Kaip investuoti į daugiabučius namus (Pagalba pradedantiesiems)

Investavimas į nekilnojamąjį turtą gali būti pelningas ir puikus būdas diversifikuoti savo portfelį. Didėjant infliacijai, daugelis investuotojų, norėdami padidinti savo pajamas, kreipiasi į įvairias investicijas į nekilnojamąjį turtą.

Kalbant apie investavimą į nekilnojamąjį turtą, yra kelios kryptys, kuriomis galite eiti. Dauguma naujų investuotojų į nekilnojamąjį turtą kreipsis į paprastus vienos šeimos namus, kad pradėtų, kol nenagrinės nieko pernelyg sudėtingo. Tačiau jei norite maksimaliai padidinti savo nekilnojamojo turto pajamas, galite apsvarstyti galimybę investuoti į daugiabučius namus.

Šiame straipsnyje apžvelgsime, kaip investuoti į daugiabučius namus, kad galėtumėte nuspręsti, ar tai yra investicinis sprendimas, kurį norėsite priimti. Ir jei neturite milijonų dolerių kapitalo, nesijaudinkite – turime pasirinkimą kiekvienam, turinčiam skirtingą biudžetą ir investavimo patirtį.

Ar daugiabutis yra tinkama investicija?

Investuodami pinigus norite kuo didesnės grąžos, tuo pačiu sumažindami riziką, kad nešvaistumėte laiko ar energijos. Sužinoję, kaip investuoti į daugiabučius namus, pastebėsite daugiau galimybių gauti didesnį pelną.

Štai keletas privalumų investuojant į daugiabučius namus:

• Galite gauti teigiamą grynųjų pinigų srautą, kuris jums moka kiekvieną mėnesį.
• Turtas (tikiuosi) brangs kiekvienais metais.
• Turėdami daugiau vienetų galite gauti daugiau pajamų.
• Jums nereikia susidurti su kintamumu, kuris pastaruoju metu buvo akcijų rinkoje.
• Turite apsidraudimą nuo sparčiai didėjančios infliacijos.

Kaip investuoti į daugiabučius namus

Tai yra šeši skirtingi būdai investuoti į daugiabučius namus, jei esate nauja erdvėje. Jūsų pasirinkimas galiausiai priklausys nuo to, kas patogu, atsižvelgiant į jūsų aplinkybes ir tikslus.

Prieš sprendžiant, kaip investuoti į daugiabutį namą, reikia atsižvelgti į tris esminius veiksnius:

1. Jūsų rizikos tolerancija. Ar galite susidoroti su rizika, susijusia su investavimu į daugiabutį? Kiek rizikos galite valdyti?
2. Kapitalas, kurį turite investuoti. Kiek pinigų turite investuoti į daugiabučius?
3. Jūsų nekilnojamojo turto žinių lygis. Ar anksčiau investavote į nekilnojamąjį turtą?

Pažiūrėkime atidžiau, kaip investuoti į daugiabučius namus.

1 variantas: įsigykite daugiabutį patys kaip investuotojas į nekilnojamąjį turtą.

Galite tyrinėti ir pradėti investuoti įsigydami daugiabutį kaip individualus investuotojas. Nors tai gali būti labiausiai bauginantis pasirinkimas, gera žinia ta, kad visą pelną galite pasilikti sau.

Ką reikėtų žinoti perkant daugiabutį savo jėgomis?

Svarbiausias dalykas, kurį reikia atsiminti investuojant savarankiškai, yra tai, kad visa atsakomybė teks jums. Būsite ant kabliuko priežiūros darbų, nuomininkų konfliktų, mokėjimų rinkimo ir kitų užduočių. Naudinga turėti keletą patikimų nekilnojamojo turto kontaktų, kuriuos būtų galima samdyti teisiniais, finansiniais ar priežiūros klausimais.

Pliusas dalykas yra tai, kad patys nusipirkę daugiabutį, jūs pasiliksite visą pelną ir galėsite įgyvendinti savo turto viziją. Taip pat galite nurašyti daugelį su turtu susijusių išlaidų į mokesčius.

Kokie žingsniai yra susiję su investavimu į butą savarankiškai?

