Tai Brandono Turnerio svečias iš „BiggerPockets.com“
Tčia yra daug būdų pasitraukti pasiturintiems.
Akcijos, investiciniai fondai, statybų verslas ir daugybė kitų „investicinių priemonių“, kurių galite imtis norėdami atsipalaiduoti ir turtingai išeiti į pensiją.
Tačiau, nors dauguma specialistų supranta, kad sutaupote didelę dalį savo darbo užmokesčio ir investuoti į akcijų rinką gali padėti jums ten patekti, daugelis nesupranta, kaip į šį portfelį įtraukti nekilnojamąjį turtą, nesibaigiant pavargusiam, užimtam šeimininkui, turinčiam daugiau problemų nei laiko.
Dėl šios priežasties šiandien noriu su jumis pasidalinti mintimis, kaip galite Į savo portfelį įtraukite investuojantį nekilnojamąjį turtą paspartinti santaupas, padidinti savo grynąją vertę ir išeiti į pensiją turėdami didesnį investicijų portfelį.
Investavimo į nekilnojamąjį turtą pagrindai
Prieš pernelyg gilindamasis į nekilnojamojo turto investavimo „specifiką“, leiskite man greitai pateikti trumpą apžvalgą apie tai, kaip žmonės uždirba pinigus iš nekilnojamojo turto.
Pagrindine prasme dauguma investuotojų perka nekilnojamąjį turtą ieškodami dviejų dalykų:
- Pinigų srautas - papildomos pajamos, likusios sumokėjus visas išlaidas;
- Įvertinimas - nuosavas kapitalas, didėjant nekilnojamojo turto vertei ir (arba) sumokant paskolą.
Akivaizdu, kad yra ir kitų interesų, tokių kaip mokesčių lengvatos alternatyvų investavimui į akcijų rinką, arba asmeniniai poreikiai (pvz., rūpinimasis pagyvenusiais tėvais), tačiau pagrindiniai veiksniai, lemiantys geras investicijas į nekilnojamąjį turtą, yra pinigų srautas ir įvertinimas. Kai kurie investuotojai daugiau dėmesio skiria maksimaliam pinigų srautui, o kiti pirmiausia siekia vertės padidėjimo.
Nors šios dvi sąlygos ne visada prieštarauja viena kitai, paprastai pastebėsite, kad turtas, turintis daugiau pinigų srautų, turi mažesnė tikimybė sulaukti įvertinimo, nes jie yra labiau „valdymui imliose“ vietose, kurių vertė nepadidėja greitai.
Taigi, kaip potencialus investuotojas, investicijos į nekilnojamąjį turtą, į kurias norite patekti, labai priklausys nuo jūsų strategijos, asmenybės ir laiko.
Asmeniškai aš tikiu, kad pirkimas grindžiamas grynųjų pinigų srautais, BET perkant tose srityse, kuriose tai įmanoma.
Aš nenoriu turto, kuriame nerimauju, kad mane nušautų vien dėl to, kad važiuoju pro šalį, tačiau man taip pat svarbu stabiliai grąžinti investicijas kiekvieną mėnesį.
Galų gale, į kokias investicijas investuosite, priklauso nuo jūsų, bet aš primygtinai rekomenduoju (bent jau pradžioje) planuoti pinigų srautams ir įvertinkite „glajų ant torto“. Tokiu būdu jūs užtikrinsite pelningą investiciją su minimalia suma rizika.
Investicijų į nekilnojamąjį turtą rūšys:
Esu tikras, kad pažįstate ką nors, kam priklauso, o gal jau turite vienos šeimos nuomą.
Puiku! Tačiau nepainiokite minties turėti vienintelį namą kaip vienintelį investuotoją į nekilnojamąjį turtą.
Iš tikrųjų yra daug skirtingų būdų, kuriuos galite naudoti investuodami į nekilnojamąjį turtą, su skirtingais sunkumais, rizika, atlygiu ir laiko reikalavimais.
Ir atminkite, kad beveik kiekvieną pasirinkimą čia galima nusipirkti kaip įprastą aukcioną, trumpą išpardavimą ar uždarymas.
