Mani vienmēr ir fascinējusi ideja iegūt nekustamo īpašumu ārpus mūsu galvenās dzīvesvietas. Lielākā daļa cilvēku tajā paklūp, pārvietojoties no vienas mājas uz otru, izīrējot savu pirmo māju, lai gūtu blakus ienākumus.
Kad mēs pārcēlāmies, es veicu dažus pētījumus, un, lai gan no mūsu mājas bija iespējams radīt nelielu naudas plūsmu, es negribēju būt saimnieks, un mēs pārdevām savu pirmo māju.
Nekustamais īpašums man vienmēr ir palicis prātā un tāpēc, kad bija izplatība kopfinansēšanas vietnes, kurās tiek ieguldīti nekustamie īpašumi (piemēram, salīdzinošo aizdevumu vietnes, bet ieguldījumi nekustamajā īpašumā), es domāju, ka tas varētu būt ideāls transportlīdzeklis.
Pirmais, kuru izvēlējos pārbaudīt, ir uzņēmums RealtyShares.
Kas ir RealtyShares?
RealtyShares ir kolektīvā finansējuma nekustamā īpašuma investīciju platforma, kuru 2013. gada aprīlī dibināja izpilddirektors Nav Athwal. Tas ir izgājis sešas pašu kapitāla finansēšanas kārtas un kopumā palielinājis riska finansējumu 35,7 miljonu ASV dolāru apmērā, un pēdējā kārta bija parādu finansēšanas darījums 2016. gada septembrī. Crunchbase.
Athwal bija nekustamā īpašuma advokāts Sanfrancisko un pārstāvēja institucionālos klientus, piemēram, REIT un izstrādātājus. Viņš izmantoja savu pieredzi šajā arēnā, lai izveidotu RealtyShares, jo vēlējās iepazīstināt privātpersonas ar ideju par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.
RealtyShares ļauj jums ieguldīt gan komerciālā, gan dzīvojamā nekustamā īpašuma iespējās, minimāli tikai USD 1 000 par ieguldījumu un maksimālo gada maksu 2%apmērā. Par akcijām un vēlamajiem kapitāla ieguldījumiem maksa ir tuvāka 1%. Par parāda ieguldījumu RealtyShares iekasē apkalpošanas maksu procentu likmju starpības veidā (atšķirība starp to, ko ieguldītāji saņem un pret ko maksā) ko maksā aizņēmēji). Nav darījuma maksas.
Reģistrēšanās RealtyShares
Reģistrēšanās aizņem tikai dažas minūtes. Process ietver pieteikumvārda izveidi un pēc izvēles bankas konta saistīšanu. Sākumā varat izlaist bankas konta saistīšanu (to es arī darīju, jo vēlējos redzēt, kas ir iekšā, pirms izraku savus bankas datus).
Pēc reģistrēšanās ir 30 dienu “atteikšanās periods”, kā ieteikusi Vērtspapīru un biržas komisija (SEC). Varat to nodot, aizpildot savu ieguldītāja profilu un ieplānojot zvanu ar viņu komandu.
Investora profilā tiek uzdoti daži diezgan standarta ieguldītāju anketas jautājumi, piemēram, neto vērtība, ienākumi, neatkarīgi no tā, vai strādājat finanšu pakalpojumos nozarē, kā arī dažas citas, piemēram, vai jūs vai kāds no jūsu mājsaimniecības pašlaik vai agrāk esat militārs, valdības vai politisks amats oficiāls. Tas aizņem apmēram desmit minūtes.
Kad esat pabeidzis, varat ieplānot zvanu (tie ir 20 minūšu bloki), lai izietu no atdzišanas perioda.
Vairākas iespējas ieguldīt nekustamajā īpašumā
Noslēdzošais zvans lielākoties bija informācija, persona, ar kuru es runāju, sniedza man kopsavilkumu par to, ko viņi dara. Tas bija aizraujoši, un šeit es uzzināju par viņu trim atšķirīgajiem, kaut arī plaši iedalītajiem ieguldījumu veidiem.
