„Cadre Review 2022“: duomenimis pagrįstas investavimas į komercinį nekilnojamąjį turtą

Investuojantis į nekilnojamąjį turtą startuolis „Cadre“ suteikia akredituotiems investuotojams tiesioginių investicijų prieigą prie komercinio nekilnojamojo turto.

Investuojant į galimybių zoną, bendrovė naudojasi mokesčių lengvatomis. Ji taip pat turi duomenimis pagrįstą požiūrį į nekilnojamojo turto galimybių paiešką ir remia savo technologijas kaip priemonę sutrikdyti tradicinį sutelktinio finansavimo modelį.

Tačiau didžioji žiniasklaidos dėmesio dalis, susijusi su Cadre, buvo skirta jos įkūrėjams ir ryšiui su Baltaisiais rūmais. Be to, turint didelį investicijų minimumą ir nedaug pasirinkimo galimybių, vargu ar tai bus geriausias pasirinkimas norint įtraukti į savo portfelį nekilnojamojo turto.

„Cadre“ privalumai ir trūkumai

Kas yra Kadras?

Kadrai yra reklama nekilnojamojo turto investavimas platforma, kuri prasidėjo 2014 m. Bendrovę įkūrė Ryanas Williamsas ir ji yra žinoma dėl savo galimybių zonos fondo, kurio tikslas – investuoti į mažesnes pajamas gaunančias zonas, kad būtų panaudotos mokesčių lengvatos pasikeitus 2017 m. mokesčių mažinimo ir darbo vietų įstatymas.

Tačiau Cadre taip pat žinomas dėl savo ankstyvų ryšių su Jaredu Kushneriu, buvusiu 45-ojo prezidento Donaldo Trumpo vyresniuoju patarėju.

Kushneris buvo pradinis investuotojas į Cadre, o Joshua Kushneris, Jaredo brolis, netgi padėjo susirasti Kadrą. Abu broliai Kushneriai atliko patariamuosius vaidmenis, tačiau ryšys su Baltaisiais rūmais sukėlė susirūpinimą dėl galimų interesų konfliktų, kai Cadre renka pinigus iš užsienio investuotojų. Šis konfliktas paskatino Jaredą Kushnerį anksčiau planuoti atsisakyti „Cadre“. vilkina savo sprendimą dėl Covid.

Kad būtų aišku, „Cadre“ yra teisėta investavimo į nekilnojamąjį turtą platforma, kuri nori iššūkių sutelktinio finansavimo įmonės ir panaudoti galimybių zonas, kad gautumėte didelę grąžą. Tačiau investuotojai turėtų žinoti, kad didžioji „Cadre“ žiniasklaidos dėmesio dalis buvo skirta galimiems interesų konfliktams ir kaip tai paveiks įmonės ateitį.

Kaip veikia „Cadre“?

„Cadre“ investuoja į daugiabučių namų, pramoninių patalpų, biurų pastatų ir viešbučių portfelį. Ir, kaip minėta, įmonė daugiausia dėmesio skiria galimybių zonos investicijoms.

Pagal jos svetainę, galimybių zonos „yra mažas pajamas gaunantys surašymo traktai, kuriuos paskyrė valstijos ir federalinė valdžia. Reikalavimus atitinkančioms investicijoms į šiuos objektus gali būti taikomas lengvatinis mokesčių režimas, jei jos daromos iš esamo kapitalo prieaugio.

Galimybių zonų idėja yra skatinti ekonominę plėtrą mažiau pasiturinčiose vietovėse. Investuotojai taip pat gali gauti didelių mokesčių lengvatų, pavyzdžiui, kapitalo prieaugio atidėjimą. Tai yra dalis to, kaip „Cadre“ planuoja gauti didelę grąžą investuotojams.

Kita strategija, kuria Cadre bando sužlugdyti sutelktinio finansavimo rinką, yra duomenys ir technologijos. Kompanija pabrėžia kaip tai „duomenimis valdoma“ nekilnojamojo turto investicinė bendrovė. Konkrečiai, „Cadre“ turi savo duomenų mokslo komandą ir siekia pranokti konkurentus. Tai sako:

„Panaudodami tradicinius, alternatyvius ir patentuotus duomenų rinkinius, galime papildyti tradicines investicijas į nekilnojamąjį turtą. strategija su pažangiais kiekybiniais metodais ir mašininio mokymosi metodais, kurie pakeitė kitas sritis finansai“.