Dabar pažvelkime į keletą iš jų:
Vienos šeimos namai
Kaip minėta aukščiau, tai yra labiausiai paplitusi nekilnojamojo turto rūšis, su kuria daugelis žmonių yra susipažinę. Vienos šeimos namai yra gražūs, nes juos lengva (lengva įsigyti), lengva parduoti, lengva finansuoti ir lengva išsinuomoti. Žmonėms visada reikia kažkur gyventi, todėl vienbučiai namai gali suteikti saugumo ir tinkamų įvertinimo galimybių.
Tačiau vienbučiai namai taip pat ne visada duoda didžiausią investicijų grąžą (brangimas vs. pinigų srautai), gali būti lengvai sunaikinti blogų nuomininkų, o didėjant konkurencijai nekilnojamojo turto rinkoje gali būti sunku rasti jūsų kriterijus atitinkančias savybes.
Mažos daugiabučių nuosavybės
Šios savybės apimtų dupleksus, tripleksus ar 4 rezginius ir yra beveik visose Amerikos bendruomenėse-kai kuriose apylinkėse daug daugiau nei kitose.
Šios savybės yra tokios, kad jas lengva nusipirkti, finansuoti ir parduoti, kaip ir vienos šeimos nekilnojamąjį turtą, tačiau mažiau konkurencija (dauguma būsto pirkėjų neieško šio tipo) ir „masto ekonomija“, kuri atsiranda turint daugiau nei vieną vienetas.
Šios savybės gali būti „intensyvesnės valdymo“ nei vienbučiai namai, tačiau jei jos perkamos teisingai, jos gali užtikrinti gerą pinigų srautą ir stabilią investicijų grąžą.
Didelės daugiabučių nuosavybės
Tai yra dideli apartamentų kompleksai, kuriuos matote, nuo 5 vienetų iki šimtų. Šios nuosavybės finansuojamos naudojant visiškai kitą banko padalinį (komercinį, o ne būsto paskolos) ir gali prireikti didelių įmokų, trumpesnio laikotarpio ir didesnių palūkanų tarifus.
Šias patalpas paprastai valdo profesionalus nekilnojamojo turto valdytojas (arba gyvenantis vadybininkas, kaip yra mano 24 butų komplekso atveju), taigi tai yra labiau „praktiška“ investicija.
Komercinės investicijos
Komercinės paskirties objektai yra įvairūs - nuo prekybos centrų, parduotuvių, restoranų ir kt. Panašiai finansuojant didelius daugiabučius namus, 20–40% yra tipiniai pradinio įnašo reikalavimai, ir vėlgi, komercinis skyrius yra tas, su kuriuo norėsite pasikalbėti banke.
Komercinės paskirties nekilnojamojo turto nuomos sutartis yra naudinga, tačiau laisvos darbo vietos dažnai gali trukti nuo kelių mėnesių iki metų.
Mokesčių suvaržymai
Kai nekilnojamojo turto savininkas atsisako mokėti mokesčius, vietos savivaldybė gali įkeisti turtą turto, parduokite tą turto suvaržymą investuotojui, o tada investuotojas gali gauti palūkanas už pinigus skolingas. Ši sistema iš tikrųjų gali būti „be tualeto“ metodas investuojant į nekilnojamąjį turtą, tačiau išmokti rasti tinkamą mokesčių suvaržymą gali būti menas.
Pastabos
Kitas būdas investuoti nebūnant „savininku“ - nekilnojamojo turto pastaba sukuriama, kai skolintojas finansuoja nekilnojamojo turto sandorį ir gauna palūkanas iš tos paskolos. Šiuos užrašus galima daryti, pirkti ar parduoti kaip nekilnojamąjį turtą.
Toks investavimas gali būti beveik visiškai „pasyvus“, tačiau gali kilti rizika, kad paskolos gavėjas neįvykdys paskolos, todėl gali prireikti brangaus uždarymo.
Hipotekos kupiūrų pirkimas ir pardavimas yra labai panašus į investavimą į tarpusavio skolinimą su mėgstamomis įmonėmis Paskolų klubas ir Prosper.
Investicijų į nekilnojamąjį turtą svertas
Svertas ar ne, tai yra klausimas.
Investavimas į nekilnojamąjį turtą suteikia unikalų pranašumą prieš daugumą kitų investicijų tipų - tai yra sverto galia. Žinoma, su akcijomis galite nusipirkti maržą ir pridėti tam tikrą svertą, tačiau tai leidžia tik nekilnojamasis turtas pirkite tik 20% pigiau (10% su kai kuriomis programomis ir 3,5%, jei planuojate gyventi nuosavybėje.)
