ჩემი პირველი გასაქირავებელი ქონება: არ არის დიდი ინვესტიცია

განახლება: როგორც ირკვევა, ეს გაქირავების ქონება მართლაც დიდი ინვესტიციაა. ვაკანსიები იყო zilch, ქირა გაიზარდა $ 100, და იყო მინიმალური ხარჯები დაკავშირებული რემონტი და ტექნიკური. იხილეთ ჩემი მიმდინარე ფულადი ნაკადების ანალიზი აქ აჩვენებს შემოსავალს დაახლოებით 10% (თუნდაც ძირითადი გადახდების ჩათვლით).

ეძებთ თქვენს პირველ ქირავნ ქონებას? შეამოწმეთ ჩვენი როგორ მოვძებნოთ გაქირავების თვისებები მეგზური ან დაიწყეთ თქვენი ქონების ძებნა Roofstock– ში.

წინა განახლება: ზოგი მე ვარაუდობს, რომ მე ამოვიღებ ძირითად თანხას ამ ხარჯებიდან, ვინაიდან ის მე ბრუნდება საკუთარი კაპიტალის სახით. ძირითადი არის საშუალოდ $ 207 თვეში 2012 წელს, რაც ჩემი საერთო წლიური ხარჯები $ 17,940 - $ 2484 = $ 15,456. ეს გამოიწვევს 10% -იან ანაზღაურებას 0% ვაკანსიის მაჩვენებლით. არის თუ არა ეს შესაბამისი გზა ანაზღაურების დასაანგარიშებლად?

დაინტერესებული ხართ ქირავნობის ქონების შექმნით დამატებითი ფულადი ნაკადები?

მომყევით ჩემთან ერთად მომდევნო რამდენიმე კვირის და თვის განმავლობაში და მიყურეთ, როგორ ვუშვებ ყველა ახალბედა შეცდომას თქვენთვის.

მე ოფიციალურად გაქირავებული ქონების მფლობელი ვარ. აქ არის სტატისტიკა ჩემი გაქირავების ერთეულის შესახებ:

• 2182 კვადრატული ფუტი ქალაქის სახლი
• 3 საძინებელი და 2.5 სველი წერტილი
• აშენდა 2007 წელს
• შესანიშნავი სასკოლო უბანი

ამ ქონებას ბევრი რამ აქვს: კარგი სკოლები, დაბალი დანაშაული, უამრავი სამუშაო, სწრაფი წვდომა საყიდლებზე, განათლებაზე და ქალაქზე. ის ასევე არის Townhouse, ასე რომ მოვლა მხოლოდ შიგნით იქნება.

Შესყიდვა

არაფერია ამაღელვებელი ჩვენი ქირავნობის შეძენისას. ეს არის ჩვენი ძველი სახლი. ჩვენ უბრალოდ შევიძინეთ ახალი ადგილი და გადავწყვიტეთ შეინახეთ ეს ქონება გაქირავების სახით. ჩვენ შევიძინეთ ეს გაქირავების ქონება 2007 წელს 205,00020% -ით შემცირდა. ჩვენ დაფინანსდა 2011 წლის აგვისტოში 30 წლით უკან ახალი განაკვეთით 4.875%. მიმდინარე ანაზღაურებადი თანხაა 156,004.31. Zillow.com აფასებს ქონებას 197,800 დოლარად. აქედან გამომდინარე, შეიძლება ითქვას, რომ მე ამჟამად 41,796 აშშ დოლარი მაქვს ჩადებული ამ ქონებაში.

1% -იანი წესის დარღვევა

თქვენი პირველი ქირავნობის ქონების შეფასებისას კარგი პრინციპია გაარკვიოთ შეესაბამება თუ არა ის 1% -იან წესს. რაც იმას ნიშნავს, რომ ფასი, რომლის ქირაობაც შეგიძლიათ ყოველთვიურად, უტოლდება ქონების შესყიდვის ღირებულების 1% -ს მაინც. უძრავი ქონების მრავალი პროფესიონალისთვის ეს არის გზა სწრაფად იცოდეს შეძლებს თუ არა ქონება ა დადებითი ფულადი ნაკადები ყოველწლიურად

ამ წესის გამოყენებით, ჩემი ერთეული შეიძინა 205,000 დოლარად და უნდა შეეძლოს ქირაობა თვეში 2050 დოლარად. სამწუხაროდ, მე ვერ ვიქირავებ ამდენს. მე უნდა შემეძლოს თვეში 1750 დოლარის მიღება, ან 0.85%. ეს არ არის ცუდი, მაგრამ მე მაცნობებს, რომ ეს შეიძლება ამცირებდეს იმას თუ არა შემიძლია ამ ქონების ფულადი სახსრები. ზოგი ვარაუდობს, რომ 0.7% არის აბსოლუტური შეწყვეტის წერტილი თვისებების თავდაპირველი შეფასებისას.

რაც შეეხება დაბრუნებას?

რაც შეეხება მოსალოდნელ დაბრუნებას, პირველ რიგში უძრავი ქონების ინვესტიცია აპირებს დახუროს იგი ქონება უნდა დაიქირაოს 1750 დოლარად იმისდა მიხედვით, რასაც მე ვხედავ მეზობელ მსგავს ერთეულებთან ერთად.

მთლიანი შემოსავალი

ქირავდება - 1,750 დოლარი

• x 10.5 თვე (ვაკანსიის 10%) = $ 18,375

ალტერნატიული ვაკანსიები

• x 11 თვე (ვაკანსიის 7,5%) = 19,250 აშშ დოლარი
• x 12 თვე (ვაკანსიის 0%) = $ 21,000

Ხარჯები

• იპოთეკა - 842 დოლარი
• ქონების გადასახადი - $ 353
• HOA - $ 175
• დაზღვევა 25 დოლარი
• რემონტი და ტექნიკური მომსახურება $ 100*

• სულ = $ 1495

• x 12 თვე = $ 17,940

*HOA საფასური მოიცავს გაზონის მოვლასა და გარე სტრუქტურულ რემონტს.

