Turtingų dėdžių apžvalga: investuokite į nekilnojamąjį turtą tik su 5 USD

Ar kada girdėjote patarimą, kad tikras kelias į turtus yra nekilnojamasis turtas?

Daugeliui amerikiečių nekilnojamasis turtas sudaro didžiulę jų dalį grynoji vertė. Namo pirkimas yra amerikiečių svajonė, o kas mėnesį mokamos hipotekos paskolos sukuria nuosavą kapitalą. Tai vis dar turtų kūrimas, bet kaip šalutinis produktas, kuriam reikia vietos gyventi.

Jei norite diversifikuoti ir investuoti į turto klasę, turinčią didelę patirtį, nekilnojamasis turtas yra istoriškai patikimas būdas.

Tačiau sunku rasti gerų pasiūlymų, ypač jei apsiribojate tik savo vietine rinka. Be paramos sistemos sunku nusipirkti už savo rinkos ribų. Ir galiausiai, sunku valdyti nuosavybes, ypač jei tikitės padidinti mastą.

Yra visas derlius sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto platformos kad leis jums investuoti į nekilnojamąjį turtą nepirkdami atskirų nekilnojamųjų daiktų.

Vienas iš naujausių dalyvių yra bendrovė, vadinama turtingais dėdėmis.

Kas yra turtingi dėdės?

„Rich Uncles“ yra nekilnojamojo turto investavimo platforma, siūlanti REIT su unikaliomis investavimo strategijomis. Šios strategijos yra prieinamos iš didesnių tarpininkų, tokių kaip „Vanguard“ ir „Fidelity“.

Kas yra turtingi dėdės?

„Dėdės“ yra Ray Wirta, investuotojas ir Haroldas Hoferis, generalinis direktorius. Ray Wirta yra CBRE grupės pirmininkas (NYSE: CBG), viešai parduodama bendrovė „Fortune 500“, kuri yra didžiausia pasaulyje komercinio nekilnojamojo turto paslaugų ir investicinė įmonė. Galite atpažinti logotipą po daugybe greitkelių reklaminių stendų, tačiau jie yra didžiuliai. Juose dirba 80 000 darbuotojų, o rinkos kapitalizacija siekia beveik 17 milijardų dolerių!

Haroldas Hoferis yra turtingų dėdžių generalinis direktorius. Jis yra patyręs nekilnojamojo turto ekspertas, turintis 2 milijardų dolerių sandorių patirties. Per pastaruosius trisdešimt metų jis rėmė daugybę nekilnojamojo turto sandorių įvairiose situacijose ir nustatymuose.

Įkurta 2012 m., Oficialus bendrovės pavadinimas yra „BrixInvest, LLC“ (jie turi dba „turtingi dėdės“). Nurodytas tikslas yra padaryti komercinį nekilnojamąjį turtą labiau prieinamą asmenims. Jie tai daro siūlydami REIT, kurių minimalus minimumas. Viename fonde yra mažiausiai 500 USD, o studentų būsto REIT minimali investicija yra tik 5 USD. Jūs neprivalote būti akredituotas investuotojas.

Du didžiausi fondai yra „RW Holdings NNN REIT“, turintis ~ 145 mln. USD turtą, ir „Rich Uncles Real Estate Investment Trust I“, turintis ~ 147 mln. USD turtą.

Investavimo į nekilnojamąjį turtą strategijos

Turtingi dėdės turi du fondai - turtingi dėdės NNN REIT ir turtingi dėdės studentų būstai REIT. Pavadinimai apibendrina jų požiūrį.

The Turtingi dėdės NNN REIT specializuojasi investuoti į komercinius nekilnojamojo turto objektus, kurie sveria NNN („trigubo tinklo“) nuomos struktūrą, o vidutinis likęs nuomos terminas yra 8 metai. Jie apriboja pirkimo skolą iki 50% portfelio ir sutelkia dėmesį į vieno nuomininko nekilnojamąjį turtą, kurį nuomoja kreditingūs nuomininkai.

Juose išvardijami kiekvienam REIT priklausantys nekilnojamieji daiktai. Tai gali suteikti jums gerą supratimą apie jų investavimo strategiją. Jiems priklauso savybės, tokios kaip 24 val. Treniruoklių salė Las Vegase ir 3M įrenginys DeKalb, IL. Tai didelės komercinės patalpos, išnuomotos įmonėms, apie kurias girdėjote anksčiau. Nacionalinis fondas daugiausia dėmesio skiria „Triple Net“ (taigi ir NNN) nuomai, ir jie įsigyja nekilnojamąjį turtą su 50%+ grynaisiais pinigais.

