როგორ შეიძლება გამოყენებულ იქნას უძრავი ქონების ინვესტიცია სიმდიდრის შესაქმნელად?

Ზოგიერთი მსოფლიოს ყველაზე მდიდარმა ადამიანებმა თავიანთი სიმდიდრე შექმნეს უძრავი ქონების ინვესტიციების მეშვეობით. მაგრამ როგორ იქმნება სიმდიდრე უძრავ ქონებაში ინვესტიციით?

აქ არის ყველაზე მნიშვნელოვანი მამოძრავებელი ძალები უძრავი ქონების სიმდიდრის უკან.

ინფლაცია

ინფლაცია არის ის, რასაც ჩვენ ყველა ვიღებთ. ყოველდღიური საქონელი ეტაპობრივად იმატებს და ჩვენ სხვა გზა არ გვაქვს, გარდა იმისა, რომ გადავიხადოთ გაზრდილი ფასი. ამიტომ მასზე დიდ ყურადღებას არ ვაქცევთ. ეს არის ხარჯი, რომელიც არ ახდენს დისკრიმინაციას, მაგრამ ყველას აზარალებს, რა აზრი აქვს ჩივილს?

იმის გაგებით, თუ როგორ მოქმედებს ინფლაცია მათი თანამშრომლების უნარზე, უზრუნველყონ მათი ოჯახები, ბევრი მსხვილი კომპანია ყოველწლიურად გვთავაზობს „ცხოვრების ხარჯების ზრდას“. ინფლაცია მხოლოდ ეკონომიკის ასპექტია. მიუხედავად იმისა, რომ საშუალოდ 3% წელიწადში, აშშ-ს მომხმარებელს უნახავს მაღალი ინფლაციის წლები (12,5% 1980 წელს) და დაბალი ინფლაციის წლები (0,1% 2008 წელს).

უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის ინფლაციას შეუძლია შექმნას სიმდიდრე თანმიმდევრულად და საიმედოდ. Იმიტომ რომ

ინფლაცია არის სახლის ღირებულების გაზრდის მუდმივი მამოძრავებელი ძალა. ფიქსირებული განაკვეთის იპოთეკის ყოველთვიური გადახდა იგივე რჩება 30 წლის განმავლობაში. გადასახადები და დაზღვევა იზრდება ძალიან თანდათან, თუ საერთოდ. ეს ნიშნავს, რომ მიუხედავად იმისა, რომ საინვესტიციო ქონების ღირებულება ყოველწლიურად იზრდება ინფლაციის წყალობით, მისი ფლობის ღირებულება არ არის. განსხვავება არის კაპიტალი - თქვენ ფლობთ უფრო ღირებულ აქტივს წლიდან წლამდე ინფლაციის წყალობით.

დაფასება

მიუხედავად იმისა, რომ ინფლაცია იწვევს თქვენი საინვესტიციო ქონების ღირებულების თანდათანობით ზრდას, ბაზრის სწრაფი შეფასება არის უზარმაზარი ფაქტორი, რომელიც ქმნის სიმდიდრეს. არსებული სახლების ფასი 1968 წლიდან 2009 წლამდე ყოველწლიურად საშუალოდ 5,4%-ით გაიზარდა.

უძრავი ქონებით, ეს ყველაფერი დამოკიდებულია ადგილმდებარეობაზე, მდებარეობაზე, მდებარეობაზე. თუ თქვენ გააკეთეთ თქვენი კვლევა და შეიძინა ქონება, სადაც სახლების ღირებულება სწრაფად იზრდება, დიდი შანსია, რომ თქვენი ინვესტიცია გაიზრდება ყოველწლიურად, ყოველგვარი დამატებითი კაპიტალის დანახარჯების გარეშე. ისტორიულად ასე გამოიმუშავა უამრავმა ადამიანმა ბევრი ფული უძრავ ქონებაში.

იგივე პრინციპი, რომელიც მოქმედებს საფონდო ბირჟაზე ინვესტირებაზე, მუშაობს უძრავი ქონების ინვესტიციებში: იყიდე დაბალი და გაყიდე მაღალი. ქვეყნის რაიონებში, როგორიცაა კალიფორნიის ნაწილებში, საცხოვრებლის ფასეულობები გაიზარდა ბევრად უფრო სწრაფად, ვიდრე ინფლაცია.

