Per pastaruosius kelerius metus atvirkštinės hipotekos populiarumas augo dėl įvairių veiksnių. Be didėjančios nuosavybės vertės ir didesnių pragyvenimo išlaidų, milijonai fiksuotas pajamas gaunančių senjorų nori likti savo namuose.
Dešimtys skolintojų dalyvauja atvirkštinėse hipotekos programose, kurios dažnai skelbiamos per televiziją, radiją ir internete. Bet kas yra atvirkštinė hipoteka, kaip veikia atvirkštinė hipoteka ir ar jums tinka atvirkštinė hipoteka?
Turinys
- Kas yra atvirkštinė hipoteka ir kaip ji veikia?
- Reikalavimai skolininkui
- Reikalavimai nuosavybei
- Amžiaus reikalavimai
- Pajamų paskirstymas
- Atvirkštinės hipotekos privalumai
- Atvirkštinė hipoteka nereikalauja jūsų mėnesinės pagrindinės sumos ir palūkanų mokėjimo
- Atvirkštinė hipoteka gali suteikti papildomų pinigų arba papildomų pajamų
- Atvirkštinės hipotekos akcijų išėmimas neturi jokių mokestinių pasekmių
- Tai gali būti geriausias būdas apsistoti savo namuose
- Neprarasite savo namų, jei vertė sumažės
- Atvirkštinės hipotekos trūkumai
- Jūsų būsto nuosavybės sumažinimas
- Paskolos sumą riboja jūsų būsto kapitalas
- Atvirkštinė hipoteka turi dideles uždarymo išlaidas
- Vis tiek turėsite mokėti nekilnojamojo turto mokesčius, draudimo remontą ir priežiūrą
- Atvirkštinė hipoteka turi amžiaus ribą
- Ar turėtumėte imti atvirkštinę hipoteką?
Kas yra atvirkštinė hipoteka ir kaip ji veikia?
Atvirkštinė hipoteka yra speciali programa, kurią siūlo Federalinė būsto administracija (FHA). Techninis atvirkštinės hipotekos terminas yra Būsto nuosavybės konvertavimo hipotekos arba sutrumpintai HECM. Jie skirti padėti vyresnio amžiaus namų savininkams gauti nuosavo kapitalo savo namuose nesukuriant atitinkamos mėnesinės įmokos.
Sąvoka „atvirkščiai“ yra susijusi su pačiu mokėjimu. Užuot mokėjęs mėnesines paskolos įmokas, skolininkas gali gauti mėnesines įmokas iš skolintojo. Tai leidžia vyresnio amžiaus namų savininkams gauti nuosavą kapitalą savo namuose nesiimant tradicinės hipotekos ir jos grąžinimo sąlygų.
Reikalavimai skolininkui
Norėdami gauti atvirkštinę hipoteką, turite atitikti tam tikrus labai specifiniai programos reikalavimai:
Turite būti bent 62 metų amžiaus.
Namas, kuriuo bus užtikrinta atvirkštinė hipoteka, bus jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta.
Jūs turite turėti daug nuosavybės namuose; kuo daugiau akcijų turėsite, tuo daugiau pinigų galėsite pasiekti.
Jūs negalite būti nusikaltęs dėl jokių skolų federalinei vyriausybei.
Paėmę paskolą turite visiškai mokėti už nekilnojamojo turto mokesčius, draudimą, komunalines paslaugas, remontą ir priežiūrą.
Turėsite dalyvauti FHA patvirtinto konsultanto vartotojų informavimo sesijoje.
Reikalavimai nuosavybei
Nuosavybė turi būti 1–4 šeimos atskiras namas arba FHA patvirtintas daugiabučio namas arba pagamintas namas. Didžiausias paskolos sumas nustato ir atnaujina Federalinė būsto finansų agentūra (FHFA). 2021 m. maksimali suma gali svyruoti nuo 548 250 iki 822 375 USD. Tiksli suma priklausys nuo apskrities, kurioje yra namas, ir nuo gyvenamųjų patalpų skaičiaus.
