Kas yra nekilnojamojo turto sindikacija?

Visada girdėjau, kad nekilnojamasis turtas yra kelias į turtus. Jūs tikriausiai taip pat turite.

Daugeliui amerikiečių tai reiškia jūsų pagrindinę gyvenamąją vietą. Jūs jį perkate, mokate būsto paskolą, o „priverstinės santaupos“ ir turto vertės padidėjimas lemia nuosavą kapitalą, kuris dažnai sudaro didelė jūsų grynosios vertės dalis.

Kitiems tai reiškia investicijas į nekilnojamąjį turtą ne jūsų namuose. Kai kuriais atvejais tai reiškia dalyvavimą nekilnojamojo turto sindikacijos sandorius.

Nekilnojamojo turto sindikacija yra tai, kaip nuolatiniai investuotojai, kaip ir aš, gali įsitraukti į daugelio milijonų dolerių vertės nekilnojamojo turto sandorius.

Tiesą sakant, taip aš įsitraukiau į nekilnojamojo turto sindikavimą, įsigydamas 8,15 milijono dolerių 98 butų butą Arizonoje, kurio numatoma vidinė grąžos norma (IRR) yra 14–18%.

Svarbiausia yra suprasti, kaip veikia nekilnojamojo turto sindikacija, kaip rasti sindikatą, prie kurio galite prisijungti, ir kaip juos patikrinti, kad gautumėte tvirtą grąžą:

Turinys

1. Kas yra nekilnojamojo turto sindikacija?
2. Kaip sudaromi nekilnojamojo turto sindikatai?
3. Kuo sindikacijos skiriasi nuo REIT?
4. Ar nekilnojamojo turto sindikacijos yra pasyvios?
5. Kaip rasti nekilnojamojo turto sindikatą?
6. Kaip sutelktinis finansavimas tinka paveikslėliui?

Kas yra nekilnojamojo turto sindikacija?

Nekilnojamojo turto sindikatas yra tada, kai grupė Investuotojai įdėti pinigus į nekilnojamojo turto sandorį, kurį sudarė a Rėmėjas.

Lengviausia analogija, jei jūs ir keli draugai norite valdyti skalbyklą. Pradėti skalbimo mašinas yra brangu, nes jūs turite gauti pastatą, nusipirkti visą valymo įrangą ir pan. Tačiau juos palyginti lengva valdyti, palyginti su kitomis įmonėmis.

Taigi jūs ir saujelė draugų (investuotojai) suvedate šiek tiek pinigų, o kitas draugas (rėmėjas) pasiūlo vietą. Rėmėjas gauna atlyginimą už skalbyklos valdymą, kaip ir bet kuris operatorius, ir visi gauna dalį pelno.

Nekilnojamojo turto sandoryje tai beveik tas pats. Investuotojai prisideda prie sandorio, o rėmėjas įneša į prakaito kapitalą ir dažnai šiek tiek savo pinigų. Investuotojai dažnai įneša 80–95% viso kapitalo, o likusią dalį renka rėmėjas.

Kaip sudaromi nekilnojamojo turto sindikatai?

Jie yra sudaryti kaip ir daugelis kitų nekilnojamojo turto sandorių - paprastai kaip ribotos atsakomybės bendrovė (LLC), bet kartais kaip ribotos atsakomybės bendrija (LP). LP atveju rėmėjas yra generalinis partneris/vadovas, o investuotojai yra komanditiniai partneriai arba pasyvūs investuotojai.

Tai reiškia, kad jūsų organizacija turės veiklos sutartis (LLC) arba partnerystės sutartį (LP) - norėsite tai atidžiai perskaityti nes juose aprašoma, kaip išmokamos išmokos, kaip nustatomos balsavimo teisės, taip pat visi mokesčiai, kuriuos rėmėjas gauna iki paskirstymai. Viskas, kas svarbu, bus užfiksuota viename iš šių dokumentų.

