რა ღირს ჩემი სახლი? როგორ შეაფასოთ საკუთარი სახლი

ოდესმე გიფიქრიათ: "რა ღირს ჩემი სახლი?"

Როდესაც ჩვენ თვალყურს ვადევნებთ ჩვენს წმინდა ღირებულებას, ერთ -ერთი ელემენტია ჩვენი სახლის ღირებულება. ჩვენ ვინახავთ მას, როგორც კომპენსაცია იპოთეკური სესხის წინააღმდეგ, წინააღმდეგ შემთხვევაში ჩვენი წმინდა ღირებულება დაიკარგება.

მთავარი ღირებულებების ერთ -ერთი გამოწვევა ის არის, რომ ძნელია მათი მარკირება ბაზარზე. "მარკეტი ბაზარზე" ნიშნავს მხოლოდ მნიშვნელობის მინიჭებას იმის საფუძველზე, რაც ბაზარმა დაადგინა, არის ნამდვილი ფასი. ადვილია, როდესაც გაქვს საჯარო კომპანიის აქციები - ის ხდება ყოველდღიურად ვაჭრობა საზოგადოებრივ ბაზრებზე. თუ გსურთ იცოდეთ Apple– ის აქციების ფასი, მოძებნეთ აპლიკაცია.

სახლები არ არის. თქვენ გაქვთ "შესადარებელი", რაც მე ვთვლი, რომ ხალხი აკეთებს შეფასებებს, რადგან ის უკეთესია ვიდრე არაფერი, მაგრამ ეს ნამდვილად არ არის ზუსტი. მაშინაც კი, თუ თქვენ ცხოვრობთ კონდოში იდენტური ერთეულებით, არის საკმარისი განსხვავება, რომ ის არ არის ზუსტი. არის თუ არა 2 საძინებელი, 1 აბაზანა პირველ სართულზე იგივე საწოლი/აბანო ზედა სართულზე? რა ღირს ბოლო სართული? ძალიან ბევრი განსხვავება.

ჩვენი გამოსავალი ჩვენი თვალთვალისთვის არის სახლის ღირებულების დადგენა შესყიდვის ფასად და მისი დატოვება სამუდამოდ. მე მომწონს, რადგან ის მარტივია და არ მაინტერესებს სახლის ღირებულება, როდესაც საქმე ჩვენს წმინდა ღირებულებას ეხება (სამწუხაროდ, ეს საკმაოდ იშვიათია მას შემდეგ, რაც ამერიკელების წმინდა ქონების უმეტესობა ჩაკეტილია სახლის კაპიტალში).

რა გავლენას ახდენს სახლის ღირებულებაზე?

სანამ შეფასებებსა და მონაცემებს შევეხებით, შეიძლება დაგაინტერესოთ რა ფაქტორებმა შეიძლება გავლენა მოახდინოს თქვენი სახლის ღირებულებებზე. მივმართე ექიმ მაიკლ ე. მწარე, რინკერი სტეტსონის უნივერსიტეტის ბუღალტერიის გამორჩეული პროფესორი. მან ჩამოთვალა შემდეგი ძირითადი ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ სახლის ღირებულებაზე:

• სამეზობლო/ადგილმდებარეობა,
• სახლის ზომა (მაგალითად, საძინებლები და სველი წერტილები),
• სკოლის ზონირება,
• იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთი,
• საბინაო რეგიონული და ეროვნული ბაზრები

სახლის გაყიდვისას დამატებითი ფაქტორები მოიცავს შეზღუდვის მიმზიდველობას და ფასებს.

ის ასევე დასძენს:

ახალგაზრდა პროფესიონალების უმრავლესობისთვის, სახლი იქნება ყველაზე დიდი (და ყველაზე არალიკვიდური) ქონება. თქვენი სახლის შეფასება გავლენას ახდენს თქვენს წმინდა ღირებულებაზე და სესხის აღების უნარზე.

შეფასება ასევე მნიშვნელოვანია იმის დასადგენად, რომ თქვენ გაქვთ ადეკვატური შემცვლელი ღირებულება თქვენი სახლის მესაკუთრის პოლიტიკაში. ამის თქმით, მიუხედავად იმისა, რომ კარგია გქონდეთ გონივრული წარმოდგენა თქვენი სახლის ღირებულების შესახებ, ეს არ არის კრიტიკული, თუ არ აპირებთ მის გაყიდვას.

მნიშვნელოვანია თუ არა სახლის ღირებულების ცოდნა?

ალბათ გაინტერესებთ... რატომ არის მნიშვნელოვანი ვიცოდეთ ჩვენი სახლის ღირებულება? თუ ჩვენ არ ვყიდით, მართლა მნიშვნელოვანია თვალყური ადევნოთ ასეთ ნივთებს?