1. Sutaupykite savo pinigus. Norint gauti daugiabučio namo hipotekos patvirtinimą, jums reikės nemažos dalies.
2. Ieškokite pasiūlymų/galimybių pas patikimą brokerį. Labai svarbu rasti patikimą brokerį, su kuriuo galėtumėte dirbti, kad padėtų jums peržiūrėti sąrašus.
3. Rasti hipoteką. Norėsite apsvarstyti galimybę gauti išankstinį hipotekos patvirtinimą, kad jau teikdami pasiūlymą išsiaiškintumėte finansavimą.
4. Išanalizuokite finansus ir peržiūrėkite sandorius. Čia norėsite skirti daugiausiai pastangų, kad užtikrintumėte, jog sudarėte pelningą sandorį.
5. Pateikite pasiūlymą ir palaukite, kol jis bus priimtas.
6. Apsvarstykite nekilnojamojo turto valdymo įmonę. Įsigiję daugiabutį, galbūt norėsite pasisamdyti nekilnojamojo turto valdymo pagalbą. Nekilnojamojo turto valdytojo samdymas gali atleisti jus nuo kai kurių pareigų, nors tai sumažins jūsų pelną.
7. Renovuoti ar atnaujinti daugiabutį. Daugelis nekilnojamojo turto investuotojų ieško pastatų, kuriuos galėtų atnaujinti, kad apmokestintų daugiau.

Kai kurie dokumentai, kuriuos turėsite atidžiai peržiūrėti prieš investuodami į daugiabutį namą:

• Rinkos ataskaita. Kokios savybės yra prieinamos?
• Finansinis auditas. Kokia yra pastato ekonominė istorija?
• Turto būklės vertinimas. Kokios būklės turtas?
• Nuomos auditas. Ar yra nesumokėta nuoma? Kaip atrodo nuomos sutartys?
• Įvertinimas. Kokia šiuo metu numatoma turto rinkos vertė?
• Svetainės apklausa ir pavadinimo ataskaita. Ar yra kokių nors teisinių pretenzijų dėl turto? Kokios yra nuosavybės ribos?

Labai svarbu rasti nekilnojamojo turto teisininką, kuriuo galėtumėte pasitikėti, kuris padėtų jums peržiūrėti šiuos dokumentus ir atsakyti į jūsų klausimus.

Mes paklausėme Danielio Shino Darvino gydytojas patarimo, kaip investuoti į daugiabučius namus, ir štai ką jis turėjo pasakyti:

„Žiūrėdamas į daugiabutį, atsižvelgiu į daugelį veiksnių, įskaitant vietą, įperkamumą, pastato būklę ir galimybę padidinti nekilnojamojo turto vertę.

Shin toliau mini patraukliausią kokybę:

„Sakyčiau, kad patraukliausia pastato kokybė yra galimybė patobulinti pastatą ir pasiūlyti geresnę gyvenamąją aplinką nuomininkams ir tuo pat metu gauti gerą grąžą investicija“.

Gabby Wallace, nekilnojamojo turto ekspertė, padedanti moterims gauti investicijų iš nuomos pajamas, taip pat pasidalijo mintimis apie tai, kaip investuoti į daugiabučius ir ko ji ieško:

„Paprastai [ieškau] galimybės gauti tinkamą pinigų srautą ir pradinės investicijos įvertinimą. Tai, kas daro nekilnojamąjį turtą geru pasirinkimu, yra labai asmeniška, [ir] kaip ir asmeniniai finansai, tai priklauso nuo žmonių finansinės padėties ir jų dabartinių / ilgalaikių tikslų.

Ieškodami, kaip investuoti į daugiabučių kompleksus, galite suprasti, kad nesate pasirengę pradėti savarankiškai. Jei tai jūs, yra daug kitų variantų.

2 variantas: bendradarbiaukite su partneriu ir investuokite į daugiabučius namus.

Kitas variantas – susirasti investicijų partnerį, kad nevaldytumėte rizikos vieni ar netektumėte įstrigti atliekant visus darbus. Tinkamo partnerio radimas gali padėti pagreitinti procesą ir pasidalyti atsakomybe – tokiu būdu nebūsite pervargę.

Kokia nauda investuojant į daugiabutį su partneriu?

• Galite bendradarbiauti su žmogumi, turinčiu patirties ar įgūdžių, kurių neturite.
• Galite pritraukti daugiau kapitalo ir padalinti išlaidas.
• Galite pasidalyti darbus.

Kaip susirasti partnerį investuoti į daugiabutį?