The Turtingi dėdės studentų būstas REIT specializuojasi studentų būste. Tai yra mažiausiai 150 lovų, 90% užimtumo per vieną mylią pėsčiomis iki NCAA I skyriaus universitetų, kuriuose yra bent 15 000 studentų. Viena iš naujausių jų investicijų buvo „Stadium View Suites“ netoli Ajovos valstijos. Tai 518 lovų būstas, kuriame užima 99% žmonių.

Sunku rasti svetainėje, tačiau NNN REIT davė 7% metinę grąžą. Studentų būsto REIT iki šiol davė 6% metinę grąžą. Abu jie kas mėnesį paskirstė pagal grafiką ir dar nepraleido mokėjimo. Tačiau praeities rezultatai nerodo būsimos grąžos. 🙂

Jų atskleidžiamas lygis apie fondus yra geras. Kiekvienas sąrašas bus skaitomas kaip maža brošiūra ir bus supaprastintas, tačiau jis suteikia įžvalgų. Tai suteikia jums gerą skonį, ką fondas daro.

Registracijos procesas

Kai kurios kitos sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto platformos leidžia pažvelgti į investicijas be registracijos. Turtingi dėdės reikalauja registruotis, nors tai visiškai nemokama.

Kai prisiregistruojate, yra išskleidžiamasis meniu, kuriame klausiama jūsų investavimo tikslo. Galite rinktis iš pensijų planavimo, pinigų srautų, portfelio diversifikavimo ar komercinio nekilnojamojo turto investavimo. Iš ten užpildote tipinę registracijos informaciją (vardą, el. Pašto adresą, telefono numerį, slaptažodį, šalį ir valstiją).

Iš čia - pasirenkate paskyros nuosavybės tipą. Kai atliksite šį veiksmą, turite atidarytą paskyrą ir galite pradėti ieškoti jų turimų nuosavybių.

Jei tęsite, jūs pradedate registruotis investuoti-individualiai, bendrai, pasitikėjimui, subjektui ar išėjimui į pensiją-ir jie pateikia kiekvieno paaiškinimus. Jei norite investuoti pagal išėjimo į pensiją planą, turėsite atskirai susikurti savarankišką išėjimo į pensiją sąskaitą. Aš pasirinkau Individual.

Čia galite pasirinkti dvi galimas investicijas:

Nors nėra akredituoto investuotojo reikalavimo, yra pajamų ir grynosios vertės reikalavimai. Nežinau, kodėl jie egzistuoja, bet jie yra.

Turtingų dėdžių NNN REIT fondui - jei turite mažiau nei 70 000 USD metinių pajamų, jums reikia daugiau nei 250 000 USD grynosios vertės. Jei norite investuoti į studentų būsto fondą, turite patvirtinti, kad jūsų investicijos neviršija 10% visos jūsų grynosios vertės.

Aš pasirinkau Studentų fondą, kurio minimali suma yra 5 USD.

Galite investuoti vos už penkis dolerius, todėl gausite vieną akciją ir pasirinksite automatines investicijas. Dividendus galite rinkti grynaisiais pinigais arba pasirinkti juos reinvestuoti. Po to, norėdami gauti pinigų, turite pateikti sąskaitos informaciją, įskaitant tapatybę ir SSN, taip pat finansavimo šaltinius. Po kelių minučių baigsite!

Turtingi dėdės mokesčiai

Turtingi dėdės netaiko jokių sandorių mokesčių ar komisinių, kai perkate jų REIT akcijas. Daugelis viešai parduodamų REIT, pvz., „Vanguard“, neapima sandorių mokesčių ar komisiniai/kroviniai. Daugelis sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto platformų taip pat netaiko sandorių mokesčių.

Parduodant akcijas, imamas mokestis pagal tai, kiek laiko turėjote akcijas:

• Turėjo mažiau nei metus - 3% administracinis mokestis
• Turėjo 1 - 2 metus - 2% administracinis mokestis
• Turėjo 2 - 3 metus - 1% administracinis mokestis
• Turėjo daugiau nei 3 metus - be administracinio mokesčio

Tai nėra neįprasta ir daugelis kitų platformų net neleis jums parduoti iki sandorio pabaigos (atskiriems sandoriams).

