk kā jūsu ikmēneša izdevumi salīdzinājumā ar jūsu ikmēneša bruto ienākumiem. Jūs varat noteikt savu DTI, dalot ikmēneša parādus ar ikmēneša bruto ienākumiem.

Piemēram, kādam, kura bruto ikmēneša ienākumi ir USD 10 000 un ikmēneša izdevumi ir USD 3500, parāda attiecība pret ienākumiem ir 35%. Aprēķins, kas izmantots, lai sasniegtu šo skaitli, izskatās šādi:

$3,500 / $10,000 = 0.35%

Ievadiet vispārīgu noteikumu, kas pazīstams kā “29/41 noteikums”.

Vispārīgi runājot, hipotēku aizdevēji vēlas nodrošināt, lai jūsu kopējā parāda attiecība pret ienākumiem nepārsniegtu 41% un lai jūsu maksājums par mājokli nesastāda vairāk kā 29% no šīs summas.

Ja bruto ikmēneša ienākumi ir USD 10 000 (vai USD 120 000 gadā), jūsu hipotēkas maksājums (ieskaitot pamatsummu, procentus, nodokļus un apdrošināšana) nedrīkst pārsniegt 2900 ASV dolārus, savukārt kopējiem parādiem kopā nevajadzētu izmaksāt vairāk kā 4100 ASV dolāru par katru. mēnesis.

Ja nopelnāt pusi no tā jeb 5000 USD mēnesī, jūsu hipotēkas maksājums (ieskaitot pamatsummu, procentus, nodokļus un apdrošināšana) nedrīkst pārsniegt 1450 ASV dolārus, savukārt kopējiem parādiem kopā nevajadzētu izmaksāt vairāk kā 2050 ASV dolārus par katru mēnesis.

Kuri parādi tiek uzskatīti par "citiem parādiem"?

Šis rādītājs var ietvert visus parādus, kas jums jāmaksā katru mēnesi, bet parasti to veido auto maksājumi, maksājumi ar kredītkartēm, studentu kredīti un citi.

Ņemot to vērā, jāņem vērā, ka 29/41 noteikums ir tikai vispārējs īkšķis. Daži aizdevēji var ļaut jums aizņemties nedaudz vairāk vai nedaudz mazāk, un dažiem mājokļu kredītu veidiem (VA aizdevumiem, FHA aizdevumiem utt.) ir atšķirīgas prasības.

Citi mājas pieejamības faktori

Tagad, kad zināt, ko aizdevēji izskatīs, jums vajadzētu padziļināti izpētīt citus faktorus, kas var ietekmēt to, cik daudz varat (un patiešām vajadzētu) aizņemties.

Uzsākot jauna mājokļa meklēšanu un jaunu mājokļa kredītu, ir vērts apsvērt šādu informāciju.

Pirmā iemaksa

Jūsu pirmā iemaksa var būtiski ietekmēt naudas summu, kuru varat aizņemties mājokļa iegādei. Acīmredzot lielāka pirmā iemaksa var palīdzēt aizņemties vairāk, jo tā atbrīvo vietu jūsu DTI, savukārt mazāka pirmā iemaksa par jūsu māju nozīmē, ka varat aizņemties mazāk.

Lielākā daļa ekspertu iesaka atmaksāt vismaz 20% no savas jaunās mājas, turklāt vairāku iemeslu dēļ. Pirmkārt, pirmā iemaksa 20% apmērā var palīdzēt jums izvairīties no situācijas, kad hipotēkas kredīts ir “zem ūdens”, ja mājokļu cenas samazinās. Otrkārt, atlaižot 20% vai vairāk, jūs varat izvairīties no privātās hipotēkas apdrošināšanas (PMI) maksāšanas par jūsu mājas aizdevumu.

Ja pirmā iemaksa ir mazāka par 20%, PMI, ko maksājat, parasti ir vēl no 0,5% līdz 1% no hipotēkas maksājuma, līdz jums ir pietiekams pamatkapitāls, lai atteikties no privātās hipotēkas apdrošināšanas. Tā ir iztērētā nauda, ​​taču papildu izmaksas var ietekmēt arī mājokļa aizdevuma summu, uz kuru esat tiesīgs.

Hipotēku procentu likmes

Vēl viens milzīgs faktors, kas ietekmē mājokļa pieejamību, ir jūsu hipotēkas procentu likme, taču šī ir viena joma, kurā jums šobrīd ir milzīgas priekšrocības. Hipotēku likmes tuvojas rekordzemam līmenim, un, maksājot mazāk procentus katru mēnesi, jūs varat atļauties aizņemties vairāk naudas avansā.

Kā hipotēkas procentu likmes ietekmē jūsu mājokļa maksājumu? Apsveriet šo piemēru, kurā aplūkotas tikai aizdevuma pamatsummas un procentu sastāvdaļas (izņemot citas izmaksas, piemēram, īpašuma nodokļus un apdrošināšanu).

