Kā aprēķināt īres īpašuma naudas plūsmu

RIeguldījumi īpašumā var nodrošināt papildu ienākumu plūsmu, palīdzot jums veidot bagātību un sasniegt savus finanšu mērķus vēl ātrāk.

Viens no populārākajiem veidiem, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā, ir īres īpašuma piederēšana.

Neatkarīgi no tā, vai esat jauns investors, kas apsver nekustamo īpašumu, vai īres īpašnieks, kurš cenšas izlemt par savu nākamo soli, katram nekustamā īpašuma investoram vajadzētu būt dažiem kopīgiem mērķiem.

Lai noteiktu, vai ieguldījumi īres īpašumos ir vērtīgs pasīvo ienākumu avots, jums jāapsver šie mērķi un jāapsver reālās dzīves plusi un mīnusi.

Mērķi, lai radītu pasīvus ienākumus, izmantojot īres īpašumus

Vai vēlaties maksimāli izmantot investīcijas īres īpašumos?

Lai gan jūsu individuālie mērķi ieguldīt nekustamajā īpašumā var atšķirties no kāda cita mērķiem, šeit ir daži izplatīti apsvērumi, kas palīdzēs gūt panākumus.

Izprotiet pasīvo ienākumu definīciju

Pēc definīcijas pasīvie ienākumi ir nauda, ​​ko jūs nopelnāt, veicot tādu darbību, kuras īstenošana neprasa daudz laika vai pūļu.

Patiesi pasīvie ienākumi ļauj jums pavadīt vismaz stundu un iegūt lielāko naudas summu.

Lai gan ieguldījumi īres īpašumos ir ienesīgi un tiem ir daudz priekšrocību, tas var prasīt arī laiku, naudu un pūles.

Citiem vārdiem sakot, tas ir aktīvs. Bet, ja jūs saprotat izmaksas un jums ir daži rezerves resursi, tas var būt jūsu laika vērts.

Un, jo tālāk, jo mazāk, jūs varat būt praktisks, ja izvēlaties.

Veiciet savu izpēti

Jums nevajadzētu akli iesaistīties ieguldījumos nekustamajā īpašumā. Pirms iegādāties nekustamo īpašumu, jums ir jāveic diezgan plaša izpēte.

Tas varētu ietvert:

1. Vietējā mājokļu tirgus izpēte
2. Izpētīt tiesības uz privātumu, diskriminējošu mājokli un izlikšanas likumus

Likumi par saimniekiem un īrniekiem dažādās valstīs var atšķirties, tāpēc ir ļoti svarīgi izglītot sevi par politiku jūsu reģionā.

Pārkāpjot vienu no šiem likumiem, jūsu īrnieks var nopietni vērsties pret jums.

Ir daudz tiešsaistes resursu un kursu, kas var izglītot jūs par šiem likumiem un palīdzēt jums izlemt, vai ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir jums.

Pērciet īstajā laikā

Pieredzējuši investori var ieguldīt nekustamajā īpašumā, vienlaikus saglabājot parādu kā daļu no savas ieguldījumu stratēģijas, bet vai jums vajadzētu?

Ja esat jaunāks ieguldītājs un vēlaties iegremdēt pirkstu dažās pasīvo ienākumu plūsmās, iespējams, vēlēsities atmaksāt parādu pirms ieguldīšanas īres īpašumā.

Lai gan jums nav obligāti jābūt pilnīgi bez parādiem, lai iegādātos īres īpašumu, šāda veida investīcijas nav labs aicinājums, ja jūs nomāc studentu parāds, medicīnas rēķini vai plašs kredīts karšu parāds.

Koncentrējieties uz galveno parādu dzēšanu un ārkārtas fonda izveidi, pirms ienirt investīcijās par īri. Tāpat strādājiet, lai ietaupītu pēc iespējas vairāk pirmās iemaksas.

Apsveriet izmaksas

Ir daži izdevumi, kurus varat sagaidīt, ja jums pieder īres īpašums.

Noteikti ņemiet vērā tos, novērtējot IA (ieguldījumu atdevi):