Tačiau kiek tiksliai galėsite pasiskolinti, taip pat priklausys nuo nuosavo kapitalo, kurį turite namuose, ir jūsų amžiaus paraiškos pateikimo metu.
Jūsų nuosavybė nustatoma pagal įvertintą būsto vertę, atėmus visus esamus įsiskolinimus.
Amžiaus reikalavimai
FHA neskelbia konkrečių su amžiumi susijusių paskolos sumų nuosavybės procentų. Tačiau kuo vyresnis esate, tuo didesnę nuosavo kapitalo dalį galite pasiekti iš namų. Pavyzdžiui, jūs galite turėti prieigą prie 50 % nuosavo kapitalo savo namuose sulaukę 62 metų, o iki 80 % gali būti prieinami, jei esate 80 metų ar vyresni.
Pajamų paskirstymas
Kai patvirtinsite atvirkštinę hipoteką, turėsite galimybę nustatyti kredito liniją, kurią galėsite pasiekti, jei reikia, arba gauti reguliarias mėnesines mėnesines įmokas.
Mėnesinės įmokos gali būti mokamos tam tikrą laiką arba lygiomis mėnesinėmis įmokomis. Bent vienas skolininkas turi toliau gyventi būste kaip pagrindinėje gyvenamojoje vietoje.
Atvirkštinės hipotekos privalumai
Atvirkštinė hipoteka nereikalauja jūsų mėnesinės pagrindinės sumos ir palūkanų mokėjimo
Vėlgi, tai yra pagrindinė atvirkštinės hipotekos koncepcija. Užuot mokėjęs mėnesines įmokas skolintojui, skolininkas tam tikrą laiką gauna mėnesines įmokas (arba prieigą prie kredito linijos būstui).
Vis tiek būsite atsakingas už kitų su jūsų namų priežiūra ir priežiūra susijusių išlaidų apmokėjimą. Tačiau jūs nebūsite atsakingas už mėnesinės pagrindinės sumos ir palūkanų mokėjimą skolintojui taip, kaip darytumėte, jei atliktumėte tradicinį refinansavimą.
Jei šiuo metu mokate pagrindinę sumą ir palūkanas už esamą pirmąją hipoteką, imkitės atvirkščiai hipoteka gali panaikinti šį mokėjimą, jei atvirkštinė hipotekos suma viršija jūsų dabartinį likutį hipoteka.
Atvirkštinė hipoteka gali suteikti papildomų pinigų arba papildomų pajamų
Viena iš pagrindinių priežasčių, kodėl vyresnio amžiaus namų savininkai pasirenka atvirkštinę hipoteką, yra galimybė gauti nuosavybės teisę į nuosavybę. Tradicinis hipotekos refinansavimas turi trūkumą, nes sukuriama nauja ir didesnė mėnesinė įmoka. Atvirkštinės hipotekos atveju taip nebus.
Paskolos pajamas galite gauti naudodami nuosavybės kredito liniją, o lėšas galite gauti, kai tik jų prireiks.
Arba galite pasirinkti pajamas gauti mėnesinių įmokų forma. Tokiu būdu sukursite papildomų pajamų iš savo namų.
Šis papildomas pajamų srautas dažnai leidžia senjorams toliau gyventi savo namuose, net jei mėnesinės pajamos nevisiškai padengia pragyvenimo išlaidas.
Atvirkštinės hipotekos akcijų išėmimas neturi jokių mokestinių pasekmių
Grynieji pinigai iš atvirkštinės hipotekos gali tapti neapmokestinamų pajamų šaltiniu. Kadangi paskolos pajamos yra būsto nuosavybės avansas, jos nelaikomos pajamomis, todėl jos neapmokestinamos.
Tai skiriasi nuo kitų pajamų gavimo ar grynųjų pinigų gavimo strategijų. Pavyzdžiui, jei parduodate apmokestinamoje sąskaitoje laikomas akcijas, turėsite sumokėti mokestį už bet kokį kapitalo prieaugį.
