Vai man vajadzētu refinansēt savu hipotēku?

Fhipotēku procentu likmes ir izplatīts iemesls māju īpašniekiem, kuri domā par hipotēku refinansēšanu. Galu galā viens no spēcīgākajiem argumentiem hipotēkas refinansēšanai ir zemākas likmes izmantošana, lai laika gaitā jūs maksātu mazāk par mājokļa hipotēku.

Bet procentu likme nav vienīgais faktors, kas jums jāņem vērā. Ir vairāki jautājumi, kurus vēlaties salīdzināt ar iespējamo zemāko procentu likmi, lemjot par īsto laiku hipotēkas refinansēšanai. Jūs arī vēlaties samazināt skaitļus, lai pārliecinātos, ka pieņemat pareizo lēmumu attiecībā uz hipotēku un budžetu.

Šeit ir viss, kas jums jāzina, lai izlemtu, kurš ir labākais laiks hipotēkas refinansēšanai:

Faktori, kas jāņem vērā, domājot par mājokļa hipotēkas refinansēšanu

Šeit ir galvenie refinansēšanas faktori, kas jums jāapsver, kā arī daži jautājumi, kas jums jāuzdod par katru no tiem.

Procentu likme

Kad procentu likmes samazinās, ir dabiski sākt domāt par refinansēšanu, lai fiksētu zemāko likmi. Tikai 1% likmes maiņa var būtiski mainīt jūsu maksājuma summu un, vēl svarīgāk, procentu summu, ko maksāsit par aizdevuma termiņu. Bet pirms parakstīšanas uz punktētās līnijas noteikti uzdodiet sev šādus jautājumus:

• Kāda ir jūsu pašreizējā procentu likme?
• Kas būtu, ja refinansētu?
• Vai ir pietiekami liela atšķirība starp abiem?
• Vai paredzams, ka likmes nākotnē pieaugs?

Labākais veids, kā nodrošināt apzinātu izvēli, ir izpētīt pašreizējās hipotēkas procentu likmes jūsu apgabalam un aizdevuma veidam.

Lasīt vairāk:Labākās hipotēkas likmes pašnodarbinātajiem

Kredīta veids

Kāda veida aizdevums jums pašlaik ir un ar ko jūs refinansēsit, var mainīt jūsu likmi, izmaksas, termiņu un citas aizdevuma iespējas. Tāpēc ir ieteicams uzdot sev šādus jautājumus par savu iespējamo refinansēšanu:

• Vai jūs pārejat no hipotēkas ar regulējamu likmi (ARM) uz fiksētas likmes aizdevumu?
• Vai apsverat aizdevuma termiņu pārcelšanu no 30 gadiem uz 20 vai 15

Skatīt arī:Plusi un mīnusi hipotēkai 15 pret 30 gadiem

Noslēguma izmaksas

Jūs nevēlaties, lai izmaksu slēgšana būtu nepatīkams pārsteigums. Lai gan par dažām slēgšanas izmaksām var vienoties un jūs dažreiz varat iekļaut noslēguma izmaksas jaunajā aizdevuma atlikumā, vai samaksāt par tiem, izmantojot augstāku procentu likmi, jums joprojām būs jāsagatavojas šiem neizbēgamajiem hipotēkas izdevumiem. Noteikti pārdomājiet naudas summu, kas jums būs jāmaksā noslēguma izmaksās, lai nodrošinātu refinansēšanu ar šādiem jautājumiem:

• Cik tev izmaksās refinansēšana?
• Vai jums ir pieejama šī summa īstermiņa uzkrājumos?
• Cik ilgs laiks būs vajadzīgs, lai atgūtu šīs izmaksas?
• Vai tu tik ilgi būsi mājās?

Jūsu kredītreitings

Tas, ka likmes parasti ir pazeminājušās, nenozīmē, ka ikvienam ir pieejamas vienādas zemās procentu likmes. Jūsu kredītreitings var būt atšķirība starp mīļotā likmi un sāpīgo. Pārliecinieties, ka pats atbildat uz šiem jautājumiem:

• Vai jūsu kredītreitings nesen ir pieaudzis? Ja tā ir, jūs tagad varētu pretendēt uz labāku refinansēšanas procentu likmi, pat ja likmes nav vēsturiski zemas.
• Vai jūs sagaidāt, ka jūsu kredītreitings pazemināsies kāda iemesla dēļ? Ja domājat, ka tas notiks, iespējams, vēlēsities streikot, kamēr kredītreitings joprojām ir augsts.