Īstermiņa parāda vērtspapīri: Tie ir darījumi ar mērķa atdevi 8-10% apmērā no 12 mēnešu parādzīmēm ar minimālo vērtību no 1000 USD līdz 5000 USD.
Tie iedalās vienā no diviem veidiem:
- Vienģimenes mājas, piemēram, nekustamo īpašumu apgāšanās - jūs esat 1. pozīcijas apgrūtinājums šīm mājām, un jūsu iespēja pēc noklusējuma ir ierobežošana.
- Komerciālais parāds finansē franšīzes vietas celtniecību-viņi to ir darījuši tikai 3-4 mēnešus (un viņi to ir izdarījuši tikai nedaudz), bet tie finansē vienas atsevišķas franšīzes izveidi atrašanās vietu. Šajās vietās jau ir franšīzes ņēmēji, kuri ir parakstījuši trīs līgumu nomu.
Vidēja termiņa, vēlamo akciju darījumi: Tie ir 2–3 gadus gari, un jūs parasti atrodaties 2. pozīcijā (pret parādu) ar mērķa atdevi 12–14%. Viņi parasti dodas uz daudzdzīvokļu dzīvojamo māju projektiem, dažreiz lielākus aizdevumus (USD 1–3 mm) nekustamā īpašuma investoriem, kuri vēlas mērogot. To minimums ir tuvāk 10 000–15 000 USD.
Ilgāka termiņa kopuzņēmuma akciju darījumi: Tie ir 3-5 gadu darījumi, kuros jūs uzņematies īpašumtiesības ar izstrādātājiem un mērķējat uz 16–20% IRR. Par tiem jūs saņemsiet ceturkšņa maksājumus (dažreiz pamatojoties uz pamatdarbības peļņu), kā arī piedalīsies vērtības pieaugumā, kad īpašums tiek pārdots.
Šie ir tikai darījumu veidi, ko viņi redzējuši platformā (2017. gada janvārī). Jautrākais ir tas, ka jūs varat redzēt visus ieguldījumus, ko viņi ir veikuši (no tiem ir bijis vairāk nekā 500).
Pārskata faktiskās investīciju iespējas
Pēc tam, kad es pierakstījos un pastāvēju atteikšanās periodu, es paskatījos un redzēju, ka ir nedaudz atvērtu ieguldījumu. Jūs nevarat ieguldīt nevienā darījumā, kas tika atvērts pirms atkāpšanās perioda beigām (tā ir piezīme zem katra saraksta), taču joprojām varat paskatīties apkārt. Varat arī apskatīt slēgtos darījumus, kas vienmēr ir jautri.
Es palūkojos uz pirmo uzskaitīto parāda darījumu - 1,65 mm 12 miljonu dolāru banknoti, maksājot 10% procentus ar minimālo 10 000 USD. Etiķete ar priekšfinansējumu norāda, ka RealtyShares to jau ir finansējusi, tāpēc tagad viņi to papildina ar ieguldītāja naudu.
Šajā ieguldījumā iekļautā informācija ir salīdzinoši viegla. Man ir aizdomas, ka tas ir tāpēc, ka tas ir diezgan vienkāršs parāda darījums. Citiem darījumiem daļēji var būt vairāk informācijas (piemēram, vēlamie akciju darījumi), jo tie rada lielāku risku. Ja jūs veicat kopuzņēmumu, jums jāzina, ar ko jūs gultā.
Atgriežoties pie šī darījuma, viņi sniedz jums dažas pamata lietas - ieskatu par mērķi, aizņēmēja darbības rezultātiem un kredītreitingu, kā arī par to, cik liels ir aizņemto līdzekļu īpatsvars. Ir arī papildu “dokumenti”, šajā gadījumā tiek veikts īpašuma novērtējums un aizņēmēja pieredze ar RealtyShares.
Tas nav tik atšķirīgs no tā, ko jūs redzētu vienādranga aizdevumu vietnē, lai gan ar dažādām detaļām (piemēram, īpašumu).