Panašiai, jei paskirstysite išmokas pagal apmokestinamų pensijų planą, šie paskirstymai gali būti apmokestinami kaip įprastos pajamos. Išėmus didelę sumą, jūs netgi galite patekti į didesnę mokesčių kategoriją.
Atvirkštinė hipoteka suteikia tuos pačius pinigus, nesumažinant pajamų mokesčių.
Tai gali būti geriausias būdas apsistoti savo namuose
Jei gaunate fiksuotas pajamas, kaip ir daugelis senjorų, tai gali neatitikti pragyvenimo išlaidų. Papildomos pajamos iš atvirkštinės hipotekos gali leisti jums likti savo namuose, net ir už fiksuotas pajamas.
Neprarasite savo namų, jei vertė sumažės
Turint atvirkštinę hipoteką, nėra jokios grėsmės prarasti būstą, jei turto vertė nukris žemiau hipotekos likučio. Namuose galite gyventi visą likusį gyvenimą.
Skolintojas taip pat negali priversti jūsų grąžinti paskolą anksčiau laiko.
Jums netgi gali būti įmanoma refinansuoti esamą atvirkštinę hipoteką. Jei nekilnojamojo turto vertė labai padidės, turėsite galimybę gauti didesnę nuosavo kapitalo dalį namuose.
Kiti scenarijai, kai galite gauti grįžtamąjį hipotekos refinansavimą: labai sumažėja palūkanų normos; yra padidinta maksimali leistina hipotekos suma; norite pakeisti reguliuojamos palūkanų normos hipoteką į fiksuotą palūkanų normą arba; jei reikia pakeisti paskolos gavėją.
Atvirkštinės hipotekos trūkumai
Jūsų būsto nuosavybės sumažinimas
Atvirkštinė hipoteka suteikia prieigą prie nuosavo kapitalo jūsų namuose, panašiai kaip tradicinis hipotekos refinansavimas. Neigiama yra tai, kad ateityje turėsite mažiau nuosavybės, jei to prireiks kitiems tikslams.
Pavyzdžiui, tarkime, kad vėliau nuspręsite persikelti į kitus namus. Sumažėjęs būsto kapitalo dydis reiškia mažiau galimybių persikelti į naują namą ar kitą vietą.
Paskolos sumą riboja jūsų būsto kapitalas
Jūsų namuose turimas kapitalas yra svarbus veiksnys nustatant, kiek galite pasiskolinti. Nepakankamas nuosavas kapitalas reikš arba mažiau pajamų arba net atsisakys paskolos.
Pavyzdžiui, tarkime, kad jums 62 metai, jūsų namas vertas 400 000 USD, o dabartinė hipoteka yra 250 000 USD. Kai maksimali paskolos suma yra 200 000 USD, jūs negalėsite užbaigti refinansavimo. Esant tokiai situacijai, jūsų dabartinės hipotekos likutis viršija maksimalią leistiną atvirkštinės hipotekos sumą sulaukus 62 metų.
Toliau pateiktame pavyzdyje atvirkštinės hipotekos įplaukų gali nepakakti, net jei jūs atitinkate reikalavimus.
Tarkime, kad esate skolingas 150 000 USD už 400 000 USD vertės namą. Galite pasiskolinti 50% arba 200 000 USD. Tačiau grynosios pajamos bus tik 50 000 USD (200 000 USD atėmus 150 000 USD esamai hipotekai sumokėti).
Atsižvelgiant į atvirkštinės hipotekos tikslą, 50 000 USD gali nepakakti.
Atvirkštinė hipoteka turi dideles uždarymo išlaidas
Kiekvieną kartą, kai imsite naują hipoteką savo būstui, patirsite uždarymo išlaidų. Šios uždarymo išlaidos sumažins pajamas, kurias gausite iš naujos paskolos. Tačiau dėl unikalaus atvirkštinių hipotekų pobūdžio šios uždarymo išlaidos yra didesnės nei tradicinių refinansavimo atveju.
