Mane visada žavėjo idėja turėti nekilnojamąjį turtą ne mūsų pagrindinėje gyvenamojoje vietoje. Dauguma žmonių suklumpa persikėlę iš vieno namo į kitą, išnuomodami savo pirmąjį būstą, kad gautų šalutines pajamas.
Kai mes persikėlėme, aš šiek tiek ištyriau ir nors buvo įmanoma iš mūsų namų gauti nedidelį pinigų srautą, aš nenorėjau būti šeimininkas ir mes pardavėme savo pirmąjį būstą.
Nekilnojamasis turtas visada išliko mano galvoje ir taip, kai buvo daugėja sutelktinio finansavimo į nekilnojamąjį turtą investavimo svetainės (kaip ir tarpusavio skolinimo svetainės, bet investicijos į nekilnojamąjį turtą), maniau, kad tai gali būti puiki priemonė.
Pirmiausia pasirinkau patikrinti bendrovę „RealtyShares“.
Kas yra „RealtyShares“?
„RealtyShares“ yra kolektyvinio finansavimo nekilnojamojo turto investicijų platforma, kurią 2013 m. Balandžio mėn. Įkūrė generalinis direktorius Nav Athwal. Remiantis šešiais nuosavo kapitalo finansavimo etapais ir iš viso surinkta 35,7 mln. USD rizikos finansavimo, o paskutinis etapas - skolos finansavimo sandoris 2016 m. Crunchbase.
Athwal buvo nekilnojamojo turto advokatas San Franciske ir atstovavo institucinius klientus, tokius kaip REIT ir kūrėjai. Jis pasinaudojo savo patirtimi toje arenoje kurdamas „RealtyShares“, nes norėjo privatiems žmonėms pristatyti investavimo į nekilnojamąjį turtą idėją.
„RealtyShares“ leidžia investuoti į komercinio ir gyvenamojo nekilnojamojo turto galimybes - mažiausiai 1 000 USD už investiciją ir maksimalus 2%metinis mokestis. Akcijų ir privilegijuotųjų akcijų investicijų mokestis yra artimesnis 1%. Dėl skolos investicijų „RealtyShares“ ima aptarnavimo mokestį palūkanų normos skirtumo forma (skirtumas, kiek investuotojai gauna atlyginimą, palyginti su ką moka skolininkai). Sandorio mokesčio nėra.
Prisiregistravimas prie „RealtyShares“
Registracija trunka vos kelias minutes. Procesas apima prisijungimo vardo sukūrimą ir pasirinktinai banko sąskaitos susiejimą. Pradžioje galite praleisti banko sąskaitos susiejimą (tai aš padariau, nes norėjau pamatyti, kas yra viduje, prieš iškasdama savo banko duomenis).
Kai prisiregistruojate, yra 30 dienų „atidėjimo laikotarpis“, kaip rekomenduoja Vertybinių popierių ir biržos komisija (SEC). Galite jį perduoti užpildę savo investuotojo profilį ir suplanavę pokalbį su jų komanda.
Investuotojų profilyje užduodami gana standartiniai investuotojų klausimyno klausimai, tokie kaip grynoji vertė, pajamos, ar dirbate finansinėse paslaugose pramonė, taip pat keletas kitų, pvz., ar jūs ar kas nors iš jūsų namų ūkių šiuo metu ar anksčiau yra aukštas karinis, vyriausybinis ar politinis pareigūnas. Tai trunka apie dešimt minučių.
Baigę galite suplanuoti skambutį (jie yra 20 minučių trukmės blokai), kad baigtumėte atvėsimo laikotarpį.
Keli investavimo į nekilnojamąjį turtą variantai
Atidėjimo skambutis dažniausiai buvo informacija, asmuo, su kuriuo kalbėjau, man papasakojo, ką jie daro. Tai buvo žavu ir štai ką sužinojau apie jų tris skirtingas, nors plačiai suskirstytas investicijų rūšis.
Trumpesnio laikotarpio, vyresnio amžiaus skola: Tai sandoriai, kurių 12–12 mėnesių trukmės skolos raštelio grąža yra 8–10%, o minimali suma yra nuo 1 000 USD iki 5 000 USD.
Jie skirstomi į vieną iš dviejų tipų:
- Vienos šeimos namai, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto apvertimas. Jūs esate pirmoji šių namų turto suvaržymo teisė, o jūsų prievolė pagal nutylėjimą yra uždarymas.
- Komercinė skola finansuoja franšizės vietos statybą-jie tai daro tik 3-4 metus mėnesius (ir jie padarė tik keletą), tačiau jie finansuoja vienos laisvos franšizės statybą vietą. Šiose vietose jau yra franšizės gavėjų, kurie pasirašė trigubo tinklo nuomos sutartį.
Vidutinės trukmės, privilegijuotųjų akcijų sandoriai: Tai yra 2–3 metų trukmės ir paprastai esate antroje pozicijoje (skolos atžvilgiu), o planuojama grąža yra 12–14%. Paprastai jie skiriami daugiabučiams gyvenamiesiems projektams, kartais didesnėms paskoloms (1–3 mln. USD) nekilnojamojo turto investuotojams, norintiems išplėsti mastą. Minimali suma yra artimesnė 10 000–15 000 USD.
Ilgesnės trukmės bendros įmonės akcijų sandoriai: Tai 3–5 metų sandoriai, kai jūs prisiimate atsakomybę už kūrėjus ir taikote 16–20% IRR. Už tai gausite ketvirtinius mokėjimus (kartais pagrįstus veiklos pelnu), taip pat dalyvausite vertybinių popierių vertės padidėjime, kai turtas bus parduotas.