ქირავნობის წმინდა შემოსავალი

ახლა მოდით გამოვაკლოთ ჩვენი ხარჯები მთლიანი შემოსავლიდან და განვსაზღვროთ ჩვენი წმინდა შემოსავალი და ინვესტიციის პოტენციური შემოსავალი.

წლიური ქირავნობის წმინდა შემოსავალი = $ 18,375 - $ 17,940 = 435 $

• ინვესტიციის დაბრუნება = $ 435 / $ 41,796 (ნაღდი ფული ჩადებულია ქირაში) = 1.04%

ალტერნატიული ვაკანსიები

• დაბრუნება 7.5% ვაკანსიით = $ 1310 / $ 41,796 = 3.13%
• დაბრუნება 0% ვაკანსიით = $ 2060 / $ 41,796 = 4.93%

ამ ციფრების საფუძველზე, როგორც ჩანს, მე შემეძლო სადმე $ 400 -დან $ 2000 -მდე შემოსავალი პირველ წელს. ანაზღაურება შეიძლება იყოს უარესი, მაგრამ საკმაოდ ცუდია იმ ფულის გათვალისწინებით, რაც მე მასში მაქვს შეკრული, ვალი, რომელსაც ვატარებ და დროის მართვას, რომელსაც ვხარჯავ. ანაზღაურება არ უახლოვდება იმ 10% -ს, რომელსაც ჯიმ რენდელი გვთავაზობს თავის წიგნში საინვესტიციო ქონება.

გარდა ამისა, მე შემიძლია ავიღო 41,796 აშშ დოლარი და ვიშოვო 1,25% FDIC დაზღვეული ონლაინ შემნახველი ანგარიშით. მე ასევე შემიძლია ავიღო ის და ჩადო ინვესტიცია ბაზარზე და მივიღო გაცილებით მაღალი ანაზღაურება ძალისხმევის გარეშე.

დასკვნა ისაა, რომ მაშინაც კი, თუ ეს ქონება ასრულებს თავის მაქსიმალურ პოტენციალს (ანუ დიდი რემონტი და დიდი ვაკანსიები არ არის) ის მაინც არ არის ისეთი დიდი შემოსავალი ჩემს ფულზე. მე მაქვს პოტენციური მადლიერება, რომელსაც მოუთმენლად ველი ერთ დღეს, მაგრამ ეს შეიძლება იყოს ოცნება.

მე ვფიქრობ, რომ შემიძლია გაქირავების ფასი 1800 დოლარამდე გავზარდო, მაგრამ ეს მხოლოდ დამატებით 500 დოლარს გამოიმუშავებს და სავარაუდოდ გაზრდის ჩემს ვაკანსიას.

რას ფიქრობთ, ბიჭებო და გოგოებო? უნდა შევინარჩუნო ქონება ამ ტიპის დაბრუნებისთვის? არის რამე, რაც მაკლია? შემიძლია როგორმე გავზარდო ქონების ანაზღაურება (ღირებულების დამატებით ან ბერკეტის გაზრდით)?

ქირავდება კოლექცია	უფასო ACH $ 2.99 სწრაფი გადახდა	$ 2 ACH საფასური საკრედიტო ან სადებეტო ბარათის საფასური 3.5%	$ .050 EFT გადახდები საკრედიტო ბარათის საფასური 2.75%
ანაბრის დრო	4-5 დღე ACH 3 დღე ექსპრესი	3 დღე	1-2 დღე
შეზღუდოს ნაწილობრივი გადახდები	იჯარის დასრულება	დიახ	დიახ
მრავალჯერადი ანაბრის ანგარიში	დიახ	დიახ	დიახ, დამატებითი საფასურისთვის
ავტომატური გვიან საფასური	დაფიქსირდა	დაფიქსირდა ან %	დაფიქსირდა
ფონის შემოწმება	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	ძირითადი სკრინინგი: $ 15 პრემია: 18 დოლარი
საკრედიტო ჩეკი	$24.99-$39.99	$35	სკრინინგის ნაწილი (ზემოთ)
ციფრული იჯარა	არა	ფასიანი გეგმების ნაწილი	ხელმისაწვდომია
დამქირავებლის დაზღვევა	ხელმისაწვდომია	ხელმისაწვდომია	ხელმისაწვდომია
დაიწყეთ კოზიით	შექმენით ანგარიში უფასოდ	დაიწყეთ უფასო სასამართლო პროცესი Buildium– ით

ფილიპ ტეილორის შესახებ, CPA

ფილიპ ტეილორი, იგივე "PT", არის CPA, ბლოგერი, პოდკასტერი, ქმარი და სამი შვილის მამა. PT ასევე არის პერსონალური ფინანსების ინდუსტრიის კონფერენციისა და სავაჭრო შოუს დამფუძნებელი და აღმასრულებელი დირექტორი, FinCon.

მან შექმნა ნახევარ განაკვეთზე Money® 2007 წელს, რათა გაეზიარებინა თავისი რჩევა ფულის შესახებ, მიეღო საკუთარი თავი ანგარიშვალდებულებისთვის (ხოლო ვალის გადახდა 75 ათას დოლარზე მეტი) და შეხვდეთ სხვებს, რომლებიც ვნებიან ფინანსურ მიმართულებით დამოუკიდებლობა.