• Īpašuma nodoklis: Ikgadējie īpašuma nodokļi ir noteikti, neatkarīgi no tā, vai dzīvojat savā īpašumā vai nē. Lai noteiktu īpašuma nodokļa likmi, varat izmantot sava apgabala nodokļu vērtētāja vietni vai tiešsaistes rīkus.
• Saimnieka apdrošināšana: Šis apdrošināšanas veids aizsargā jūs no finansiāliem zaudējumiem ar īpašuma un atbildības segumu. Lai gan tas, iespējams, nav juridiski noteikts, gandrīz vienmēr ir laba ideja iegādāties polisi.
• HOA maksa: Atkarībā no iegādātā īpašuma veida jūs varētu būt atbildīgs arī par ikmēneša vai gada maksu par māju īpašnieku asociāciju.
• Apkope: Jūsu ziņā ir pārliecināties, vai jūsu īrētais īpašums ir visaugstākajā formā. Neaizmirstiet iekļaut uzturēšanas un uzturēšanas izmaksas savos izdevumos.
• Hipotēka: Ja jūs īsti nepērkat īres īpašumu, jums jāņem vērā ikmēneša hipotēkas maksājumu izmaksas un jānodrošina, lai jūs varētu tos viegli pārvaldīt. Var palīdzēt hipotēkas kalkulators.

Ņemiet vērā, ka īres īpašumiem hipotēkas prasības ir stingrākas nekā primārajām dzīvesvietām.

Tādējādi jums būs jāveic vismaz 20-30% pirmā iemaksa.

Faktors laikā

Papildus naudai jums jāņem vērā arī laiks, kas jums jāiegulda.

Sākot ar nekustamā īpašuma investīciju pamatiem un iemaņām, beidzot ar īpašuma pārvaldīšanu un darīšanu ar īrniekiem, īres īpašuma iegūšana prasa laiku.

Viens veids, kā atbrīvot laiku un padarīt ieguldījumus nekustamajā īpašumā pasīvākus, ir izmantot tādu platformu kā Roofstock.

Jūs varat iegādāties un pārvaldīt īpašumus pats vai iegādāties gatavu māju, kas ir aprīkota ar sertificētu īpašuma pārvaldību, ļaujot jums izkļūt no ikdienas administratīvajiem uzdevumiem.

Uzziniet, kā aprēķināt naudas plūsmu 

Lai noteiktu, cik ienesīgs būs jūsu ieguldījums, jums jāaprēķina NOI vai neto pamatdarbības ienākumi.

Gada neto pamatdarbības ienākumi = iekasētā gada nomas maksa - gada izdevumi

Zinot īpašuma naudas plūsmu, jūs varat pieņemt svarīgus lēmumus, piemēram, vai pirkt vairāk nekustamo īpašumu, refinansēt hipotēkuvai samaksāt to.

Ja jūsu NOI nav tik augsts, kā gaidīts, varat arī nolemt īpašumu pārdot.

Papildus pašreizējo ieguldījumu pārbaudei jūs varat arī aprēķināt NOI par interesējošu īpašumu.

Ja esat analizējot īrējamo īpašumu iegādeijums būs jāaprēķina īres ienākumi un izdevumi.

Konservatīvai prognozei pieņemiet, ka vakances līmenis ir 10%. Lai aprēķinātu remonta izmaksas, jums jāņem vērā arī īpašuma vecums un stāvoklis.

Apskatiet salīdzināmus īpašumus savā reģionā un ņemiet vērā piedāvājumu un pieprasījumu, lai noteiktu nomas maksu.

Ir vairāki tiešsaistes resursi, kas palīdzēs jums novērtēt īpašumu un novērtēt tā iespējamos ienākumus no nomas.

Izvēlieties pareizo īpašumu

Viena no lielākajām panākumu atslēgām, ieguldot nekustamajā īpašumā, ir pareizā īpašuma izvēle.

Ja jūs pats pārvaldīsit īpašumu, ir ideāli izvēlēties māju jūsu reģionā. Pretējā gadījumā jūs varat paplašināt meklēšanu.

Tālāk ir norādīti daži papildu faktori, kas jāņem vērā, izsekojot īpašumus.

1. Platība: Izvēlieties māju vēlamā apkārtnē, kuras nekustamā īpašuma vērtība pieaug. Jūs varat arī ņemt vērā noziedzības līmeni, piekļuvi transportam, darba tirgu, ērtības un skolu tuvumu.
2. Mājas stāvoklis: Virsmas stiprinājumi ir lieliski piemēroti apgriešanai un pārdošanai, taču, iespējams, jums vajadzētu iegādāties īrējamu māju, kas ir gandrīz gatava pārcelšanai, ja vien to nevar lēti un ātri atjaunot.
3. Izmaksas: Jo dārgāka būs māja, jo dārgāka būs tās uzturēšana. Ja esat iesācējs investēt īres maksā, iegādājieties pieticīgu māju labā rajonā, izvēloties vidusceļu, nevis jaukāko vai drūmāko māju uz ielas. Un neaizmirstiet ņemt vērā īpašuma nodokļus.

Plusi un mīnusi, investējot īres īpašumos

Ieguldījumi īres īpašumos var būt ļoti izdevīgi, taču jāņem vērā arī daži trūkumi.