Tai tik tokie sandorių tipai, kuriuos jie matė platformoje (2017 m. Sausio mėn.). Smagiausia yra tai, kad galite pamatyti visas jų investicijas (kurių buvo daugiau nei 500).
Faktinių investavimo galimybių peržiūra
Po to, kai užsiregistravau ir egzistavau atvėsimo laikotarpis, apsižvalgiau ir pamačiau, kad yra keletas atvirų investicijų. Negalite investuoti į jokius sandorius, kurie buvo atidaryti dar nepasibaigus atsigavimo laikotarpiui (tai pastaba po kiekvienu sąrašu), tačiau vis tiek galite apsižvalgyti. Taip pat galite peržiūrėti uždarytus pasiūlymus, o tai visada smagu.
Žvilgtelėjau į pirmąjį išvardytą skolos sandorį, 1,65 mm 12 mėnesių banknotą, mokantį 10% palūkanų ir mažiausiai 10 000 USD. Etiketė „iš anksto finansuojama“ rodo, kad „RealtyShares“ jau ją finansavo, todėl dabar jie užpildo investuotojų pinigus.
Į šią investiciją įtraukta informacija yra gana lengva. Įtariu, kad taip yra todėl, kad tai yra gana paprastas skolos sandoris. Kiti sandoriai gali turėti daugiau informacijos (pvz., Privilegijuotųjų akcijų sandoriai) iš dalies, nes jie kelia didesnę riziką. Jei darote bendrą įmonę, turite žinoti, su kuo einate į lovą.
Grįžtant prie šio sandorio, jie suteikia jums keletą pagrindinių dalykų - įžvalgos apie tikslą, pasiekimus ir skolininko kredito balus, taip pat apie tai, kiek sverto yra įtraukta. Taip pat yra papildomų „dokumentų“, šiuo atveju yra turto įvertinimas ir skolininko patirtis naudojant „RealtyShares“.
Tai ne taip skiriasi nuo to, ką matytumėte tarpusavio skolinimo svetainėje, nors ir su skirtinga informacija (pvz., Nuosavybe).
Į pateiktą informaciją reikia žiūrėti tik kaip į pradžią. Jūs turite atlikti savo namų darbus. Nors „RealtyShares“ tikrina šiuos sandorius ir praneša, kad užima tik dalį siūlomų, negalite būti investuotoju, neatlikę daugiau tyrimų, kai įdedate savo pinigus į darbą.
Internete galite rasti labai daug informacijos, griežtai dirbdami pagal adresą, ir rekomenduoju bet kokiame sandoryje pradėti ieškoti šios informacijos.
Mokesčiai: Šiuo konkrečiu sandoriu investuotojas nemoka jokių mokesčių. Skolininkas moka 25 USD už 1 000 USD (atskleista investuotojų pakete). Be to, paskolos palūkanų norma yra 11% skolininkui, o 10% išmokama investuotojui (atskleista pastabų sąraše).
Jei žiūrite į tai kaip į privačią prekybą, tai labai panašu į tai, kaip jie yra mokami. Aš padariau keletą iš šių ir šie skaičiai atitinka riziką.
Kaip mokesčiai veikia investicijoms
Metų pabaigoje už kiekvieną investiciją gausite 1065 formos tvarkaraštį K-1. K-1 yra forma, naudojama pranešti apie partnerystės pajamas, išskaitymus, kreditus ir kitą svarbią informaciją, kurią ketinate investuoti.
Tai nėra sunku suprasti ir tai, ką jūsų mokesčių rengėjas ar mokesčių programinė įranga galės tvarkytis be sunkumų.
Ar tai gera investicija?
Aš investavau į nedidelę vienos šeimos namų grupę, investavau į REIT ir paskolinau pinigų nekilnojamojo turto sandoriams žmonėms, kuriais pasitikėjau (paskolos pinigais). Mano patirtis su tiesiogine nuosavybe (nors sindikate su žmonėmis, kuriais pasitikėjau) buvo įvairi tik didelis nestabilumas nuosavybės valdyme viename geografiniame regione... plius būsto nuoma nėra iškylą.
Mano sunki pinigų paskolų patirtis buvo puiki, bet vėlgi jūs skolinate pinigus asmeniui. Aš padariau tik vieną iš šių, aš pasitikiu asmeniu, kuriam paskolinau pinigų (ir jis nieko nedarė, išskyrus laiku sumokėtą!), Tačiau visi „kiaušiniai viename krepšelyje“ yra tiesiog pavojingas verslo būdas. (ir man pasisekė!)
Tai palieka REIT. Kai galite nusipirkti „Vanguard REIT“ indeksų fondas (VGSLX) su mažiausiai 3 000 USD, turi būti rimta priežastis eiti kitur.
Tačiau yra - daugelis REIT neinvestuoja į turtą tiek, kiek investuoja į nekilnojamojo turto bendroves. Didžiausios „VGSLX“ akcijos yra komercinio nekilnojamojo turto grupių ir sandėliavimo bendrovių akcijos. Tai nekilnojamasis turtas ta prasme, kad perkate įmones, turinčias daug nekilnojamojo turto, bet ne tiesiogiai į nekilnojamąjį turtą.
100 USD „RealtyShares“ reklamos kodas
Ribotą laiką prisiregistruokite ir naudokite reklamos kredito kodą Partneris 100 kad gautumėte 100 USD premiją, kai atliksite pirmąją investiciją.
100 USD bus rodomi susietoje banko sąskaitoje per 30 dienų nuo jūsų investicijos apdorojimo.
Esmė
Manau, kad tikrai smagu apsipirkti languose ir galėčiau šiek tiek pasimėgauti, kad pamatyčiau, kaip yra (tai šiek tiek panašu į įbrėžimą investavimo į dividendus niežulys).
Jei jus domina, galite užsiregistruoti ir sužinoti daugiau apie juos.