Nors nėra jokių sandorių mokesčių, yra mokesčių, kuriuos sumokės REIT, kurie sumažins jūsų grąžą. Norėdami sužinoti, kokie yra visi šie mokesčiai, turite peržiūrėti tos konkrečios REIT pasiūlymų apyrašą.

Pavyzdžiui, „Brix Student Housing REIT“ mokesčiai yra aplinkraščio 18 puslapyje (tai buvo didžiausias 50 000 000 USD kėlimas):

• Organizavimo ir siūlymo išlaidos - iki 3% bendrų pajamų, grąžinamų rėmėjui.
• Įgijimo mokestis - 3% patarėjui už kiekvieną REIT įsigytą įsigijimą.
• Turto valdymo mokestis - 0,1% mėnesinis mokestis nuo visos turto investicinės vertės (buhalterinės vertės).
• Finansavimo koordinavimo mokestis - Bet koks finansavimas ne hipotekos atveju, koordinavimo mokestis yra 1% finansavimo.
• Veiklos sąnaudos - Jos padengia su REIT teikiamomis paslaugomis susijusias veiklos išlaidas, tokias kaip nuoma, darbuotojų išlaidos, komunalinės paslaugos ir IT; neviršyti 2% vidutinio investuoto turto arba 25% grynųjų pajamų (tai tampa šiek tiek sudėtinga, todėl perskaitykite aplinkraštį, jei norite sužinoti išsamią informaciją).
• Nepriklausomo direktoriaus atlyginimas - nepriklausomi direktoriai gauna 1000 paprastųjų akcijų už kiekvieną valdybos ar komiteto posėdį, kuriame jie dalyvauja, 200 akcijų už kiekvieną turto peržiūrą ir patvirtinimą.
• Disponavimo mokestis - 3% patarėjui už kiekvieną REIT parduodamą turtą.
• Subordinuotas dalyvavimo mokestis - Tai yra spektaklio mokestis, kuris yra šiek tiek per sudėtingas, kad būtų galima paaiškinti viena kulka, pagrindine idėja yra tai, kad jei grąža yra didesnė už tam tikrą sumą, patarėjas gauna mokestį, kuris dalijasi tuo aukštyn kojom.
• Likvidavimo mokestis - „Advisor“ gauna 30% padidėjusios vienos akcijos vertės, palyginti su didžiausia ankstesne akcijos grynąja verte (tai panašu į dalyvavimo mokestį, bet sukelia pardavimą ar susijungimą).

Vau!

Taigi kaip tai palyginti su kitais?

Iš pirmo žvilgsnio skamba daug mokesčių. Bet ar tai turtingų dėdžių atvejis, parodantis jums, kaip gaminama dešra?

Kai kas nors perka ar parduoda turtą, yra mokami mokesčiai. Jiems moka visi. „Vanguard“ jiems moka. Viešoji saugykla jiems moka. Lėšų kaupimas jiems moka. Turtingi dėdės juos išvardija patys.

Mokesčiai vs. „Vanguard“

Tai nėra obuolių ir obuolių palyginimas, bet vis tiek pažiūrėkime.

Kai peržiūrite „Vanguard“ nekilnojamojo turto indekso fondo (VGSLX) prospektas, yra 0,26%metiniai mokesčiai. „Vanguard“ mokesčiai yra tokie pigūs, nes jie neįgyja turto. „Vanguard“ perka kitas įmones, kurios perka įmones. Šios panašios išlaidos yra įtrauktos į grąžą, todėl niekada jų nematysite.

„Vanguard“ 0,26% metinis mokestis yra pigus, palyginti su ~ 1,27% (0,1% kas mėnesį, 12 mėnesių), nes „Vanguard“ fondas yra didžiulis.

Mokesčiai vs. Lėšų kaupimas

Lėšų kaupimas yra geresnis palyginimas ir peržiūra siūlo aplinkraštį už 50 000 000 USD nacionalinį eFondą, Radau panašias pavadintas išlaidas:

• Organizavimo ir siūlymo išlaidos - Maždaug 500 000 USD (1%) grąžinama rėmėjui.
• Turto valdymo mokestis - metinis 0,85% - 1,0% mokestis už visą turto investicinę vertę (GAV), mokama kas ketvirtį.
• Disponavimo mokestis - 1,5% patarėjui už kiekvieną turtą, kurį parduoda REIT, kai vadovas yra kūrėjas arba dalyvauja parduodant.
• Ketvirtinis plėtros mokestis - 5% visų plėtros išlaidų valdytojui, neįskaitant turto (panašiai kaip įsigijimo mokestis).