Tai reiškia, kad turite galimybę gauti 100% įvertinimo, tačiau turite sumokėti tik už 20% turto. Tačiau tai taip pat reiškia, kad jūs galite prarasti 100% vertės sumažėjimo, jei kainos nukris, ir visiškai panaikinsite pradinę įmoką.
Asmeninių finansų bendruomenėje vis dar vyksta didelės diskusijos, ar skolą naudoti kaip svertą, pvz., sumažinti 20% ir finansuoti likusią investicinio turto dalį, yra gera idėja ne. „Protingos skolos“ naudojimo šalininkai žiūri į matematiką ir nurodo, kad jei galite skolintis, tarkime, 5 proc., O 15 proc. - išeisite į priekį. Be to, panaudodami savo pinigus ir suradę neįtikėtiną sandorį, kuris užtikrina gerą pinigų srautą - jūsų investicijų grąža gali būti didžiulė.
Tačiau skolų ir sverto oponentai žiūri į daugumai vartotojų susidariusią skolos problemą ir atkreipia dėmesį kad, kaip mėgsta sakyti Dave'as Ramsey, „100% perleidimų pernai įvyko žmonėms, turintiems hipotekos “.
Pasirinkimas naudoti svertą ar jo nenaudoti yra griežtai individualus ir dėl to reikia nuspręsti tarp jūsų, jūsų šeimos ir asmeninės finansinės padėties. Nesvarbu, ar pasirinksite skolą, ar ne, aš labai rekomenduoju prieš nuskandinant grynuosius pinigus sužinoti viską, ką galite, apie savo numatytą investavimo kelią - taip padidinsite savo sėkmės ir pelno galimybes.
Sudaryti savo planą
Atradę savo konkrečią investavimo į nekilnojamąjį turtą nišą ir nusprendę, kaip planuojate finansuoti savo sandorį, kitas žingsnis yra sudaryti planą. Kaip paprastai sakau, jūs nevažiuojate iš Kanados į Peru žinodami tik tai, kad yra pietuose - jums reikia kelių žemėlapio, plano. Žemėlapis leidžia jums eiti teisingu keliu, atokiau nuo aklavietės, ir padeda lengvai pamatyti, kur yra kita stotelė.
Renkantis investicijas į nekilnojamąjį turtą, ne mažiau svarbu turėti planą. Turite nuspręsti, kokio tipo investicijas norite investuoti į nekilnojamąjį turtą (kaip aptarėme aukščiau) ir kaip planuojate finansuoti ta investicija (taip pat minėta aukščiau.) Toliau - svarbu savo plane apibrėžti savo finansinius tos investicijos reikalavimus kaip gerai.
Skaičiavimas, kurį man patinka naudoti tiriant galimą investiciją į nekilnojamąjį turtą, yra žinomas kaip „50% taisyklė“. Ši nykščio taisyklė teigia, kad bet kokios investicijos į nekilnojamąjį turtą išlaidos paprastai sudarys apie 50% visų pajamų, neįskaitant skolos mokėjimas. Tai reiškia, kad jei 4 plexas atneš 2 000 USD pajamų per mėnesį, galite manyti, kad 1000 USD per mėnesį išlaidų, paliekant jums 1 000 USD grynųjų pinigų srautui (jei hipotekos nebuvo imta) arba sumokėti hipotekos. Jei jūsų skolos mokėjimas buvo 600 USD per mėnesį, galite pagrįstai tikėtis 400 USD per mėnesį grynųjų pinigų srautų.
Naudodami šią nykščio taisyklę (ir atminkite, kad tai tik nykščio taisyklė, o ne Evangelijos tiesa, todėl būtinai visada nurodykite tikslius skaičius apie bet kurį konkretų analizuojamą turtą) galite išsiaiškinti savo investicijų grąžą ir nuspręsti, ar turtas yra vertas persekiojantis. Anksčiau pateiktame pavyzdyje, jei būčiau sumokėjęs 20 000 USD už pradinę įmoką už tą turtą, kurio grynųjų pinigų srautas buvo 400 USD per mėnesį (4800 USD per metus) aš norėčiau gauti 24% grynųjų pinigų grąžą iš to turto investicijų, neįskaitant jokios būsimos naudos iš įvertinimas.
