Saimnieki, neaizmirstiet nolietojuma atgūšanu

"Savāciet savus dārgumus debesīs, kur nav nolietojuma." - Nezināms

Jau pirmo reizi, kad iegādājos māju, man radās šī grandiozā ideja būt pleznai.

Tas bija ilgi pirms tam, kad tādi televīzijas kanāli kā HGTV varēja jūs pārliecināt, ka jūs varētu būt nekustamā īpašuma magnāts.

man bija ir iesūcies iegādājās kursu ieguldījumi nekustamajā īpašumā autors Rass Vitnijs, un bija viegli nokļūt manā bagātībā no nekustamā īpašuma.

Es atradu VA slēgšanu labā pilsētas daļā, es piedāvāju piedāvājumu, saņēmu aizdevumu un, voila (labi, ar vēl dažiem soļi), man piederēja māja, kas bija nedaudz nenovērtēta, vajadzēja dažus pieskārienus un būtu gatava iet. Es izmantoju nelikvīda un neefektīva tirgus priekšrocības, un es grasījos iezīmēt īpašumu, pārdot to un smieties līdz bankai.

Ak, tas darbojas tikai informatīvajos reklāmos. Īpašums tirgū atradās četrus mēnešus. Es devos uz juridisko skolu, kas atradās citā štatā, un man noteikti nebija vajadzīga hipotēka, lai mēģinātu atskaitīties kā kļūdains juridiskās skolas students.

Tātad, es pajautāju savam nekustamo īpašumu, vai viņa varētu to izīrēt. Par laimi, māja atradās militārajā pilsētā, un īrniekus bija viegli atrast, tāpēc, tiklīdz viņa to nolika nomā, tā tika ātri izīrēta. Gads pagāja ar īres čeku, lai segtu hipotēkas maksājumu.

Es samaksāju nodokļus un saņēmu šo patīkamo pārsteigumu, kad uzzināju, ka varu samazināt ienākumus, izmantojot nolietojumu. Zemāki nodokļi FTW!

Vai es minēju, ka nezināju, ko, pie velna, daru, kad nonācu šajā īres īpašumā? Visu, ko es zināju par nekustamo īpašumu, es toreiz uzzināju no Rasa Vitnija. Jūs varat uzminēt manu zināšanu par nekustamo īpašumu kopsummu.

Nolietojums un nekustamais īpašums

Ļaujiet man brīdi izskaidrot šo amortizācijas jēdzienu. Nolietojums ir uzskats, ka laika gaitā jūsu iegādātie priekšmeti beigsies to lietderīgās lietošanas laikā.

Tā kā, iesniedzot nodokļus, jūs nevarat nekavējoties tērēt šos posteņus - citiem vārdiem sakot, jūs nevarat uzreiz samazināt savus ienākumus par summu, ko samaksājāt par preci (galu galā jūs iegūstat no tā vērtību) - IRS ņem vērā preces paredzamo dzīves ilgumu lieta. Tas ļauj samazināt jūsu ienākumus par paredzamo dzīves ilgumu, kas šim objektam beidzās pagājušajā gadā.

Tas attiecas tikai uz precēm, kuras pērkat, lai gūtu ienākumus uzņēmējdarbībā: biroja mēbeles, programmatūra, ēkas un tamlīdzīgi. Diemžēl tas nedarbojas 183 collu plakanā ekrāna televizoram jūsu cilvēka alā.

Dzīvojamam nekustamajam īpašumam - ēkai, nevis zemei ​​- paredzamais dzīves ilgums ir 27,5 gadi. Zeme nekad netiek nolietota, jo to nevar izlietot (izņemot raktuves, karjerus un līdzīgus īpašumus, bet tas neietilpst šī raksta darbības jomā).

Tas nozīmē, ka par katru gadu, kad jums ir īrēts īpašums, jūs varat ņemt 1/27,5 daļu no sava īpašuma kā atskaitījumu no ienākumiem no šī īpašuma.

Tas ir nolietojums, kas parasti ļauj jums būt pozitīvam naudas plūsmā par īpašumu, tomēr ziņot par nodokļu zaudējumiem. Šeit ir piemērs.

Vienkāršs nekustamā īpašuma nolietojuma piemērs

Es pērku īres īpašumu 1. janvārī par 100 000 USD. Zemes vērtība ir 20 000 USD, bet mājas vērtība - 80 000 USD. Tad es to izīrēju. Iesniedzot nodokļus par šo gadu, es varu paņemt 1/27,5 X 80 000 ASV dolāru kā nolietojuma izdevumus, samazinot ar nodokli apliekamos ienākumus par šo īpašumu par 2 909,09 ASV dolāriem.

Ja es izīrētu māju par 500 USD mēnesī un man nebūtu citu izdevumu (jā, tas ir PIEMĒRS... es to saprotu tas nenotiek reālajā dzīvē), man būtu 6 000 USD ienākumi, bet man ir jāmaksā nodokļi tikai par 3090,91 USD nolietojums.

Es varu to darīt 27,5 gadus, līdz esmu pilnībā nolietojis īpašumu. Tas nenozīmē, ka pati māja ir bezvērtīga, vienkārši IRS acīs tā ir.

Atpakaļ pie stāsta.

Es nolēmu pastiprināt savu postu, pievienojot izglītībai MBA, izmantojot Sallie Mae enkura vēl viena gada studentu aizdevuma izdevumus. Turklāt mūsu īrnieki pārcēlās uz citu dežūrdaļu, un mūsu īpašumu pārvaldnieks (es jau biju precējies līdz šim laikam) lēsa, ka būs vajadzīgs mēnesis vai divi, lai saņemtu citu īrnieku.

