얼마나 많은 주택 지불을 감당할 수 있습니까?

제가 최근에 초청된 기업가 회의에서 게스트 패널로 초대받았을 때, 젊은 여대생이 모기지 상환에 관해 정말 좋은 질문을 했습니다. 질문의 성격은 이랬습니다. 부모님은 월급의 일정 비율을 기준으로 내가 감당할 수 있는 집 지불액에 대해 항상 조언해 주셨습니다. 하지만 부모님 시대 이후로, 그리고 2008년 금융 위기 이후로 규칙이 바뀌었다는 것을 알고 있습니다. 모기지 지불에 대해 권장되는 대략적인 비율은 얼마입니까? 그들의 총수입? 와! 정말 좋은 질문입니다. 처음 이 질문을 들었을 때의 첫 생각은 "더 많은 사람들이 이와 같은 질문을 하면 재정적으로 얼마나 더 좋을까?"였습니다. 정답은: 훨씬, 훨씬 더.

교과서 답변

정확한 비율을 기억할 수 없어서 가장 먼저 확인하게 된 곳은 CFP® 학습 자료였습니다. 이런 상황에 대한 책꽂이에 여전히 답을 찾기 위해 "현금 흐름 및 부채 관리" 장으로 향했습니다. 내 학습 가이드에서는 가장 일반적으로 사용되는 부채 관리 비율을 "소비자 부채 비율“. 이것은 월별 순(또는 세후) 소득에 대한 월별 소비자 부채 상환액의 비율입니다. 이 경우 소비자 부채는 주택 지불 이외의 모든 것을 말합니다.

재무 계획 세계의 일반적인 경험 법칙은 이 비율이 20%를 초과해서는 안 된다는 것입니다.

소비자 부채 비율 외에도 다른 비율을 사용하여 가계가 재정적으로 얼마나 안정적인지 결정할 수 있습니다. 이 비율에는 주택 부채를 포함한 모든 부채가 전체 부채의 백분율로 포함됩니다. 다음은 이러한 비율이 초과해서는 안 되는 백분율입니다.

• 임대료 또는 개인의 월 모기지 지불과 같은 주택 비용에 대한 총 월 소득의 28%, 모기지론에 대한 원금 및 이자 지불, 재산세 및 주택 소유자 보험료 포함 (피티)
• 비용 및 소비자 부채를 포함한 총 부채에 대한 총 소득의 36%.

참고로 다음을 수행하면 안 됩니다. 초과하다 이 백분율.

소비자 부채 비율 예(CFP® 시험의 샘플 테스트 문제입니다):

John은 엔지니어로서 연간 $80,000를 번다. 그는 현재 회사의 401k 계획에 10%를 저축하고 있습니다. 그는 매달 자신의

모기지 지불 세금과 보험이 포함된 $1,500입니다. 이를 바탕으로 John의 소득에서 주거비로 차지하는 비율은 얼마입니까? 비율에는 "총 소득"이 포함되어 있으므로 그가 401k에 8,000달러를 이월한다는 사실은 관련이 없습니다. 그의 경우 주택 비용 비율은 22.5%($1,500를 $6,666로 나눈 월 소득)입니다. 자, 이제 재무 계획가가 귀하의 자산 중 적절한 비율이라고 생각하는 귀하의 총 소득에 대한 모기지 지불, 나는 다른 사람의 의견을 얻는 것이 깔끔하다고 생각했습니다. 관점.

은행가의 관점

나는 첫 집을 짓는 데 필요한 자금 조달 단계를 준비하는 데 도움이 되었던 은행가에게 연락했습니다. 존 슈트로이터, People's National Bank와 함께 25년 이상 모기지 업계에 종사해 왔기 때문에 그가 몇 년 동안 업계가 어떻게 발전해 왔는지에 대해 밝힐 수 있다는 것을 알았습니다. 그가 시작하기 전에 다음은 업계에서 보다 일반적인 용어와 정의입니다.

MOTI 비율과 DTI 비율은 동일하며 종종 "백엔드 비율"이라고 합니다. 그들은 상호 교환 가능하며 사용하는 언어에 대해 누구와 이야기하는지에 달려 있습니다. 누구와 대화하든 PITI와 MOTI를 함께 사용하거나 PTI와 DTI를 함께 사용하거나 프런트 엔드 및 이 비율에 대해 논의할 때 함께 백엔드 그룹화. 진흙처럼 맑은? 좋습니다 🙂 논의를 위해 PTI(Payment to Income)와 DTI(Debt To Income)를 사용할 것입니다.