Nekilnojamojo turto sindikacijos sandoriai turi daug skirtingų struktūrų. Pavyzdžiui, aš dalyvauju sindikacijos sandoryje, kur „platinimo krioklys“ yra:

• Pirma, A klasės nariai (investuotojai) gauna 8% mūsų įmokų (pageidaujama grąža);
• Tada mes paskirstome 70% likusių paskirstytinų pinigų;
• Tada B klasės nariai (rėmėjai) gauna 30% paskirstytinų pinigų.

Investuotojai iš paskirstytinų pinigų gaus 8% kapitalo investicijų, kol rėmėjai gaus likusią dalį. Tai ir daug daugiau yra išdėstyta veiklos sutartyje.

Yra keturi pagrindiniai paskirstymo tyrimo veiksniai:

1. Investuotojo kapitalo grąžinimas - Kaip jums bus grąžinti pinigai. Dažnai investuotojai yra grąžinami pirmiausia prieš rėmėjus.
2. Pageidaujamas grąžinimas - Kalbant apie paskirstymą, pageidaujama grąža yra tai, kiek pirmiausia sumokama investuotojams. Pirmiau nurodytu atveju pageidaujama grąža yra 8%.
3. Sulaikymo sąlyga -Jei yra, rėmėjas gauna 100% paskirstymų iki pasibaigimo sąlygos prieš palūkanas. Pirmiau nurodytu atveju nėra pasibaigimo sąlygos.
4. „Susidomėjimas“ - Juk viskas pasakyta ir padaryta, taip pelnas pasiskirsto tarp investuotojų ir rėmėjų. Pirmiau nurodytu atveju padalijimas yra 70/30.

Taip pat yra mokesčių, čia yra tie, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį (ne išsamus sąrašas):

• Įsigijimo mokestis - Tai mokestis, mokamas už lėšų surinkimo uždarymą, įskaitant sandorio paiešką, organizavimą ir turto pirkimą.
• Finansavimo mokestis - Jei yra finansavimas, tai yra mokestis už paskolos įsigijimą.
• Valdymo mokestis - Tiek rėmėjui mokama už įmonės turto valdymą.
• Turto valdymo mokestis - Tiek pinigų rėmėjas moka už turto valdymą.
• Disponavimo mokestis - Štai tiek sumokama rėmėjui, kai turtas parduodamas.

Tai tik užfiksuoja kai kuriuos pagrindinius kiekvieno sandorio bruožus - norėdami gauti išsamų vaizdą, turite peržiūrėti prenumeratos dokumentus ir kitus teisinius dokumentus. Tai svarbu, nes visi šie mokesčiai yra dideli, ypač kai kalbate apie pinigų sumas, reikalingas daugelio milijonų dolerių vertės nekilnojamojo turto sandoriui.

Kuo sindikacijos skiriasi nuo REIT?

Nekilnojamojo turto investicinis trestas (REIT) yra fondas, investuojantis į nekilnojamąjį turtą. Kai kurie REIT yra viešai parduodami, kiti (pvz Lėšų kaupimas) nėra.

Jei pažvelgsite į 10 geriausių „Vanguard Real Estate Index Fund“ akcijų (VGSLX), tai yra viešai parduodamų įmonių sąrašas (išskyrus #1, kuris yra jų pačių fondas):

1. „Vanguard Real Estate II“ indekso fondas (VRTPX) - „Vanguard“ institucinis REIT, kuriame yra panašus įmonių rinkinys
2. „American Tower Corp.
3. „Prologis Inc.
4. „Crown Castle International Corp.“
5. „Equinix Inc.
6. Viešoji saugykla
7. „Dgital Realty Trust Inc.“
8. „Simon Property Group Inc.
9. „SBA Communications Corp.“
10. „Welltower Inc.

Jei tyrinėjate tas įmones, turite daug įvairių nekilnojamojo turto tipų. „American Tower Corp“ priklauso belaidžio ir transliavimo ryšio infrastruktūra. „Simon Property Group“ valdo komercinį nekilnojamąjį turtą ir didžiausią prekybos centrų operatorių. „Public Storage“ yra oranžinės spalvos viešojo saugojimo įmonė.

Tai nekilnojamojo turto diversifikavimas vienu sandoriu.

Ir jei pažvelgsite į procentus pagal nekilnojamojo turto tipą, tai daugmaž tas pats.

