DiversyFund 검토: 다가구 부동산 투자

부동산과 관련하여 오래된 격언은 "위치, 위치, 위치"입니다.

부동산 투자 플랫폼의 부상으로 이제 지리적으로 포트폴리오를 다양화하는 것이 더 쉬워졌습니다.

조금 더 어려운 것은 자산 클래스를 기반으로 분산시키는 것입니다. 공개적으로 거래되는 REITs를 사용하면 쇼핑몰, 보관 시설, 의료 공원 등 상업용 부동산을 상당 부분 할당받는 경우가 많습니다. 가장 큰 리츠 중 하나인 American Tower(NYSE: AMT)는 상업 사이트(휴대폰 타워)에 집중되어 있습니다. Prologis(NYSE: PLD)는 글로벌 공급망을 촉진하기 위해 물류 시설을 소유하고 있습니다.

반대편 끝으로 가고 싶다면? 주거?

그런 회사가 다이버시펀드 들어 온다. 그들은 서비스가 부족한 틈새 시장인 다가구 부동산을 확인했습니다.

목차

1. DiversyFund는 누구입니까?
2. DiversyFund는 어떻게 작동합니까?
1. 우선 수익이란 무엇입니까?
2. 귀하의 주식을 판매하는 방법
3. DiversyFund 수수료
4. DiversyFund 세금
5. DiversyFund 위험
1. 부가 가치 투자 주기
2. 지역 부동산 시장 리스크
3. 비유동 투자 기간
4. 다양화 부족
6. DiversyFund 대 모금
7. DiversyFund 대 RealtyMogul 
8. 누가 DiversyFund에 투자해야 하나요?
9. DiversyFund가 당신에게 적합합니까?
1. 높은 투자 수수료
2. 우선 반환
10. DiversyFund 찬반 양론
1. 장점
2. 단점
11. 요약

DiversyFund는 누구입니까?

DiversyFund는 2016년 부동산 투자 경험이 풍부한 Craig Cecilio와 Alan Lewis에 의해 설립되었습니다. 지난 11월 SEC로부터 공인을 받아 부동산투자신탁을 제공하기 시작했다. 2018.

그들은 하나의 펀드인 Growth REIT를 제공하고 미국 전역에서 최소 100단위 규모의 다가구 부동산(아파트 건물)에 투자합니다. 그들은 약 5년의 부가가치 주기로 10%-20%의 내부 수익률을 얻는 것을 목표로 합니다.

전략은 참신하지 않습니다. 같은 전략으로 아파트 단지에 투자하는 사설 REIT에 개인적으로 투자했습니다. 임대가 종료되면 운영자는 이를 수리하고 새 세입자에게 더 높은 임대료를 청구합니다. 단지가 바뀌면서 부동산이 개선되고 임대료가 인상되며 투자 가치가 높아집니다.

또한 수직으로 통합되어 모든 작업을 사내에서 수행합니다. 이것은 나중에 수수료에 대해 이야기할 때 적용됩니다.

DiversyFund는 어떻게 작동합니까?

DiversyFund는 매우 간단합니다. 하나의 옵션(Growth REIT)이 있습니다. 선택의 여지가 없습니다. 단 하나의 펀드만 있으면 됩니다. 아주 간단합니다.

DiversyFund에는 최소 $500 계정이 있으며 귀하는 공인 투자자 개인 자산이 아닌 펀드에 투자할 것이기 때문입니다.

개인, 공동, 법인 또는 신탁을 통해 투자할 수 있습니다. 개인은 18세 이상이어야 하며, 합법적인 미국 거주 주소인 사회 보장 번호가 있어야 하며, 미국 시민, 영주권자 또는 유효한 미국 비자가 있어야 합니다. 꽤 표준적인 것들.