모기지 비율의 진화

나는 비율이 훨씬 더 낮은 수치에서 시작하여 진화했다고 확신하지만, 참고로 저는 1985년부터 모기지 사업에 종사해 왔으며 여기에서 논의가 시작될 것입니다. 25년 전 모기지론을 인수할 때 우리가 사용한 비율은 25% PTI(Payment to Income)와 35% DTI(Debt to income)였습니다. 대출은 대출 담당자가 수동으로 승인했으며 일반적으로 두 명의 대출 담당자 또는 대출 위원회가 함께 승인했습니다. 비율은 그것을 초과하는 것이 거의 허용되지 않았지만 시스템은 예외를 만들었습니다. 80년대 후반/90년대 초반 어딘가에서 이 비율은 기존 대출 및 정부 대출(FHA, 버지니아, USDA-RD)는 29% PTI 및 41% DTI였습니다(정부 대출은 PITI – MOTI 용어 사용). 공식적으로 수동 인수 대출의 경우 이 두 가지 비율(28/36 및 29/41)이 여전히 존재합니다.

90년대 폭발

폭발은 FICO 점수가 업계와 세 개의 주요 국가 신용 조사 기관(종종 이 전에 은행은 한 지역 신용 서비스에 주거 모기지 신용 보고서(RMCR)를 요청했습니다. 대행사. 지역 신용 서비스 기관은 일반적으로 국가 저장소 중 하나에만 연결됩니다. 예를 들어, 수년 동안 우리는 TransUnion의 St Louis 지점과 연결된 Mt Vernon에 지역 대리점이 있었습니다. 남부 일리노이의 대부분의 대출 기관이 이 서비스를 사용했기 때문에 우리 지역의 거의 모든 대출 기관이 Trans Union 보고서를 사용했습니다. 컴퓨터의 시대가 확대되고 FICO 점수가 시작되면서 모든 소규모 지역 신용 서비스 기관이 문을 닫았습니다. 은행은 주요 리포지토리(TransUnion, Equifax 및 익스페리언). 매우 짧은 시간에 리포지토리는 "삼중 병합" 보고서를 제공하기 시작했습니다. 3가지 다른 방식이 아닌 하나의 간결한 보고서로 고객의 정보를 컴퓨터에 통합하여 보고서. 그래서 90년대 중반에 2차 시장 언더라이팅은 차용인의 신용 기록을 완벽하게 파악하기 위해 "삼중 합병" 보고서를 요구하기 시작했습니다.

프레디와 패니를 잊지 마세요

이 모든 것은 Freddie Mac과 Fannie Mae가 “Automated Underwriting Systems” 또는 AUS라는 보험을 위한 컴퓨터 모델을 개발한 90년대 중후반으로 이어집니다. Freddie Mac은 "Loan Prospector"(LP)가 있고 Fannie Mae는 Desktop Underwriter(DU)가 있다고 말했습니다. 이 시스템은 신용 점수, 신용 기록, 신용 금액을 기반으로 고객을 평가할 수 있었습니다. 미결제, 신용 카드 한도 대 신용 카드 잔액, 대출 대 가치 비율, PTI 비율 및 DTI 비율. 오늘날까지 신용 점수와 AUS 모두에 대한 정확한 점수 모델은 독점적인 비밀이며 대출 기관으로서 우리는 이러한 모델에 적용되는 몇 가지 큰 요소에 대해서만 추측할 수 있습니다. 모델에는 여러 요소가 포함되어 있다고 들었지만 내가 언급한 요소는 분명합니다. 이러한 AUS 모델을 통해 차용인은 다음과 같은 점수를 받았습니다. 수락t 또는 a 주의. 모든 정보가 확인되면 고객이 Fannie와 Freddie에게 판매하도록 승인되었다는 의미를 수락합니다. 주의 사항은 28/36 비율의 기존 인수 기준을 사용하여 수동으로 인수된 대출이 필요했습니다. AUS의 등장으로 Fannie와 Freddie는 모델에서 비율을 33% PTI와 40% DTI로 확장할 수 있었습니다. Fannie/Freddie가 통계 정보에 대한 액세스를 기반으로 모델을 미세 조정하는 데 몇 년이 걸리지 않았습니다. 그들과 신용 조사 기관은 신용 점수 정보를 AUS와 결합하여 채무 불이행 가능성을 얻고있었습니다. 정보. 그래서 곧 우리는 AUS를 사용하여 33/45 비율로 차용인을 인수한 다음 35/49 비율로 차용인을 인수할 수 있었습니다.