Matyti? Šiek tiek visko. Kaip nekilnojamojo turto investuotojas, jūs negalite įveikti paprastumo.

Štai keletas pagrindinių būdų, kaip sindikacijos skiriasi nuo REIT:

Jūs perkate vieną turtą. Turėdami REIT, galite investuoti į įvairius nekilnojamojo turto objektus. Su nekilnojamojo turto sindikacija dažniausiai perkate tik vieną. Tai gali būti didelis, pavyzdžiui, daugiabučių kompleksas, tačiau vis tiek tai yra vienas turtas.

Jūs turite būti akredituotas nekilnojamojo turto sindikavimo investuotojas. Nekilnojamojo turto sindikavimas iš tikrųjų yra privatus platinimas (privatus LLC/LP akcijų pardavimas, kuris laikys turtą), o tai reiškia, kad turite būti akredituotas investuotojas dalyvauti. REIT yra viešai parduodamas ir neturi jokių apribojimų.

Daug didesnės minimalios investicijų sumos. Rėmėjai nenori daug investuotojų. Tiesą sakant, norėdami laikytis reikalavimų, jie turi išlaikyti mažus skaičius. Tai reiškia, kad minimalios investicijos dažnai bus 25 000 USD ar daugiau. Jei norite surinkti 2,5 mln. USD, net ir už 25 000 USD jums reikės šimto investuotojų. Tai per daug. Galite nusipirkti „Vanguard“ nekilnojamojo turto ETF dalį (VNQ) už mažiau nei šimtą dolerių.

Tai privatus neviešas sandoris. Kai investuojate, dažnai turite išlaikyti iki galo. Jei norite likviduoti savo poziciją, turėsite patikrinti savo veiklos sutartį, kad pamatytumėte, kaip tai daroma. Tai nėra taip paprasta, kaip paspausti „Parduoti/išpirkti“ savo akcijas REIT. Šiuo atžvilgiu jūsų kapitalas yra užrakintas ir labiau nelikvidus nei naudojant fondą.

Jei viskas vyksta į pietus, jūs esate vienas. Kaip ir bet kuris sandoris, sindikacijos yra pagrįstos pasitikėjimu. Jei jūsų rėmėjas nori apgauti jus ir kitus investuotojus, padidindamas išlaidas (ir kišdamas pinigus) arba vengdami atlikti savo pareigas, jūs negalite daug ką padaryti, nebent esate ten kasdien pagrindu. Mažiau tikėtina, kad tai atsitiks su viešai prekiaujamomis bendrovėmis REIT.

Galite gauti geresnę grąžą, tačiau tikrai turėsite didesnius mokesčius. „Vanguard“ REIT ETF (VNQ) ima tik 0,12 proc., menką sumą, nes tai yra toks didelis fondas. Tikėtina, kad bet kurioje sindikacijoje mokėsite daugiau, nes neturite masto ekonomijos. Nepaisant to, „Vanguard“ REIT ETF grąža nuo 2004 m. Yra ~ 8,5% - tikiuosi, kad galite padaryti geriau.

Ar nekilnojamojo turto sindikacijos yra pasyvios?

Pasyvios pajamos yra nuostabus.

Deja, nekilnojamojo turto sindikacijos atrodo pasyvios, tačiau iš tikrųjų taip nėra. Kaip investuotojas, jūs neturite valdyti turto, tačiau negalite atsisėsti taip, kaip tai darytumėte su REIT. Turite išanalizuoti galimybę, atlikti deramą patikrinimą ir priimti sprendimus.

Kadangi daug jūsų kiaušinių bus viename krepšelyje, taip pat turėsite peržiūrėti finansines ataskaitas, kaip pajamų ataskaitos ir balansai, kad įsitikintumėte, jog viskas veikia projekcijos. Jūs turite tai padaryti, nes negalite būti tikri, kad kas nors kitas.

Taigi tai pasyvi ta prasme, kad jums nereikia ieškoti nuomininkų, rinkti nuomą, iškeldinti nemokančius nuomininkus... bet tai nėra visiškai pasyvu.

Kaip rasti nekilnojamojo turto sindikatą?