Ar tai tik žargonas, ar už duomenų slypi kažkas?

Su pranešta istorinė grąžos norma 18,6 %, atrodo, kad Cadre modelis veikia. Tačiau potencialūs investuotojai vis dar kelia susirūpinimą dėl investavimo galimybių ir likvidumo.

„Cadre“ investicijų galimybės

„Cadre“ siūlo du pagrindinius investuotojams skirtus produktus: atskirų sandorių rinką ir savo tiesioginės prieigos fondą. Taip pat yra antrinė akcijų pirkimo ir pardavimo rinka.

Štai kaip veikia kiekviena investavimo parinktis.

Investavimas pagal sandorį

„Cadre“ sandorių rinka yra panaši į tokias investavimo platformas kaip CrowdStreet ir leidžia investuoti į individualų komercinį nekilnojamąjį turtą.

„Cadre“ vis dar yra ankstesniuose etapuose, palyginti su didesniais erdvės žaidėjais. Rašymo metu ji įsigijo daugiau nei 40 sandorių 24 rinkose. Kaip minėta, tai apima komercinį nekilnojamąjį turtą, pvz., daugiabučius namus, biurų patalpas ir viešbučius.

Tiesioginiams sandoriams taikoma minimali 50 000 USD investicija. Norėdami peržiūrėti sąrašus, turite užsiregistruoti „Cadre“ naudodami savo el. pašto adresą, vardą ir telefono numerį. „Cadre“ taip pat patvirtina jūsų sąskaitą, o tai gali užtrukti vieną ar dvi darbo dienas.

Sandoriai apima informaciją apie pirkimo kainą, visą nuosavą kapitalą ir investavimo tikslo tipą. „Cadre“ nurodo keturis skirtingus investavimo tikslus, kaip ir jo konkurentas „CrowdStreet“. Šie tikslai apima:

• Šerdis: Didelio užimtumo objektai pirminėse rinkose. Mažesnė bendra investavimo rizika ir tikslinė 6–8% grynoji vidinės grąžos norma (IRR).
• Core Plus: Didelio užimtumo nekilnojamasis turtas antrinėse rinkose su stabiliu pinigų srautu. Jie siūlo mažą riziką, bet šiek tiek didesnį įvertinimo potencialą, o tikslinė IRR yra 8–10%.
• Pridėtinė vertė: Tai vidutinio lygio rizikos kategorija ir apima turtą, kurį reikia patobulinti, kad padėtų įvertinti. Tikslinė IRR yra 10-12%.
• Oportunistinis: Tai rizikingiausia investavimo tikslo kategorija, apimanti pradinius plėtros projektus ir nekilnojamąjį turtą su mažesniu pinigų srautu. Tikslinė IRR yra 12% ar daugiau.

Vėlgi, viskas grįžta į „Cadre“ duomenimis pagrįstą požiūrį ir patentuotą technologiją. Bendrovė neabejotinai parodė didelę istorinę grąžą, todėl tvirtinkite, kaip norite.

Rašymo metu yra penki galimi tiesioginiai pasiūlymai. Tai žymiai mažesnė nei tokiose prekyvietėse kaip CrowdStreet kurioje paprastai vienu metu yra daugybė atvirų sandorių.

Tiesioginės prieigos fondas „Cadre“.

Populiariausias būdas investuoti su „Cadre“ buvo tiesioginės prieigos fondas. Tačiau šis fondas uždarytas 2022 m. kovo mėn.

Šis fondas turėjo minimalią 25 000 USD investiciją ir suteikė labiau diversifikuotą 12–15 investicijų portfelį. Tiksliau, fondas investavo į 50 % daugiabučių namų ir 50 % biuro patalpų. „Cadre“ žaidime taip pat turėjo odą ir siekė 10–12 % grąžos taikydamas „pridėtinės vertės“ metodą.