Ja aizņēmāties 400 000 USD mājoklim ar fiksētas likmes hipotēku uz 30 gadiem ar 4%, ikmēneša maksājums (pamatsumma un procenti) ir USD 1909.

Ar tādu pašu aizdevuma summu un termiņu un procentu likmi 3%, ikmēneša maksājums (pamatsumma un procenti) ir 1686 USD.

Ja jums izdevās nodrošināt to pašu aizdevumu ar procentu likmi 2,5%, ikmēneša maksājums (pamatsumma un procenti) ir USD 1580.

Jūs saprotat būtību. Jo zemākas procentu likmes, jo mazāks būs jūsu maksājums. Tas atbrīvo vairāk iespēju aizņemties, vienlaikus saglabājot parāda attiecību pret ienākumiem (DTI) aizdevējiem pieņemamā līmenī.

Hipotēkas termiņš

Bet kā ir ar jūsu hipotēkas termiņu? Jautājums: "Cik daudz māju es varu atļauties?" nevar īsti atbildēt, kamēr nezināt, cik ilgu laiku vēlaties pavadīt, lai samaksātu par savu māju.

Ja esat gatavs izvēlēties ilgāku aizdevuma termiņu uz 30 gadiem, jūs varēsiet nodrošināt mazāku ikmēneša maksājumu un, iespējams, aizņemties vairāk. Vienkārši paturiet prātā, ka hipotēkas likmes ilgākiem mājokļa kredītiem mēdz būt nedaudz augstāks.

Cik daudz var atšķirties jūsu hipotēkas ilgums? Patiesībā diezgan maz.

Mēs jau minējām, kā, aizņemoties USD 400 000 par mājokli ar hipotēku uz 30 gadiem ar 3% procentu, ikmēneša maksājums (pamatsumma un procenti) būtu USD 1686.

Ja pārejat uz 15 gadu mājokļa kredītu ar tādu pašu fiksēto procentu likmi, jūsu ikmēneša maksājums (pamatsumma un procenti) palielināsies līdz 2762 ASV dolāriem, bet aizdevums ir uz pusi mazāks.

Ja saņemat nedaudz zemāku likmi 2,5% aizdevumam uz 15 gadiem šajā summā, kas, visticamāk, jūsu ikmēneša maksājums (pamatsumma un procenti) samazināsies līdz 2667 USD.

Šajos piemēros nav ņemti vērā citi hipotēkas termiņi, kas jums var būt pieejami, vai hipotēkas, kurām ir mainīgas procentu likmes, kas laika gaitā mainās. Tomēr ir taisnība, ka ilgāks aizdevuma termiņš nodrošina mazāku ikmēneša maksājumu, kas var palīdzēt jums iepriekš iegādāties vairāk mājokļa.

Papildu mājas izdevumi

Papildu izdevumi var ietekmēt to, cik daudz jūs varat aizņemties jaunam mājoklim, un daudzi no tiem lielā mērā ir ārpus jūsu kontroles. Daži papildu mājas izdevumi, kas jāņem vērā, ir šādi:

Īpašuma nodokļi: Īpašuma nodokļi parasti tiek maksāti no darījuma konta, ko jūsu aizdevējs ir izveidojis jūsu hipotēkai, taču jūs maksāsit šajā darījuma kontā katru mēnesi. Kopumā augstāki īpašuma nodokļi liek jums maksāt vairāk katru mēnesi, izraisot ikmēneša mājokļa maksājumu, kas palielinās. No otras puses, ja dzīvojat rajonā ar zemākiem īpašuma nodokļiem, ietekme uz jūsu ikmēneša maksājumu nebūs tik liela.

Mājas īpašnieku apdrošināšana: Māju īpašniekiem ar hipotēku ir jābūt mājokļa apdrošināšanai, kas parasti tiek apmaksāta no viņu hipotēkas darījuma konta. Atkal katru mēnesi tiek maksāta proporcionāla summa, kas ietekmē jūsu hipotēkas maksājumu.

HOA vai dzīvokļu nodevas: Ja dzīvojat apkaimē ar māju īpašnieku asociāciju (HOA) vai jums pieder dzīvoklis, jums var būt jāmaksā ikmēneša summa par dalību. Šī summa var ietekmēt arī to, cik daudz varat aizņemties mājoklim.

Apkope un uzturēšana

Ja vienmēr esat īrējis un nekad neesat bijis īpašumā, jums būs arī jārēķinās ar pastāvīgām uzturēšanas un remonta izmaksām. Šie izdevumi netiks atspoguļoti jūsu hipotēkas summā, taču jums tie tomēr ir jāplāno.