Rasti žmones, kuriems reikalingas finansavimas nekilnojamojo turto sandoriams sudaryti, nėra sunku - visada bus nekilnojamojo turto sandorių ir operatorių, kuriems reikia finansavimo, tačiau jie negali gauti savo sandorio. Gali būti, kad jie turi ribotą patirtį, neturi užstato, sandoris yra per mažas bankui ar kiti rizikos veiksniai.

Lengviausias būdas yra dirbti su sutelktinio finansavimo platforma, daugiau apie tai žemiau, bet jei norite to išvengti... jums tiesiog reikia susitikti su kitais nekilnojamojo turto investuotojais ar operatoriais. Aš iš lūpų į lūpas sužinojau apie dvi sindikacijas, su kuriomis esu susijęs. Kai pradedate investuoti, pradedate kalbėtis su kolegomis investuotojais apie tai, kaip sandoriai yra struktūrizuoti, kas yra tipiška ir kaip patikrinti sąlygas. Jie taip pat pradės teikti pasiūlymus, kad gautumėte antrą nuomonę, ir taip sužinosite apie juos.

Prieš užsiimdamas šiomis dviem nekilnojamojo turto sindikacijomis neturėjau jokios praktinės investicijų į nekilnojamąjį turtą patirties, tačiau supratau, kaip investuoti. Žinojau, kad vidinė grąžos norma turės mane privilioti rizikingesniu, palyginti nelikvidžiu sandoriu (palyginti su akcijų rinka).

Kaip sutelktinis finansavimas tinka paveikslėliui?

Naudojant sutelktinio finansavimo platformas lengviau rasti sindikacijos pasiūlymų. Jei platforma siūlo investicijas į atskiras nuosavybes, jūs tikrai žiūrite į sindikacijos sandorį.

Kaip ir bet kokių privačių investicijų atveju, didžiausias iššūkis yra sandorių srautas. Norėdami rasti gerų pasiūlymų, turite pamatyti daugybę sandorių, juos išanalizuoti ir investuoti tik į tuos, kurie atitinka jūsų kriterijus. Jei nematote daug sandorių, jus gali susigundyti antraeiliai sandoriai, silpnesni operatoriai ir kiti neigiami klausimai, kuriuos tiesiog reikia investuoti.

Sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto svetainės veikia kaip sandorių magnetas. Jei esate rėmėjas ir neturite paruošto investuotojų, gali būti sunku rasti investuotojų. Taigi svetainės veikia kaip rėmėjų ir investuotojų magnetas, palengvindami kiekvieno gyvenimą ir šiek tiek sumažindami (procentas, kai sandoris baigtas, ir procentas paskirstymų).

Prieš sutelktinį finansavimą buvo sunkiau rasti sindikacijos pasiūlymų. Jūs jau turėjote pažinti nekilnojamojo turto investuotojus, naršyti internetinius forumus ar kitas grupes, o jūs pats turėjote atlikti deramą patikrinimą be filtro.

Vieną dalyką sužinosite labai greitai, jei nuspręsite investuoti už akcijų rinkos ribų, turite filtruoti daug blogų investicijų. Naudodamiesi sutelktiniu finansavimu, turite bent jau šiurkštų filtrą, kuris atsikratys tikrai blogų pasiūlymų, kol jų net nematysite. (ir aš ginčyčiausi „RealtyShares“ gedimas rodo, kad tai sunku padaryti mastu)

Jei esate akredituotas investuotojas, norintis rasti individualų turtą, peržiūrėčiau pasiūlymus RealtyMogul ir „EquityMultiple“.

Jei nesate ar norite sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto fondai, pažiūrėk į Nekilnojamojo turto magnatas arba Lėšų kaupimas. Turėdami lėšų, jums nereikia būti akredituotu investuotoju. Turėdami lėšų, net neprivalote kruopščiai atlikti atskirų sandorių. Galite investuoti į jų fondus, kurie dažnai turi labai konkrečius investavimo kriterijus, ir tiesiog rinkti paskirstymus. Fondo pranašumas yra tai, kad jūs gausite įvairių objektų įvairovę, o ne priklausysite vienam turtui.

Ar svarstėte nekilnojamojo turto sindikaciją?