Jūsu laika skala

Hipotēku refinansēšana parasti ir ilgtermiņa naudas taupīšanas stratēģija. Tas nozīmē, ka refinansēšanai jāatbilst jūsu personīgajam laika grafikam, lai mājoklis būtu finansiāli jēgpilns. Daži jautājumi, kas jāapsver saistībā ar jūsu laika grafiku, ir šādi:

• Cik ilgi jūs plānojat atrasties mājās un saglabāt hipotēku?
• Vai būsiet tur pietiekami ilgi, lai atgūtu slēgšanas izmaksas?
• Vai jūs plānojat īrēt savu māju nākotnē?
• Vai zemāks maksājums ļaus jums to vieglāk iznomāt?

Jūsu budžets

Refinansēšana dažreiz var samazināt maksājumu un ļaut ietaupīt vairāk naudas. Refinansēšana var arī palielināt jūsu maksājumu, ja vēlaties ātrāk atbrīvoties no aizdevuma un maksāt mazāk procentu.

Ja apsverat refinansēšanu, lai palielinātu budžetu, pārliecinieties, ka varat segt slēgšanas izmaksas, lai tiktu pie samazinātiem ikmēneša maksājumiem.

Direktors, kuru esat samaksājis

Apsveriet, cik daudz jūs jau esat iemaksājis aizdevumā. Ja esat samaksājis 20% no savas mājas vērtības, jums var būt tiesības uz privātā hipotēkas apdrošināšanas (PMI) atlaišanu, neprasot refinansēt. Bet, ja jūsu pašreizējais aizdevējs to nenolaidīs, apsveriet refinansēšanu, lai no tā atbrīvotos.

Saistīts:Vai jums vajadzētu atmaksāt hipotēku agri? Jā! Šeit ir 6 stratēģijas, kā to noņemt!

Kas jums būs nepieciešams, lai pabeigtu hipotēkas refinansēšanas kalkulatoru

Kad esat sev uzdevis iepriekš minētos jautājumus, ir pienācis laiks sākt aprēķināt, kā hipotēkas refinansēšana varētu ietekmēt jūsu rezultātu.

Tīmeklī ir pieejams daudz bezmaksas refinansēšanas kalkulatoru, un tie visi var palīdzēt jums iegūt priekšstatu par to, ko sagaidīt no refinansēšanas. Man patīk Bankrate.com hipotēkas refinansēšanas kalkulatora funkcijas.

Tālāk ir norādīti vienumi, kas jums būs nepieciešami, lai pabeigtu refinansēšanas aprēķinu.

Pašreizējā aizdevuma summa: Šeit jūs ievadīsit summu, kuru aizņēmāties, lai iegādātos māju. Piemēram, pieņemsim, ka iegādājāties mājokli 200 000 ASV dolāru apmērā ar samazinājumu par 20%, sākotnējā aizdevuma summa būtu 160 tūkstoši ASV dolāru.

Pašreizējā procentu likme (%): Vienkārši ievadiet pašreizējo procentu likmi mājokļa hipotēkai.

Termiņš (gados): Ievadiet, cik gadu bija jūsu sākotnējā hipotēka (t.i., 30 gadi pret 15 gadiem)

Pašreizējais hipotēkas atlikums: Tas ir tas, cik daudz jums pašlaik pieder mājokļa hipotēkai. Atrodiet savu jaunāko rēķinu un meklējiet atlikumu.

Refinansēt procentu likmi (%): Šeit jūs norādīsit procentu likmi, kas jums tika piedāvāta jaunajam aizdevumam.

Termiņš (gados): Kāds ir jūsu jaunais termins? 30 gadi? 15?

Priekšapmaksas sods (%): Vai jums būs jāmaksā priekšapmaksas sods par vecās aizdevuma summas atmaksāšanu pirms termiņa? Ja nezināt, zvaniet savam pašreizējam aizdevējam un uzziniet. Tas ir jāņem vērā jūsu lēmumā.

Jaunas hipotēkas slēgšanas izmaksas:-Slēgšanas izmaksas bieži ietver aizdevuma noformēšanas maksu, punktus, novērtējuma maksu, īpašuma meklēšanu un apdrošināšanu, aptauju, nodokļus, maksu par dokumentu reģistrēšanu, maksu par kredītziņojumu un citas izmaksas, kas novērtētas norēķinos. Slēgšanas izmaksas parasti ir aptuveni 2% līdz 6% no jaunās hipotēkas kopsummas.