Šeit ir daži reālās dzīves plusi un mīnusi, ieguldot īres īpašumos, lai gūtu pasīvus ienākumus.

Pros

• Atzinība: Ja gudri izvēlaties savu īpašumu, tam ar laiku vajadzētu kļūt vērtīgākam. Tā ir materiāla vērtība, kuru varat uzlabot.
• Aizsardzība pret inflāciju: Nekustamā īpašuma vērtība pieaug līdz ar inflāciju. Palielinoties jūsu īpašuma vērtībai, hipotēku likmes nepalielinās, ļaujot jūsu naudas plūsmai pieaugt.
• Nodokļu priekšrocības: IRS neuzliek pašnodarbinātības nodokli par nomas ienākumiem, un īrētajiem īpašumiem tiek pievienoti ar nodokli atskaitāmi izdevumi.
• Konsekventa naudas plūsma: Īre var nodrošināt pastāvīgu nedaudz pasīvu ienākumu plūsmu, it īpaši, ja jums ir ilgtermiņa īrnieki.
• Kapitāls: Katrs iekasētais īres maksājums padara jūs bagātāku. Jūs saņemat pašu kapitālu, bet īrnieki pamatā maksā hipotēku par jums.
• Sviras: Izmantojot īres īpašumus, jūs varat izmantot aizņemto naudu, lai iegūtu ievērojamu aktīvu un veidotu savu bagātību, tikai jāiegulda pirmā iemaksa.

Mīnusi

• Izmaksā naudu: Ieguldījumi īres īpašumos izmaksā naudu par hipotēkas un slēgšanas izmaksām, kā arī par uzturēšanu, nodokļiem un apdrošināšanu.
• Likviditāte: Ieguldīšana īrē ir ilgtermiņa ieguldījums. Katru mēnesi jums būs pieejama naudas plūsma, taču nav garantijas, ka likvidācijas gadījumā varēsit ātri pārdot.
• Mācīšanās līkne: Pirms jūs varat veiksmīgi sākt ieguldīt īres īpašumos, jums jāapgūst īpašnieku likumi, vietējais mājokļu tirgus, īpašumu pārvaldība un naudas plūsmas aprēķināšana.
• Saimnieka pienākumi: Ja vien neizmantojat nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu, jūs esat uz āķa, lai tiktu galā ar sarežģītiem īrniekiem, iekasētu īri un saglabātu īpašumu.
• Nav īsti pasīvs: Lai gan ieguldījumi īrē ir izdevīgi, un jūs varat uzticēt daudz pienākumu īpašuma pārvaldīšanas komandai, tas nav pats pasīvākais ienākumu veids.

Kā aprēķināt īres īpašuma naudas plūsmu vai NOI

Ar labāku izpratni par to, kas notiek veiksmīga ieguldīšana nekustamajā īpašumā un par un pret, šeit ir apskatīta faktiskā naudas plūsmas analīze.

Tālāk sniegtais kopsavilkums attiecas uz mūsu pirmajām mājām - pilsētiņu, kuru 2012. gadā pārveidojām par īres māju.

Es visu pārvaldu, izmantojot vienu Chase norēķinu kontu, kas ļauj lejupielādēt visus iepriekšējā gada datus izklājlapā.

Ja jums ir vairāki rekvizīti, var būt noderīgi izmantot sarežģītāku izdevumu uzskaites rīku. Es iesaku instrumentus no mūsu ilggadējā partnera Mājīgs.

Šeit ir mani konkrētie skaitļi no pagājušā gada.

Naudas plūsmas (pazīstams arī kā NOI) analīze

Noma iekasēta

• 2200,00 USD janvāra noma
• 2 200,00 USD februāra noma
• 2200,00 ASV dolāru noma martā
• 2200,00 USD aprīļa īre
• 2200,00 ASV dolāru maija noma
• 2200,00 USD jūnija īre
• 2200,00 USD jūlija īre
• 2200,00 USD augusta īre
• 2200,00 USD septembra īre
• 2200,00 USD oktobra noma
• 2200,00 USD novembra noma
• 2200,00 USD decembra īre

Kopējā nomas maksa iekasēta ar čeku 26 400,00 USD

Šis bija mūsu labākais līdz šim iekasētais īres gads. Mēs pagājušajā gadā nedaudz paaugstināja īres maksu un ir patīkami redzēt pilnu kolekciju gadu pēc jaunā kursa.

Mēs esam svētīti ar izcilu nomnieku, kurš katru mēnesi maksā ar čeku. Atšķirībā no iepriekšējā gada mums nebija nekādu pārtraukumu lielu incidentu dēļ, kas izraisīja īres maksas zaudēšanu.