Yra daug įvairių būdų, kaip susirasti partnerį. Yra investuotojų į nekilnojamąjį turtą, kurie aktyviai ieško partnerių, ir yra žmonių, kurie tiesiog teiraujasi kontaktų savo socialiniame tinkle.

Jei nesate visiškai tikri, kaip susirasti puikų nekilnojamojo turto partnerį, čia yra keletas kitų variantų, kuriuos galite išbandyti:

1. Patikrinkite vietines investavimo grupes „Facebook“.
2. Pažiūrėkite į investicinius klubus Meetup.com.
3. Pasikalbėkite su savo nekilnojamojo turto agentu, kad sužinotumėte, ar jie ką nors turi omenyje.

Ar yra kokių nors galimų trūkumų investuojant į daugiabutį su partneriu?

Svarbu pabrėžti bet kokios investicijos privalumus ir trūkumus, kad žinotumėte, į ką ketinate investuoti.

Kalbėjomės su vienu nekilnojamojo turto investuotoju, kuris su partneriu pasidalino daugiabučio pirkimo negatyvais. Tomas Brickmanas, autorius Taupusis gėjus tinklaraštį, pasidalino savo įžvalgomis apie investavimą su partneriu:

„Investuoti su partneriais yra sunku. Iš pažiūros tai puiku. Bet kaip ir vidurinėje mokykloje – ji tenka vienam žmogui. Aš jau seniai šioje srityje. Nenoriu praleisti popietės bandydamas taisyti vandens šildytuvą. Verčiau jį pakeisiu ir tęsiu savo dieną. Deja, su partneriais – naujokams investuoti – dažnai praleidžiu popietę bandydamas pakeisti vandens šildytuvą, kurį būtų buvę galima pakeisti ryte.

Investavimas kartu su partneriu kartais gali reikšti kompromisą dėl problemų arba atsipalaidavimą. Jei nesate parduotas investuoti į daugiabutį su partneriu, nesijaudinkite – yra daugiau būdų investuoti su mažesne rizika.

3 variantas: investuokite į nekilnojamojo turto sindikavimo sutartį.

Sindikacijos sutartis yra ta, kai sujungiate savo finansus su nedidele investuotojų grupe, kad įsigytumėte nekilnojamąjį turtą. Tokio tipo investicijos gali būti prieinamos tiems, kurie neturi pakankamai pinigų, kad galėtų patys atlikti tokią didelę investiciją. Daugelis internetinių platformų supaprastino šį procesą pradedantiesiems investuotojams.

Sindikacijos sutartis veikia, kai atsakingas asmuo, vadinamas sindikatoriumi, atveria galimybę investuoti į nekilnojamąjį turtą keliems investuotojams. Sindikatorius priima visus sprendimus, o investuotojai, taip pat žinomi kaip ribotos atsakomybės partneriai, gauna pasyvias pajamas iš turto.

Ką daryti, jei norite investuoti į daugiabutį pagal sindikato sutartį?

Nors sindikavimo sutartys yra puikus būdas užsidirbti pasyvių pajamų, tai ne visiems. Asmuo turi būti akredituota arba patyręs investuotojas, prieš gaunant teisę į daugumą sindikato sutarčių. Tiems, kurie atitinka reikalavimus, investuotojų, turinčių panašių nekilnojamojo turto tikslų, tinklas gali padėti sudaryti tinkamą sindikavimo sandorį.

Investicijų į nekilnojamąjį turtą įmonės yra dar vienas puikus šaltinis sindikato sutarčių paieškai. Pavyzdžiui, „One Group Capital“, privati ​​įmonė, siūlanti 506(c), neseniai pradėjo investuoti į „Array Apartments“. bendruomenė Ostine su numatoma 17–22 % vidutine metine grąža.

4 variantas: investuokite į daugiabutį per nekilnojamojo turto sutelktinį finansavimą.

Nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo projektai yra vienas iš naujausių būdų investuoti į daugiabučius, neatliekant kojos darbo, kuris tradiciškai yra perkant nekilnojamąjį turtą. Crowdfunding tiesiog prašo plačiosios visuomenės prisidėti prie nekilnojamojo turto projekto kapitalo.