조심해: 여기에 서브 프라임이 온다

2000년 초에는 부적합 또는 "서브프라임" 대출이 폭발적으로 증가했습니다. 자체 하이브리드 AUS 모델(Desktop Originator, "DO"라고 함)을 사용하여 업계가 PTI 비율을 무시하기 시작하고 DTI 비율이 55%로 확장되는 것을 보았습니다.

서브프라임 대금업자는 DTI 비율이 60-70%만큼 높은 차용인을 승인합니다.

얼마 지나지 않아 2003년까지 Fannie와 Freddie는 AUS 모델에 대해 확신을 갖고 "비율 면제" 프로세스를 시작했다고 생각합니다. AUS 모델이 고객을 수락으로 채점한 경우 PTI 및 DTI 비율을 무시할 수 있습니다. 그들의 주장은 LP & DU가 채무 불이행 가능성을 결정하는 데 다른 요소와 함께 고객 비율을 고려했다는 것입니다. 따라서 이론적으로 100% DTI로 승인될 수 있는 높은 신용과 큰 자산을 보유한 고객이 있었습니다. 따라서 모든 "무소득 – 자산 없음" 대출 및 "고정 소득" 대출에 대한 문을 엽니다.

거품이 온다

2007년까지 주택 거품이 누출되기 시작했고 우리는 여전히 비율 면제를 시행하고 있지만 AUS 모델이 DTI 비율을 강화하기 시작하고 거의 55% 이상의 수락을 얻지 못하는 것을 볼 수 있습니다. 2008년에 우리 모두는 주택 거품이 터지고 시장이 폭락했다는 것을 알고 있습니다. 그리고 시장이 매달 악화됨에 따라 Fannie & Freddie는 거의 매달 AUS 모델을 미세 조정했습니다. 매우 짧은 시간에 DTI 비율이 49%에서 45%로 감소하는 것을 보았습니다.

현대의 부채 비율

오늘날 우리는 실제로 살아가야 할 다양한 비율을 가지고 있습니다. 수동 인수 기준은 일반 대출의 경우 PTI 28%, DTI 36%, 정부 대출의 경우 29% / 41%입니다.

편집자 주: 비율이 내 CFP® 학습 가이드에 있는 원래 비율로 되돌아간 것이 재미있습니다.

AUS 언더라이팅의 경우 AUS 프로필에서 수락을 받으면 PTI가 여전히 면제됩니다. 신용 점수가 높고 자기자본이 20% 이상인 차용인의 경우 허용되는 DTI는 최대 49%입니다. 통합 재융자 또는 현금화 재융자의 경우 허용되는 최대 DTI는 45%입니다. PMI가 요구되는 자기자본이 20% 미만인 차입자의 경우 최대 허용 한도는 42%이지만 신용 점수가 740점 이상인 경우 PMI 회사에서 면제를 허용하고 최대 45%까지 허용할 ​​수 있습니다. 그것은 모기지 업계에서 나의 25년 역사를 알려줍니다. 당신이 모든 것을 이해한다면, 당신을 고용하려는 모기지 회사가 있습니다. 지난 2년 동안 2008년 이전 10년 동안보다 더 많은 변화를 보았습니다. 컴퓨터가 차용인이 채무 불이행 가능성에 대한 통계를 계속 수집하고 있기 때문에 업계가 계속 발전하는 것을 보게 될 것입니다. ++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ + 지난 25년 동안 모기지 산업에 대한 경험을 공유한 John에게 감사드립니다. 나는 이것에서 가장 큰 시사점은 간단하다고 생각한다. 당신의 수단 내에서 생활. 더 많이 빌릴 수 있다고 해서 꼭 더 빌릴 필요는 없습니다. 여기에서 상식이 작용해야 합니다. 잠재적으로 당신을 전멸시킬 수 있는 모기지 지불을 하기 전에 당신의 직감을 믿으십시오.