წლიური ქირა იზრდება

საცხოვრებელი არის ცხოვრების ღირებულება. ისევე, როგორც ინფლაცია იწვევს სურსათისა და სამომხმარებლო საქონლის ღირებულების ზრდას, საცხოვრებლის ღირებულება ინფლაციას აგრძელებს. ტიპიურია ყოველწლიურად 2.5-5%-ით გაზრდილი ქირა ინფლაციის გავლენის გამო. და ჩვეულებრივია, რომ მემამულეები ზრდიან ქირას ყოველ ჯერზე იჯარის განახლებისას.

თუმცა, როგორც ინვესტორი, თქვენი ხარჯები ქირავნობით ქონების ფლობა არ გაზარდოთ ინფლაციასთან ერთად, თუ თქვენი იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთი ფიქსირებულია. როგორც მემამულე, თქვენი ქირით შემოსავალი იზრდება ხოლო თქვენი ხარჯები იგივე რჩება. ასე რომ შენი საინვესტიციო ქონება უფრო მეტ მოგებას იძლევა ყოველწლიურად თქვენს ბოლო ხაზამდე.

იძულებითი კაპიტალი

"კაპიტალი" ეხება საკუთრებას. Იმ შემთხვევაში უძრავი ქონების ინვესტიცია, თქვენი პირადი კაპიტალი არის სხვაობა ქონების საბაზრო ღირებულებასა და იპოთეკის ვალში. მაგალითად, თუ თქვენი ქონების ღირებულებაა $150,000 და თქვენ ბანკს მართებთ $120,000, თქვენ გაქვთ $30,000 კაპიტალი.

„იძულებითი კაპიტალი“ გულისხმობს სიმდიდრეს, რომელიც იქმნება, როდესაც ყიდულობთ უძრავ ქონებას ფასდაკლებულ ფასად და აკეთებთ სამუშაოს, რათა ის უფრო ღირებული იყოს. როგორც წესი, თქვენ იყიდეთ "გაჭირვებული" ქონება იყიდება 25-30%-ით იაფად, ვიდრე შესადარებელ ქონებაზე, რომელიც არ არის გაჭირვებული. თქვენ ხარჯავთ 10-15%-ს მის შესაკეთებლად (ხალიჩა, საღებავი, შეკეთება და ზოგიერთი შემცვლელი ტექნიკა) და საბაზრო ღირებულებამდე აყვანა.

ვთქვათ, თქვენ გადაიხადეთ საბაზრო ღირებულების 25%-ით დაბალი. ამის გამოსწორებისთვის თქვენ დახარჯეთ 10%. თქვენ უბრალოდ გაზარდეთ თქვენი კაპიტალი (მფლობელობა) 15%-ით.

კაპიტალის იძულების კიდევ ერთი გზა არის ფუნქციების დამატება, რომლებიც ზრდის ქონების ღირებულებას. ვთქვათ, იყიდეთ ორი ოთახიანი სახლი უბანში, სადაც დანარჩენ სახლებს სამი საძინებელი აქვს. მესამე საძინებლის დამატება თქვენს ქონებას სხვა სახლების საბაზრო ღირებულებას გაუტოლდება. ვივარაუდოთ, რომ იყიდეთ იგი შესაბამისი ფასდაკლებით (რადგან მას მხოლოდ ორი საძინებელი ჰქონდა) და კიდევ ერთის დამატების ღირებულება საძინებელი არის ნაკლები, ვიდრე სხვაობა თქვენს ფასსა და ახალ საბაზრო ღირებულებას შორის, თქვენ იძულებული გაქვთ კაპიტალი სახლი.

ამორტიზაცია

ამორტიზაცია უმეტეს შემთხვევაში უარყოფითია. ეს ნიშნავს, რომ რაღაცის ღირებულება შემცირდა.

თუმცა, უძრავი ქონების ინვესტიციაში ჩვენ არ ვსაუბრობთ ქონების ღირებულების რეალურ ვარდნაზე. ჩვენ ვსაუბრობთ ა ღირებული საგადასახადო შეღავათი IRS საშუალებას აძლევს უძრავი ქონების ინვესტორებს. ყოველწლიურად შეგიძლიათ გამოაკლოთ საინვესტიციო ქონების ღირებულების პროცენტი მისი IRS-ით განსაზღვრული სიცოცხლის ხანგრძლივობისთვის.

საცხოვრებელი ფართებისთვის, IRS-მ განაცხადა, რომ სასარგებლო ვადა 27,5 წელია. მაგალითად, თუ თქვენი ქონება $150,000 ღირს, შეგიძლიათ გამოაკლოთ $5,454 ქირავნობისგან მიღებული შემოსავლიდან. თქვით, რომ თქვენი წმინდა წლიური გაქირავების შემოსავალი არის $15,000. თქვენი დასაბეგრი შემოსავალი მცირდება 9,546 დოლარამდე.