Manai sievai un man nepatika skatīties uz leju par hipotēkas maksājumu, kuram neatbilst īres maksa, tāpēc mēs jautājām īpašuma pārvaldniekam, nekustamo īpašumu pārdevējam, vai viņa varētu to ātri pārdot. Viņa varētu! Un viņa varēja to pārdot par nedaudz vairāk, nekā mēs par to samaksājām. Donalds Tramps, šeit es nāku! Šī gada nodokļu deklarācijā es gaidīju nelielu kapitāla pieauguma nodokli, bet biju šokēts, redzot šo daudz lielāku nodokļu sitienu par šī gada nodokļiem. Kas bija noticis?

Nolietojuma atgūšana - IRS dod un atņem

Ja jūs varētu amortizēt īpašumu, atskaitiet to un pēc tam pārdodiet savu īpašumu un iegūstiet tikai kapitāla pieaugumu tā, it kā jūs to nekad nebūtu darījis ja jūs nolietojat īpašumu, jūs iegremdēsities divreiz, kas jums būtu lieliski, bet IRS nozīmētu mazākus ieņēmumus - tas notiks reti notikt. Lai tas nenotiktu, IRS izmanto metodi, ko sauc par nolietojuma atgūšanu, lai no jums atgūtu savu mārciņu.

Nolietojuma atgūšanas nodokļa likme

Lielais “ieguvums” par nolietojuma atgūšanu, ko lielākā daļa nekustamā īpašuma investoru neapzinās, ir tas, ka tas tiek aplikts ar parasto nodokli ienākuma nodokļa likmes, maksimālā vērtība ir 25% plus 3,8% neto ienākuma nodoklis, ja piemērojams, nevis pēc kapitāla pieauguma likmēm. Ja jums ir zemu nodokļu kategorija, tas nav liels darījums un var pat būt ieguvums, bet, ja jums ir augstāka likme, tas ir ievērojams pieaugums.

Nolietojuma atgūšanas piemērs

Pieņemsim piemēru, pieņemot, ka jums ir 28% parastā ienākuma nodokļa likme un 20% ilgtermiņa kapitāla pieauguma likme (2013. gada likme). Jūs iegādājāties īres māju 2008. gada 1. janvārī par USD 100 000. Māja maksāja 80 000 USD, bet zeme - 20 000 USD. Saskaņā ar IRS, jūsu gada nolietojums ir 2 909,09 USD (80 000 USD / 27,5). Jūs pārdodat īres māju 2013. gada 31. decembrī par 125 000 USD (jūs ejat!). Pamatojoties uz īpašumu, tā pārdošanas brīdī tas ir 85 454,55 USD. Tādējādi jūsu ieguvums ir šāds:

1. Nolietojuma atgūšana (25% nodokļa likme): $17,454.55. Par šo summu jums ir jāmaksā 4 363,64 USD nodoklis (25% X 17 454,55 USD).
2. Ilgtermiņa kapitāla pieaugums (20% nodokļa likme): $25,000. Par šo summu jums ir jāmaksā nodoklis 5000 USD apmērā (20% X 25 000 USD).
3. Kopējais maksājamais nodoklis: $9,363.64

Daudzi nekustamā īpašuma investori aizmirst par šo papildu 4 363,64 ASV dolāru, ko viņi būtu parādā IRS, līdz viņu nodokļu sagatavotājs (vai IRS) viņiem atgādinās par šo papildu prieka paketi nodokļu deklarācijā.

Nolietojuma atgūšana tiek aktivizēta tikai pēc īpašuma pārdošanas. Ja jūs nekad nepārdodat īpašumu un nenododat to saviem mantiniekiem, viņi iegūst pastiprinātu pamatu patiesajai tirgus vērtībai laikā, kad mizojat ķiplokus, un nolietojums pazūd. Tā ir vienīgā reize, kad IRS nesaņem savu termiņu.

Jūs, iespējams, domājat pie sevis: "Es pats netaisos amortizēties. Tādā veidā es izvairos no nolietojuma atgūšanas!”

Lai gan teorētiski tas varētu būt labi, praksē tas nav labi. IRS saka, ka viņi var pieprasīt amortizācijas atgūšanu jebkuram pieļaujams nolietojums neatkarīgi no tā, vai nolietojāties.

Tātad, ja jūs neizmantojat nolietojumu, jums joprojām būs jāmaksā nodoklis par nolietojuma atgūšanu. Tāpat jūs varat saņemt nolietojuma priekšrocības, ja jums būs jāmaksā par nolietojuma atgūšanu.

Uzlabotas stratēģijas nolietojuma atgūšanai

Ar īres nekustamo īpašumu ir saistītas daudzas stratēģijas, kas var ietekmēt notiekošo, piemēram, ienākumu laiks, 1031 sadaļas apmaiņa, īpašuma plānošana un pat pašvirzīta IRA plānošana.

Ja jūs patiešām vēlaties iedziļināties stratēģijās, iespējams, ir vērts pāris stundu finanšu plānotāja vai CPA laika, lai pārliecinātos, ka jums ir uzbrukuma plāns tieši pirms darba uzsākšanas. Lai ko jūs darītu, netērējiet visu savu peļņu, pārdodot īrēto īpašumu. Atcerieties, ka nodokļu maksātājs nāk!

Lai uzzinātu vairāk par šo tēmu, varat apskatīt IRS publikāciju 544, “Aktīvu pārdošana un cita atsavināšana”(Mājas tiek uzskatītas par 1250. iedaļas īpašumu) un IRS publikāciju 527,“Dzīvojamo telpu īre.”

Vai jums ir kādas domas vai jautājumi par nolietojuma atgūšanu? Ja tā, atstājiet tos zemāk esošajos komentāros.