Įprasto hipotekos refinansavimo uždarymo išlaidos svyruoja nuo 2% iki 3% paskolos sumos. Atvirkštinės hipotekos uždarymo išlaidos lengvai viršija 4%, pradedant nuo FHA hipotekos draudimo įmokos arba MIP. MIP yra mokestis, kurį mokėsite FHA už draudimą skolintojui už paskolos suteikimą.
Jūs turėsite sumokėti 2% išankstinis mokestis nuo naujos hipotekos sumos. Be to, taip pat taikomas metinis MIK, lygus 0,50 % negrąžinto paskolos likučio. Jei jūsų paskolos suma yra 200 000 USD, metinė įmoka bus 1 000 USD (200 000 USD x 0,50 %). Pagal šį scenarijų jis padidina apie 83 USD per mėnesį prie paskolos išlaidų ir sumažina jūsų mėnesines paskolos pajamas.
Taip pat yra pradinis mokestis. Skolintojai gali imti didesnę sumą iš 2500 USD arba 2% nuo pirmųjų 200 000 USD būsto vertės, pridėjus 1% nuo vertės, viršijančios 200 000 USD. Tai reiškia, kad skolintojas gali imti net 4000 USD (2%) nuo 200 000 USD paskolos sumos.
Papildomi mokesčiai yra mokami šalims, dalyvaujančioms suteikiant paskolą. Tai apima nuosavybės mokesčius, įvertinimą, įrašymą ir apklausos mokesčius.
Vis tiek turėsite mokėti nekilnojamojo turto mokesčius, draudimo remontą ir priežiūrą
Nors už atvirkštinę hipoteką mėnesinių mokėjimų nėra, vis tiek turite padengti kitas būsto nuosavybės išlaidas. Tai apima nekilnojamojo turto mokesčius, būsto draudimą, komunalines paslaugas ir turto remonto bei priežiūros išlaidas.
Net jei turite atvirkštinę hipoteką, galite prarasti būstą dėl nemokėjimo nekilnojamojo turto mokesčių.
Atvirkštinė hipoteka turi amžiaus ribą
Atvirkštinė hipoteka yra prieinama tik 62 metų ir vyresniems namų savininkams. Jei dar nesulaukėte tokio amžiaus, atvirkštinė hipoteka nėra išeitis.
Net jei atitinkate reikalavimus, suma, kurią galite pasiskolinti, priklausys nuo jūsų amžiaus paraiškos pateikimo metu. Kuo jaunesnis esate, tuo mažesnė procentinė dalis nuosavo kapitalo galėsite pasiskolinti būstui.
Dėl šios priežasties atvirkštinė hipoteka dažniausiai tinka 70 ar 80 metų skolininkams. Sulaukę tokio amžiaus galėsite gauti daugiau nuosavybės, todėl labiau tikėtina, kad paskola patenkins jūsų finansinius poreikius.
Ar turėtumėte imti atvirkštinę hipoteką?
Atvirkštinę hipoteką apsunkina kelios nuostatos, kurias turite žinoti prieš pateikdami paraišką.
Turėtumėte pradėti nuo įvertinimo, ką tikitės iš atvirkštinės hipotekos. Ar tai pirmiausia bus prieiga prie grynųjų pinigų jūsų namuose ar nuolatinis pajamų srautas? Bet kuriuo atveju, ar turite pakankamai nuosavo kapitalo namuose, kad patenkintumėte šį poreikį?
Taip pat reikia atsižvelgti į ilgalaikes pasekmes. Pavyzdžiui, galbūt norėsite ateityje persikelti, galbūt gyventi arčiau savo vaikų. Tokiu atveju atvirkštinė hipoteka gali pakankamai sumažinti jūsų būsto nuosavybę, kad perkėlimas būtų nepraktiškas.
Prieš imdami atvirkštinę hipoteką, įsitikinkite, kad žinote viską, kas yra susijusi. Kai tik tai padarysite, turėtumėte rimtai apsvarstyti pasiūlymą aptarti su advokatu, CPA arba finansų planuotoju. Kadangi jie užsiima atvirkštine hipoteka, jie gali patarti, kaip geriausiai elgtis.