რაც ამორტიზაციის საგადასახადო შეღავათს ასე ფინანსურად ძლიერ ხდის არის ის, რომ უძრავი ქონების უმეტესობა ყოველწლიურად არ კარგავს ღირებულებას. სინამდვილეში, ქონების ღირებულება დროთა განმავლობაში იზრდება. ეს ნიშნავს, რომ თქვენ მიიღებთ საგადასახადო შეღავათს აქტივის ღირებულებაზე, რომელიც შეიძლება გაიზარდოს და არა შემცირდეს.

უფრო მეტიც, ამორტიზაცია არის საგადასახადო კრედიტი, რომელიც ემატება ქონების მოვლა-პატრონობას და სხვა ხარჯებს, რომლებიც შეგიძლიათ გამოაკლოთ ქირის შემოსავალს, რომელსაც მიიღებთ. ამორტიზაციამ შეიძლება შეცვალოს ნაღდი ფულის დადებითი ქირა ქაღალდზე ზარალში. ამ დანაკარგმა შეიძლება შეამციროს თქვენი სხვა დასაბეგრი შემოსავალი და შეამციროს თქვენი საგადასახადო გადასახადი მთლიანობაში.

ბერკეტი

ბერკეტი არის ერთ-ერთი ყველაზე რეკლამირებული სიმდიდრის შექმნის უძრავი ქონების საინვესტიციო სტრატეგია. ეს არის ნასესხები კაპიტალის გამოყენება ინვესტიციის პოტენციური ანაზღაურების შესაძენად ან/და გაზრდისთვის. როგორც უძრავი ქონების ინვესტორი, ბერკეტი საშუალებას გაძლევთ გამოიმუშაოთ ფული შემოსავლის მომტანი აქტივიდან, რომელიც ბევრად აღემატება თქვენს ფულად ხარჯებს. მაგალითად, დავუშვათ, რომ თქვენ ჩამოაგდეთ 20% და დააფინანსეთ 100,000 დოლარიანი ქონების 80%. ბერკეტი საშუალებას გაძლევთ ისარგებლოთ და აკონტროლოთ შემოსავალი $100,000 ქონებიდან, როდესაც თქვენ ინვესტირებას მხოლოდ $20,000 შეადგენთ.

ბერკეტი საშუალებას გაძლევთ "ფულის გამომუშავება სხვისი ფულის გამოყენებით”, როგორც უძრავი ქონების პრომოუტერებს სურთ თქვან. მოკლედ, თქვენ იყენებთ ბანკის ფულს ქონების შესაძენად და მოიჯარის ფულს ბანკის დასაბრუნებლად. სპრედი, რასაც იხდით ბანკსა და იმას, რასაც მოიჯარე გიხდით, თქვენი მოგებაა. თუ თქვენ გაქვთ $100,000, შეგიძლიათ აკონტროლოთ $500,000 ღირებულების უძრავი ქონების აქტივები, ვიდრე იყიდოთ ერთი $100,000 სახლი ნაღდი ფულით.

იცოდე რისკები

ეს არის ძირითადი სტრატეგიები, რომლებსაც უძრავი ქონების ინვესტორები იყენებენ სიმდიდრის შესაქმნელად. Რა თქმა უნდა, როგორც ნებისმიერი ინვესტიცია, არსებობს რისკი. მთავარია იყიდოთ ჭკვიანი, მართოთ პროფესიონალურად და არ მიიღოთ ზედმეტი ბერკეტები.

უძრავი ქონების ინვესტიცია უფრო პრაქტიკული და შრომატევადია, ვიდრე აქციების ყიდვა. ის ასევე, როგორც წესი, აწვდის უფრო მაღალ მოგებას გაზრდილი რისკის პროპორციულად. და სხვა საინვესტიციო არჩევანისგან განსხვავებით, უძრავი ქონება გრძელვადიანი ინვესტიციაა. ეს იმიტომ ხდება, რომ ეს არის ძირითადი აქტივი, რომლის სწრაფად ლიკვიდაცია შეუძლებელია და ტრანზაქციის ხარჯები ძალიან მაღალია. Იდეაში, იცოდე რისკები და შეძლებისდაგვარად შეამსუბუქე.

თქვენ ყოველთვის შეგიძლიათ სცადოთ უძრავი ქონების ინვესტიცია ონლაინ უძრავი ქონების crowdfunding სერვისებით, როგორიცაა Fundrise. წაიკითხეთ ჩვენი მიმოხილვა და ნახეთ როგორ შეგიძლიათ ფულის გამომუშავება ფონდის მოძიება და მისი REITs.