Sniegtā informācija ir jāskata tikai kā sākums. Jums ir jāizpilda mājasdarbs. Lai gan RealtyShares pārbauda šos darījumus un ziņo, ka tā aizņem tikai nelielu daļu no piedāvātajiem, jūs nevarat būt investors, neveicot papildu izpēti, kad ieguldāt naudu darbā.
Jūs varat atrast milzīgu informācijas daudzumu tiešsaistē, strādājot stingri no adreses, un es iesaku jebkurā darījumā sākt šīs informācijas rakšanu.
Izmaksas: Šajā konkrētajā darījumā ieguldītājs, šķiet, nemaksā nekādas maksas. Aizņēmējs maksā USD 25 par savāktajiem 1000 USD (atklāts investoru paketē). Turklāt aizdevuma procentu likme aizņēmējam ir 11%, bet ieguldītājam tiek izmaksāta 10% (parādīts piezīmju sarakstā).
Ja uzskatāt to par privātu izvietojumu, tas ir ļoti līdzīgs tam, kā tie ir strukturēti par maksu. Esmu izdarījis dažus no šiem, un šie skaitļi atbilst riskam.
Kā nodokļi darbojas ieguldījumiem
Gada beigās par katru ieguldījumu jūs saņemsit veidlapu 1065 K-1. K-1 ir veidlapa, ko izmanto, lai ziņotu par partnerības ienākumiem, atskaitījumiem, kredītiem un citu būtisku informāciju, ko jūs noslēdzat, veicot ieguldījumus.
Tas nav grūti saprotams paziņojums, un jūsu nodokļu sagatavotājs vai nodokļu programmatūra varēs tikt galā bez grūtībām.
Vai tas ir labs ieguldījums?
Esmu ieguldījis nelielā vienģimeņu māju grupā, esmu ieguldījis REIT un esmu aizdevis naudu nekustamā īpašuma darījumiem cilvēkiem, kuriem uzticējos (aizdevumi ar lielu naudu). Mana pieredze ar tiešajām īpašumtiesībām (lai gan sindikātā ar cilvēkiem, kuriem es uzticējos) bija neviennozīmīga tikai nepastāvība īpašumu īpašumā vienā ģeogrāfiskajā reģionā… plus zemes īpašums nav pikniks.
Mana cietā naudas aizdevuma pieredze ir bijusi lieliska, bet jūs atkal aizdodat naudu privātpersonai. Esmu izdarījis tikai vienu no šiem, es uzticos personai, kurai es aizņēmu naudu (un viņš neko nav darījis, izņemot savlaicīgu samaksu!), Bet visa “olas vienā grozā” ir tikai bīstams uzņēmējdarbības veids. (un man ir paveicies!)
Tas atstāj REIT. Kad var iepirkties Vanguard REIT indeksa fonds (VGSLX) ar vismaz 3000 USD, ir jābūt pamatotam iemeslam doties citur.
Bet ir - daudzi REIT netiek ieguldīti īpašumā tik daudz, cik tie ir ieguldīti nekustamā īpašuma uzņēmumos. VGSLX lielākās līdzdalības ir komerciālā īpašuma grupu un uzglabāšanas uzņēmumu akciju pozīcijas. Tas ir nekustamais īpašums tādā nozīmē, ka jūs pērkat uzņēmumus ar lielu nekustamo īpašumu, bet ne tieši nekustamajā īpašumā.
100 USD RealtyShares veicināšanas kods
Ierobežotu laiku reģistrējieties un izmantojiet reklāmas kodu Partneris 100 lai saņemtu 100 ASV dolāru prēmiju, veicot pirmo ieguldījumu.
100 USD tiks parādīti jūsu saistītajā bankas kontā 30 dienu laikā pēc ieguldījuma apstrādes.
Bottom Line
Es domāju, ka ir ļoti forši iepirkties logos, un es varētu mazliet papļāpāt, lai redzētu, kā tas ir (tas ir mazliet kā saskrāpēt dividenžu ieguldīšanas nieze).
Ja jūs interesē, varat reģistrēties, lai uzzinātu vairāk par viņiem.