Jaunā aizdevuma punktu skaits: Tā būtu papildu nauda, ​​ko maksājat, lai sasniegtu labāku procentu likmi.

Vai tas bija tā vērts, kad es refinansēju savu hipotēku?

Piemērs tam, kā var darboties refinansēšana, apskatīsim manu hipotēkas refinansēšanu. Tas bija garš, ilgstošs process, taču tas mums deva labāku likmi mūsu 30 gadu hipotēkai (mazāk parādu) un mazākiem maksājumiem (lielāka elastība attiecībā uz mūsu budžetu un īpašumu).

Tālāk ir sniegta informācija (skaitļi noapaļoti un aptuveni):

Iepriekšējā hipotēka:

• Pirkts 2007. gada oktobrī
• 30 gadi, fiksēta hipotēkas likme 6,375%
• Pirkts par aptuveni 207 000 USD
• $ 42 000 (20%) uz leju
• Kopējā hipotēka 165 000 ASV dolāru apmērā
• Ikmēneša maksājums 1028 ASV dolāri
• 0 USD slēgšanas izmaksas pēc pārdevēja kredīta 5000 USD apmērā
• 3 gadu un 10 mēnešu laikā samaksāja procentus 39 000 USD
• Aizdevuma termiņa laikā maksāja procentus 205 000 USD.

Jauna hipotēka:

• Slēgts 2011. gada jūlijā
• 30 gadi, fiksēta hipotēkas likme 4,875%
• Kopējā jaunā hipotēka 159 000 ASV dolāru apmērā
• Jauns ikmēneša maksājums 842 ASV dolāru apmērā
• Noslēguma izmaksas 1000 ASV dolāru apmērā pēc aizdevēja kredītiem 2000 ASV dolāru apmērā
• Aizņemšanās laikā samaksājiet procentus 144 000 ASV dolāru apmērā.

Piezīme: Pašreizējie tirgus apstākļi ir tādi, ka mēs “zaudētu naudu”, pārdodot savu māju, ja mēģinātu pārdot tieši tagad. Tāpēc, pat ja nākamajā gadā pametīsim māju, mēs to saglabāsim kā īres vienību.

Informācija par procentu ietaupījumiem un maksājumiem

Refinansējot, mēs samazinājām procentu summu, ko maksāsim šo aizdevumu darbības laikā, par 22 000 USD (205 000 USD - 144 000 USD - 39 000 USD), kas ir jauki. Manuprāt, pamatojoties uz šo procentu ietaupījumu, mums ir vajadzīgi 17 mēneši, lai atgūtu 1000 ASV dolāru slēgšanas izmaksas par re-fi.

Lūk, kā es saņēmu šo numuru:

Es sadalīju procentu ietaupījumus uz visiem atlikušajiem maksājumu periodiem. Ar 30 gadu aizdevumu mums ir 360 maksājumu termiņi.

22 000 USD / 360 maksājumi = 60 USD.

Tad es sadalīju 1000 ASV dolāru slēgšanas izmaksas ar 60 ASV dolāriem. Tas dod man 17, kas nozīmē, ka būs nepieciešami 17 maksājumu periodi (vai mēneši), lai atgūtu 1000 USD, ko samaksājām slēgšanas izmaksās. Ja es būtu pārdevis pilsētas māju pirms 2012. gada decembra, tad tas būtu izšķērdība.

Es zinu, ka parastais refinansēšanas īkšķis ir “sadalīt vienmērību”, ņemot vērā maksājumu starpību (šajā gadījumā 1028–842 ASV dolāri = 186 ASV dolāri). slēgšanas izmaksās 1000 ASV dolāru apmērā, kas man dod 5,38 mēnešu peļņas punktu (1000 ASV dolāri/186 ASV dolāri = 5,38), taču es nedomāju, ka tas stāsta patiesību stāsts. Mani ilgtermiņa procentu uzkrājumi ir svarīgāki ietaupījumi, salīdzinot ar pieticīgākiem ietaupījumiem ikmēneša maksājumā.

