„RealtyMogul“ apžvalga: investicijos į nekilnojamąjį turtą visiems investuotojams

Investavimas į nekilnojamąjį turtą dažnai laikomas vienu patikimiausių būdų auginti ir kaupti turtą, tačiau investavimas į individualų turtą niekada nebuvo patrauklus.

Norint ištirti ir patikrinti individualias savybes, reikia daug laiko. Tam reikia daug domeno patirties, kurios aš neturiu, pavyzdžiui, kaip įvertinti įvairias namo dalis ir neturiu pralaidumo mokytis ir įsisavinti. Be to, mane labiausiai domina komercinis nekilnojamasis turtas, o daugelis geriausių projektų tiesiog nėra prieinami asmenims, nebent turite disponuoti dideliu kapitalu ...

… Iki sutelktinio finansavimo investicijos į nekilnojamąjį turtą. 🙂

Manau, kad investicijų į nekilnojamąjį turtą ateitis yra sutelktinio finansavimo kelias ir viena žymiausių kompanijų erdvėje yra „RealtyMogul“.

Turinys

1. Kas yra „RealtyMogul“?
2. Investicijų galimybių tipai
3. Kas yra MogulREIT?
4. Greitas registracijos procesas
5. Peržiūrėkite atviras, finansuojamas ir uždarytas galimybes
6. „RealtyMogul“ mokesčių struktūra
7. „RealtyMogul“ privalumai ir trūkumai

Kas yra „RealtyMogul“?

RealtyMogul įkūrė generalinė direktorė Jilliene Helman, kai ji buvo „Union Bank“ viceprezidentė Los Andžele, CA ir pradėta 2013 m., Kai ji įdarbino „RealtyMogul“ generalinį direktorių Justiną Hughesą ir užaugino mažą sėklą apvalus. Nuo to laiko jie dar penkis kartus surinko pinigų už 46,6 mln. JAV dolerių, įskaitant pagrindinius investuotojus, tokius kaip „Canaan Partners“ ir „Sorenson Capital“.

Jie užsiregistravo daugiau nei 150 000 narių ir investavo į daugiau nei 2 mlrd. USD vertės nekilnojamojo turto vertę, investuotojams išmokėdami daugiau nei 82 mln. Jie tai daro jau kurį laiką ir sėkmingai sekasi užbaigti sandorius. Jie giriasi, kad prieš patvirtindami jų standartus atitinkantį sandorį mato tūkstantį sandorių.

Jei pavadinimas skamba pažįstamai, galbūt girdėjote apie garsiausią jų sandorį - 1,5 milijono dolerių už „Hard Rock“ viešbutį Palm Springs, CA. Padidinimas įvyko 2014 m. Ir tai buvo pirmasis sutelktinio finansavimo viešbučių sandoris šalyje. „Hard Rock Hotel“ išleido milijonus dolerių atnaujindamas buvusį viešbutį „Zoso“ ir 2013 m. Spalį vėl atidarė vietą. Jei buvote vienas iš akcijų investuotojų, gavote specialių privilegijų, tokių kaip 25% nuolaida kambario kainai, 50 USD maisto ir gėrimų kreditų, prabangios savininko kabanos naudojimas, taip pat atnaujinimai ir kitos VIP privilegijos. (jei esate platformoje, čia archyvuoto pasiūlymo puslapis)

Investicijų galimybių tipai

RealtyMogul siūlo akcijų ir skolos/paskolos sandorius akredituotiems investuotojams, taip pat REIT tipo investiciją, vadinamą „MogulREIT“.

Jie pradėjo siūlydami akcijų sandorius, kaip ir daugelis kitų sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto investavimo svetainių, tačiau greitai pridėjo skolos ir paskolų produktų. Jie siūlo tik komercinius pasiūlymus - komercinius, pramoninius, biurų, viešbučių, mažmeninės prekybos, taip pat daugiabučius namus, tokius kaip butai. Anksčiau jie siūlydavo būsto pasiūlymus, bet jau nebe.

Sandorio struktūra bus žinoma, jei anksčiau investavote sutelktinio finansavimo nekilnojamąjį turtą.