პროფესორი რობერტ სოლომონი, იურიდიული უნივერსიტეტის იურიდიული სკოლის სამართლის კლინიკური პროფესორი, განმარტავს, რომ არსებობს მრავალი მიზეზი, რის გამოც გსურთ იცოდეთ.

თუ ყიდით, ეს ძალიან მნიშვნელოვანია. თუ თქვენ იღებთ სესხს ღირებულების საწინააღმდეგოდ, ეს ერთგვარი მნიშვნელოვანია, მაგრამ ბანკი შეასრულებს შეფასების საქმეს თქვენთვის და თქვენი მთავარი საზრუნავი არის დაფარვის უნარი. თუ ახლოს ხართ პენსიაზე გასვლასთან ან გადაადგილებასთან, ეს ძალიან მნიშვნელოვანია.

თუ უფრო ახალგაზრდა ხართ, ოჯახს ქმნით და ელით, რომ სახლში იცხოვრებთ ხუთ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, ეს ნაკლებია აზრიანი და მომავალი ღირებულების შეფასება სასიამოვნოა სიმდიდრის განსაზღვრისას, მაგრამ ეს ყველაფერი ქაღალდზეა და არა ეს მნიშვნელოვანი.

როდესაც ვკითხე, არის თუ არა ზედმეტი აქცენტი სახლის ღირებულებებზე, მან მითხრა:

ეს დამოკიდებულია ვინ ხარ და შენი ფინანსური მდგომარეობა. საშინაო კაპიტალი და განათლება რჩება შეერთებული შტატების სიმდიდრის მშენებლობის მთავარ გზებად. თუ გყავთ შვილები და გაქვთ მცირე დანაზოგი, თქვენ შეიძლება ელოდოთ სესხის აღებას კოლეჯის საფასურის გადახდის მიზნით.

თუ თქვენ არ გყავთ შვილები ან ისინი დამოუკიდებლები არიან, შესაძლოა პენსიაზე გასვლისას თქვენი სახლის კაპიტალი იყოს დამოკიდებული, მაგრამ შეიძლება არა. თუ თქვენ აპირებთ გადაადგილებას, შეიძლება დაკმაყოფილდეთ იპოთეკური სესხის დაფარვით და გქონდეთ საკმარისი კაპიტალი წინასწარი გადახდისთვის, მაგრამ არ გსურთ იყოთ წყლის ქვეშ.

გარემოებები იცვლება და სახლის ღირებულება მხოლოდ ერთი ფაქტორია.

თუ თქვენ გაქვთ რაიმე კონკრეტული მიზეზი ამის ცოდნისთვის, როგორიცაა სახლის სესხი, მაშინ ზუსტი მაჩვენებლის მიღება მნიშვნელოვანია. შეიძლება ღირდეს ვინმეს გადახდა (და შეიძლება ბანკმა აიძულოს) ზუსტი შეფასების მისაღებად.

თუ თქვენ უბრალოდ გსურთ იცოდეთ თქვენი პირადი საჭიროებებისათვის, უფასო შეფასება ხშირად საკმაოდ კარგია.

ვნახოთ რომელია ამ ვარიანტებიდან…

გამოიყენეთ რეალური შეფასება

შეიძლება დადგეს დრო, როდესაც ჩვენ გვჭირდება ა სახლის შეფასება, ალბათ სახლის კაპიტალის სესხისთვის ან საკრედიტო ხაზისთვის. იმ შემთხვევაში, თუ ჩვენ ამას გავაკეთებთ, მე ამას განვიხილავ, როგორც სახლის ზუსტ შეფასებას და შევასწორებ ჩვენი სახლის ღირებულებას ცხრილში.

რა ღირს, თუ ჩვენ მივიღებთ "პროფესიონალურ" შეფასებას, მე შევასწორებ ჩვენი სახლის ღირებულებას ამ შეფასების შედეგებზე.

გამოიყენეთ საგადასახადო შეფასებები

ეს არის ის, რასაც საგადასახადო ადამიანი იყენებს ქონების გადასახადის შესაფასებლად, როგორც ჩანს, გონივრულია გამოიყენოთ ეს თქვენი სახლის დასაფასებლად.

ამ ფიგურის სახიფათო ნაწილი ის არის, რომ თქვენ შეგიძლიათ სცადოთ მისი შემცირება, თქვენი საგადასახადო ტვირთის შემცირება და ეს შეიძლება ნიშნავს, რომ მისი ღირებულება უფრო დაბალია, ვიდრე იყიდება. თუკი თქვენ თავს არიდებთ ამ შეუსაბამობას, ეს გამოიყურება კარგი გზა ყოველ რამდენიმე წელიწადში "ბაზარზე ნიშნის" გაყალბებისთვის.