귀하의 수익은 부동산이 판매된 시기를 기준으로 하며, 2023년 말 가까울 ​​것으로 예상합니다. 그들이 부동산을 팔 때, 당신은 당신의 원금과 7%의 우선 수익을 돌려받을 것입니다. 이 수익은 회사가 돈을 벌기 전에 지불됩니다. 나머지 이익(있는 경우)은 일정에 따라 지급됩니다. 투자자는 연간 수익률 12%에 도달할 때까지 이익의 65%를 받고 나머지 이익은 투자자와 회사에 50/50으로 나뉩니다.

우선 수익이란 무엇입니까?

우선 수익은 돈이 투자자에게 분배되는 순서와 관련이 있습니다.

DiversyFund Growth REIT는 운영 현금 흐름에서 투자 자본의 7%에 대한 우선 수익을 제공합니다. 즉, 첫 번째 지불된 돈은 7%의 수익을 얻을 때까지 투자자에게 돌아갑니다.

그 후 투자자는 REIT 후원자가 캐치업 기부금을 징수한 후 남은 현금 흐름의 65%를 징수할 수 있습니다. 투자자는 연간 최대 12%의 수익을 올릴 수 있습니다.

나쁜 투자 연도에는 우선 수익이 보장되지 않지만 투자자는 장기 투자 수익을 계산할 수 있습니다.

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귀하의 주식을 판매하는 방법

크라우드 펀딩 부동산 REIT와 주식 시장에서 거래되는 상장 REIT의 한 가지 차이점은 유동성입니다. 투자자는 오늘 매수하고 내일 페널티 없이 매도함으로써 공공 리츠를 거래할 수 있습니다.

그러나 DiversyFund 주식을 상환하는 데 몇 년이 걸릴 수 있습니다. 대부분의 투자자는 REIT 펀드 매니저가 펀드를 폐쇄하고 주식을 청산하기로 결정할 때까지 기다려야 합니다. 예상 청산일은 2023년 말입니다.

투자자가 일찍 주식을 매도하는 것도 가능하지만 매도가 보장되는 것은 아닙니다. 투자자는 펀드매니저에게 주식 매각 의사를 알려야 합니다. 펀드매니저는 우선적으로 거부권을 가집니다. 투자자는 또한 다른 투자자에게 주식을 양도할 수 있습니다.

다가구 부동산 시장이 급락하거나 많은 투자자들이 매각을 원할 경우 DiversyFund는 주식 환매를 거부할 수 있습니다. 투자 기간이 정해져 있기 때문에 몇 년 후까지 필요하지 않은 현금만 투자하는 것이 현명합니다.

DiversyFund 수수료

다이버시펀드 수수료를 부과하지 않는다고 하는데 이는 사실이지만 전체 그림은 아닙니다. 그들은 펀드에 관리 수수료를 부과하지 않습니다.

여러 법인이 관련되어 있을 때마다 수수료는 다른 단계에서 평가됩니다. 부동산에는 펀드, 개발자 및 스폰서와 같은 다양한 주체가 있습니다. 예상대로 개발자, 자산 관리자 등이 펀드에 수수료를 부과할 수 있도록 모든 사람이 지불해야 합니다. DiversyFund는 수직적으로 통합되어 있기 때문에 펀드는 어떤 의미에서 "자체"를 지불합니다.

펀드는 투자자에게 펀드 관리 수수료를 부과하지 않을 수 있지만, 펀드에서 지불하는 거래 기반 수수료뿐만 아니라 월별/연간 수수료가 있습니다. 따라서 간접적으로 수수료가 있습니다(항상 수수료가 있음).

리뷰를 해보면 성장 REIT 순환, 수수료 섹션이 매우 광범위하다는 것을 알 수 있습니다. 여기에는 자산 관리 수수료와 상당한 개발자 수수료가 포함됩니다. 매월 작은 비율이 관리비로 사용됩니다.

이러한 유형의 수수료는 일반적입니다. 문제는 그것들이 너무 높다(또는 낮다)고 믿는지 여부입니다. 이는 스스로 결정해야 합니다.