Kas yra MogulREIT?

„MogulREIT“ yra „RealtyMogul“ REIT produktas. „MogulREIT I“ buvo pradėtas gaminti 2016 m. Rugpjūčio mėn. Ir turi skolos ir nuosavybės turto (55% skolos, 45% nuosavybės) mišinį komercinio nekilnojamojo turto erdvėje JAV. Jo tikslas yra kasmet paskirstyti 8,00%, nors paskirstoma kas mėnesį.

Jums nereikia būti akredituotu investuotoju investuoti į „MogulREIT“ tol, kol jūsų investicijos į fondą neviršija 10% jūsų metinių pajamų ar grynosios vertės (atsižvelgiant į tai, kas didesnė).

Minimali investicija yra tik 1000 USD ir ji valdoma „Opus Fund“ paslaugos, fondo administratorius, įsikūręs Ilinojaus valstijoje. Galite investuoti į „MogulREIT I“ per savarankišką IRA, tačiau minimali pradinė investicija padidėja iki 5000 USD.

„MogulREIT II“ yra antrasis jų „MogulREIT“ fondas ir skiriasi tuo, kad jis skirtas daugiabučiams daugiabučiams namams, o ne komerciniam nekilnojamajam turtui, ir platinamas kas ketvirtį.

Greitas registracijos procesas

Registracijos procesas buvo greitas. Turite užpildyti trumpą investuotojo profilį, kuris prasideda klausiant apie jūsų grynąją vertę ir pajamas už šiuos ir dvejus ankstesnius metus. Tai padės nustatyti, ar esate akredituotas investuotojas (grynoji vertė didesnė nei 1 mln. USD, neįskaitant pagrindinės gyvenamosios vietos arba bent 200 000 USD pajamų šiais metais ir dviejų ankstesnių, 300 000 USD, jei esate susituokę).

Tada pereinama prie šešių klausimų apie riziką, pavyzdžiui, jūsų tolerancija rizikai, laikymo laikotarpiai ir investavimo patirtis. Visi gana standartiniai. Po registracijos jie jums paskambins (arba galite jiems paskambinti, jie atsiųs el. Laišką su numeriu, kuriuo reikia skambinti), kad patvirtintų jūsų informaciją.

Kol to nepadarysite, vienintelės galimybės, kurias matysite, yra „MogulREIT“.

Peržiūrėkite atviras, finansuojamas ir uždarytas galimybes

Po greito telefono skambučio, patvirtinančio mano akredituotą būseną, mano paskyra galėjo matyti visus jų pasiūlymus.

Pirmiausia apžvelgiau jų ankstesnius pasiūlymus. Jų „praeities investicijų“ puslapyje malonu tai, kad jie baigė ir finansavo. Užbaigta reiškia, kad 100% padaryta, o finansuojama reiškia, kad jie yra finansuojami ir išmokami. Tai geras skirtumas.

Ankstesni pasiūlymai apėmė visų tipų nekilnojamąjį turtą (biurų, daugiabučių, savadarbių, pramoninių, ir kt.), apibarstyti visoje šalyje (IL, GA, AZ, CA, NC, TX), investuojant tiek į akcijas, tiek į skolos. Jie taip pat yra pakankamai drąsūs, kad parodytų faktinę IRR (vidinę grąžos normą), ką žinote, nes ji baigta. Dažniausiai jie buvo aukštesni už IRR tikslą - puiki premija.

Šio rašymo metu buvo penkios atviros investavimo galimybės, iš kurių trys buvo 1031 tinkamos.

Ką reiškia 1031 Tinkamas? 1031 skirsnis yra mokesčių kodekso dalis, kurioje sakoma, kad galite atidėti kapitalo prieaugį, jei keičiate panašios rūšies nekilnojamąjį turtą. Naudojant „RealtyMogul“, šios nuosavybės (pasyviai) laikomos Delavero įstatymuose, ir jei pardavėte esamą turtą, kuris yra 1031 reikalavimus atitinkantis, šis DST yra visiškai prieinamas 1031 biržai. Esami 1031 investuotojai gali turėti didesnį minimumą nei grynųjų pinigų investuotojai.