Piemēram, mājām ar vecāku jumtu vai HVAC dažu gadu laikā būs nepieciešami dārgi jauninājumi. Turklāt jums būs jādomā par zāliena kopšanu, ainavu veidošanu, apkures un gaisa kondicionēšanas pakalpojumu izmaksām un daudz ko citu.

Kā varat izlemt, cik daudz mājas varat atļauties

Ņemot vērā visas lietas, jums jāzina arī tas, ka hipotēkas uzņēmums nezina visu jūsu situāciju. Viņi izmanto algoritmus un koeficientus, lai izlemtu, cik daudz, viņuprāt, varat aizņemties, taču viņiem nav ne jausmas, cik reāls šis skaitlis ir jūsu personīgajām finansēm un citiem jūsu izdevumiem.

Piemēram, jūs varat būt kāds, kuram ir zemi izdevumi uz papīra, bet dārgas izklaidēšanās reālajā dzīvē. Varbūt jums nav auto maksājuma, bet jums ir trīs bērni dārgos sporta klubos, kas maksā roku un kāju. Šie citi izdevumi netiks parādīti jūsu parāda un ienākumu attiecībā (DTI), taču tas nenozīmē, ka tie nav svarīgi jūsu ģimenei.

No otras puses, iespējams, jums ir lieli finansiāli mērķi, ko vēlaties sasniegt, tostarp vēlme atbrīvoties no parādiem vai priekšlaicīgi doties pensijā.

Tādā gadījumā jūs varētu vēlēties mazāku ikmēneša hipotēkas maksājumu, nekā nolemj hipotēkas uzņēmums. Vai varbūt vēlaties saņemt mājokļa kredītu uz 15 gadiem, lai varētu ātrāk samaksāt savu māju un doties pensijā 55 gadu vecumā.

Jebkurā gadījumā jums patiešām ir jāizlemj, cik varat atļauties maksāt katru mēnesi, nepakļaujot briesmām savas ģimenes finanses vai neupurējot citus mērķus.

Bottom Line

Tas, cik daudz mājokļa varat atļauties, ir atkarīgs no jūsu ienākumiem, hipotēkas procentu likmes, uz kuru varat pretendēt, mājokļa aizdevuma ilguma un citiem svarīgiem faktoriem. Tomēr tas ir atkarīgs arī no tā, cik daudz jūs jūtaties ērti maksāt un cik daudz naudas vēlaties, lai saglabātu, ieguldītu vai tērētu, dzīvojot sev vēlamo dzīvesveidu.

29/41 noteikums ir laba vieta, kur sākt procesu, taču jums vajadzētu apskatīt savu ikmēneša budžetu un tēriņu paradumus, lai redzētu, ar ko jūs patiešām jūtaties apmierināti.

Hipotēku kompānijai nevajadzētu būt atbildīgai par jūsu turpmāko hipotēkas maksājumu. Viņi var sniegt jums priekšstatu, taču lēmums galu galā ir jūsu.

Bieži uzdotie jautājumi (FAQ)

Vai hipotēku likmes samazināsies?

Hipotēku likmes pieaug un samazinās, pamatojoties uz tādiem faktoriem kā galvenā likme. Tomēr pašreizējās procentu likmes ir rekordzemās vai tuvu tām, tāpēc, visticamāk, tās laika gaitā palielināsies, nevis samazināsies vēl vairāk.

Ja plānojat iegādāties māju, vislabāk ir iegūt iepriekšēju kvalifikāciju kādā no labākie hipotēku aizdevēji tagad, lai jūs varētu fiksēt šodienas zemās likmes.

Kā izvēlēties hipotēkas aizdevēju?

Ir daudz hipotēku aizdevēju, no kuriem izvēlēties, un var būt grūti pieņemt lēmumu. Mēs iesakām iepirkties pie aizdevējiem, lai uzzinātu, kurš no tiem piedāvā hipotēkas un aizdevumi ar viszemākajām procentu likmēm un slēgšanas izmaksām.

Kāds kredītreitings man ir nepieciešams, lai iegādātos māju?

Saskaņā ar Rocket Mortgage datiem, patērētāji, visticamāk, pretendēs uz hipotēku, ja viņu kredītreitings ir 620 vai augstāks. Tomēr jūs, iespējams, varēsit pretendēt uz FHA mājas aizdevumu ar kredītreitingu līdz 580. Tas pats standarts attiecas uz lielāko daļu VA mājokļa kredīti.

Vai es varu nopirkt māju bez pirmās iemaksas?

Saskaņā ar Patērētāju finanšu aizsardzības biroja (CFPB) datiem lielākā daļa tradicionālo aizdevēju pieprasa, lai aizņēmējiem būtu pirmā iemaksa no 5% līdz 15%. Aizņēmēji var arī pretendēt uz FHA mājokļa aizdevumu ar tikai 3,5% samazinājumu.