გამოიყენეთ ისტორიული საშუალო სახლის ფასების ზრდის ტემპები

ისტორიული მონაცემები აშშ – ს აღწერიდან აჩვენა, რომ საშუალო სახლის ფასები არ იზრდება ასე სწრაფად.

1940 წელს, სახლის საშუალო ფასი იყო 2,938 აშშ დოლარი. (ეს მაჩვენებლები არ არის მორგებული ინფლაციისთვის)

2000 წელს სახლის საშუალო ფასი იყო $ 119,600.

ეს არის წლიური ზრდის მაჩვენებელი დაახლოებით 6.37%. (თუ მორგებულია ინფლაციაზე, ზრდის ტემპი არის მხოლოდ 2.3%)

თქვენ შეგიძლიათ უფრო კონკრეტულად მიუთითოთ სახელმწიფო დონეზე - მერილენდისთვის ეს არის ზრდის ტემპი 6.67%. (ეს კიდევ უფრო დაბალია, თუ 1990-2000 წლებში გადახედავთ, ზრდის ტემპი მხოლოდ 2.28%-ს შეადგენს)

დააყენეთ ზრდის მაჩვენებელი წელიწადში 6% -ზე, ასე რომ თქვენ გექნებათ პატარა ბუფერი და შემდეგ დატოვეთ მარტო.

გამოიყენეთ ინფლაცია

მე მიყვარს ისტორიების მოსმენა იმ ადამიანების შესახებ, რომლებიც ყიდულობენ სახლებს 1980 წელს 30,000 დოლარად და შემდეგ ყიდიან მათ 20 წლის შემდეგ მოწესრიგებულ თანხად. რიცხვები დიდი ხდება, რადგან ყველაფერი 20 წლის განმავლობაში იზრდება. $ 30,000 1980 წლის იანვარში არის $ 65,000 ექვივალენტი 2000 წლის იანვარში. (ამაზე ფიქრის ზუსტი გზა არის ის, რომ ამ 20 წლის განმავლობაში დოლარის მსყიდველობითი უნარი განახევრდა)

რა არის ინფლაციის მაჩვენებელი, რომელიც უნდა გამოვიყენოთ? მე ვფიქრობ, რომ CPI-U (ინფლაცია ყველა ურბანული მომხმარებლისთვის, ეს ყველაფერი საკვები და ენერგიის გარდა) არის ალბათ საუკეთესო ფსონი და შეგიძლიათ მიიღოთ ფიგურები BLS– დან.

თითოეული თვის რიცხვები არ არის ყოველთვიური ინფლაცია, ეს არის ინფლაცია წინა 12 თვის განმავლობაში იმ თვის განმავლობაში. ასე რომ, 2017 წლის სექტემბერი აჩვენებს 1.7% -ს, რაც ნიშნავს რომ სექტემბრის ჩათვლით, წინა 12 თვის ინფლაცია იყო 1.7%.

მე რომ გამოვიყენო, მე შევხედავდი ინფლაციის მაჩვენებელს ყოველი წლის დეკემბრისთვის, ვარეგულირებდი ჩემი სახლის ღირებულებას წელიწადში ერთხელ და ვუწოდებ მას დღეს.

გამოიყენეთ სახლის ფასის ინსტრუმენტები, რომ შეამოწმოთ

არსებობს უამრავი ინსტრუმენტი, რომლის საშუალებითაც შეგიძლიათ მიიღოთ სახლის უფასო ონლაინ შეფასება. ვინაიდან თქვენ ამას აკეთებთ თვალთვალის მიზნით, მე ამაზე ფულს არ დავკარგავ.

რაც შეეხება სიზუსტეს, ძნელი სათქმელია. დარწმუნდით, რომ ინფორმაცია მათ აქვთ თქვენს სახლში ზუსტი - მათ შორის, მაგრამ არ შემოიფარგლება კვადრატული ფუტით, საძინებლებით, სველი წერტილებით და სახლის ასაკით.

ჩვენ შევიძინეთ ჩვენი სახლი ოთხი წლის წინ, ასე რომ "სიზუსტე" უბრალოდ იქნება პროცენტული ღირებულება ჩვენი სახლის ღირებულებისგან. უცნაურია, რომ ჩვენი სახლი არ გამოჩნდა ბევრ ამ ინსტრუმენტში, ასე რომ არ იქნება სიზუსტის ფიგურა.