Izmaksas Apmaksātas

Neatkarīgi no tā, cik daudz īres maksas iekasējat, jūsu īres īpašums ir tikai tikpat laba kā tās faktiskā naudas plūsma (pēc izdevumiem).

Mums joprojām bija hipotēka īpašumam, tāpēc tālāk redzēsit pamatsummu un samaksātos procentus. HOA nodevas ir salīdzinoši augstas, jo tās ir pilsētas mājas, un nodevas sedz ārējo apkopi un jumtu.

Atgādinām, ka mēs iegādājāmies/uzbūvējām šo pilsētiņu jaunu 2007. gadā (tā bija mūsu pirmās mājas), tāpēc uzturēšana vēsturiski ir bijusi ļoti zema.

Mēs maksājam paši īpašuma nodokļus gada beigās un šos ietaupījumus atlicināt a krājkonts ar augstiem procentiem.

1. 10 108,44 USD hipotēkas maksājumi uz 12 mēnešiem
2. 6 891,72 Īpašuma nodokļi 2019. gadam (par 442 ASV dolāriem mazāk nekā 2018. gadā)
3. 2 520,00 HOA nodevas par 12 mēnešiem (par 420 USD vairāk nekā 2018)
4. 865.00 Apdrošināšana (Statefarm Condo polise)
5. $ 14.00 Ziemassvētku dāvana īrniekam
6. 0.00 remonts un apkope!

Kopējie izdevumi samaksāti 20 399,16 USD

Jūs varat redzēt vienu no negatīvajiem aspektiem, kas saistīti ar dzīvokļa īres īpašuma piederēšanu iepriekš, jo mūsu HOA paaugstināja maksu par 420 ASV dolāriem.

Papildus HOA pieaugumam mūsu izdevumi bija zemi. Apdrošināšanas prēmijas nedaudz samazinājās, īpašuma nodokļi samazinājās, un mums nebija neviena remonta.

Kopējā naudas plūsma vai neto darbības ienākumi = 6 000,84 ASV dolāri

Tā kā tika reģistrētas īres maksas un viens no mūsu zemākajiem gadiem attiecībā uz reģistrētajiem izdevumiem, mēs sasniedzām augstāko reģistrēto naudas plūsmu īpašuma vēsturē. 6 000 USD naudas plūsmā!

Šeit ir mūsu naudas plūsma/neto pamatdarbības ienākumi gadu gaitā:

• 2019: $6,000.84
• 2018: $4,318.35
• 2017: $5,929.24
• 2016: $1,933.72
• 2015: $3,158.47
• 2014: $2,104.44
• 2013: $4,256.41
• 2012: $(53.93)

Kas tālāk mūsu īres īpašumam?

Līdz šim mums nav bijušas sliktas sekas no COVID-19 krīzes.

Ir divas lielas lietas, ar kurām es sagaidu nākamo:

1. Nomas līguma atjaunošana. Mūsu īrnieka īres līgums drīz beigsies. Tāpēc mums būs jāsastāda jauns īres līguma atjaunošanas līgums. Es, iespējams, pievienošu papildu 25 USD (minimālo pieaugumu) īres maksai.
2. Hipotēkas dzēšana. Mēs nesen atmaksājām hipotēku, kas būtiski ietekmēs mūsu turpmāko naudas plūsmu.

Pretējā gadījumā es turpināšu ieguldīt papildu naudu PeerStreet, pūļa finansēšanas platforma, par kuru varat lasīt vairāk mans pilns pārskats.

Vai meklējat savu pirmo īres īpašumu?

Pārbaudiet mūsu Kā atrast īres īpašumus ceļvedis vai sāciet sava īpašuma meklēšanu ar mūsu gatavu atslēgu īres īpašumu partneri Roofstock.

Vai jums ir īrēts īpašums? Ja jā, kā jums gāja šogad? Ja nē, vai esat to kādreiz apsvēris? Vai mani rezultāti dod jums pārliecību vai pauzi?

Īzaka Smita fotogrāfija vietnē Unsplash

Lai redzētu iepriekšējā gada klikšķu šovu

[/spoileris]

Par Filipu Teiloru, CPA

Filips Teilors, pazīstams arī kā "PT", ir CPA, emuāru autors, podkāsters, vīrs un trīs bērnu tēvs. PT ir arī personīgo finanšu nozares konferences un izstādes dibinātājs un izpilddirektors, FinCon.

Viņš 2007. gadā izveidoja nepilna laika naudu®, lai dalītos savos padomos par naudu, sauktu pie atbildības (kamēr atmaksājot vairāk nekā 75 000 USD parādu) un satikt citus, kuri aizraujas ar virzību uz finanšu jautājumiem neatkarība.