DiversyFund 세금

펀드에 투자했기 때문에 연말에 Form 1099-DIV를 받게 됩니다. 그들이 REIT를 청산하면 여전히 1099를 얻지 만 자본 이득으로 처리됩니다.

이것은 펀드 대 펀드의 한 가지 장점을 강조합니다. 개인 소유권. RealtyShares(현재는 없어짐)를 통해 부동산의 일부를 구입했을 때 저는 그 부동산을 소유한 파트너십의 유한 파트너가 되었습니다. 매년 저는 Form K-1을 받았습니다. 그 자체로는 큰 문제가 아닙니다. 그러나 이것은 또한 내가 다른 주에서 세금을 신고해야 한다는 것을 의미했습니다. 메릴랜드 거주자로서 저는 일반적으로 노스 캐롤라이나에 기반을 둔 파트너십으로부터 K-1을 받기 전까지는 노스 캐롤라이나 세금 신고서를 제출하지 않습니다. 🙂

또 다른 1099-DIV 양식은 큰 문제가 아니며 세금 신고 방법을 변경하지 않습니다.

DiversyFund 위험

잠재적인 투자에 대한 투자 위험을 평가하는 것은 실사 수행의 일부입니다. DiversyFund로 돈을 벌 수는 있지만 이 플랫폼은 저위험 투자.

부가 가치 투자 주기

온라인 브로커를 통해 구매할 수 있는 유사한 REIT보다 DiversyFund에 투자하여 더 많은 수익을 올릴 수 있습니다. 그러나 그들의 서비스의 수직적 통합은 약간 걱정스럽습니다.

투자 프로세스에는 여러 단계가 있습니다.

1. 자본 조달: 자본 수집 및 부동산 구매를 위한 공개 자금 조달 라운드
2. 인수: 적격 투자 부동산 구매
3. 혁신: 잠재적 가치를 추가하기 위해 기존 속성 수리 및 개선
4. 감사: 리노베이션 후 부동산 가치가 상승할 때까지 시간을 허용하십시오.
5. 처분: 부동산 매각 및 투자자에게 이익 분배

오퍼링 회보는 원래 기존 혜택이나 식별된 프로젝트 없이 "블라인드 풀" 오퍼링으로 Growth REIT를 출시했습니다. 이제 투자자에게 펀드가 투자하는 대상에 대한 아이디어를 제공하는 몇 가지 주요 프로젝트가 있습니다.

초기에 연간 투자 수익은 취득 및 수리의 선행 비용으로 인해 예상보다 낮을 수 있습니다. 그러나 자산 관리자가 임대료를 인상하고 궁극적으로 수익을 위해 자산을 매각할 수 있다면 투자 수익이 증가할 수 있습니다.

원하는 경우 자산 평가에 의존하는 것이 이상적이지 않을 수 있습니다. 안정적인 배당수익. 투자자는 임차인으로부터 월세를 납입하여 받을 수 있습니다. 잠재적인 총 투자 수익을 추정하는 것도 어려울 수 있습니다.

최소 투자 기간이 5년이기 때문에 부동산 가치를 예측하기 다소 어려울 수 있습니다. 반년 안에 지역 부동산 시장에 많은 일이 일어날 수 있습니다. 이익은 보장되지 않습니다. 때로는 부동산을 개선하고 이익을 위해 판매를 기다리는 것이 예상보다 오래 걸리거나 전혀 일어나지 않습니다.

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지역 부동산 시장 리스크

자산군으로서 다가구 부동산은 부를 쌓기 위한 훌륭한 장기 투자가 될 수 있습니다. 그러나 투자 실패가 있습니다. DiversyFund는 월 임대 소득에서 배당금을 발행하고 이익을 위해 부동산을 매각함으로써 투자자에게 이익으로 보상합니다.

그러나 다음과 같은 몇 가지 요인으로 인해 속성 값이 감소할 수 있습니다.