Fondas uždarė tik šešis aktyvus, o tai sudaro apie 50 % fondo tikslinio turto skaičiaus. Gaila, kad fondas nepasiekiamas, nes tai pašalina diversifikaciją. Investuotojams, norintiems investuoti į REIT ar fondus, tokios galimybės kaip CrowdStreet ir Lėšų surinkimas šiuo metu yra pranašesni už Kadrą.

Kadrų investavimo reikalavimai

„Cadre“ yra atvira tik akredituotiems investuotojams. Kadangi fondas uždarytas, investicijų minimumas dabar yra 50 000 USD investicijoms pagal sandorį..

Yra įvairių būdų tapti akredituotu investuotoju:

• Turėkite daugiau nei 1 mln. USD grynąją vertę vienas arba kartu su sutuoktiniu ARBA
• Uždirbkite daugiau nei 200 000 USD (arba 300 000 USD su sutuoktiniu) pajamas per ankstesnius dvejus metus ir einamųjų metų pajamų lūkesčius

Minimalus 50 000 USD investicijų reikalavimas yra didelis ir „Cadre“ trūkumas. Tai ypač aktualu, nes konkurentai mėgsta CrowdStreet, kuris taip pat skirtas akredituotiems investuotojams, turi minimalų 25 000 USD reikalavimą.

Likvidumas

Vienas investicijų į nekilnojamąjį turtą minusas, palyginti su investuoti į akcijas arba ETF investicijos paprastai yra labai nelikvidžios. Kitaip tariant, nekilnojamąjį turtą sunkiau paversti grynaisiais per trumpą laiką.

Tačiau „Cadre“ turi antrinę rinką, kurioje investuotojai gali sudaryti pardavimo pavedimus per šešis mėnesius nuo turto įsigijimo datos. Ant jo palaikymo puslapį“, – sako Kadras „mes tikimės“ taip veiks pardavimo langas. Jame taip pat sakoma: „Tikimės, kad šie langai vyks maždaug 2 savaites kiekvieno ketvirčio viduryje“.

„Cadre“ vartoja šią kalbą, nes ji iš tikrųjų negarantuoja likvidumo. Atvirkščiai, ji pasilieka teisę neleisti investuotojams įtraukti į sąrašą parduodamo turto. Įvykių, dėl kurių gali atsirasti šis scenarijus, pavyzdžiai: pardavimas, prasidėjęs nuosavybės lygiu, stichinės nelaimės ir partneriai, ribojantys pardavimą, kad laikytųsi mokesčių įstatymų.

Trumpai tariant, tai priklauso nuo daugelio veiksnių, ar galite iškrauti „Cadre“ turtą, ar ne. Taigi turėkite omenyje šią likvidumo riziką. Parduodant antrinėje rinkoje pardavėjai taip pat moka 1,5 proc., o pirkėjai – 3,25 proc.

Kadrų kainos ir mokesčiai

„Cadre“ neima mėnesinių sąskaitos mokesčių ar tiesioginių mokesčių už prisijungimą prie platformos. Tačiau investuotojai moka įvairius sandorių mokesčius ir metinius turto valdymo mokesčius:

• Sandorio mokestis: paprastai 1,0 %
• Metiniai turto valdymo mokesčiai: Paprastai 1,5% investuotojo nuosavo kapitalo, kai projektas yra finansuojamas

Iš paskirstytinų pinigų srautų atimamas metinis turto valdymo mokestis. „Cadre“ taip pat teigia, kad turite peržiūrėti konkrečią konsultacinę investicijų sutartį, kad sužinotumėte kiekvieno projekto mokesčių suskirstymą, nes mokesčiai gali skirtis.

Ar Cadre yra gera investicija – istorinis našumas

„Cadre“ yra mažesnis žaidėjas perpildytoje nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo erdvėje. Tačiau jis gali pasigirti didele istorine grąža, nors ir su nedideliu įvykdytų sandorių skaičiumi.

Rašymo metu „Cadre“ turi 9 visiškai realizuotas investicijas. Štai kaip sugenda jo rekordas:

• Priklausoma sandorio vertė: daugiau nei 4,7 milijardo dolerių.
• Bendras paskirstymas investuotojams: 292+ milijonai dolerių.
• Istorinė grąžos norma: 18.6%.