„RealtyMogul“ mokesčių struktūra

Mokesčių struktūra priklauso nuo sandorio tipo ir jie yra aiškiai išdėstyti kiekvieno sandorio skirtuko Finansai skiltyje Mokesčiai.

Už tiesiogines investicijas į akcijas jie išvardija visus mokesčius, išmokėtus visiems susijusiems subjektams.

Kai peržiūrėjau sandorį, kuriuo būtų įsigytas daugiabutis, nekilnojamojo turto įmonei buvo taikomi vienkartiniai 2% mokesčiai ir 4% brokeriui-prekiautojui. Paskui periodiškai imami 4% bendrųjų pajamų mokesčiai turto valdymo įmonei ir 1% RealtyMogul kaip valdymo ir administracinis mokestis. Turite patikrinti mokesčių sąrašą, nes ne visi sandorių tipai yra struktūrizuoti vienodai, kai kurie turi daugiau mokesčių, o kiti - mažiau.

REIT mokesčiai yra išvardyti pasiūlymo apskritime ir šiek tiek iškasti. Valdytojui mokamas 1% turto valdymo mokestis.

„RealtyMogul“ privalumai ir trūkumai

Didžiausias „RealtyMogul“ profesionalas yra tai, kaip jie turi pasirinkimų tiek akredituotiems, tiek neakredituotiems investuotojams. „MogulREIT“ yra tvirtas pasiūlymas, aiškiai diferencijuojamas (komercinis nekilnojamasis turtas ar daugiabučiai namai) ir tinkamas platinimo greitis bei dažnis. Turite šiek tiek įsigilinti į mokesčius, nes jie yra brangesni nei kiti REIT, tačiau tai yra kitoks produktas („Vanguard“ REIT tiesiog investuoja į viešai parduodamas nekilnojamojo turto bendroves, nesiima šaltinių, nesikreipia ir koordinuoja atskirų projektų finansavimą).

Yra labai daug tiesioginių investicijų, o galimybė pasinaudoti 1031 skirsnio pranašumais reiškia, kad galite būti veiksmingesni apmokestindami savo investicijas. Šių tiesioginių sandorių minimumas yra didesnis nei kai kuriose kitose platformose (iš penkių galimų sandorių - minimalus buvo 25 000 USD), tačiau visi kiti sandorių aspektai buvo panašūs (sulaikymo laikas, numatomas IRR ir grynųjų pinigų grąžinimas, ir tt).

Tai ne trūkumas platformoje, bet investicijų tipas - tai nelikvidi. Investuodami į nekilnojamąjį turtą, negalite parduoti savo dalies antrinėje rinkoje. Naudodami „MogulREIT“ galite išpirkti savo akcijas, tačiau tai yra ribota. Taip yra investuojant į nekilnojamąjį turtą, todėl tai neturėtų stebinti, ir dauguma REIT turi prekybos apribojimų (jie nėra skirti prekybai, todėl apriboja pirkimus ir išpirkimas).

Man patinka, kaip jie bendrino faktinį IRR ankstesniuose sandoriuose, tačiau nerodo jokių pasiūlymo dokumentų. Galite peržiūrėti finansuojamus sandorio dokumentus, o tai gali būti smagu, jei perskaitysite apie juos naujienose ir būsite smalsūs, kaip jie buvo pateikti, bet kai jie bus uždaryti, jie bus uždaryti. Atrodė, kad aš sukčiaujau, kai perskaičiau „Hard Rock Hotel“ pasiūlymą ir galėjau pamatyti visas jų siūlomas privilegijas, nors jis buvo uždarytas prieš kurį laiką.

Tačiau visi žinome, kad investuoti į nekilnojamąjį turtą nėra be rizikos. Balandžio viduryje „Hard Rock Hotel“ paskelbė, kad tai buvo išsijungia „Hard Rock“ viešbutis Palm Springs. Taigi... privilegijos yra malonios, bet ne, jei viešbutis uždaromas. 🙂

Bet kokiu atveju, pažiūrėkite, jei susidomėjote ir galite nemokamai užsiregistruoti.

Užsiregistruokite nemokamai „RealtyMogul“