Skatīt arī: Kā aprēķināt hipotēkas maksājumu par refinansēšanu vai pirkumu

Kāpēc es priecājos par zemāku maksājumu

Lai gan esmu stingri pārliecināts, ka procentu ietaupījums ir svarīgāks, es joprojām priecājos, ka ar šo refinansējumu mēs saņēmām zemāku ikmēneša maksājumu. Lūk, kāpēc:

1. Mēs palielinājām ikmēneša budžetu par 186 ASV dolāriem. ($1,028 – $842). Šāda veida elastība ir svarīga, lai virzītu pašnodarbinātību.
2. Mēs bijām ceļā, lai pāraugtu māju. Mēs nopirkām māju ar domu, ka nākotnē tā varētu kļūt par ieguldījumu īpašumu. Ar šo jauno maksājumu faktiski var izmantot terminu “ieguldījums”. Ja mēs izīrētu savu vietu, mēs varētu saņemt vismaz 1500 USD mēnesī. Hipotēku maksājums 842 ASV dolāru apmērā, īpašuma nodokļi 350 ASV dolāru apmērā, HOA nodevas 175 ASV dolāru apmērā un apdrošināšana 20 ASV dolāru apmērā atstātu mums naudas nomas vienību.

Lasīt vairāk:Kā atrast investīciju īres īpašumus: nekustamā īpašuma iegādes novērtēšana

Kur refinansēt hipotēku

Lai gan trūkst refinansēšanas aizdevumu, kas pieejams gan no tradicionālajiem, gan netradicionālajiem aizdevējiem, lietas var kļūt nedaudz grūtākas, ja esat pašnodarbināta persona, piemēram, es. Apdrošinātājiem patīk redzēt nodokļu deklarācijas, kas datētas divus gadus no mums, kuriem nav W-2. Mūsdienās ir grūti iegūt apstiprinājumu hipotēkai, izmantojot pašnodarbinātības ienākumus. Pat ja neesat pašnodarbinātais, ir ieteicams iegādāties sev piemērotu refinansēšanas aizdevumu. Es varu ieteikt divus aizdevējus:

Ātrie kredīti

Ātrie kredīti bija aizdevējs, kas rūpējās par manu refinansēšanu, un tas bija tad, kad es vēl biju diezgan jauns individuālais uzņēmējs bez vairāku gadu augsta ienākuma nodokļa deklarācijas. Viņi strādāja kopā ar mani, lai sniegtu man godprātīgu aprēķinu par manu procentu likmi un termiņu, un viņi man palīdzēja izmantojot novērtēšanas procesu, ienākumu un aktīvu pārbaudi, parakstīšanu un, visbeidzot, mūsu slēgšana.

Lasīt vairāk:Mana refinansēšanas pieredze ar Quicken aizdevumiem [7 vienkārši soļi]

Kreditēšanas koks

Šī vietne ir tiešsaistes aizdevumu tirgus, kur aizņēmēji var aizpildīt vienu veidlapu, lai saņemtu vairākus pielāgotus piedāvājumus no aizdevējiem vietnē Kreditēšanas koks tīkls. Lai izmantotu LendingTree, aizņēmējs nemaksā nekādu maksu. Atkarībā no izvēlētā aizdevēja jums, iespējams, būs jāmaksā pieteikuma maksa, apstrādes maksa un/vai slēgšanas izmaksas. Šis tirgus ir lielisks risinājums, lai nodrošinātu, ka saņemat vislabāko iespējamo refinansēšanas aizdevumu savām vajadzībām.

Pēdējās domas

Hipotēkas refinansēšana var būt gudrs veids, kā samazināt hipotēkas maksājumu, samazināt procentu summu un fiksēt zemāku procentu likmi. Bet tas nenozīmē, ka refinansēšana vienmēr ir pareizā izvēle katram mājas īpašniekam, un tas nenozīmē, ka katra refinansēšana ir radīta vienāda.

Ir svarīgi pārliecināties, ka zināt visus savus personīgos un finansiālos faktorus, kas var ietekmēt jūsu refinansēšanas nosacījumus. Un ir saprātīgi veikt dažus aprēķinus par to, ko sagaidīt no refinansēšanas, pirms sākat sazināties ar aizdevējiem.

Kāda ir jūsu pieredze ar hipotēkas refinansēšanu? Pastāstiet mums par to komentāros!

Breno Assisa fotoattēls vietnē Unsplash

Par Filipu Teiloru, CPA

Filips Teilors, pazīstams arī kā "PT", ir CPA, emuāru autors, podkāsters, vīrs un trīs bērnu tēvs. PT ir arī personīgo finanšu nozares konferences un izstādes dibinātājs un izpilddirektors, FinCon.

Viņš 2007. gadā izveidoja nepilna laika naudu®, lai dalītos savos padomos par naudu, sauktu pie atbildības (kamēr atmaksājot vairāk nekā 75 000 USD parādu) un satikt citus, kuri aizraujas ar virzību uz finanšu jautājumiem neatkarība.