• 지역경제와 부동산 시장의 변화
• 기존 부동산 및 신축 건물과의 경쟁
• 구역법 변경
• 화재, 홍수 및 기타 사상자
• 무보험 손실

DiversyFund는 강력한 일자리 증가, 인구 증가, 평균 이하의 공실률이 있는 시장에 투자하여 위험을 완화하기 위해 노력합니다.

비용 초과, 예상치 못한 수리 및 향후 차입 또한 투자 비용 기반을 증가시킬 수 있습니다. 부동산이 손실을 위해 팔리거나 실패하면 투자자는 돈을 잃을 가능성이 큽니다.

FDIC가 보장하는 저축 계좌 및 예금 증명서와 달리 투자자는 손실된 투자 잔액을 회수할 수 없습니다.

비유동 투자 기간

DiversyFund Growth REIT는 2차 시장이 없는 “공개 비상장 REIT”입니다. 주식 및 ETF와 같은 DiversyFund 주식을 매각하여 현금을 빨리 조달할 수는 없습니다.

다년간의 투자 기간이 있으며 REIT가 청산되면 DiversyFund가 주식을 청산합니다. 청산 날짜는 무제한이며 투자자는 주식을 다른 제안에 재투자하거나 현금화할 수 있습니다.

REIT가 출범한 2018년에 처음으로 주식을 구입한 일부 투자자는 약 5년 동안 투자할 것입니다. 현재 계획된 청산일은 2023년 말입니다.

투자자는 자신의 주식을 관리자에게 판매할 것을 제안할 수 있습니다. 그러나 관리자는 주식의 환매를 거부할 수 있습니다. 매수일로부터 6개월 후에 매각된 주식은 공정 시장 가치의 90%에 매각됩니다. 일부 상황에서는 다른 구매자에게 주식을 양도할 수 있습니다.

다양화 부족

DiversyFund Growth REIT 제공 순환에 따르면 대부분의 투자 부동산은 캘리포니아 남부 시장에 있을 가능성이 높습니다. 후원자는 투자 위험을 줄일 수 있는 이 현지 시장에 가장 익숙합니다.

그러나 캘리포니아 부동산에 대한 노출을 원하지 않는 경우 Growth REIT는 좋은 선택이 아닐 수 있습니다. 전국적인 포트폴리오를 가진 리츠는 보다 자연스러운 분산이 가능합니다.

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DiversyFund 대 모금

DiversyFund와 가장 가까운 경쟁자는 모금, 스타터(최소 $10), 코어(분당 $1,000), 고급(분당 $10,000), 프리미엄(분당 $100,000)의 세 가지 계정 수준을 제공합니다.

스타터를 사용하면 eREIT에 들어갈 수 있습니다.

Core에서는 원하는 투자(균형투자, 부가소득, 장기성장)를 선택할 수 있으며, 자동투자가 포함되어 있습니다.

계획을 올리면서 개별 자산을 추가하고 추가 자금에 액세스할 수 있습니다.

Fundrise는 0.15%의 연간 투자 자문 수수료(다른 투자자를 초대할 때와 같은 특정 상황에서 면제될 수 있음)를 부과하며 유사하게 유동성이 없습니다.

당신은 우리의 읽을 수 있습니다 전체 기금 모금 검토 이상.

DiversyFund 대 RealtyMogul 

RealtyMogul DiversyFund의 또 다른 최고의 대안이며 공인 투자자에게 더 나은 옵션이 될 수 있습니다. 고액 순자산 투자자는 개별 "Private Placement" 오퍼링 및 1031 교환에 투자할 수 있습니다. 엄선된 상품에 투자하면 투자 과정을 더 잘 통제할 수 있고 더 높은 잠재적 수입을 얻을 수 있습니다.

공인되지 않은 투자자는 두 가지 다른 REIT에 투자할 수 있습니다. 각 REIT는 $5,000의 최소 투자금을 가지고 있지만 다른 투자 전략을 가지고 있습니다.