Tai yra didesnė vidutinė grąžos norma, nei patinka daugeliui konkurentų Lėšų surinkimas ir RealtyMogul. Tačiau atminkite, kad „Cadre“ istorija yra ribotesnė. Ir ankstesni rezultatai nėra ateities grąžos garantija.

Ir dar kartą, Kai kurie investuotojai „Cadre“ istorijoje abejoja jos santykiais su Kushners. Nuo 2013 m. Kushner Companies pateikė netikrus Niujorko būsto dokumentus pagal Associated Press pašalinti nuomininkus iš valdomų butų ir pakeisti juos nuomininkais, kurie moka daugiau. Tada Kushner Companies apsisuko ir pardavė tris iš šių pastatų už beveik 50% pelno.

Tai neturėtų būti susiję su „Cadre“, išskyrus augančią nekilnojamojo turto „FinTech“ įmonę padėjo užbaigti sandorį ir turėjo pastatų nuosavybės dalį. Pradedančiajam, ieškančiam koncepcijos įrodymo ir gražaus įvertinimo, tai tikrai buvo patogu!

Apskritai sunku žinoti, ko tikėtis iš Cadre. Jis pasižymi duomenimis pagrįstu modeliu ir pasižymi dideliu istoriniu našumu. Tačiau įmonės istorija yra netvarkinga.

Geriausios alternatyvos

„Cadre“ yra novatoriška įmonė, todėl investavimas į galimybių zoną daro ją unikalesnę. Tačiau esant dideliam 50 000 USD investavimo reikalavimui ir ribotoms investavimo galimybėms, jis nebus tinkamas kiekvienam investuotojui.

Laimei, yra daug gerbiamų Cadre alternatyvų, kurios yra atviros akredituotiems ir neakredituotiems investuotojams:

Pabrėžia
Įvertinimas	9/10	8/10	9/10
Minimali investicija	$10	$25,000	$5,000
Sąskaitos mokesčiai	1 metai	Nė vienas	1-1,25%/metus turto valdymo mokestis
Privatus REIT
RegistruotisSkaityti apžvalgą	RegistruotisSkaityti apžvalgą	Registruotis Skaityti apžvalgą

Lėšų surinkimas yra geriausias jūsų pasirinkimas investuoti į nekilnojamąjį turtą su mažais pinigais nes minimalus finansavimas yra 10 USD. Jūs taip pat neprivalote būti akredituotu investuotoju.

Kalbant apie CrowdStreet, tai geresnė „Cadre“ alternatyva, jei norite didesnio rinkos pasirinkimo ir mažesnės 25 000 USD. Tai taip pat skirta akredituotiems investuotojams, tačiau neseniai ji pristatė savo C-REIT, kad galėtumėte labiau diversifikuoti.

Pagaliau, RealtyMogul, yra dar viena komercinio nekilnojamojo turto investavimo platforma, skirta akredituotiems ir neakredituotiems investuotojams. 5000 USD investicijų minimumas taip pat yra žymiai mažesnis nei „Cadre“.

„Fundrise“ ir „RealtyMogul“ taiko panašius mokesčius, o „CrowdStreet“ mokesčių struktūra yra panaši į „Cadre“ ir skiriasi priklausomai nuo sandorio.

Apatinė eilutė

Cadre yra naujesnis žaidėjas perpildytoje rinkoje. Ir nors jis turi vieną didžiausių istorinių grąžų popieriuje, tai nėra geriausias pasirinkimas kiekvienam investuotojui.

Minimali 50 000 USD suma yra didelė, o „Cadre“ turi daug mažiau investicijų nei dauguma konkurentų dėl savo dydžio. Neigiamas arba abejojantis žiniasklaidos dėmesys, susijęs su įmonės finansavimo istorija, taip pat kelia nerimą, ypač todėl, kad tai galėjo turėti įtakos istorinei grąžai.

Mes teikiam pirmenybę Lėšų surinkimas pradedantiesiems investuotojams ir CrowdStreet akredituotiems investuotojams į „Cadre“ šiuo metu. Tačiau, kaip visada, atlikite savo išsamų patikrinimą ir ištirkite „Cadre“ komercinio nekilnojamojo turto pasiūlymus, investuojančius į galimybių zonas.