Kuo sutelktinis finansavimas skiriasi nuo nekilnojamojo turto sindikavimo? Sindikacija yra finansavimo ryšys tarp mažesnės akredituotų investuotojų grupės, o sutelktinis finansavimas yra būdas rasti bet kokios patirties investuotojus. Nors terminai yra glaudžiai susiję, jie nėra sinonimai.

Vienas sutelktinio finansavimo trūkumas yra tas, kad šios investicijos paprastai yra nelikvidžios, o tai reiškia, kad greičiausiai pinigų neatgausite keletą metų. Taip pat gali tekti sumokėti tam tikrus mokesčius, kai naudojatės sutelktinio finansavimo platforma.

Kokia nauda investuojant į daugiabutį nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo būdu?

• Tam reikia nedidelio pradinio kapitalo, palyginti su bandymu savo jėgomis įsigyti visą pastatą.
• Rizika yra padalinta tarp kelių žmonių.
• Sutelktinis finansavimas suteikia prieigą prie naujų ir išskirtinių galimybių, kurių nerasite niekur kitur.
• Jūs neturite jaudintis dėl teisės gauti hipoteką.

Jei nekilnojamojo turto sutelktinis finansavimas jus domina, rekomenduojame pasidomėti Lėšų surinkimas, platforma, leidžianti žmonėms investuoti į nekilnojamąjį turtą sujungiant savo pinigus su kitais.

Lėšų surinkimas kiekvienas gali lengvai tapti investuotoju į nekilnojamąjį turtą, nes jis turi mažus minimumus, kad galėtų pradėti, ir yra atviras bet kuriam investuotojui, nepaisant jo patirties. Jame taip pat yra a patogi svetainė kur vartotojai gali pasirinkti idealų portfelį pagal savo biudžetą.

5 variantas: investuokite į daugiabutį namą per REIT.

Nors investavimas į daugiabutį gali būti sveikas pasirinkimas norint diversifikuoti savo portfelį ir tinkamai apsidrausti nuo infliacijos, tai susiję su dideliu darbu, kuriam galbūt neturėsite laiko.

Jei nesate tikri, kad esate pasirengęs investuoti į daugiabutį namą kaip nekilnojamojo turto savininkas, visada galite investuoti į REIT (Nekilnojamojo turto investicijų trestas). REIT yra įmonės, kurios valdo, vykdo arba finansuoja pajamas generuojančius nekilnojamojo turto projektus.

REIT padarė investavimą į nekilnojamąjį turtą paprastesnį ir prieinamesnį investuotojams, turintiems skirtingą biudžetą. Tai taip pat pasyvios investicijos, kurioms nereikia jokių pastangų jūsų vardu – tai reiškia, kad jums nereikės nerimauti dėl nuomininkų tikrinimo ar nuomos mokesčio rinkimo.

Kaip galite investuoti į daugiabutį per REIT?

Daugeliu REIT yra viešai prekiaujama akcijų rinkoje, o tai reiškia, kad galite investuoti, kai būsite pasiruošę patogiai gyventi savo namuose. Norėdami investuoti į šiuos REIT, bet kuriuo metu galite naudotis internetiniais brokeriais.

Kokie yra internetiniai brokeriai, kuriuos galite naudoti investuodami į REIT?

• Robinas Hudas. Tai paprasta naudoti, be komisinių investavimo ir prekybos platforma.
• E*TRADE. Finansinių paslaugų įmonė, leidžianti prekiauti akcijomis, obligacijomis, investiciniais fondais, ETF, opcionais ir ateities sandoriais.
• M1 Finansai. Pigus robo patarėjas su finansinių paslaugų programėle, leidžiančia integruoti investavimą, skolinimąsi ir bankininkystę.

Kokie yra REIT, kurių specializacija yra daugiabučiai namai?

• Mid-America Apartment Communities, Inc. (MAA). Jie daugiausia dėmesio skiria kokybiškų daugiabučių kompleksų valdymui, plėtrai ir įsigijimui JAV pietryčiuose, pietvakariuose ir vidurio Atlanto vandenyne.
• Akcinis kapitalas (EQR). Šiuo metu jiems priklauso 305 nekilnojamojo turto objektai arba jie investuoja į juos visoje šalyje, įsigydami didelius tvirtos statybos daugiabučių kompleksus.
• AvalonBay bendruomenės (AVB). Jie daugiausia dėmesio skiria daugiabučių bendrijų vystymui, pertvarkymui, įsigijimui ir valdymui augančiose didmiesčių zonose.
• Camden Property Trust (CPT). Šis Hiustone įsikūrusi REIT investuoja ir valdo 170 nekilnojamojo turto objektų, kuriuose yra daugiau nei 58 000 butų.
• Amerikos miestelių bendruomenės (ACC). Jie yra didžiausias aukštos kokybės studentų būstų bendruomenių valdytojas, savininkas ir kūrėjas visoje šalyje.