MogulREIT I는 더 위험을 회피할 수 있고 상업용 부동산의 임대 소득에서 월별 배당금을 얻기 위해 부채 제공에 중점을 둡니다. 연간 사후 수수료 분배 수익률은 6.0% APY입니다.

MogulREIT II는 다가구 자산에 투자함으로써 DiversyFund Growth REIT와 유사합니다. 한 가지 차이점은 RealtyMogul 포트폴리오가 더 넓은 전국적 입지를 가질 수 있다는 것입니다. 부동산의 대부분은 미국 남부와 동부에 있습니다. 이 REIT는 연 4.5%의 연간 수익률을 가지며 부동산이 이익을 위해 팔릴 때 더 많은 수익을 올릴 수 있습니다.

자산 관리 수수료는 자본 가치의 최대 1.25%가 될 수 있습니다. 이 지속적인 수수료는 DiversyFund가 청구하는 것보다 높을 수 있습니다. 그러나 부동산 취득 또는 판매 비용과 같은 기타 부대 비용도 비교해야 합니다.

누가 DiversyFund에 투자해야 하나요?

5년 투자 기간으로 남부 캘리포니아의 다가구 부동산에 노출되기를 원하는 투자자는 DiversyFund를 고려해야 합니다. S&P 500의 역사적 평균 연간 수익률과 경쟁하는 연간 수익률을 얻을 수 있습니다.

DiversyFund는 위험이 없지만 투자 수익을 얻는 것은 부동산 주식에 투자하는 것보다 덜 변동적일 수 있습니다. 최소 500달러의 투자와 비공인 투자자의 투자 능력으로 누구나 쉽게 부동산에 직접 투자할 수 있습니다.

DiversyFund가 당신에게 적합합니까?

다가구 부동산에 투자하고 싶다면 이것은 고려해야 할 더 나은 옵션 중 하나입니다. 하나의 투자 옵션만 제공하기 때문에 문제는 수수료 구조에 만족하는지 여부입니다.

높은 투자 수수료

내 개인 투자와 비교했을 때 DiversyFund 비율이 높아 보였습니다. 내 개인 투자는 2%의 자산 관리 수수료를 부과하지만 징수된 임대료에 대해 평가되었습니다. 이것은 SEC 제출 서류에 나열된 월별 수수료와 유사합니다(내 독서에 따르면 해당 수수료는 투자자의 자본 계정에서 평가됨). 이것 Motley Fool의 리뷰는 DiversyFund의 팬이 아닙니다. 제한된 실적, 평균보다 높은 수수료 및 기타 여러 항목 때문입니다.

우선 반환

덜 분명하지만 Motley Fool이 강조한 영역은 반환 구조의 영역이었습니다. DiversyFund는 우선 7%를 제공한 다음 연간 최대 12%의 이익을 65/35로 분할합니다. 프로모션 관심을 통한 후속 조치도 있습니다. Motley Fool은 80/20 또는 75/25(추적 없음)가 더 일반적이라고 말했습니다.

내 개인 거래에서 나는 수익률을 기반으로 한 분할에서 캐치업 또는 스텝 다운 없이 70/30 분할로 8%의 우선 수익을 얻었습니다.

또는 단순히 부동산에 들어가고 자산군으로 다가구에 매각되지 않는 경우 부동산에 투자하는 다른 방법. 부동산 크라우드 펀딩 플랫폼을 사용하거나 단순하게 유지하고 공개적으로 거래되는 REIT를 선택할 수 있습니다.

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다이버시펀드 장단점

요약

DiversyFund를 통해 투자자는 다가구 부동산에 쉽게 투자할 수 있습니다. 최소 $500 투자로 많은 투자자들이 소규모 포지션을 열고 포트폴리오를 다양화할 수 있습니다. 에 투자하고 싶다면 대체 자산, DiversyFund는 크라우드 펀딩된 부동산 리츠에 익숙하다면 보람 있는 장기적 아이디어가 될 수 있습니다.