აქ არის რამოდენიმე ყველაზე პოპულარული უფასო სახლის შეფასების ინსტრუმენტი, რომელიც აღმოვაჩინე (გარკვეული გაფრთხილებებით და გაფრთხილებით):

1. ზილოვი - ისინი უძრავი ქონების ერთ -ერთი უდიდესი საიტია და გვთავაზობენ Zestimate- ს, რაც არის თქვენი სახლის ღირებულების შეფასება. თქვენ შეგიძლიათ დარეგისტრირდეთ ანგარიშზე, მოითხოვოთ სახლი და ისინი გამოგიგზავნით ელფოსტას განახლებებს, თუ მათი Zestimate შეიცვლება. (სიზუსტე 2.4%)
2. რეფინი - რედფინი არის უძრავი ქონების კვლევის საიტი და საბროკერო, მაგრამ როდესაც თქვენ აცხადებთ თქვენს სახლს, შეგიძლიათ მიიღოთ სახლის ღირებულების შეფასება თქვენი სახლის მახასიათებლების საფუძველზე.
   (სიზუსტე -19.1%)
3. რეალტორი. Com - სხვა საიტებისგან განსხვავებით, რომლებიც სახლებისკენ არის მიმართული, realtor.com– ს აქვს სახლის ძებნა, შეფასებები და სხვა რა; არამედ უძრავი ქონებასთან დაკავშირებული სტატიები და ვიდეოები. მათ აქვთ სახლის შეფასების ინსტრუმენტი თავიანთ საიტზე, რომელიც არ მოითხოვს თქვენ შეხვიდეთ ან მოითხოვოთ სახლი, რომ ნახოთ სახლის ხარჯთაღრიცხვა. სამწუხაროდ, ჩვენი სახლი არ იყო ჩამოთვლილი (რაც უცნაურია, ყველა ჩვენი მეზობელი ჩამოთვლილია).
4. eepraisal.com - ისინი მიიღებენ მონაცემებს სხვადასხვა წყაროდან, მათ შორის Zillow's Zestimate, გადაწყვეტილების მისაღებად. მათი ინსტრუმენტი აჩვენებს მეზობელ გაყიდვებს მოსახერხებელი გზით. მათ არ ჰქონდათ eppraisal.com შეფასება ჩვენი სახლისთვის.
5. ტრულია - Trulia მსგავსია Zillow თავისი დიზაინით და დანიშნულებით, მაგრამ ის არ გვთავაზობს სახლის ღირებულების შეფასებას.
6. Chase მთავარი ღირებულების შემფასებელი - შეიყვანეთ თქვენი მისამართი, დააწკაპუნეთ ღირებულების მიღებაზე და მიიღეთ შეფასება Chase– დან. მე არ შემიძლია გითხრათ, რა მონაცემების ძალა აქვს ამ ინსტრუმენტს, მაგრამ ჩემი მისამართისთვის არ იყო შეფასებული. მე შევადგინე ჩვენი წინა სახლის ხარჯთაღრიცხვა და, როგორც ჩანს, გონივრულ ფარგლებში.
7. ReMax - როგორც ბროკერი, ReMax– ს ალბათ სურს თქვენი სახლის გაყიდვა, მაგრამ თქვენ მაინც შეგიძლიათ გამოიყენოთ მათი ინსტრუმენტი. სამწუხაროდ, ჩვენი მისამართი რატომღაც არ არის ჩამოთვლილი. ინსტრუმენტი არის მარტივი გამოსაყენებლად, შეიცავს სასიამოვნო Google რუქას. თქვენ შეგიძლიათ იფრინოთ თქვენი სამეზობლოს გარშემო და შემოიხედოთ მეზობლის ფინანსურ ფანჯრებში.
8. მთავარი მოგება (არ გამოიყენოთ ეს ინსტრუმენტი) - მე შევწყვიტე სახლის ღირებულების შეფასების მიღების პროცესი, რადგან ის მოითხოვდა ჩემს სახელს, ტელეფონის ნომერს და ელ.ფოსტის მისამართს გაიგზავნა AgentHomeValues.com - არ მინდოდა, რომ "ექსპერტმა აგენტმა" მომცა "ბაზრის დეტალური ანალიზი". მე ამას გამოვტოვებ ბიჭები.

მე რომ ეს გამეკეთებინა, მე უბრალოდ ავირჩევ Zillow- ს და ნორმალიზებას გავუკეთებ ჩემს შესყიდვის ფასს პირველ წელს და მივიღებ კორექტირებას. ასე რომ, თუ შევიძენდი სახლს 100,000 დოლარად და ზილოვმა თქვა, რომ ეს იყო 50,000 აშშ დოლარი - მე გავაორმაგებ Zillow's Zestimate ეხლა სამუდამოდ.

როგორ უმკლავდებით თქვენი სახლის ღირებულებას წმინდა ღირებულების თვალთვალისას?