Kuo skiriasi REIT, kurį galite įsigyti per internetinį brokerį, nuo tokios platformos kaip „Fundrise“?

„Fundrise“ siūlo REIT galimybes, taip pat sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto sutartis. Nors jūsų standartinė REIT gali būti prekiaujama viešai arba privačiai, Fundrise REIT yra privatūs, dažniausiai apima įvairius nuosavybės tipus ir dažnai reikalauja daug mažesnio išankstinio kapitalo.

„Fundrise“ taip pat siūlo iš anksto nustatytus investicijų portfelius, atsižvelgiant į jūsų tikslus.

6 variantas: investuokite į nekilnojamojo turto fondą.

Nekilnojamojo turto fondas yra investicinis fondas, kuris investuoja į REIT ir nekilnojamojo turto bendroves. Norėdami investuoti būtent į daugiabučius namus, turite ieškoti nekilnojamojo turto investicinių fondų, kurie investuoja į REIT arba įmones, kurios specializuojasi daugiabučių namų ūkiuose.

Yra trijų tipų nekilnojamojo turto fondai:

1. Nekilnojamojo turto ETF (biržoje prekiaujami fondai): Šiems fondams priklausys nekilnojamojo turto bendrovių ir kitų REIT akcijos ir jos bus viešai prekiaujamos akcijų rinkoje.
2. Nekilnojamojo turto investiciniai fondai: Šios profesionaliai valdomos investicinės priemonės investuoja į įvairų nekilnojamojo turto portfelį.
3. Privatūs nekilnojamojo turto fondai: Šios lėšos dažnai yra išskirtinės tiems, kurie turi pakankamai kapitalo.

Fondo pavadinimas	Fondo tipas	Ticker simbolis	Morningstar reitingas
DFA nekilnojamojo turto vertybiniai popieriai I	Investicinis fondas	DFREX	Auksas
Pagrindinis pasaulinis nekilnojamojo turto skyrius Instl	Investicinis fondas	POSIX	sidabras
„Fidelity“ nekilnojamojo turto pajamos	Investicinis fondas	FRIFX	sidabras
„Cohen & Steers Instl“ nekilnojamojo turto akcijos	Investicinis fondas	CSRIX	sidabras
Vanguard Real Estate ETF	ETF	VNQ	Auksas
Schwab US REIT ETF	ETF	SCHH	sidabras
„Vanguard Global“, buvęs JAV nekilnojamojo turto ETF	ETF	VNQI	Bronza
SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF	ETF	RWO	Bronza

Nors REIT investuotojams moka reguliarius dividendus, nekilnojamojo turto fondai savo vertę suteikia brangindami. Šie fondai taip pat siūlo didelį portfelio diversifikavimą, todėl jie yra mažiau rizikingi nei kitos investicijos.

Investavimo į butų kompleksus privalumai ir trūkumai

Argumentai "už" ✅

• Diversifikuokite investicijas iš akcijų ir obligacijų rinkų
• Mėgaukitės turto įvertinimu ir pinigų srautais iš mokėjimų nuomos
• Investuokite per fondus, akcijas, REIT arba tiesiogines investicijas

Minusai ❌

• Pradėjus gali būti brangu
• Unikali rizika ir valdymo iššūkiai
• Galimai didelės valdymo ir apyvartos išlaidos

Ar jums tinka investuoti į daugiabutį?

Kaip ir bet kurios investicijos atveju, prieš priimant bet kokius sprendimus gali būti naudinga aptarti savo tikslus su finansų patarėju.

Tačiau jei galvojate apie investicijas į daugiabučius namus, galite rinktis iš daugybės variantų. Kadangi investuojant į nekilnojamąjį turtą kiekvienas biudžetas ir kompetencijos lygis turi įėjimo tašką, beveik kiekvienas gali turėti nuosavybės teisę į turtą.

DUK apie investavimą į butų kompleksus