Atrodo, kad turtingieji dėdės turi daugiau įvardytų partijų - patarėjas vs. vadybininkas - bet Lėšų kaupimas turi šiek tiek mažesnius mokesčius.

Apie viešuosius neprekiaujamus REIT

Turtingi dėdės siūlo viešus neprekiaujamus REIT-jie yra viešai prieinami, tačiau jais neprekiaujama jokioje biržoje. Turite traktuoti tokias investicijas kaip nelikvidias, nes nėra rinkos, kurioje galėtumėte jas parduoti. Jei norite parduoti (išpirkti) savo akcijas, tai galite padaryti tik su turtingaisiais dėdėmis.

Jei jums priklausė akcijos mažiau nei trejus metus, tada su pardavimu bus susijęs 1-3% administracinis mokestis.

Be to, apskaičiuojant fondo, kurio pagrindinis turtas yra nekilnojamasis turtas, grynąją vertę yra sudėtinga. Jei, pavyzdžiui, perkate neprekiaujamų REIT akcijas už 5 USD už akciją, o GAV yra mažesnė, mokate priemoką. Ši priemoka iš tikrųjų yra mokestis, nes jūs mokate 5 USD už tai, kas verta mažiau nei 5 USD.

Tai mažiau neskaidrus nei kiti variantai ir pan FINRA sudarė šį informacinį lapą apie neprekiaujamus REIT kad turėtumėte peržiūrėti.

Kažkas, ką reikia žinoti.

Turtingi dėdės alternatyvos

Kol neatsiras turtingų dėdžių, rekomenduoju šias alternatyvas visiems investuotojams (ne tik akredituotiems):

Lėšų kaupimas

Lėšų kaupimas yra viena iš seniausių sutelktinio finansavimo nekilnojamojo turto investavimo platformų neakredituotiems investuotojams. Jie turi eREIT, kuris sujungia jų investicijas, tačiau jie neturi tokio siauro dėmesio kaip turtingi dėdės. Jie turi strategiją, išdėstytą jų pasiūlymo dokumentuose, ir tik minimalų 1000 USD. Mes turime išsami „Fundrise“ apžvalga.

Sužinokite daugiau apie „Fundrise“

Streitwise

Streitwise yra alternatyva, orientuota į komercinį nekilnojamąjį turtą. Jie yra palyginti nauji, tačiau per tą trumpą laiką jie turi gerų rezultatų, tikimasi 2021 m. Išmokėti 8–9% dividendų. Jie taip pat turi mažiausiai 5 000 USD ir yra prieinami visiems investuotojams.

Visą „Streitwise“ apžvalgą galite pamatyti čia.

Sužinokite daugiau apie „Streitwise“

Santrauka

Manau, kad jų investavimo strategija yra žavi. Jis yra labai koncentruotas ir siūlo grąžos normą, kuri yra panaši į kitas platformas.

Kadangi tokia platforma RealtyMogul leis investuoti į atskirus nekilnojamojo turto objektus, todėl jums reikia būti akredituotam investuotojui. Jūs perkate turtingų dėdžių fondą, todėl jums nereikia būti akredituotu investuotoju.

Lėšų kaupimas yra palyginamas, tačiau jų pasiūla nėra tokia orientuota į lazerį. „Rich Uncles Student Housing REIT“ lazeriu orientuojasi į tai, ko nori-jis turi būti mylios atstumu nuo daugiau nei 15 000 studentų miestelio, kuriame yra mažiausiai 150 lovų. Tai specifiška ir man tai patinka.

Į juos verta atkreipti dėmesį, jei norite įsitraukti į nekilnojamąjį turtą naudodami šią investavimo strategiją.

Turtingi dėdės

9

Apskritai

9.0/10

Stiprybės

• Hiperfokusuoti REIT
• Pagrįsti mokesčiai
• Nereikia būti akredituotu investuotoju

Trūkumai

• Tik dvi investavimo strategijos - NNN arba studentų būstas