Apibrėždami savo finansinius kriterijus, galite greitai atsijoti 90% nekilnojamojo turto pasiūlymų nėra geri pasiūlymai, ir sutelkite dėmesį tik į tuos, kurie suteiks jums tokią investicijų grąžą, kokios tikitės dėl.
Savarankiškas valdymas vs. Turto valdymas
Galiausiai turėsite nuspręsti, ar norite patys valdyti savo turtą.
Jei norite pirkti vieną šeimos namą vienu metu ir turite daug laisvo laiko, tai padaryti nėra per sunku. Tačiau jei planuojate pirkti kelis nekilnojamąjį turtą ir padidinti savo investicijų portfelį - arba tiesiog neturite daug laiko, būtinai suplanuokite gerą turto valdymą ir biudžetą atitinkamai.
Turėkite omenyje, kad dauguma mano įsigytų nuosavybių buvo banko repos, kurias nusipirkau po to, kai nuomotojas prarado savo turtą bankui. Tai įrodo, kad ne visada lengva būti šeimininku ir lengva įsikurti per galvą. Jei neturite kantrybės susidoroti su sudėtingomis nuomininkų situacijomis ir žinių, kaip teisingai elgtis tokiose situacijose - labai rekomenduočiau gauti kvalifikuotą turto valdytoją.
Jei planuojate valdyti save, būtinai tinkamai patikrinkite savo nuomininkus, pripažindami, kad taip yra geriau laukti tinkamo nuomininko, nei įdarbinti blogą nuomininką, kuris vėliau sukels milžiniškas finansines lėšas problemų. Norėdami gauti daugiau informacijos apie nuomininkų patikrinimą, būtinai peržiūrėkite antrą pagal ilgumą įrašą, kurį kada nors parašiau: "Nuomininkų tikrinimas: galutinis vadovas.”
Kur eiti iš čia
Nesvarbu, į kokį nekilnojamąjį turtą ketinate investuoti, labai rekomenduoju prieš investuodama pinigus į viską, ką galite, kad būtumėte geras investuotojas. Investavimas į nekilnojamąjį turtą nėra toks pasyvus kaip kitos investicinės priemonės, tačiau pelnas gali nustebinti daugumą kitų investicijos iš vandens, kai tai daroma teisingai ir kai turite tvirtą planą ir investuojate intelektas. Pinigų srautai, kuriuos gaunate iš savo nekilnojamojo turto, gali greitai pridėti tūkstančius prie jūsų taupomosios sąskaitos, neatliekant kasdienio darbo. Tai gali padėti greičiau išeiti į pensiją arba bent jau išeiti į pensiją, turint daugiau pajamų, daugiau turto ir daugiau patirties.
Yra daug knygų, podcast'ų, forumų, tinklaraščių, nekilnojamojo turto klubų ir kitų puikių švietimo šaltinių, o dauguma jų yra nemokami. Informacija buvo demokratizuota, todėl pasinaudokite puikiais ištekliais internete. Jums nereikia tapti ekspertu, bet kai pasirinksite konkretų investavimo į nekilnojamąjį turtą kelią, bent jau susipažinkite su ta konkrečia niša. Pasinerkite, užduokite klausimus (pvz., Komentarų skiltyse po tokiais epiniais įrašais kaip šis... užuominos užuomina ...) ir susipažinkite su kai kuriais vietiniais investuotojais, kurie gali padėti jums patekti iš ten, kur esate dabar, ir ten, kur norite būti.
Jūsų pensija yra jūsų, kad padarytumėte tai, ką norite. Nebijokite į savo portfelį įtraukti naujos transporto priemonės ir, tikiuosi, aš padariau nuomonę, kad ta transporto priemonė turėtų būti nekilnojamasis turtas.
Praneškite man toliau pateiktose pastabose, jei investuojate į bet kokį nekilnojamąjį turtą - kodėl ar kodėl ne - ir bet kokius kitus klausimus ar pastabas.
Brandonas Turneris yra aktyvus nekilnojamojo turto investuotojas ir „BiggerPockets.com“, nekilnojamojo turto investavimo socialinio tinklo, vyresnysis redaktorius. Brandonui patinka rašyti epinius ilgus tinklaraščio įrašus, tokius kaip jo Rocket Lawyer.com apžvalga arba „Uber“ populiari nemokama internetinė el. knyga Galutinis pradedančiųjų vadovas investuojant į nekilnojamąjį turtą.